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国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南MALL生活城为例孙磊【期刊名称】《中国房地产》【年(卷),期】2012(000)009【总页数】4页(P54-57)【作者】孙磊【作者单位】四川大学工商管理学院【正文语种】中文一、国内城市综合体的发展现状城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。
例如，杭州提出了建设20 个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100 个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题（一）融资渠道缺乏，资金链紧张城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。
但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。
华润大厦方案第1篇华润大厦方案一、项目背景华润大厦位于我国某城市核心商务区，是一座集办公、商业、会议等多功能为一体的综合性建筑。
为了提高大厦的管理水平，为入驻企业提供优质服务，确保大厦安全、高效、绿色、智能的运营，现需制定一套合法合规的方案，对大厦进行全面升级改造。
二、项目目标1. 提高大厦管理水平，实现智能化、精细化管理；2. 优化大厦功能布局，提升入驻企业办公体验；3. 确保大厦安全、绿色、节能，符合国家相关政策要求；4. 提高大厦设施设备运行效率，降低运营成本。
三、实施方案1. 大厦智能化改造（1）建立智能化管理系统，实现大厦设施设备、能源、安防等方面的实时监控与远程控制；（2）部署人脸识别、车牌识别等智能识别技术，提高大厦通行效率与安全性；（3）引入智能会议室预约系统，提升会议效率；（4）搭建大厦信息发布平台，实现信息快速传递与共享。
2. 功能布局优化（1）合理规划大厦内部空间，提高空间利用率；（2）优化大厦电梯、楼梯、走廊等公共区域布局，提升通行效率；（3）增设多功能会议室、洽谈室、休息区等，满足入驻企业多样化需求；（4）引入绿色植物，打造生态办公环境。
3. 安全与绿色节能（1）严格执行国家相关安全法规，确保大厦消防安全、用电安全、燃气安全等；（2）采用节能型设施设备，降低能源消耗；（3）利用太阳能、地热能等可再生能源，提高能源利用率；（4）加强垃圾分类与回收，提高废弃物利用率。
4. 设施设备升级（1）对大厦电梯、空调、照明等设施设备进行升级改造，提高运行效率；（2）引入智能照明系统，实现灯光自动调节；（3）部署无线网络，提高网络速度与稳定性；（4）定期对设施设备进行维护保养，确保正常运行。
四、项目实施步骤1. 成立项目组，明确项目任务与分工；2. 开展前期调研，了解大厦现状与需求；3. 制定具体实施方案，明确项目目标、进度、预算等；4. 开展招标采购，选择具备资质的供应商与施工单位；5. 施工过程中，严格把控质量、进度、安全等方面；6. 项目验收，确保项目符合设计方案与国家标准；7. 投入运行，持续优化与改进。
【BIM工程案例】华润深圳湾国际商业中心项目项目简介华润深圳湾国际商业中心项目建筑总建筑面积77万㎡，占地8.57万㎡，其中华润总部大厦（春笋）高达400米，是镒辰集团与中建三局合作完成的项目，项目响应业主“黄山品质工程创造”要求，以精益管理追求卓越品质。
项目亮点该项目制冷机房建筑面积约732㎡，包含4台冷水机组和12台空调水泵。
项目实施的制冷机房100%工厂化预制、现场实物一次性安装、现场施工零焊接，将原本现场需要“两个月”的工期缩短至现场“两天”，实现了大型机房安装速度与质量的飞跃。
项目挑战“中央制冷机房”是整个制冷系统的“心脏”，负责整栋建筑空调制冷量的制造和输出。
实施过程中多构配件的精度、空间定位、精准装配、以及现场材料转运、设备调度、场地动态布置等问题使整个机电施工面临极大挑战。
如何克服难点 1应用BIM对所有设备及零部件进行1：1建模，使管件精度误差控制在2毫米全自动工厂化管道预制2通过二维码对所有配件进行编码识别，为快速装配提供指引装配式中央制冷机房物料二维码扫描识别技术应用3通过测量机器人对组合构件进行精准空间定位装配式中央制冷机房测量机器人全站仪现场精确点位放样4通过精细的装配流程和精确到“分钟”的进度计划，不间断48小时作业装配式中央制冷机房三维激光扫描仪实时动态对安装精度进行校核5应用全息扫描、3D模拟等先进技术；项目还自主创新设计管道运输装置、管道支撑体系、小型安装工具等，确保了一次性成功实施，开创了建筑工业化在中央制冷机房安装整体实施的先河。
装配式中央制冷机房过程现场施工作业项目优势速度的提升常规机房施工需要45-60天，而项目仅用短短48小时就完成现场安装任务，堪称机房施工的“深圳速度”。
品质的飞跃传统施工管道由人工下料焊接，质量不稳定，项目通过全自动工厂化预制，现场“零焊接”，采用数控相贯线等离子切割机、自动焊接机和最先进的测控技术，确保了制作安装精度，大大提高安装质量。
最新曝光！华润置地深圳今年布局规划，透露⼀个重⼤信息深圳40岁了，它还会更好吗？两天前，深圳湾畔那座被叫做“春笋”的地标⾥，华润置地举⾏了⼀场深圳城市新概念发布会，尝试给出答案。
长达60分钟的探讨⾥，从⼈居、商业、城市三⼤全新概念中，看到了华润置地关于城市与⽣活的创新思考与实践。
这场⼲货满满的发布会，亮点太多。
“CITY INNOVATION城市向新”2020华润置地深圳城市新概念分享会今年深圳有多少货量、润玺开盘时间、⼏⼤重头戏项⽬进展、未来的布局规划、全新的业主权益......⼤家最关⼼的，华润置地全都“交底”了。
全程疯狂拍照记笔记的南⽅楼事，今天决定⽆保留分享给粉丝。
//信息量巨⼤的发布会//先回答⼀个被问到最多的问题。
润四（润玺1期）到底什么时候开盘？这个全深圳⼈都盯着的超级⽹红盘，官⽅在分享会上给出了正式回复：今年会推出1175套房，⾯积段100-200平3-4房。
接下来到重头戏。
整场分享会，南⽅楼事总结了四⼤亮点⼲货。
不仅与华润业主有关，与深圳⼈也息息相关。
01华润置地的深圳货量曝光：4区13盘深圳40岁⽣⽇这⼀年，华润置地可谓是“全⾯爆发”。
很久没看到华润置地在深圳⼀⼝⽓推出这么多项⽬了：南⼭、光明、罗湖和坪⼭，⼀共13个项⽬。
重点是，个个项⽬都⼤有来头。
除了前⾯提到的润玺，还有重回罗湖的两⼤项⽬：湖贝中⼼和笋岗中⼼。
值得关注的，华润置地⾸进坪⼭就拿下三个住宅项⽬，正式开启“坪⼭华润时刻”。
可以透露的信息是，坪⼭这三个项⽬跟以往都不太⼀样。
⽐如都跟⼤型央企联合打造，还有号称华润置地史上最亲民的住宅。
（⽂末将重点揭秘）02华润置地描绘的“新深圳”，与你息息相关过去近20年的耕耘⾥，华润置地的烙印深深刻在了深圳这座城市，渗⼊到深圳⼈的⽣活⾥。
这样的规律，在未来也“逃不掉”。
在那副未来城市理想图⾥，华润置地的触⾓更远了：全链条参与到居住、交通、休闲娱乐、教育医疗......分享会的主题关键词是“向新”。
华润置地工程项目策划方案一、项目概况华润置地致力于打造高品质的商业综合体和住宅社区，以及城市更新和土地开发项目。
本次工程项目策划的目标是在市场需求和可行性分析的基础上，进行科学规划、合理布局，提升城市品质，打造宜居宜商宜业宜游的城市新地标。
二、项目目标1. 创建独具特色的商业综合体和住宅社区，满足市场多元化需求；2. 建设绿色环保、智能化、舒适便捷、文化底蕴深厚的城市新地标；3. 实现项目投资回报率和社会效益的双赢。
三、项目定位本项目规划位于城市发展的重要节点，打造滨江商务中心和高端住宅社区。
以产业驱动、宜居宜商、节能环保为定位，打造绿色生态、智慧科技、文化教育、商业消费、社区服务的五大核心功能。
四、项目规划1. 地块规划本工程项目占地约100亩，规划建设滨江商务中心和高端住宅社区。
商务中心包括写字楼、商业综合体、酒店、文化娱乐、休闲体育等功能；住宅社区包括高品质住宅、公园绿地、配套服务等。
2. 景观规划以河道为背景，打造水岸景观带，增设健身步道、休闲广场等设施，形成绿心空间。
在商务中心和住宅社区周边增设花园景观、园林休闲区、儿童游乐设施等，营造优美的人居环境。
3. 交通规划结合城市整体规划，优化道路交通布局，增设便捷公交站点、自行车道等，打造便利的交通网络。
同时，增设停车场、无障碍通道等，解决停车难、通行不便等问题。
4. 建筑规划商务中心建筑采用现代化设计理念，打造独特外观和室内空间。
住宅社区建筑注重人性化设计，提供多元化户型和配套设施，满足不同人群的需求。
5. 生态环境规划本项目注重生态环境建设，采用节能环保材料，配置智能化设备，提高能源利用效率。
增设绿地植被、水景湿地等，增加自然氧含量，改善空气质量。
六、项目实施1. 技术支持本项目将邀请国内外知名设计及规划团队进行深度合作，集思广益，通过多方位交流和研讨，确保方案科学合理、创新独特。
2. 资金投入项目将充分利用公司内部资源，同时引入外部资金，通过多元化融资方案，降低项目资金成本，确保项目的可持续发展。
深圳华润中心万象城项目商业规划及业态组合方案第一部分项目基本情况项目概况华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港币。
首期项目于2002年10月破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准 5A 甲级写字楼“华润大厦”，已于 2004 年 12 月竣工开业。
二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，预计投资逾22亿港元，已于2005年12月16日开工建设，将于2009年初落成启用。
位置交通深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。
交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。
■华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间■与"地王大厦"隔深南大道相望■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连■周边共有巴士线路30多条■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米■距皇岗口岸约5分钟车程■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程规划设计华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。
华润中心项目占地约8万平方米，总建筑面积约55万平方米，设计车位近3000个。
其中，一期万象城建筑面积达18.8万平方米，停车位1000个，华润大厦建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个。
二期项目建筑面积为26万平方米项目整体布局（一）北区本项目的北区，位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，以标高139米的甲级办公大厦为主体建筑，配合特色购物中心及国际精品时尚店等。
华润深圳湾项目开工集团总部大厦落定深圳关键字：华润来源：深圳房地产信息网作者：编辑：晶晶房网讯：10月24日上午，以华润集团总部大厦为核心的华润深圳湾综合发展项目奠基开工典礼隆重举行，此举标志着华润集团在中国内地的总部正式落定深圳，同时破土动工的还包括华润集团旗下优秀的零售连锁企业华润万家总部大厦。
广东省委常委、深圳市委书记王荣，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋，华润集团董事长宋林、华润集团董事总经理乔世波、华润置地董事总经理吴向东、华润置地副总裁孔小凯、华润深圳湾发展有限公司总经理喻霖康等出席了奠基开工典礼。
深圳市委书记王荣以华润集团总部大厦为核心的华润深圳湾综合发展项目位于后海中心区核心位置，科苑大道东侧，海德三道南侧，用地面积8.57万平方米，计容建筑面积76万平方米，由高达500米的华润集团总部大厦“春笋”、华润万家总部大楼、精华升级版高端商业——“万象汇”、白金六星级酒店、高品质商务公寓及高端住宅等组成。
该项目将与相邻的深圳市新科技馆统一规划、设计并与华润深圳湾体育中心“春茧”有机融为一体，建成后将成为深圳未来滨海CBD核心区功能最齐全、业态组合最丰富、位置最显赫的高品质现代化都市综合体，成为代表深圳海滨城市形象的新地标和新名片。
其中，作为整个项目的核心组成部分，华润集团总部大厦由建筑设计领域的“超高层建筑专家”美国KPF建筑师事务所（Kohn Pedersen Fox Associates）设计，KPF在全世界执掌过200多座高层和超高层建筑的设计工作。
华润深圳湾综合发展项目奠基开工典礼图１此次KPF为华润集团总部大厦所做的设计方案采用独特的圆筒形，外形宛若一只秀丽挺拔的“春笋”于深圳湾畔破土而出，高度达500米左右，将开创深圳西部区域建筑新高度，作为未来华润集团在内地的总部大厦，“春笋”设计匠心独运，华润蕴含“中华大地，雨露滋润”之意，“雨后春笋”用来比喻新生事物迅速大量地涌现出来，这一美好的寓意不仅与华润集团蓬勃发展的各大业务板块相呼应，也是深圳这一充满活力的年轻、先锋城市的生动写照，建成后“春笋”和“春茧”将相映成趣，“春茧”，象征着孕育、积淀与蜕变；“春笋”则意味着进取、突破与无限生长。
华润深圳总部大厦设计理念华润深圳总部大厦设计理念是融合现代化与环保理念，以创造一个人与自然共存、舒适宜居的工作环境为目标。
以下是对设计理念的详细描述：1. 环保理念：华润深圳总部大厦注重可持续发展，将绿色环保理念贯穿于建筑设计的各个环节。
大厦外墙采用高效隔热材料，以降低能耗和碳排放。
屋顶采用绿色植被覆盖，增加绿化面积，吸收空气中的有害气体，改善空气质量。
同时，大厦内部采用节能照明系统和智能空调系统，有效控制能源消耗，减少对环境的负面影响。
2. 人文关怀：华润深圳总部大厦注重员工的舒适与健康，设计了宽敞明亮的办公空间和优雅舒适的社交区域。
大厦内部设置了舒适的休息区和茶水间，提供员工休息和交流的场所。
同时，大厦还设有健身房、运动场所和瑜伽室，鼓励员工积极参与健康活动，促进身心健康。
3. 自然景观：华润深圳总部大厦充分利用周围的自然资源，打造一个与自然环境融为一体的工作场所。
大厦周围种植了各类植物和树木，形成了自然景观带，为员工提供了近距离接触大自然的机会。
大厦内部设置了中庭花园和室内景观，营造出舒适宜人的工作氛围，增加员工的工作动力和幸福感。
4. 安全考虑：华润深圳总部大厦将安全放在首位，设计了先进的安全系统和设施，为员工提供安全保障。
大厦采用高效的消防系统和疏散通道，保证员工在紧急情况下的安全和逃生。
同时，大厦设置了24小时的监控系统和安保人员，确保员工和财产的安全。
5. 社会责任：华润深圳总部大厦承担起企业的社会责任，积极参与社区建设和公益活动。
大厦内部设置了多功能会议室和培训中心，为社区居民提供免费的培训和会议场所。
同时，大厦还定期举办公益活动，组织员工参与社会公益事业，回馈社会。
总的来说，华润深圳总部大厦的设计理念是将可持续发展、员工舒适、自然景观、安全考虑和社会责任相结合，创造一个绿色、舒适、安全和社会责任的工作环境，提高员工的工作质量和幸福感。
深圳作为改革开放的排头兵，是中国经济文化发展的缩影，代表着中国堀起的速度和力量。
华润集团总部大厦一深圳湾畔第一高楼，392.5米的建筑总高，加上有如“春笋”般自下而上，在塔尖聚拢的流线型外观，象征春笋节节攀升的无鮭命力，在深圳后海企业总部云集的核心区域，成为城市天际线的新焦点！形塔的设计体现出几何上的大胆，独树一帜的“春笋”形态破土而出，寓意新生事物迅速大量地涌现，反映了华润集团对过去的自豪感和对未来的信心，也成为深圳这一充满活力的年轻、先锋城市的生动写照，与深圳人敢闯敢拼、不畏艰难的城市精神相得益彰。
标志性超高层项目，往往代表了城市的精神，有如香港1FC,有俯览群雄的高贵，采用逐层投光的照明能体现救高耸挺拔，又如马来西亚双塔，精致、优雅、立体，体现建筑的力量，成为经典,对于“春笋”，我们也同样希望呈现一个艺术，经典，永恒的形象，展现建筑美学，艺术美学，以及照明美学，向公众传达华润的企业精神内核，社会责任感，以及深圳这座城市的内涵和品位。
整体的照明设计基调干净，立体，向上。
亮度层次分布上，塔冠如灯塔，为亮度层次最高的部分,塔基稳重，结合室内大堂的内部，亮度次之；塔身，轮廓线最大程度地融入到了周围建筑和街道环境之中，亮度再次之。
因此，建筑立面的亮度分布呈现科学的抛物线变化曲线。
后来，由于深圳湾片区政府统一规划的需求，立面效果进行了动态图案的编排，以适应整体控制的需求，这也得益于八年前进行照明方案设计之初进行了周详而充分的预留。
室内公区也遵循了••至简”的风格，简约而不简单。
一层大堂，通透，大气，优雅，交织着美丽和力量。
特殊的结构体系使室内形成了“无柱”空间，精致的形状和现代材料通过照明的渲染，让人印象深刻。
大堂空间对照明而言也相当具有挑战性。
方体核心筒立面以及折面钻石般的天花造型是表现的重点，我们不想在天花板上设置灯具，破坏天花造型，但是又要满足这10米左右的大堂的功能使用，同时要表现特色，所以我们巧妙的将灯具放置于幕墙一侧，在倾斜的天花板边缘使用多个可调节的投射灯具，对天花以及立面进行重点打造。
第八章施工测量及施工监测方案第一节施工测量准备1. 本工程测量重点难点基坑土方开挖与基坑支护前期已施工完毕。
进场后对施工阶段业主提供的基准点进行复核，然后引测加密基准点，并作为本工程施工的首级控制网。
华润大厦“春笋”塔楼分段施工,分别是核心筒墙、外框柱和核心筒内、外楼板；同时，由于钢结构外框筒和混凝土核心筒的变形差异，为整体的测量控制带来一定的难度.高层建筑施工测量的常见技术（经纬仪内外交会法、吊垂法、精密天顶或天底基准法、激光铅直仪法等）有许多不足之处,不能胜任当前的施工，经纬仪内外交会法是采取从下到上逐层递进方式进行，误差容易累计，并且忽视了高层建筑柔性变形这一特征；吊垂法在高层建筑中受到气流扰动、建筑自振等影响，精度不高；精密天顶基准法对观测条件要求较高，在施工现场较难达到；激光铅直仪在建筑物过高时，激光投点后的光斑较大，投点可靠性降低很快。
国际国内近几年来，GPS广泛应用于高层建筑施工及监测领域,弥补了传统全站仪误差累计快，高仰角条件下精度低的的缺点，但是GPS在不断移动的高层建筑上测得并不是施工控制点的“真正”坐标，叠加各种外力综合作用后的结果，导致一直以来GPS测量精度偏低，实际原因并非GPS 精度不高而是无法求得其“真正”坐标。
国外在高层建筑施工及监测过程中的方法中,已经对GPS、倾斜仪和测量机器人三者结合有了一定程度的实际运用,国内在这方面还相对滞后。
提议采用国际上先进的“徕卡高层建筑综合监控测量系统”上述重要因素变化、模拟和预测其变化趋势的“动态监测系统".2. 测量仪器配置地下室、塔楼的测量工作内容主要包括主轴线的测放,高程的引测,分部工程的放样，沉降观测等内容,拟选用的仪器及设备如下：3. 测量人员配备针对本工程测量难度及工程量安排测量人员数量及分工:4. 测量组织管理4.1 测量管理分三级管理一级测量:一级为场区控制网测量，由总包技术部门组织，总包测量工程师负责建立和管理场区测量控制网，定时复核场区控制网点与业主提供的原始控制点的偏差和部分分项工程测量放样,负责一级建筑物控制测量网点的测设和管理.负责建筑物沉降观测，负责测量资料收集整理以及测量竣工总图.二级测量：二级为建筑物定位测量，由主体结构承包商负责建立和管理建筑物的控制测量网，组织实施建筑施工面放样测量、负责建立建筑物楼层定位主控轴线和高程基点埋设，对各分部分项工程测量放样的检查复核,负责建筑物变形测量，负责测量资料收集整理。
