房产产权纠纷律师靳双权点评公房承租人变更一件案件

谁出资购买公房谁就是产权人么（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）一、基本案情周建光系周陶陶之父。

周建光、周陶陶均系制鞋厂职工。

1986年，该厂分给周建光701室房屋。

1994年该厂根据房改政策以优惠价8000元将该房屋卖给周建光。

周陶陶为周建光垫资交纳了全部购房款。

后周建光、周陶陶共同在此房内居住。

2000年5月，周陶陶未经周建光的同意，将房屋产权人由周建光变更到周陶陶的名下。

2008年，周建光起诉周陶陶变更房屋产权人的行为无效，周陶陶协助其将房本变更至自己名下。

周陶陶称自己一直在照顾周建光，周建光住进养老院是经过兄弟几个商量之后的行为。

当年购买房子实际出资人是自己，1994年，其购买房产时几个哥哥和母亲都同意，其拥有房屋的所有权，而周建光只享有居住权，现产权已经变更至自己名下，不同意变更。

她称自己是根据家庭协议的约定将房屋产权人变更至自己名下的，但未能提交相关证据予以证明。

二、法院审理法院审理认为：虽然周陶陶主张其将房屋产权人变更为自己的行为得到过周建光的允许，但周建光对此不予认可，且周陶陶亦未能提交其他证据予以佐证。

周陶陶在未经周建光同意的情况下降701室房屋的产权人变更为周陶陶，该种行为侵害了周建光的理由，故认为周陶陶变更701室产权人的行为系无效民事行为。

争议房屋是周陶陶为周建光垫资购买，周建光也予以认可，双方是父女关系，双方可以协商将垫资款由周建光返还给周陶陶。

三、法院判决周陶陶将701室房屋的产权人由周建光变更为周陶陶的行为无效；周陶陶在判决生效后7日内协助周建光将701室房屋的产权由周陶陶变更到周建光名下。

四、律师点评专门的房产律师靳双权点评专门的房产律师靳双权点评：1、不动产的登记本案的一个争议焦点就是，诉争房屋到底是谁的，是单位分配给父亲的，还是最终出钱的女儿？公有住房及经济适用房的产权并不能单纯地依据购房款由谁来支付二确定谁是产权人。

因为这类房屋的购买在很大程度上都有资格的限制，而且在房价款的计算上往往都有工龄、职务的方面的折算，所以不能像普通的商品房一样可以单纯依据谁出资来确实能谁所有。

靳双权律师解析一起公有住房承租人去世后的房屋纠纷案例（转载自安居房地产律师网）案情介绍林某1周岁时父母离异，林某由母亲直接抚养，户口与母亲落在一起。

林某之父承租拆迁安置公房一套，该房产权为某物业公司（国有企业）所有。

2004年林某之父去世，而此时林某祖父母已去世，林父直系亲属仅林某一人。

林父去世后，林某的叔叔拿着房屋钥匙和租赁契约，实际占有房屋。

林某多次协商房屋产权单位，要求变更租赁契约，将承租人变更为自己，产权单位以林某户口不在承租房内、林某不是共同居住人为由不予变更。

林某起诉叔叔，要求腾退房屋，法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由，判决驳回林某诉讼请求，林某不服，上诉至中级法院；同时另行起诉产权单位，要求法院确认其享有父亲遗留公房的居住权，判决产权单位为其办理承租协议变更手续。

腾房纠纷二审开庭时，林某申请中止诉讼，中级法院未予理睬，判决维持原判。

对于林某提起的居住权确认之诉，一审法院以林某不符合《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）规定的有关承租人变更条件为由，驳回林某诉讼请求，林某现已上诉至中级法院。

房产律师靳双权评析本案争议的难点在于法律规定空白，调整公房租赁的法律缺失，管理上以政府工作部分发布的规范性文件为主。

而这些政策性文件又规定的比较泛泛，不具备操作性。

一、本案诉讼策略的选择产权单位不予变更登记也符合目前的政策文件，起诉其风险较大，一则觉得胜算不大，二则担心产权单位将房屋收回。

而产权单位的态度是既不收回房屋也不变更承租人，只是维持现状，侵害林某现实利益的实际是林某的叔叔。

起诉叔叔诉求直接，且能规避政策风险，所以选择了以林某叔叔为被告，提起了房屋腾退诉讼。

在该案一审败诉后，便及时提起了居住权确认之诉。

二、法院关于腾房纠纷之诉的判决是否适当？法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由，判决驳回林某诉讼请求，此判由和判决结论看似合法，实则是一纸不负责任的判决。

表见代理签订房屋买卖合同案件房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似,希望可以帮助到你，本案件是一起表见代理签订房屋买卖合同案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）一、基本案情1、原告吴超群诉称，2011年11月10日，其与被告周建英签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由其购买位于北京市朝阳区108号房屋,成交价格为250万元，其向公积金管理中心申办抵押贷款,拟贷款70万元，被告应在过户当日将房屋交付给原告.签约当日，其向被告缴纳定金10万元，并准备好了后续房款170万元，但被告却拒绝按合同的约定办理后续的手续.故诉至法院请求判令被告继续履行合同，并承担本案的诉讼费用。

庭审中，吴超群提出变更诉讼请求申请,将其诉讼请求修改为：请求确认双方签订合同有效并由被告承担本案的诉讼费用.2、周建英辩称，不同意原告的诉讼请求。

其没有与原告签订过协议，没有做出过授权，也没有收到过原告的款项。

其与夏玉清系夫妻关系，但其对房屋买卖的情况并不知情，事后也未追认。

其长期在外地工作生活，夏玉清在北京工作生活；此外，中介让双方签约的过程极不规范。

判断合同成立应以网签时间为准，而原被告双方未办理网签登记，因此买卖合同并未生效。

二、法院查明周建英与夏玉清系夫妻关系。

2003年11月12日，周建英办理相关手续，以成本价购买了涉案108号房屋,并办理了房屋所有权登记手续,取得了《房屋所有权证》,房屋所有权人为周建英.2011年11月10日，夏玉清持108号房的《房屋所有权证》原件、《委托书》及其公民身份证，在久居公司与吴超群签订了《北京市存量房屋买卖合同》。

《委托书》载明周建英委托夏玉清出卖房屋；《房屋买卖合同》约定，夏玉清、周建英将涉案房屋出卖给吴超群，总价款250万，定金10万元。

一起拆迁安置房出售给后未办理房产证产生违约赔偿纠纷北京房地产专业律师靳双权（134****7149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

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(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

) 原告诉称张某平向本院提出诉讼请求：1.判令三被告按照合同约定承担购房价款日万分之一、从2017年4月20日起至2021年2月6日期间的违约金；2.判令三被告立即为原告办理商品房不动产权证书。

事实和理由：张某平于2017年4月12日从B公司购买房屋一套，所购房屋建筑面积共101.97平方米，套内建筑面积78.68平方米，共用房屋分摊建筑面积23.29平方米，房屋坐落在怀柔区1室。

依据双方所签订的《北京市房屋买卖合同》第十七条权属转移登记第(三)项之约定，被告应当为原告办理房屋所有权登记证，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得《北京市不动产登记申请审批表》的双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款并按照同期中国人民银行活期存款利率付给利息。

买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。

J公司未能向B公司出具拆迁补偿协议，系造成本案原告入住1室，近3年多以来未能及时办理房屋所有权证的主要原因。

因拆迁补偿协议所购房屋为政策拆迁回购保障性住房，有相关减免契税政策依据，原告依据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第三条之规定，符合减免契税条件，原告迟迟未能取得房屋所有权证的原因卡在此处。

一、承租人将承租权转让他人。

《上海市房屋租赁条例》第38条规定：“承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。

”原承租人转让承租权后，公房的承租人依法变更至转让后的新承租人名下。

二、公房承租人将承租权与他人交换。

《上海市房屋租赁条例》第39条规定：“房屋承租人交换使用各自承租的房屋，应当征得出租人书面同意，公有居住房屋的出租人无正当理由不得拒绝。

”原承租人将承租权与他人交换后，公房的承租人依法变更至交换后的新承租人名下。

三、公房承租人与该房处有常住户口的同住人协商一致。

《上海市房屋租赁条例》第40条规定：“公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。

”协商变更后，公房的承租人依法变更至新承租人名下。

四、公房承租人死亡或户口迁离本市。

《上海市房屋租赁条例》第40条和第41条规定：“公房承租人死亡或户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意；协商不一致的，由出租人在本处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人。

”变更后，公房的承租人依法变更至新承租人名下。

需要注意的是，无论是上述哪种情况的变更，都需要经过公房中的共同居住人一致同意。

这里所谓的共同居住人根据《上海市房地资源局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(二)》第12条的规定：是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

若未经同住人同意，变更公房承租人的行为将被依法认定为无效。

本文所附案例：未经同住人同意变更公房承租人无效附：上诉人A因房屋租赁合同纠纷案案情简介：A、B、C为姐妹。

房产纠纷律师靳双权代理的一件继承纠纷案件（为保护当事人隐私，本文当事人姓名已经改为化名）。

案情介绍：杨华在父亲生前自己出资买了一套房屋，父亲是挂名产权人，杨华的父亲上个月过世了,在操办完父亲的丧事之后,杨华想将房屋过户到自己的名下，但是，由于房屋价格飞快上涨，杨华的母亲和哥哥起纷争。

后，我作为杨华的代理人将其母亲、哥哥告上了法庭。

庭审过程：我方诉称：在杨华父亲生前,由杨华出资,以其父亲的名义购买了一套产权房,本来想是早点出售的,但因为父亲一直生病住院,于是杨华和父亲说好是等父亲病好出院后再出售的。

不想父亲因病过世,而现在房价飞涨,所以哥哥和母亲不同意房屋归杨华一人所有,杨华与家人对房屋的产权归属产生了争议。

我方认为,虽然房产证上是父亲的名字,但是房屋的所有权是属于杨华的,所以杨华起诉法院,要求确认该房屋归自己所有。

我方当庭提交：一、支付房款的付款凭证以及这些钱款的来源凭证,证明这些房款都是杨华支付的。

二、提供了一份父亲亲笔写的说明一份,内容为:“该房屋虽是我的名字,但钱是儿子杨华支付的,所以房屋是杨华的”。

这份说明中还有杨华父亲的签名。

庭审中,杨华的母亲和哥哥认为这份说明是杨华父亲在杨华的逼迫下写的,是不真实的,但杨华的母亲和哥哥并未提供相应的证据。

判决结果：本案法院最后判决为确认上述诉争房屋归杨华所有。

房产专业律师靳双权评析：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》明确规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中,杨华称该房屋归其所有,不仅提供了杨华支付房款的付款凭证,还提供了这些钱款的来源凭证,更重要的是杨华提供了其父亲亲笔书写的说明,这些证据构成了较为完整的证据链,证明该房屋的实际权利人为杨华。

而杨华的母亲和哥哥称这份说明是杨华的父亲在杨华的逼迫下写的,但杨华的母亲及哥哥并未提供相应的证据,故杨华的母亲及哥哥应承担举证不能的不利后果。

最高法院公房承租权确认案例再审申请人（一审原告、二审上诉人）：A，女，1966年出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。

委托诉讼代理人：xxx，北京市京师律师事务所律师。

再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民政府法定代表人：B，该区人民政府区长。

再审申请人A因诉新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民政府（以下简称新市区政府）房屋行政征收一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2019）新行终109号行政裁定，向本院申请再审。

本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

A申请再审称，1.A是案涉房屋的合法所有权人，与新市区政府2018年10月10日作出的乌高（新）告〔2018〕17号《关于高新区（新市区）煤机厂家属院内16户平房老城区（棚户区）改造项目范围内国有土地上房屋征收决定公告》（以下简称被诉征收决定）存在利害关系，是被征收人，具有提起诉讼的原告资格。

2.即使A对案涉房屋的所有权存在瑕疵，也不影响其作为房屋的实际使用人、合法居住人与被诉征收决定存在的利害关系。

3.即使A只是案涉房屋的承租人，作为公房承租人仍与被诉征收决定具有利害关系，依法具有原告资格。

请求：撤销一、二审裁定，再审本案。

本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

所谓“有利害关系”，是指被诉行政行为有可能直接对起诉人的权利义务造成损害或者产生不利影响。

在公房征收案件中，享有直管公房或国有单位产权房租赁权的承租人，以国有企业职工等身份，对被征收的公房享有以低于市场价格长期占用、使用的权利，该权利是一种合法的社会福利权利。

征收决定不仅造成房屋租赁关系的解除，而且对承租人依法享受的低价租赁房屋的社会福利权利产生现实的、直接的影响。

因此，公房承租人与房屋征收决定有利害关系，具有原告主体资格。

家庭共有房屋析产纠纷案件 北京房地产专业律师靳双权(134********)，专业代理⼆⼿房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

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(为保护当时⼈隐私安全及避免不必要纷争，以下当事⼈姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。

) ⼀、基本案情 1、原告诉称 原告佟某东诉称，原告佟某东与被告佟某⽟系同胞兄妹，其⼆⼈之⽗离家出⾛，给兄妹⼆⼈仅留下房屋两间，位于东郭村路东9号院内。

该两间房屋后被被告擅⾃拆除，使⽤拆除的物料重新翻盖并⽤于⾃⼰居住，该⾏为导致原告居⽆定所，侵犯了原告的合法权益，故诉⾄法院，请求法院判令涉案宅院内北房五间中北⼀间归原告。

2、被告辩称 被告佟某⽟经合法传唤，未到庭应诉。

被告佟某静辩称：不同意原告的诉讼请求，原告所属并不属实。

涉案宅院内房屋系原告祖⽗母的资产，且⼆⽼从未分家析产，原告之⽗并不享有任何所有权。

再者，翻建涉案宅院内⽼房时，原告祖⽗母及四被告均有出资出⼒，故所有房屋均系六⼈的家庭共有房产，原告从未参与出资，更未对建房出⼒，故其并⾮共有⼈，⽆权主张房屋产权。

被告佟某丽、佟某慧辩称：涉案宅院内⽼房共有5间，1999年，在原告祖⽗母⼆⼈的要求下，被告佟某慧、佟某丽、佟某静三⼈共同出资，对⽼房5间进⾏翻建，当时原告祖⽗母曾承诺翻建房屋所有权归被告佟某慧、佟某丽、佟某静三⼈共有，故原告⽆权主张。

⼆、法院查明 经审理查明，佟某宁和殷某成⼆⼈系夫妻，共育有被告佟某静、佟某丽、佟某慧及原告佟某佳四⼦⼥，夫妻共有房产位于东郭村9号宅院。

佟某佳与案外⼈张婷系夫妻，共育有原告佟某东与被告佟某⽟两⼦，⼆⼈离婚时，原告佟某东与被告佟某⽟尚未成年，原本随佟某佳⼀起⽣活，佟某佳离家出⾛后，原告佟某东与被告佟某⽟即搬到东郭村9号宅院，与佟某宁和殷某成⼆⼈共同⽣活居住，由其夫妻⼆⼈将原告佟某东与被告佟某⽟抚养成⼈。

专打房产官司的律师靳双权解析一件房改房买卖合同纠纷案件为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名代替。

一、案件介绍：张普和张瓜系赵敏的女儿，赵敏的丈夫在1973年因病亡故，聂青云和张普之夫系多年好友。

1993年11月31日，赵敏作为乙方和其父所在单位中国某机电技术研究所设计院签订了《单位出售公有住房买卖合同》，合同中约定赵敏以优惠价7402元购买诉争房屋，赵敏购买房屋后享有部分产权，可以依法使用、出售、继承、抵押，但不能私自出租、转让和赠予或引进单位外的人居住。

自住该房屋满五年后可以依法专售，专售时单位有优先购买权。

后该房屋在1996年4月20日取得了房产证，该房屋登记在赵敏名下。

2000年5月，赵敏将诉争房屋交给聂青云使用。

6月29日赵敏和聂青云签订了《租售房合同》，双方在合同中约定赵敏将该房屋以租代售的方式将该房屋出租给聂青云70年，并在该房屋具备上市交易条件的情况下，出租方（赵敏）有协助承租方办理过户手续的义务，将该房屋过户给承租人。

过户相关费用由承租方支付。

承租人一次性付21万元，作为该房屋以租代售的租金。

该款项两次付清，第一次给付16万，自签订合同后十日内付清，第二次付2万，于2000年8月7日付清。

双方不的违约，若出租人违约，则将21万元退还承租方并负担合同额10%的违约金。

若承租方违约，出租方将扣留全部合同款。

如遇不可抗力，双方协调解决。

聂青云、赵敏、张普在租售方合同上签字。

2000年7月6日，聂青云支付了19万元，2000年8月7日聂青云支付了2万元。

赵敏于2009年10月11日去世。

2013年4月16日，张瓜、张普将诉争房屋过户到自己名下，登记为共同共有。

后聂青云得知该房屋已经被过户至张瓜张普的名下，因此他找到了两人协商解决，但遭到了拒绝。

多次协商未果，聂青云将两人起诉至法院，诉求法院判令张瓜、张普配合办理诉争房屋的过户手续，并支付违约金12.5万元。

二、审理过程：聂青云将两被告起诉至法院称：聂青云和赵敏在2000年6月29日签订了合同，双方约定房屋具备上市交易条件时过户，但赵敏2009年因病去世后，张瓜、张普两人将该房屋过户至张瓜张普的名下，此举违反合同约定，应该支付违约金，同时请求法院判令将该房屋过户至我名下。

竭诚为您提供优质文档/双击可除判决确认房屋买卖合同有效篇一：确认房屋买卖合同有效案件确认房屋买卖合同有效案件房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）一、基本案情陈飞与李振系夫妻关系，双方育有一子陈晖，陈飞于1992年2月19日去世。

陈飞为建机公司职工，1201号房屋原为陈飞承租（无书面合同），该房屋为建机公司的自管公房。

1992年2月27日，李珍向建机公司申请（申请书放于陈晖处）将涉案房屋承租人由陈飞变更为陈晖，落款处有“李珍”签字的字样，盖章处印有“李珍”字。

李珍对此不予认可，称其对申请书不知情，并且自己不会写字，该申请书上的签字并非其本人书写，其也没有人名章。

即使申请书是真的，该申请书应当放于房管科，不应陈晖所有。

建机公司解释是由于工作失误，使陈晖持有了该申请书。

经过法院释明，李珍曾提出笔迹鉴定，但是其后主动撤销了该鉴定申请。

1991年11月29日，建机公司（甲方）与陈晖（乙方）签订房屋买卖合同，约定陈晖购买涉案房屋，房价款15000元，乙方一次性支付付清价款，甲方给乙方优惠20%，即12000元。

涉案房屋的产权证于1997年10月25日填发，所有人为陈晖。

陈晖主张合同的实际签订日期为1992年2月27日，根据1991年的房改政策将合同改写成1991年11月29日，建机公司对此表示认可。

李珍不认可，主张当时陈飞在世时陈晖就与建机公司签订了房屋买卖合同。

涉案房屋的购房款、购房维修费及供暖费缴费人均为陈晖。

建机公司提交的涉案房屋产权档案材料中的购房通知单缴费人均未陈晖，时间为1992年2月。

李珍对此不予认可，主张购房票据不能证明陈晖交纳的是涉案房屋的购房款，供暖费是其缴纳，建机公司的记载无法证明房屋是在陈飞去世后购买。