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城投公司研究报告城投公司，亦称地方政府投融资平台，是指各级地方政府成立的以融资为主要经营目的的公司,包括不同类型的城市建设投资、城建开发、城建资产公司等等。
城投公司一般的成立形式是政府给予财政拨款、划拨土地、股权等资产，包装出一个从资产和现金流上可以达到融资标准的公司,以实现融资目的,最终把资金运用于市政建设、公共事业等项目.第一章绪论(一）全国城投公司基本情况简介城投公司起源于1991年,它的产生归因于国务院当时进行的新一轮政府投融资体制改革，地方政府不再直接负责基础设施建设，而是将此类建设活动公司化，城投公司顺应着改革的潮流而产生了。
城市基础设施是城市存在和发展的物质载体，城投公司作为城市基础设施投融资体制改革的产物，近二十年来对促进城市基础设施融资建设、改善城市基础设施资产效益起到了重要作用。
城投公司与当地政府是“委托-—代理——经营”的关系，城投公司的出现,使城市基础设施建设、运营可以以市场化的方式进行，有助于各种经济成分、不同经营类型的企业参与城市资产的投资建设和经营活动，最终形成以企业为主体开展城市资产经营的新模式.城投公司的真正繁荣始于2008年下半年,在4万亿投资的刺激政策出台后,各家商业银行纷纷高调宣布积极支持国家重点项目和基础设施建设，而这正好与城投公司的主营业务相吻合.城投公司经过这一时段的黄金发展期，其资产逐步壮大，随之而来的地方政府负债和城投公司资产负债率过高等问题也相继出现，随着国家宏观经济环境和信贷政策的频繁变化，如何运作才能确保国有资产的保值增值和城市基础设施健康发展，是摆在各大城投公司面前的首要问题.（二)城投公司现状及存在问题分析近年来，各地政府都在逐步加大对城市基础设施建设的投入力度，这一方面是为了提升城市的形象，完善城市的整体配套服务功能,另一方面是为了吸引优秀人才，反过来又更好的建设和经营城市,相辅相成。
城投公司作为城市资产市场化的载体，受当地政府授权或委托,统一负责城市基础设施资产投资和经营活动，担负城市资产优化配置和保值增值的责任。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
信托公司信托业务分类释义一、信托业务的定义信托业务是指信托公司作为独立的第三方，通过签订信托合同，接受委托人的资产或权益，按照合同约定管理和运用资产，为受益人实现经济利益的一种金融业务。
二、信托业务的分类根据信托业务的性质和功能，可以将信托业务分为以下几类：1.资产管理信托业务资产管理信托业务是指信托公司依据委托人的要求，对其委托的资产进行管理、运用和处置的信托业务。
该业务主要包括资产配置、投资管理、风险控制等方面。
委托人可以通过信托公司专业的团队和投资经验，实现资产的保值增值，提高投资收益，为个人和机构提供全面的资产管理服务。
2.财富管理信托业务财富管理信托业务是指信托公司根据个人或家族的财富管理需求，提供全方位的财富管理服务的信托业务。
该业务主要包括财产传承、家族办公室、私人银行等方面。
通过信托公司的专业团队和专业的财富管理产品，委托人可以实现财富的保值增值，更好地规划家族财富，实现财富持续传承。
3.房地产信托业务房地产信托业务是指信托公司通过设立房地产信托计划，募集资金，用于投资不动产开发、运营、销售等方面的信托业务。
该业务主要包括房地产开发信托、商业物业信托、住宅物业信托等方面。
委托人可以通过房地产信托业务，参与到房地产市场的投资和收益中，实现资金的增值和分散风险。
4.基础设施信托业务基础设施信托业务是指信托公司通过设立基础设施信托计划，募集资金，用于投资基础设施建设、运营等方面的信托业务。
该业务主要包括公路、桥梁、港口、机场等基础设施领域的信托业务。
委托人可以通过基础设施信托业务，参与到基础设施建设和运营中，实现资金的增值和社会效益的提升。
5.证券信托业务证券信托业务是指信托公司作为证券投资基金的管理人，按照法律法规和合同约定，管理和运作证券投资基金的信托业务。
该业务主要包括证券投资、基金管理、风险控制等方面。
委托人可以通过证券信托业务，参与到证券市场的投资和收益中，实现资金的增值和分散风险。
中国信托运作模式
中国信托的运作模式主要分为传统信托和金融创新信托两种。
传统信托模式是中国信托公司最早采用的一种模式，主要通过向客户提供信托产品来获取收益。
中国信托公司作为信托机构，承担起信托财产管理、信托产品销售及信托业务咨询等职能，通过各类信托产品对外募集资金，然后将这些资金投资到房地产、基础设施、能源、矿产、资本市场等领域，从中获取收益后与信托产品的受益者分享。
金融创新信托是近年来中国信托发展的新模式，主要通过金融创新来提供更多元化的信托产品和服务。
这种模式主要包括资产证券化、ABS信托、股权投资信托、债权投资信托、资金
信托等，在传统信托模式的基础上对信托产品进行创新，并与其他金融工具相结合，以满足客户多样化的投资需求。
总体来说，中国信托的运作模式是按照信托法规定，通过资金募集、信托产品设计、投资运营等环节来实现收益，同时保障投资者的权益和资金安全。
随着金融市场的不断发展和监管政策的不断完善，中国信托的运作模式也会不断创新和优化。
信托公司自营业务盈利模式研究从政策层面，信托“新两规”规定：“信托公司固有业务项下可以开展存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资等业务。
投资业务限定为金融类公司股权投资、金融产品投资和自用固定资产投资。
信托公司不得以固有财产进行实业投资，但中国银行业监督管理委员会另有规定的除外。
”上述规定充分表明了监管部门对信托公司自营业务的监管导向――鼓励进行金融股权投资和金融产品投资。
为了检验信托公司自营业务与政策导向的适应度，本文将重点对金融股权投资和金融产品投资进行分析。
一、信托公司自营业务收入状况分析（一）受证券市场影响，信托公司自营业务收入及占比较07年均有大幅下降根据51家信托公司披露的年报，2008年51家信托公司共实现自营业务收入86亿元，行业平均数为1.69亿元，中位数为0.76亿元。
与2007年相比，信托行业自营业务收入下降了94亿元，降幅达52%，平均值和中位数较07年的3.6亿元和1.8亿元均有大幅下降。
2007年自营业务收入在信托行业总收入中占比为78.03%，2008年下降至48.95%，降低了29个百分点。
一方面，一些信托公司根据“新两规”的导向，回归信托主业，从而使信托业务收入占比得到提升；另一方面，证券市场持续调整，信托公司自营业务中证券投资受到较大影响，导致自营业务收入大幅下降，对总收入的贡献随之降低。
（注：本文中采用的均为母公司财务指标）图1 近两年信托行业自营业务及占比对比图（二）各信托公司自营业务收入相差悬殊，集中度较高从具体信托公司看，自营业务收入最高的是平安信托，达13.54亿元；最低的是交银国际信托，亏损0.72亿元。
2007年，自营业务收入最高的是深圳国投，为24.5亿元；最低的是海协信托，仅185万元。
通过近两年的对比，可以看到信托公司自营业务收入相差悬殊，并且差距有进一步增大的趋势。
表1 2008年自营业务收入排名前10位表2 2008年自营业务收入排名后10位2008年信托公司自营业务收入的行业平均数为1.69亿元，高于行业平均数的信托公司有18家，低于行业平均数的信托公司有33家。
ppp的运作模式解桥今年以来，PPP已经成为大家关注的热点，碩府推岀了大量基础设施和公共服务顶目药励社会资本参Ira,今天的电话会放，我们会结合前期的研究，以及与实体企业、各类金镀机沟、碩府部门的交流，対现在PPP模式的开展悄况、各类机沟的参与方式和最新动向进彳亍介给，供大家参考。
1、关于PPP定义的一自说明根摇各部委的文件，PPP是政IBfltt会资本合作模式(Public-Private Partnership), 第—个P(Public)很好理解，就是指政府，第二个P(Private)在国外是福机人资本，但是我们把他翻译成社会负本，色括己建立现代企业翎度的境内外企业法人，范围要比国外的Private側念广，这是国内的客观悄况，如果真理解成机人资本，PPP是做不起来的，大家看看现在已签约顼目的社会资本方就能看出来，国企、央企占了很大部分。
其实第二P 应该是Social Capital, PPP fi该是PSPo第3个P是Partnership, 合作，就是伙伴关系，双方应该是平等的，我们在调研时和一些民营企业交流，他们还是名少能感觉到一点平等的。
PPP有两大助能，一是融资，二是提效。
现在政府推PPP也是无奈之举，经萸的经济学理论说公共产品由碩附提哄，秋人产晶由市场提供，(0是现在政附段钱, 社会资本也不愿更参与，扬于碩府和市场双失灵，所以要推PPP,要合作。
2、关于PPP的模式大家经常在讨论，什么样的模式BTPPP,以前做的BT、BOT算不算？国外的PPP色括的种类非常多，我们之前的报告《PPP模式面面观》有U介绍。
UWii®的文件看，PPP包桔下面的方式：委托运营(0&M)、管理合同(MC)、建设-运营-杨交(BOT)、建设-拥有-运营(BOO)、转it-运营-務交仃OT)、改建-运营-移交(ROT);而发改委的文件里包18BOT、BOOT、BOO, BT不包祐在里面，期我们可以推测，从取策意图来看，是很重视运营(Operate)的。
信托行业调研报告一、信托行业概况：信托公司是“受人之托、代人理财”的专业财富管理机构，可以直接跨越资本市场、货币市场和实业投资领域。
它与银行、公募基金、保险并列金融业四大支柱。
近年来我国信托业发展迅速，2015年末，全国68家（其中陕西省3家，分别是长安信托、陕国投、西部信托）信托公司管理的信托资产规模为16.30万亿元，较2014年末13.98万亿元，同比增长16.60%，较2014年28.14%的增速有所下降。
2015年末，信托资金运用于贷款5.3万亿，占比36.49%。
信托资产按来源划分，单一资金信托余额9.35万亿，占比57.36%；集合资金信托5.34万亿，占比32.78%；财产管理信托余额1.6万亿，占比9.87%。
2015年末，信托业实现营业收入1176.06亿元，较2014年末的954.95亿元同比增长23.15%，较2015年3季度环比增长27.27%。
相较2014年14.70%的同比增速，2015年经营业绩表现良好。
2015年末信托业的风险项目个数为464个，资产规模为973亿元，比第3季度末的1083亿元减少110亿元，环比下降10.16%。
在973亿元的风险项目中，其中集合类信托占比为61%，单一类信托占比为37%。
对应16.30万亿元的信托资产规模，不良率为0.6%，比3季度末的0.69%略有下降。
二、信托资金投向：2015年末数据显示，14.69万亿元资金信托依然投向五大领域，资金信托投向依次是：工商企业（22.51%）、证券市场（20.35%）、金融机构（17.93%）、基础产业（17.89%）、房地产业（8.76%）。
主要行业：农、林、牧、渔业9770178.98、租赁和商务服务业141772598.37、采矿业20953684.61、房地产业138821884.66 、建筑业98556752.13、制造业40977441.57、水利、环境和公共设施管理业141070160.55、电力、燃气及水的生产和供应业27140404.66、居民服务和其他服务业9516464.73、教育1568273.8、交通运输、仓储和邮政业50031671.7、卫生、社会保障和社会福利业2664539.12、信息传输、计算机服务和软件业10447556.29、文化、体育和娱乐业8549489.56、批发和零售业50720795.41、公共管理和社会组织7512295.04、住宿和餐饮业6946729.72、金融业531207154.64、科学研究、技术服务和地质勘查业3602495.54、其他108147684.06。
信托投资有限责任公司基础设施信托业务运营模式研究信托研究发展部课题组一、基础设施信托业务概念1. 基础设施概念基础设施主要包括市政建设、交通、通讯、能源、环保、供水、江河治理等方面。
基础设施项目建设通常具有投资额巨大、建设周期长、管理要求高等特点。
在2000年至2004年的5年中，我国的基础设施建设仅通过发行长期建设国债这一个需求来源所募集的投资资金就高达6600多亿元。
2. 国外基础设施投融资主要方式美、英、法、德、日等发达资本主义国家在基础设施投融资方面经过长期的探索和实践，形成了各自符合本国实际的运行方式：1）美国有四种方式：一是发行市政债券；二是政府为开发公司提供信用担保发行建设债券等；三是私人企业投资；四是向基础设施项目受益人收取专门税费；。
2）英国主要是PPP（即公私合伙项目）方式，由私人企业替代政府进行项目投资并提供服务，政府根据企业提供的服务质量定期向企业支付服务使用费。
3）法国由政府投资，委托企业经营。
方式有三种：一是政府投资，经营方从财政支出中得到回报；二是政府投资，企业承租；三是特许经营权管理方式。
4）德国由政府主导，有两种方式：非经营性项目由政府财政性预算投入或由政府向银行贷款投入；经营性项目通过经营权特许等方式向市场融资，根据项目经营程度和重要性，由政府提供一定比例的注册资本金。
5）日本主要有两种方式：一是财政投入，约占50%；二是政府金融信贷系统贷款。
3. 国内传统基础设施投融资方式我国在二十世纪八十年代以前主要通过财政支持融通城市基础设施建设所需资金。
之后地方政府开始探索多方式、多渠道的投融资方式，在2002年信托方式出现之前，主要有以下几种方式：（1）以地方政府为投资主体运作a. 以财政资金作资本金进行股权投资，由政府全资拥有并获得收益； b．财政投入带动外资和民营资本投入，由政府控股并获得相应收益；（2）从中央政府发行的国内外政府债券资金中转贷进行基础设施建设；（3）世界银行、亚洲开发银行等国际和地区金融机构贷款进行基础设施建设；（4）外国政府援助赠款进行基础设施建设；（5）以基础设施项目的经营权为基础运作----BOT融资4. 传统基础设施投融资方式的局限和基础设施信托在中国经济保持持续发展的前提下，基础设施建设资金需求总量在不断增长，基础设施建设资金财政供给与实际需要相差很远，基础设施建设资金不足的问题越来越严重。
商业银行的贷款由于贷款成本、期限和效益原则与大部分基础设施项目的低经济效益不相匹配，而且贷款资金的使用通常受到严格的条件约束；政策性银行的贷款对象一般侧重于为数不多的全国性基础设施建设项目；利用外资不但汇率风险大、数量有限，而且手续繁杂；企业债券审批一直以来受到严格的审批，数量有限；民间资本独立作战资金实力有限，产业基金相关法律不健全等。
在传统基础设施投融资种种方式面临局限的情况下，基础设施信托在《信托法》颁布实施以后，以独特的制度优势应运而生。
5．基础设施信托简介1）基础设施信托概念基础设施信托指信托投资公司在业务运营中接受委托人的委托，双方签署《信托合同》，利用信托制度以自己的名义参与基础设施运作，委托人指定的受益人根据《信托合同》的约定享有信托受益权。
信托投资公司在基础设施信托业务运作中，若接受的是单个委托人的委托称作单一信托；若接受的是多个委托人的委托称作集合信托，集合信托一般通过私募发行集合信托产品的方式运作。
基础设施信托充分发挥了信托联系社会闲散资金与基础设施建设的桥梁作用，已经成为我国基础设施建设新的投融资方式。
2）基础设施信托的特征当前基础设施类信托的主要特征是：（1）规模较大。
一般超亿元，这与基础设施行业性质相关。
（2）期限较短。
一般以1-3年为主。
（3）项目运作透明。
（3）信托受益人的收益可观。
预期收益率多在4－5％之间，实际收益率达到甚至高于预期收益率。
（4）一般具有较好的风险控制安排。
如较强背景的信用担保、信托财产回购安排、项目本身收益水平不足时大多有补贴条款的保障等风险控制安排。
3. 基础设施信托的优势（1）从基础设施项目本身的运作效率看，与其他方式相比，基础设施信托实现了“融资、投资、运营、监管”有机分开的市场化运作，提高了社会资本的配置和运用效率。
信托的核心功能是财产隔离，受托财产放在一个独立信托账户中，受到《信托法》的保护，项目投资方可以通过设立防火墙来规避投资风险，信托方式更加安全，。
（2）从委托人角度看，信托参与基础设施项目的运作方式灵活。
不同的基础设施项目有不同的运作方式，信托方式可以根据项目不同的特点，通过借贷、直接项目投资、收购、参股、融资租赁等多种不同方式参加项目运作；（3）从信托投资公司业务开展的角度看，在信托方式下，财产和受托人都是相互分离的，治理结构较清晰；而且基础设施信托业务有可以借助的良好信誉、一般享有政策优惠、风险可控和委托人认同度高等优势，因而推动起来十分容易。
（4）从受益人角度看，信托收益相对较高，收益来源方式、渠道多样。
基础设施信托的受益人可以获得相对于银行储蓄、债券投资较高的合理收益，分享我国经济增长带来的成果。
基础设施信托的受益人可以通过融资利息、项目收益分红、股权转让、项目收益权收入（如收费、租金）等多种方式获得基础设施项目收益。
（5）从运作环境角度看，基础设施信托因为创新了基础设施投融资方式，缓解了公共财政压力，因而容易得到地方政府的支持。
4. 基础设施信托发展综述2002年7月18日《信托法》颁布实施，当天信托投资公司回归本业真正意义上的第一单集合信托业务问世，就是从基础设施信托开始----爱建信托推出集合信托产品“上海外环隧道资金信托计划”，此后基础设施信托得到了稳步发展。
由于信托投资公司集合信托业务信息披露较为规范和全面，本文选取这类业务作为样本进行分析。
（1）发展状况我们根据各信托投资公司网站公开的信息统计，2002年全行业基础设施类信托产品发行6个，占当年信托产品总量的20%；2003年全行业基础设施类信托产品发行33个，占当今年信托产品总量的13.25%；2004年全行业基础设施类信托产品发行54个，占当年信托产品总量的14%；2005年全行业基础设施类信托产品发行96个，占当年信托产品总量的20%。
近期基础设施信托的发展状况良好，呈现出上升的发展趋势（国内2005年至2006年每月基础设施集合信托相对集合信托占比情况见图1）：图1 基础设施信托发展趋势图（2）集中度分析2002年至2005年期间，发行基础设施信托产品数量前五名信托公司为：名列第一的是中原信托投资公司，累计发行基础设施信托产品19个，在全行业基础设施类信托产品发行总量中占比10.05%；名列第二的为金港信托投资公司，累计发行基础设施信托产品17个，在全行业基础设施类信托产品发行总量中占比8.99%；名列第三的为百瑞信托投资公司，累计发行基础设施信托产品10个，在全行业基础设施类信托产品发行总量中占比5.29%；天津信托投资公司名列第四，累计发行基础设施信托产品8个，在全行业基础设施类信托产品发行总量中占比4.23%；江苏国际信托投资公司和安徽国元信托投资公司并列第五，累计发行基础设施信托产品7个，在全行业基础设施类信托产品发行总量中占比3.7%。
前五名信托投资公司合计发行61个，占全行业基础设施信托产品发行总量的32.27%。
二、信托公司基础设施信托业务运营模式和典型案例2002年《信托法》颁布实施以来，信托投资公司经过不断地探索和创新，基础设施信托业务走出了以下三种运营模式：（一）主体运营模式主体运营模式指信托投资公司发起设立基础设施项目公司或用自有资金参股项目公司，同时接受委托人的委托以自己的名义参与基础设施项目的投融资运营，该种运营模式涉及关联交易（见图2）。
图2 主体运营模式运营框架图典型案例：2002年7月18日，上海爱建信托投资有限责任公司参与投标，发起成立项目公司成为上海外环隧道的投资人，向社会推出了“外环隧道项目资金信托计划”，作为国内首个资金信托计划，原计划用1个月的时间汇集5.5亿信托规模，结果在短短的一周内售罄，也是国内信托业首次尝试基础设施信托业务。
（二）平台运营模式平台运营模式指信托投资公司向社会募集信托资金，以自己的名义用信托资金贷款给项目公司或购买项目公司股权或股权受益权，信托投资公司仅仅作为投融资平台，一般不参与项目公司的日常经营。
图3 平台运营模式框架图典型案例：2002年9月8日，上海国际信托投资有限公司通过发行集合资金信托---上海磁悬浮交通股权信托，用募集的信托资金购买上海磁悬浮交通股权受益权，信托行规模１.８８亿元人民币，5天内募集完毕。
信托收益主要来源于磁悬浮交通项目的正常运营收入、沿线综合开发收入以及运营期间的市政补贴。
由于上海磁悬浮铁路是世界上第一条商业运营线，得到上海市政府的优先发展政策支持。
（三）联动模式联动模式指信托投资公司和银行或保险公司合作为基础设施项目提供投融资服务。
联动模式通常是适应银行或保险公司某种需要产生，建立在他们的原有业务之上。
从信托投资公司业务经营的角度来看，这种业务发展模式又可称为“借船出海”型。
图4 联动模式框架图1、银信联动典型案例1：中原信托投资公司2005年6月8日向社会推出“顺德公路收购贷款项目集合资金信托计划”，中原信托投资公司作为受托人，根据委托人的意愿，将募集的信托资金由受托人集合运用，向佛山市顺德区恒顺交通投资管理公司发放信托贷款。
贷款专项用于佛山市顺德区恒顺交通投资管理公司与国家开发银行签订的4400060022004020017号借款合同项下广东省佛山市顺德公路收购贷款项目建设。
信托贷款期限为1年期，贷款年利率5.76％，由国家开发银行承担连带责任保证担保。
中原信托投资公司全权委托国家开发银行广东省分行进行贷后管理，受托人对信托贷款进行监督。
信托贷款项下的本金和利息由国家开发银行提供连带责任保证担保。
典型案例2：重庆国际信托投资公司主要信托业务为基础设施信托，主要运营模式是和国家开发银行签订了一个全面合作的框架协议----《信托业务合作协议》，国家开发银行建立贷款项目库，储备优质项目，重庆国投根据贷款项目用款要求，募集信托资金。
信托资金的运用方式可采用信托贷款、信托投资、债权资产信托或双方协商认可的其他方式，国家开发银行提供后续融资安排或连带责任保证担保。
例如重庆国投《重庆县际联网公路项目贷款集合资金信托》，信托计划规模2亿元；《重庆市主城区路桥建设（二期）项目集合资金信托计划》信托计划规模9千万元，都是在这一框架下运作的项目。
从运作效果看，这是一个双赢的合作模式，国家开发银行为重庆国投主攻基础设施信托打下坚实基础，国家开发银行也找到了通过信托引导社会资金进入基础设施建设领域的安全渠道。
