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**滨江花园项目定位一、项目概况1、项目地块情况项目位于南岸区目前发展态势良好的无污染工业园区——重庆市经济开发区的丹龙路，面邻长江，毗邻骏逸天下、美堤雅城和一个市政公园，背靠工业园企业。
项目地块江岸线狭长，与长江仅滨江路一路之隔，项目江景面极为开阔。
目前，由于地块滨江段的滨江路尚处于建设初期，计划2005年3月本项目一期工程地块方始具备开发建设条件。
1)餐饮、娱乐、金融网点分布现状由于本项目地块所处的经开区内，主要入驻封闭式管理的企业单位，毗邻的美堤雅城和骏逸天下各项配套正在建设中，尚未正式投入经营，因此目前项目周边的餐饮、娱乐、金融等配套规模小、档次低、市场辐射范围窄，对本项目的支持力度非常有限。
未来美堤雅城、骏逸天下和本项目都规划了相当的配套，将形成自有的独立商业配套圈，但目前该区域的居民重点依赖于南坪商业步行街和南滨路(长江大桥南桥头至上新街段)餐饮娱乐街。
2)交通状况项目位于经开区城市主干道丹龙路，西接鹅公岩长江大桥，北连主城干道，路面平整宽阔，路况良好。
目前公共交通配套严重不足，出行欠便利。
随着骏逸天下、美堤雅城以及本项目(局部或整体)的交房使用，业主入住，公共交通将极大改善。
此外，当2005年-2006年间滨江路通车后，项目交通状况还将得到进一步改善。
3)人口构成目前经开区本属工业园区的规划，之前类似于城市边缘新兴地带，即使当前有大量企业的入住，但也多只建厂房，而无宿舍区，仅有少数2001-2002年间开发的住宅区入住的部分居民，居民数量非常少。
4)产业分布经开区为工业园区的规划，目前主要以无污染的加工工业为主，如制药、制衣、机电、建材等。
5)居家环境状况本项目所于经开区内，入驻企业基本无污染，同时区内绿化良好，再加上毗邻120亩的市政公园，项目位于长江边，江面开阔，江对面绿意盎然，空气清新，居家环境质量胜过主城区中心区域。
2、地块历史沿革重庆市经济技术开发区是中国西部地区最早设立的国家级开发区，其区域定位为现代无污染工业园区，位置紧邻南岸中心商圈，区位状况良好，引来众多的大型企业纷纷入驻该区域，如美心集团、爱立信、腾辉、树王等。
*****************抵押贷款涉及的土地使用权价格评估评估报告书*****************地址：浙江省杭州市************联系电话：（0571）*********传真：（0571）********* 邮编：310003*****************土地估价技术报告土地估价技术报告项目名称：*****************抵押贷款涉及的土地使用权价格评估（杭州市）受托估价单位：*****************土地估价报告编号：杭**（2009）（估）字第***号土地估价技术报告编号：杭**(2009)（技）字第***号提交估价报告日期：二○○九年*月*日关键词：杭州市；抵押贷款；*****************；2009年。
土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称*****************抵押贷款涉及的土地使用权价格评估二、委托估价方*****************三、受托估价方估价机构：*****************单位地址：杭州市**********法人代表：****估价机构执业范围：全国估价资格有效期限：2009年*月*日资格证书编号：*****联系电话：0571-********邮政编码：310007四、估价目的*****************因抵押贷款的需要，特委托*****************对其所使用的，位于杭州市余杭区余杭镇沈家店村的三宗国有出让住宅用地土地使用权进行价格评估，为其办理抵押贷款手续提供土地使用权价格参考依据。
五、估价依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；3、《中华人民共和国担保法》；4、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；5、《房地产抵押估价指导意见》；6、杭州市基准地价；7、委估宗地国有土地使用证；8、建设工程规划、施工许可证；9、委托方提供的其它有关宗地资料；10、*****************掌握的资料；11、评估人员实地调查取得的资料。
远洋天地居住区产品后评估报告远洋天地居住区分为三区：远洋天地一期、远洋天地二区、远洋天地三区，2000年3月远洋天地一期正式开工，2004年底远洋天地三区竣工交付，总建筑面积54.3万平方米，其中地上建筑面积44万平方米，地下建筑面积10.3万平方米，建筑形式有板楼和塔楼，住宅户型销售面积从60平方米到200平方米，户型总数将近100种。
从远洋天地一期到二区、三区的开发过程中，对产品设计的认识和控制也逐步提高和形成系统，每期在总结之前工作基础上加以改进。
现通过对远洋天地居住区开发过程中的问题进行分析，重点在于提出解决问题的思路，并力图形成产品设计的工作模式，适应项目开发的需要。
一、关于产品设计的过程。
产品设计的过程：产品定位和细化、产品设计、产品营造、调整优化。
过程中的控制节点：设计任务书、审图要点、专业方案、优化专题报告、产品说明书。
设计任务书做为整个设计工作的总纲，在理解项目定位的基础上加以技术化和明确，指导整个产品设计过程；审图要点明确各个阶段做为开发商产品设计所关注的方面，使各专业的工作有的放矢；专业方案的分阶段提出，使设计组和各专业形成程序性的互动，保证设计工作有条不紊；优化专题报告使产品设计在保证整体思路的前提下，分专业、分专题进行优化，并对主要的优化以报告的形式加以评价和确定，同时也是产品设计调整的依据；产品说明书做为产品设计和销售接口的主要载体，使产品设计成果分阶段加以固化，明确上一阶段工作成果，同时做为下一阶段工作的基础。
远洋天地居住区的设计过程，上述控制节点基本有所体现，但尚未形成系统。
在以后的项目开发中，不管是居住产品或公建产品，其过程类似，控制节点类似，在各个阶段工作节点的落实上，需要形成工作程序并制度化。
二、关于产品设计的原则。
1、产品定位的明晰。
甲方对产品的把握，基础是产品设计开始前的定位思想。
甲方要把握的是要做什么类型/性质的产品（办公、普通住宅、高档公寓、酒店或酒店式公寓、商业类型等）、什么档次的产品、有什么特点/卖点的产品、基本成本预算控制和销售价格规划。
