深圳华润中心(CityCrossing

目录****页数1.0 引言 22.0 零售概念及市场定位 22.1 零售概念大纲 22.2 市场定位 53.0 目标租户名单134.0 租务市场概况494.1 各行业的付租能力494.2 租金计算方法525.0 招商策略535.1 详细招商步骤535.2 目标租户招商过程555.3 主要租赁条件建议585.4 租金分析635.5 推广工具的选择68 附录方案一及方案二之初步铺规划图731.0引言此计划书是为华润新城的主力店招商定出有效策略，并详细解释要达致最佳招商成果所需采取的每一个步骤。

最理想的招商成果是在当时市场容许的情况下，为物业项目在最短时间找到最适合的租户，以当时能取得的最高租金（Best Obtainable Rent）租出商铺。

2.0零售概念及市场定位在二零零一年八月的「深圳华润世纪新城商场项目商场顾问报告」中，本行根据商品组合、主题分区、面积分配及潜在目标零售商建议，为华润新城购物中心提供“零售概念” 的建议。

考虑到最近一年来深圳零售市场的变化，以及华润新城设计方案的最新改动，本行特地对早前建议的“零售概念” 进行调整以作为整体招商及推广工作的指引方向。

2.1零售概念大纲∙深圳零售市场一向以单幢独立式经营的百货公司、仓储式商店、规划欠缺完善的中小型商场、以及购物步行街为主。

随着深圳的零售市场逐步成熟，一些较大型及设计较现代化的购物中心相继落成。

但这些新的购物中心无论在整体规划、动线设计、出租或出售策略均欠完善。

∙在过去的一年内，深圳零售市场继续迅速发展，传统的国贸、东门及华强北商圈都有新动态，其中以华强北商圈变动最大。

∙在华强北商圈除了万佳百货从华强路上搬迁到华发路上以外，新购物中心相继落成，其中包括全新建成的群星广场、全新改造的东方时尚及淑女世界等。

整体结果是华强北商圈由华强北路逐步向东扩展，从原来的一条街逐渐形成现在的片区。

∙在东门商圈方面，随着东门步行街的竣工及开业，东门逐步重拾昔日风貎。

深圳华润万象城深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。

深圳华润中心·万象城是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。

万象城建筑面积达18.8万平方米，整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，是深圳最大的购物及娱乐中心。

万象城建筑外观现代，商场入口很好的利用了自然采光，只在电梯底部采用了筒灯照明。

大大节约了电能。

万象城基础照明柔和而均匀，与重点照明形成对比，使商品特征更加突出。

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联系人：陈晓航邮箱：cxh@深圳金光华广场金光华广场位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处，罗湖口岸近在咫尺，处于深圳中央商圈——人民南路的天然核心。

营业面积达12万平方米，聚集了多种零售业态：时尚百货、超市、国际品牌名店等，是集“购物、餐饮、观光、娱乐、文体、休闲等多种功能为一体的超大规模国际化购物中心。

广场的空间和装饰设计巧妙引用德国现代建筑师“Mies Van Der Rohe”的设计概念—less is more，揉合建筑科技与自然造景，透过三大轴向主题天井的玻璃帷幕及弧形挑空，引进蓝天、白云及大量自然光影，照明设计村托出高品味之商业、购物的格调与氛围，创造了一个经典消费文化和现代精致休闲的生活空间。

上海飞洲国际商厦飞洲国际广场座落于徐家汇商圈核心地段，毗邻八万人体育场、上海体育馆、华亭宾馆、宜家家居、徐汇区政府。

飞洲国际广场总层数为31层，建筑面积80000平方米，地下一层至地上六层为配套商业中心，面积30000平方米，第七层为国际标准商务、视电会议中心，第八至三十一层为智能甲级写字楼，面积46000平方米，顶层配置了高级商务会所。

深圳华润中心二期Shenzhen City Crossing Phase II 项目地点：深圳市总用地面积: 41069.99㎡Shenzhen City Crossing Phase II 总建筑面积: 294426.7㎡规定容积率建筑面积: 194416.8㎡计容积率建筑面积: 197372.3㎡高度：A区193m，C区163m层数：地下三层，地上：A区36层；C区49层其中：住宅: 106000㎡；社区服务中心：1000㎡核增建筑面积：2955.5㎡其中：架空层及通道2400.5㎡；避难区：555㎡其中架层及；难不计容积率建筑面积: 97054.4㎡规定容积率: 4.73（调整容积率4.8 ）覆盖率: 40.9%住宅总户数住宅总户数：768户合作：RTKL设计/竣工：2005/2009长春盛世广场Shenzhen Yitian Holiday Square总用地面积：22900平方建筑占地面积：12465.35平方米总建筑面积：208042.255平方米公寓：96534.4平方米商铺：11154.66平方米百货：33048.24平方米影院：7168.16平方米商业：17373.675平方米车库：39107.05平方米车库：3910705平方米地上商业：51371.06平方米容积率：6.46绿化率：20%总用地面积:38200m2总建筑面积:160245 m2商业面积:85607 m2办公面积:20388 m2地下车库面积:29247m2商业面积:25000m2覆盖率:39%容积率:2.77绿化率:30%停车位（地下停车）:495客房数（套）:206深圳百仕达花园五期Phase V of Shenzhen Sinolink Garden总用地面积: 40786.2总建筑面积: 315886住宅: 226948商业: 40818:40818酒店: 30000办公: 20000幼儿园: 2160居委会：200地下车库: 81438商业裙房：7500㎡容积率: 5.56覆盖率: 58.3%客房: 100间停车位：地下共计2357个深圳益田假日广场Shenzhen Yitian Holiday Square 总用地面积：22800m2建筑面积:：124618m2地上商业建筑面积：26179.32平方米; 办公建筑面积：2557.31平方米；酒店建筑面积：29209.56平方米；地下车库及设备用房面积：22980.87平方米；地下商业：41828.79平方米；核增面积(架空绿化)：1913.13平方米；容积率：2.58高度：100m层数：24层数。

华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。

截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。

截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。

华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。

一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。

1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。

项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。

项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。

项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。

2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。

西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。

项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。

项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。

从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。

OUR WORK我们的工作MIXED-USE,RETAIL & ENTERTAINMENT综合项目 零售 环境标识we take pride in our work我们引以自豪的工作Creating today’s retail venues takes vision, expertise and nosmallamountofinnovation.Market-responsivesolutions are found in the appropriate blend of art and science, of retailers, customer and community, and the architect and developer. No doubt, any competent designer must have a sound grasp of the retail fundamentals — what works and whatdoesn’t.But,likeanthrop ologists,theymustalsohave the desire to explore, dig deeper, to know how to break the rules to unearth the NEXT BIG THING.打造今日的零售场所，需要制定愿景、具备专业知识、实施大量创新活动。

将艺术和科学、零售商、顾客和社区、建筑师和开发商适当组合，体现出市场响应型解决方案。

毋庸置疑，任何有能力的设计师都必须对零售基本要素有着正确的理解-哪些奏效、哪些不奏效。

但是他们也必须像人类学家那样，有探寻、深入挖掘、了解如何打破成规陋习从而发现下一个大事件的意愿。

Location: Shanghai, ChinaClient: Shanghai Forrester (ZhaBei) Development LimitedServices: Master Planning, architecture, Environmental graphicsWorking with the Shanghai Institute of Architec-ture, Design, and Research, the Shanghai, Los Angeles and Dallas offices of the American firm RTKL provided architectural, master-planning, and environmental graphic design services for Life Hub @ Daning, one of Shanghai’s first modern mixed-use developments with open-air retail.The development consists of 15 separate build-ings situated on about 5 Ha of land in the center of Shanghai’s growing Zhabei district. The development includes shops and restaurants ranging from the discount electronics chain Gome to trendy boutiques. It will also include a 4-star Sheraton brand hotel, a multiscreen cinema, a hypermarket, office space, and work/live units.地点： 中国上海客户： 上海福乐思特（闸北）房地产 发展有限公司服务： 总体规划，建筑，环境标识RTKL 上海、洛杉矶和达拉斯办公室共同合作，与上海建筑设计及研究院一起为上海 首座含露天零售等功能在内的现代综合功能开发项目，大宁商业中心提供了建筑 设计、总体规划和环境 图形设计的服务。

第二部分华润中心·万象城第三篇项目基本情况简介一句话介绍项目华润中心是一个以大型购物中心为核心，集购物、餐饮、娱乐、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。

一段式介绍项目华润中心是一个以大型购物中心为核心，集购物、餐饮、娱乐、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。

项目占地面积8万平方米，总建筑面积48万平方米，总投资逾40亿港币。

华润中心项目由北、中、南三个地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。

首期项目即北区写字楼和中区购物及娱乐中心已经开工建设，预计2004年底完工投入使用；南区作为二期项目，是开放购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组合，设计和建设将适时展开。

整个项目共设置车位约3000个，其中一期项目车位1,034个。

特点♦深圳过去、现在、可预见将来最大规模、综合性地产项目♦以零售为核心，集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公、居住为一体的大规模、综合性、高品质、现代化的标志性商业建筑群♦一个居民及游客均向往的好去处♦一个适宜全家老小欢度周末的地方，可以一整天于其中充实而愉快地度过的地方♦全新建筑形态，全新消费环境，全新业态组合♦顺应市场，引领潮流；引领为先，顺应在次。

♦承上启下，承前启后发展目标投资回报——股东资金回报率≥10％人才培养——培养专业化的团队（人才/经验/流程/资源……）行业发展——从深圳起步，在更大范围推广致胜社会责任——构筑新天地，创造新生活华润中心的建设将为集团带来长期、稳定、可观的投资回报，创造良好的远景投资价值并产生深远的社会影响。

宗旨与您携手改变生活Better Life Together标语Slogan华润中心构筑深圳新天地精神项目精神是建筑师对城市、对发展商、对项目的理解及由此引导出项目的内涵和精神特质。

息息共享、变化有致、自由自在、和谐无隙，这些精神已经、正在并将会一直指导我们进行项目的城市规划、建筑设计、材料选择、色彩运用、空间构造等产品设计的所有方面中去。

City Crossing Shenzhen, China华润中心中国深圳City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China华润中心–凯悦酒店中国深圳Venetian Macao Macao, China威尼斯人酒店中国澳门Venetian Macao Macao, China威尼斯酒店中国澳门Life Hub @ Daning Shanghai, China大宁国际商业中心中国上海▪5-hectare site▪One of Shanghai’s first modern mixed-use developments with open-air retail▪The development includes shops and restaurants ranging from the discount electronics chain, Gome, to trendy,upscale boutiquesLife Hub @ Daning Shanghai, China大宁国际商业中心中国上海Hyatt Regency 丽晶酒店,凯悦集团 Chengdu,China成都,中国▪37-storey▪12-storey shopping center▪25-storey Hyatt Regency hotel. ▪ 1,200,000 square feet of retail space,▪450 guest rooms and supporting hotel amenities.Disney’s Port Orleans and Dixie Landings Resort Orlando, Florida奥尔良港迪斯尼度假村及南方风情迪斯尼度假村佛罗里达，奥兰多Disney’s Boardwalk Resort Orlando, Florida迪斯尼步行街佛罗里达奥兰多。

深圳华润中心万象城项目商业规划及业态组合方案第一部分项目基本情况项目概况华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港币。

首期项目于2002年10月破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准 5A 甲级写字楼“华润大厦”，已于 2004 年 12 月竣工开业。

二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，预计投资逾22亿港元，已于2005年12月16日开工建设，将于2009年初落成启用。

位置交通深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。

交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。

■华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间■与"地王大厦"隔深南大道相望■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连■周边共有巴士线路30多条■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米■距皇岗口岸约5分钟车程■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程规划设计华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。

华润中心项目占地约8万平方米，总建筑面积约55万平方米，设计车位近3000个。

其中，一期万象城建筑面积达18.8万平方米，停车位1000个，华润大厦建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个。

二期项目建筑面积为26万平方米项目整体布局（一）北区本项目的北区，位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，以标高139米的甲级办公大厦为主体建筑，配合特色购物中心及国际精品时尚店等。

华润深圳总部大厦设计理念华润深圳总部大厦设计理念是融合现代化与环保理念，以创造一个人与自然共存、舒适宜居的工作环境为目标。

以下是对设计理念的详细描述：1. 环保理念：华润深圳总部大厦注重可持续发展，将绿色环保理念贯穿于建筑设计的各个环节。

大厦外墙采用高效隔热材料，以降低能耗和碳排放。

屋顶采用绿色植被覆盖，增加绿化面积，吸收空气中的有害气体，改善空气质量。

同时，大厦内部采用节能照明系统和智能空调系统，有效控制能源消耗，减少对环境的负面影响。

2. 人文关怀：华润深圳总部大厦注重员工的舒适与健康，设计了宽敞明亮的办公空间和优雅舒适的社交区域。

大厦内部设置了舒适的休息区和茶水间，提供员工休息和交流的场所。

同时，大厦还设有健身房、运动场所和瑜伽室，鼓励员工积极参与健康活动，促进身心健康。

3. 自然景观：华润深圳总部大厦充分利用周围的自然资源，打造一个与自然环境融为一体的工作场所。

大厦周围种植了各类植物和树木，形成了自然景观带，为员工提供了近距离接触大自然的机会。

大厦内部设置了中庭花园和室内景观，营造出舒适宜人的工作氛围，增加员工的工作动力和幸福感。

4. 安全考虑：华润深圳总部大厦将安全放在首位，设计了先进的安全系统和设施，为员工提供安全保障。

大厦采用高效的消防系统和疏散通道，保证员工在紧急情况下的安全和逃生。

同时，大厦设置了24小时的监控系统和安保人员，确保员工和财产的安全。

5. 社会责任：华润深圳总部大厦承担起企业的社会责任，积极参与社区建设和公益活动。

大厦内部设置了多功能会议室和培训中心，为社区居民提供免费的培训和会议场所。

同时，大厦还定期举办公益活动，组织员工参与社会公益事业，回馈社会。

总的来说，华润深圳总部大厦的设计理念是将可持续发展、员工舒适、自然景观、安全考虑和社会责任相结合，创造一个绿色、舒适、安全和社会责任的工作环境，提高员工的工作质量和幸福感。

精选酒店案例分析一、五星级酒店案例规模参数流线组织功能配套商务业态规模参数华润中心二期占地4.1万平斱米，总建筑面积达25万平斱米其中酒店：建筑面积：46000建筑层数：38层客房间数：491间普标面积：46㎡客房总面积：31108深圳华润中心（二期)–君悦酒店CityCrossing–GrandHyattHotelShenzhen,China流线组织流线概念分析深圳华润中心（二期)–君悦酒店CityCrossing–GrandHyattHotelShenzhen,China交通流线分析流线组织深圳华润中心（二期)–君悦酒店CityCrossing–GrandHyattHotelShenzhen,China商务业态华润二期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场。

华润中心二期商业项目将引进国际奢侈品牌、高级餐厅、气氛活跃的酒吧、迷人的小酒馆和安静的茶屋，成为集国际水准购物、餐饮、娱乐、演艺功能为一体的时尚生活体验中心。

二期商业项目定名为LIFESTYLE广场，LV中国地区旗舰店将落户，面积为2000平斱米。

此外FENDI也将开出第二家旗舰店。

另外，Prada、Hermes、BVLGARI、Tiffany、Dior将第一次进入深圳万象城，而丏面积全部在1000平斱米以上。

深圳华润中心（二期)–君悦酒店CityCrossing–GrandHyattHotelShenzhen,China酒店功能配套酒店首层平面深圳华润中心（二期)–君悦酒店CityCrossing–GrandHyattHotelShenzhen,China酒店功能配套客房设斲：共491间客房，包括53间设计独特的套房和48间酒店式公寓。

酒店式服务公寓可以借助品牌优势，如同酒店房高3.5米，为将来顺应市场需求改造成客房或客房改造成公寓提供斱便。

（供长期出租)深圳华润中心（二期)–君悦酒店CityCrossing–GrandHyattHotelShenzhen,China酒店功能配套客房设斲：房型：君悦双人客房：君悦豪华客房：嘉宾轩客房：嘉宾轩双人客房：嘉宾轩豪华客房：君悦套房：君悦行政套房：总统套房：主席套房：酒店式公寓单人房：酒店式公寓双人房：深圳华润中心（二期)–君悦酒店CityCrossing–GrandHyattHotelShenzhen,China酒店功能配套客房设斲：房型：君悦双人客房：君悦豪华客房：嘉宾轩客房：嘉宾轩双人客房：嘉宾轩豪华客房：君悦套房：君悦行政套房：总统套房：主席套房：酒店式公寓单人房：酒店式公寓双人房：深圳华润中心（二期)–君悦酒店CityCrossing–GrandHyattHotelShenzhen,China酒店功能配套餐饮娱乐设斲：乐厨：拥有活泼的开放式设计1881时尚悠闲的美食厨房悦景意合园主席楼：共设有14个可容纳8至22人的豪华房间糖立斱顶楼：位于38楼大堂酒吧：位于38楼水乡水疗中心：位于酒店3楼，总面积264平斱米健身中心：位于酒店3楼，总面积达到281平斱米游泳池：25米室外恒温游泳池位于酒店3楼深圳华润中心（二期)–君悦酒店CityCrossing–GrandHyattHotelShenzhen,China酒店功能配套会议设斲：-酒店拥有13个会议及宴会场地，包括宴会大礼堂和盛会厅。

美国建筑设计规划公司RTKL将设计港城新地标“双子塔”(组图)作为新城市规划的一部分，江苏张家港市将打造新城市地标建筑——双子塔，预计于2015年底建成完工。

位于张家港文化中心对面的双子塔项目由江苏沙钢集团旗下全资子公司沙钢宏润房地产开发有限公司负责，将委任世界著名建筑设计公司美国建筑设计规划公司RTKL全权负责建筑设计，包括一期双子塔建筑设计以及二期4栋商业建筑与16栋住宅建筑的整体规划。

依RTKL设计团队的创意，两座双子塔楼，由椭圆形中庭相连，分别高268米和188米，建成后，将高于周边地区任何其他建筑；其中，268米高的塔楼将成为港城第一高。

RTKL将连接两座塔楼的中庭部分，特别设计成明亮而又开放的空间，打造成社交或交友聚会的理想场所，同时，那里也将成为占地60,000平米的集零售、餐饮、娱乐于一体的商业中心的一部分。

建成后，双子塔建筑将成为港城新城市地标，有力支持新城市规划中将城市中心区向人民路方向移动的战略。

这里将成为张家港规划中新城区的首个商业中心。

RTKL副总裁Keith Campbell表示非常期待将RTKL的都市愿景带到中国的又一座城市：“我们的设计灵感来自于这座充满绿色而又拥有开阔空间的城市本身。

这座“双子塔”建筑将会成为张家港市新的文化地标，成为港城的城市风景，同时也为人们提供了一个宽敞明亮的休闲场所。

我们不仅仅是简单的提供公共设施，而是为社区创造一项资产。

”自1993年进入中国，RTKL的足迹已经遍布中国多个城市。

从博物馆到住宅开发，从城市改造到奥林匹克场馆，RTKL的成绩业已成为中国经济建设与文化发展的宝贵财富。

今年年初，由RTKL设计的华润中心(City Crossing)分别登陆深圳和沈阳，以世界最前沿的都市综合体形态成为这两座城市光芒四射的新地标。

此外，RTKL正在设计的项目还包括深圳中航城（Shenzhen CATIC City）以及占地400,000平米，集办公、商业、五星级酒店于一体的合肥绿区项目（Hefei Green Zone），充分展示出RTKL在多用途建筑项目上的专业优势。