云南省房地产开发完成投资(按项目规模划分)数据分析报告2019版

【第 22 季-数资】2020 国考行测模考大赛第二十二季解析课—数资（讲义）启智职教的店资料分析第一篇2019 年 1～4 月份，商品房销售面积 42085 万平方米，同比下降 0.3%，降幅比 1～3 月份收窄 0.6 个百分点。

其中，住宅销售面积增长 0.4%，办公楼销售面积下降 12.4%，商业营业用房销售面积下降 8.8%。

商品房销售额 39141 亿元，增长 8.1%，增速比 1～3 月份提高 2.5 个百分点。

其中，住宅销售额增长 10.6%，办公楼销售额下降 11.7%，商业营业用房销售额下降 5.4%。

2019 年1～4 月份，东部地区商品房销售面积 16686 万平方米，同比下降 4.3%，降幅比 1～3 月份收窄 2.5 个百分点；销售额 21023 亿元，增长 6.0%，增速提高4.9 个百分点。

中部地区商品房销售面积 11836 万平方米，增长 2.4%，增速回落0.4个百分点；销售额 8334 亿元，增长 10.4￥，增速回落 0.5 个百分点。

西部地区商品房销售面积 12032 万平方米，增长 3.8%，增速回落 0.5 个百分点；销售额 8553 亿元，增长 11.8%，增速回落 0.4 个百分点。

东北地区商品房销售面积1531 万平方米，下降 4.2%，1～3 月份增长；销售额 1230 亿元，增长 3.3%，增速回落 3 个百分点。

111.2019 年一季度东部地区商品房销售面积增速比中部地区：A.高6.7 个百分点B.低6.7 个百分点C.高9.6 个百分点D.低9.6 个百分点112.2019 年1～4 月，住宅、办公楼和商业营业用房的销售额占商品房的比重高于上年同期的有几个？A.0B.1C.2D.3113.2018 年1～4 月，东北地区商品房平均销售价格为多少元/平方米？A.8034B.7450C.12447D.14421114.2019 年1～4 月全国商品房平均每平方米销售额不去年同期相比约：A.上升8.4%B.下降8.4%C.上升7.8%D.下降7.8%115.关于 2019 年1～4 月商品房销售情况，能够从上述资料中推出的是：A.东西部商品房销售额之和占全国商品房销售的比重超过八成B.商业营业用房销售额和销售面积的增长率均低于办公楼C.西部地区商品房销售额的增长量约为 900 亿元D.中部地区商品房销售面积比东北地区多 7.7 倍第二篇2017 年，全国共投入研究与试验发展（R&D）经费 17606.1 亿元，比上年增加 1929.4 亿元，增长 12.3%，增速较上年提高 1.7 个百分点；研究与试验发展（R&D）经费投入强度（不国内生产总值之比）为2.13%，比上年提高 0.02 个百分点。

我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. [３]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[Ｊ].纳税ꎬ２０２０(１１):１４２－１４３.[４]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(１):７３－７４.[５]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[Ｊ].消费经济研究ꎬ２０２０(５):１０９－１１０. [６]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[Ｊ].财会学习ꎬ２０２０(６):２２７－２２９. [７]王超.房地产企业融资风险及防范分析[Ｊ].时代金融ꎬ２０２０(１４):３１－３２.１７。

房地产项目可行性研究毕业论文目录一、内容描述 (3)1.1 研究背景与意义 (4)1.2 研究目的与问题阐述 (5)1.3 研究方法与论文结构概述 (6)二、理论基础与文献综述 (7)2.1 房地产项目可行性研究理论 (9)2.2 国内外研究现状及评述 (11)2.3 理论框架与研究假设提出 (12)三、房地产项目市场分析 (13)3.1 市场需求分析 (15)3.1.1 宏观市场环境分析 (16)3.1.2 微观市场需求调研 (17)3.2 竞争格局分析 (18)3.2.1 主要竞争对手识别 (20)3.2.2 竞争优势与劣势分析 (21)3.3 市场趋势预测 (23)3.3.1 行业发展趋势 (24)3.3.2 项目产品定位 (26)四、房地产项目财务可行性分析 (26)4.1 财务评价指标体系构建 (27)4.2 项目投资估算与资金筹措 (28)4.3 成本与收入预测 (30)4.4 财务效益评估 (31)4.4.1 盈利能力分析 (32)4.4.2 偿债能力分析 (33)4.4.3 营运能力分析 (35)五、房地产项目风险评估与应对策略 (36)5.1 风险识别与评估 (38)5.1.1 宏观风险因素分析 (39)5.1.2 微观风险因素分析 (40)5.2 风险应对策略制定 (41)5.2.1 风险规避措施 (43)5.2.2 风险降低方案 (44)5.2.3 风险转移策略 (45)六、房地产项目社会与环境可行性分析 (47)6.1 社会影响评估 (48)6.1.1 对当地经济的影响 (49)6.1.2 对社会就业的影响 (50)6.2 环境影响评价 (52)6.2.1 施工对环境的影响 (53)6.2.2 项目运营对环境的影响 (53)6.3 可持续发展策略 (54)6.3.1 绿色建筑理念 (56)6.3.2 节能减排措施 (57)七、结论与建议 (58)7.1 研究结论总结 (59)7.2 对房地产项目的建议 (60)7.3 研究不足与展望 (61)一、内容描述引言：首先介绍房地产项目可行性研究的背景和意义，阐述研究目的、方法和数据来源，以及论文的结构安排。

中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析（一）2019年全国房地产行业发展回顾一、房地产开发投资完成情况2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。

其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。

2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。

2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。

其中，住宅施工面积627673万平方米，增长10.1%。

房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。

其中，住宅新开工面积167463万平方米，增长9.2%。

房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1—11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。

其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。

2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。

二、商品房销售和待售情况《2020-2026年中国写字楼行业市场现状调研及市场发展前景报告》数据显示：2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长 1.3%。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告江西大顺房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:江西大顺房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分江西大顺房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

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1.2 企业画像类别内容行业房地产业-房地产开发经营资质增值税一般纳税人产品服务空1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。

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目录第一节云南省固定资产投资价格指数情况现状概况 (1)第二节云南省固定资产投资价格指数指标分析 (3)一、云南省固定资产投资价格指数现状统计 (3)二、全国固定资产投资价格指数现状统计 (3)三、云南省固定资产投资价格指数占全国固定资产投资价格指数比重统计 (3)四、云南省固定资产投资价格指数（2016-2018）统计分析 (4)五、云南省固定资产投资价格指数（2017-2018）变动分析 (4)六、全国固定资产投资价格指数（2016-2018）统计分析 (5)七、全国固定资产投资价格指数（2017-2018）变动分析 (5)八、云南省固定资产投资价格指数同全国固定资产投资价格指数（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节云南省建筑安装工程价格指数指标分析 (7)一、云南省建筑安装工程价格指数现状统计 (7)二、全国建筑安装工程价格指数现状统计分析 (7)三、云南省建筑安装工程价格指数占全国建筑安装工程价格指数比重统计分析 (7)四、云南省建筑安装工程价格指数（2016-2018）统计分析 (8)五、云南省建筑安装工程价格指数（2017-2018）变动分析 (8)六、全国建筑安装工程价格指数（2016-2018）统计分析 (9)七、全国建筑安装工程价格指数（2017-2018）变动分析 (9)八、云南省建筑安装工程价格指数同全国建筑安装工程价格指数（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节云南省设备工器具购置价格指数指标分析 (11)一、云南省设备工器具购置价格指数现状统计 (11)二、全国设备工器具购置价格指数现状统计分析 (11)三、云南省设备工器具购置价格指数占全国设备工器具购置价格指数比重统计分析 (11)四、云南省设备工器具购置价格指数（2016-2018）统计分析(12)五、云南省设备工器具购置价格指数（2017-2018）变动分析(12)六、全国设备工器具购置价格指数（2016-2018）统计分析 (13)七、全国设备工器具购置价格指数（2017-2018）变动分析 (13)八、云南省设备工器具购置价格指数同全国设备工器具购置价格指数（2017-2018）变动对比分析 (14)第五节云南省其他费用价格指数指标分析（均指固定资产投资类）(15)一、云南省其他费用价格指数现状统计 (15)二、全国其他费用价格指数现状统计 (15)三、云南省其他费用价格指数占全国其他费用价格指数比重统计(15)四、云南省其他费用价格指数（2016-2018）统计分析 (16)五、云南省其他费用价格指数（2017-2018）变动分析 (16)六、全国其他费用价格指数（2016-2018）统计分析 (17)七、全国其他费用价格指数（2017-2018）变动分析 (17)八、云南省其他费用价格指数同全国其他费用价格指数（2017-2018）变动对比分析 (18)图表目录表1：云南省固定资产投资价格指数情况现状统计表 (1)表2：云南省固定资产投资价格指数现状统计表 (3)表3：全国固定资产投资价格指数现状统计表 (3)表4：云南省固定资产投资价格指数占全国固定资产投资价格指数比重统计表 (3)表5：云南省固定资产投资价格指数（2016-2018）统计表 (4) 表6：云南省固定资产投资价格指数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国固定资产投资价格指数（2016-2018）统计表 (5)表8：全国固定资产投资价格指数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：云南省固定资产投资价格指数同全国固定资产投资价格指数（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：云南省建筑安装工程价格指数现状统计表 (7)表11：全国建筑安装工程价格指数现状统计表 (7)表12：云南省建筑安装工程价格指数占全国建筑安装工程价格指数比重统计表 (7)表13：云南省建筑安装工程价格指数（2016-2018）统计表 (8) 表14：云南省建筑安装工程价格指数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国建筑安装工程价格指数（2016-2018）统计表 (9)表16：全国建筑安装工程价格指数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：云南省建筑安装工程价格指数同全国建筑安装工程价格指数（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10) 表18：云南省设备工器具购置价格指数现状统计表 (11)表19：全国设备工器具购置价格指数现状统计分析表 (11)表20：云南省设备工器具购置价格指数占全国设备工器具购置价格指数比重统计表 (11)表21：云南省设备工器具购置价格指数（2016-2018）统计表(12)表22：云南省设备工器具购置价格指数（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (12)表23：全国设备工器具购置价格指数（2016-2018）统计表 (13) 表24：全国设备工器具购置价格指数（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：云南省设备工器具购置价格指数同全国设备工器具购置价格指数（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14) 表26：云南省其他费用价格指数现状统计表 (15)表27：全国其他费用价格指数现状统计表 (15)表28：云南省其他费用价格指数占全国其他费用价格指数比重统计表 (15)表29：云南省其他费用价格指数（2016-2018）统计表 (16)表30：云南省其他费用价格指数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (16)表31：全国其他费用价格指数（2016-2018）统计表 (17)表32：全国其他费用价格指数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (17)表33：云南省其他费用价格指数同全国其他费用价格指数（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%）表33：云南省其他费用价格指数同全国其他费用价格指数（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (18)。

《房地产项目全流程成本控制：关键点与实例解读》读书札记目录一、内容概要 (2)1.1 写作背景与目的 (2)1.2 研究范围与方法 (4)二、房地产项目全流程成本控制概述 (5)2.1 房地产项目成本控制的重要性 (7)2.2 房地产项目全流程成本控制的概念 (7)三、房地产项目策划阶段成本控制 (8)3.1 市场调研与前期规划 (10)3.2 项目定位与产品策划 (10)3.3 投资估算与资金筹措 (11)四、房地产项目设计阶段成本控制 (13)4.1 设计任务书与设计方案 (15)4.2 设计优化与成本控制 (16)4.3 设计阶段的变更管理 (17)五、房地产项目招投标阶段成本控制 (19)5.1 招标文件编制与审查 (21)5.2 投标文件评审与定标 (22)5.3 合同签订与履行 (23)六、房地产项目施工阶段成本控制 (24)6.1 施工组织设计与施工计划 (26)6.2 工程进度与成本监控 (27)6.3 工程变更与索赔管理 (28)七、房地产项目收尾阶段成本控制 (30)7.1 项目竣工验收与移交 (31)7.2 项目保修期管理与维护 (33)7.3 项目后评估与总结 (35)八、房地产项目成本控制的关键点与技巧 (36)8.1 成本控制的关键点 (38)8.2 成本控制的技巧与方法 (39)九、实例解读 (41)9.1 案例一 (43)9.2 案例二 (44)十、结论与展望 (45)10.1 研究结论 (47)10.2 研究展望 (48)一、内容概要《房地产项目全流程成本控制：关键点与实例解读》一书深入剖析了房地产项目成本控制的重要性，以及如何在项目的各个阶段实现有效的成本控制。

本书从房地产项目的立项、规划、设计、施工、销售等多个环节出发，详细阐述了成本控制的关键要素和方法，为房地产企业在项目管理过程中提供了有力的指导。

作者首先分析了房地产行业的特点，指出了成本控制在房地产项目中的重要地位。

2023年云南省房地产行业市场规模分析云南省房地产行业市场规模分析随着经济发展和城市化进程的推进，房地产行业成为云南省重要的经济支柱产业之一。

本文将对云南省房地产行业市场规模进行分析。

一、云南省房地产行业发展概况截至2020年底，云南省全省房地产开发投资累计完成1.2万亿元，占全省投资总额的比重达到16.1%。

其中，全省房地产开发企业有12960家，从业人员达54.6万人。

据云南省统计局数据显示，2020年云南省房地产开发投资同比增长19.7%，一二手房交易量同比增长19.77%。

二、云南省房地产行业市场规模分析1.房地产投资规模据2020年云南省经济社会发展统计公报数据显示，云南省全年固定资产投资完成额为2.6万亿元，而房地产开发投资占比16.1%，因此推算出云南省2020年房地产投资规模为419.6亿元。

2.房屋销售规模云南省房地产销售数据可以从2019年和2020年的一、二手房销售情况来推算出整个市场规模。

2020年，云南省全年商品房销售面积为11329.96万平方米，商品房销售金额为1552.4亿元；同时，全省二手房买卖契税收入为37.4亿元。

据国家统计局数据显示，2019年云南省商品房销售面积为10527.1万平方米，销售金额为1327.2亿元，二手房买卖契税收入为29.6亿元。

通过对比数据，可以推算出2020年房地产销售规模为1589.8亿元，同比增长19.86%。

3.房地产行业利润规模云南省房地产企业利润数据可以从2020年云南省国有控股企业年报数据中查看到相关企业的利润情况。

以云南省主要房地产企业为例，云南城投集团有限公司2020年实现净利润19.16亿元，云南交投房地产有限公司实现净利润5.31亿元，云南农信房产有限责任公司实现净利润2.63亿元，云南国际信托股份有限公司实现净利润1.28亿元。

通过以上数据可以推算出2020年云南省房地产行业企业利润规模为28.38亿元。

三、云南省房地产行业发展趋势分析1.城镇化促进房地产市场发展随着云南省城市化进程的加速推进，城镇人口增长对住房需求的促进作用日益明显。

天津市房地产开发企业投资总规模及完成情况数据分析报告2019版引言本报告针对天津市房地产开发企业投资总规模及完成情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示天津市房地产开发企业投资总规模及完成情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解天津市房地产开发企业投资总规模及完成情况提供重要参考及指引。

天津市房地产开发企业投资总规模及完成情况数据分析报告对关键因素房地产开发企业计划总投资，自开始建设至本年底累计完成投资，本年完成投资，建筑安装工程，设备工器具购置，本年完成其他费用投资，土地购置费等进行了分析和梳理并进行了深入研究。

报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于权威政府部门及相关行业协会如中国国家统计局等，并借助统计分析方法科学得出。

相信天津市房地产开发企业投资总规模及完成情况数据分析报告能够帮助机构和个人更加跨越向前。

目录第一节天津市房地产开发企业投资总规模及完成情况现状概况 (1)第二节天津市房地产开发企业计划总投资指标分析 (3)一、天津市房地产开发企业计划总投资现状统计 (3)二、全国房地产开发企业计划总投资现状统计 (3)三、天津市房地产开发企业计划总投资占全国房地产开发企业计划总投资比重统计 (3)四、天津市房地产开发企业计划总投资（2016-2018）统计分析 (4)五、天津市房地产开发企业计划总投资（2017-2018）变动分析 (4)六、全国房地产开发企业计划总投资（2016-2018）统计分析 (5)七、全国房地产开发企业计划总投资（2017-2018）变动分析 (5)八、天津市房地产开发企业计划总投资同全国房地产开发企业计划总投资（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节天津市自开始建设至本年底累计完成投资指标分析（均指房地产开发企业） (7)一、天津市自开始建设至本年底累计完成投资现状统计 (7)二、全国自开始建设至本年底累计完成投资现状统计分析 (7)三、天津市自开始建设至本年底累计完成投资占全国自开始建设至本年底累计完成投资比重统计分析 (7)四、天津市自开始建设至本年底累计完成投资（2016-2018）统计分析 (8)五、天津市自开始建设至本年底累计完成投资（2017-2018）变动分析 (8)六、全国自开始建设至本年底累计完成投资（2016-2018）统计分析 (9)七、全国自开始建设至本年底累计完成投资（2017-2018）变动分析 (9)八、天津市自开始建设至本年底累计完成投资同全国自开始建设至本年底累计完成投资（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节天津市本年完成投资指标分析（均指房地产开发企业） (11)一、天津市本年完成投资现状统计 (11)二、全国本年完成投资现状统计分析 (11)三、天津市本年完成投资占全国本年完成投资比重统计分析 (11)四、天津市本年完成投资（2016-2018）统计分析 (12)五、天津市本年完成投资（2017-2018）变动分析 (12)六、全国本年完成投资（2016-2018）统计分析 (13)七、全国本年完成投资（2017-2018）变动分析 (13)八、天津市本年完成投资同全国本年完成投资（2017-2018）变动对比分析 (14)第五节天津市建筑安装工程指标分析（均指房地产开发企业） (15)一、天津市建筑安装工程现状统计 (15)二、全国建筑安装工程现状统计 (15)三、天津市建筑安装工程占全国建筑安装工程比重统计 (15)四、天津市建筑安装工程（2016-2018）统计分析 (16)五、天津市建筑安装工程（2017-2018）变动分析 (16)六、全国建筑安装工程（2016-2018）统计分析 (17)七、全国建筑安装工程（2017-2018）变动分析 (17)八、天津市建筑安装工程同全国建筑安装工程（2017-2018）变动对比分析 (18)第六节天津市设备工器具购置指标分析（均指房地产开发企业） (19)一、天津市设备工器具购置现状统计 (19)二、全国设备工器具购置现状统计 (19)三、天津市设备工器具购置占全国设备工器具购置比重统计 (19)四、天津市设备工器具购置（2016-2018）统计分析 (20)五、天津市设备工器具购置（2017-2018）变动分析 (20)六、全国设备工器具购置（2016-2018）统计分析 (21)七、全国设备工器具购置（2017-2018）变动分析 (21)八、天津市设备工器具购置同全国设备工器具购置（2017-2018）变动对比分析 (22)第七节天津市本年完成其他费用投资指标分析（均指房地产开发企业） (23)一、天津市本年完成其他费用投资现状统计 (23)二、全国本年完成其他费用投资现状统计分析 (23)三、天津市本年完成其他费用投资占全国本年完成其他费用投资比重统计分析 (23)四、天津市本年完成其他费用投资（2016-2018）统计分析 (24)五、天津市本年完成其他费用投资（2017-2018）变动分析 (24)六、全国本年完成其他费用投资（2016-2018）统计分析 (25)七、全国本年完成其他费用投资（2017-2018）变动分析 (25)八、天津市本年完成其他费用投资同全国本年完成其他费用投资（2017-2018）变动对比分析 (26)第八节天津市土地购置费指标分析(均指房地产开发企业) (27)一、天津市土地购置费现状统计 (27)二、全国土地购置费现状统计分析 (27)三、天津市土地购置费占全国土地购置费比重统计分析 (27)四、天津市土地购置费（2016-2018）统计分析 (28)五、天津市土地购置费（2017-2018）变动分析 (28)六、全国土地购置费（2016-2018）统计分析 (29)七、全国土地购置费（2017-2018）变动分析 (29)八、天津市土地购置费同全国土地购置费（2017-2018）变动对比分析 (30)图表目录表1：天津市房地产开发企业投资总规模及完成情况现状统计表 (1)表2：天津市房地产开发企业计划总投资现状统计表 (3)表3：全国房地产开发企业计划总投资现状统计表 (3)表4：天津市房地产开发企业计划总投资占全国房地产开发企业计划总投资比重统计表 (3)表5：天津市房地产开发企业计划总投资（2016-2018）统计表 (4)表6：天津市房地产开发企业计划总投资（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国房地产开发企业计划总投资（2016-2018）统计表 (5)表8：全国房地产开发企业计划总投资（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：天津市房地产开发企业计划总投资同全国房地产开发企业计划总投资（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：天津市自开始建设至本年底累计完成投资现状统计表 (7)表11：全国自开始建设至本年底累计完成投资现状统计表 (7)表12：天津市自开始建设至本年底累计完成投资占全国自开始建设至本年底累计完成投资比重统计表 (7)表13：天津市自开始建设至本年底累计完成投资（2016-2018）统计表 (8)表14：天津市自开始建设至本年底累计完成投资（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国自开始建设至本年底累计完成投资（2016-2018）统计表 (9)表16：全国自开始建设至本年底累计完成投资（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）.9 表17：天津市自开始建设至本年底累计完成投资同全国自开始建设至本年底累计完成投资（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)表18：天津市本年完成投资现状统计表 (11)表19：全国本年完成投资现状统计分析表 (11)表20：天津市本年完成投资占全国本年完成投资比重统计表 (11)表21：天津市本年完成投资（2016-2018）统计表 (12)表22：天津市本年完成投资（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (12)表23：全国本年完成投资（2016-2018）统计表 (13)表24：全国本年完成投资（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：天津市本年完成投资同全国本年完成投资（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)表26：天津市建筑安装工程现状统计表 (15)表27：全国建筑安装工程现状统计表 (15)表28：天津市建筑安装工程占全国建筑安装工程比重统计表 (15)表29：天津市建筑安装工程（2016-2018）统计表 (16)表30：天津市建筑安装工程（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (16)表31：全国建筑安装工程（2016-2018）统计表 (17)表32：全国建筑安装工程（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (17)表33：天津市建筑安装工程同全国建筑安装工程（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (18)表34：天津市设备工器具购置现状统计表 (19)表35：全国设备工器具购置现状统计表 (19)表36：天津市设备工器具购置占全国设备工器具购置比重统计表 (19)表37：天津市设备工器具购置（2016-2018）统计表 (20)表38：天津市设备工器具购置（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (20)表39：全国设备工器具购置（2016-2018）统计表 (21)表40：全国设备工器具购置（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (21)表41：天津市设备工器具购置同全国设备工器具购置（2017-2018）变动对比统计表 (22)表42：天津市本年完成其他费用投资现状统计表 (23)表43：全国本年完成其他费用投资现状统计表 (23)表44：天津市本年完成其他费用投资占全国本年完成其他费用投资比重统计表 (23)表45：天津市本年完成其他费用投资（2016-2018）统计表 (24)表46：天津市本年完成其他费用投资（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (24)表47：全国本年完成其他费用投资（2016-2018）统计表 (25)表48：全国本年完成其他费用投资（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (25)表49：天津市本年完成其他费用投资同全国本年完成其他费用投资（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%）26表49：天津市本年完成其他费用投资同全国本年完成其他费用投资（2表50：天津市土地购置费现状统计表 (27)表51：全国土地购置费现状统计分析表 (27)表52：天津市土地购置费占全国土地购置费比重统计表 (27)表53：天津市土地购置费（2016-2018）统计表 (28)表54：天津市土地购置费（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (28)表55：全国土地购置费（2016-2018）统计表 (29)表56：全国土地购置费（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (29)表57：天津市土地购置费同全国土地购置费（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (30)。

昆明房地产市场分析昆明土地市场楼面地价小幅下降，供应量微涨，成交量减半，流拍增多。

昆明的商品房成交量已经创了新高。

与销售数据持续走高相反的是，昆明商品房供应近3年来呈下降趋势，导致库存削减，去化周期缩短。

以下对昆明房地产市场分析。

2022-2023年房地产市场行情监测及投资可行性讨论报告表明，昆明市则是继2022年10月对呈贡区实施2年限售政策后，2022年3月1日，昆明楼市调控再次升级，不但调整新建商品住宅限售政策至3年，而且在连续完善差别化住房信贷政策的同时，还将调整住房公积金政策。

其实，这些房地产调控政策的核心就是如何能够托住房价，稳定房价上涨预期，不让房价下跌。

2022年昆明楼市整体表现平稳，供需相对平衡，房价呈上涨态势;土地供求大幅回升，成交的土地渐渐外延，三环四周及以外区域是今年土地成交重点。

2022年昆明楼市将迎来进展新机遇，品牌房企将主导市场，产品进入改善时代、回归板式，昆明房价整体将上涨的同时消失价差梯度的格局。

现从四点来了解昆明房地产市场分析。

1、楼市机遇——2022年楼市也将迎来进展新机遇2022年全国楼市风云变化，昆明市场波澜不惊，全国政策基调趋紧，昆明大环境宽松利好，高铁时代带来城市宏利，2022年楼市也将迎来进展新机遇。

2、品牌加剧——2022年品牌房企将主导市场2022年前20房企已占市场半壁江山，上榜品牌房企已过半，热销项目近八成集中在品牌房企项目，行业集中度趋势明显，2022年品牌房企将主导市场。

3、产品转变——2022年品牌房企将主导市场昆明市场刚需产品为主的时代已近结束，从2022年市场新推项目以大户型为主，大量改善客群进场加速市场产品转变，2022年进入改善时代产品回归板式。

4、房价梯度——2022年昆明房价整体将上涨的同时消失价差梯度格局昆明房价有近5年停涨期，受拿地趋势向三环外扩且涉及城中村成本高，将推高外围售价，从而传导向内，且品牌市场占主及大量改善需求多重作用，2022年昆明房价整体将上涨的同时消失价差梯度格局。

春城楼市风云录03-04昆明市房地产市场调查报告2004年8月17日星期二昆明筑巢氏房地产行销顾问有限公司目录：（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析 (3)一、2004年上半年云南省区域经济特点 3二、2004年上年年昆明城市经济要点 4三、昆明城市规划发展方向 6四、土地供给7五、昆明市房地产二级市场交易情况：错误!未定义书签。

（二）市场供给与销售统计..................................................................... 错误!未定义书签。

（三）竞争分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。

一、板块竞争错误!未定义书签。

二、大盘竞争存在不确定因素错误!未定义书签。

三、别墅及高档公寓错误!未定义书签。

四、滇池板块竞争项目错误!未定义书签。

五、2003—2004典型项目分析错误!未定义书签。

（四）产品形态分析 .................................................................................. 错误!未定义书签。

一、产品热点：错误!未定义书签。

二、昆明市2003—2004热点户型追踪31（五）消费形态分析 (36)一、昆明市场住宅消费需求轨迹36二、昆明市房地产市场需求处于转型期37三、中高端消费需求形态37四、消费群形态特征基本面分析39五、四大群体的住房需求特征43六、价格调查报告（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析一、2004年上半年云南省区域经济特点云南经济集中表现为资源大省，经济小省的特点；旅游、能源、商贸等产业有着相当的发展潜力并面临着巨大的发展机遇。

云南在全国经济发展中还是一个比较落后的省份。

２０２１年昆明房地产市场分析报告CONTENTS 目录01PART ONE 行业环境02PART TWO 土地市场03PART THREE 商品房市场04PART FOUR 典型房企布局01行业环境PART行业政策城市发展宏观政策分析疫情未改楼市调控总基调促进行业健康发展是未来关键词政策回顾•坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位•因城施策，促进房地产市场平稳健康发展“两会”对房地产的定位十四五规划房地产远景目标•坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；•有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给；•推动金融、房地产同实体经济均衡发展；11月3日，“十四五规划建议及2035愿景目标”发布，其中明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

预计未来5-10年内，房住不炒定位仍不会改变，“稳”在未来一段时间内仍是政策调控的关键词。

政策回顾“三道红线”的出台，避免资金流入高负债房企，短期客观上为房企投资降速，实现防风险目标。

长期来看，使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

红线一红线二红线三剔除预收账款后的资产负债率>70%净负债率>100%现金短债比例<1倍“三道红线”高压房企投资被迫降速政策回顾2021年1月起，央行开始对银行业金融机构房地产贷款集中度管理，对金融机构房地产贷款余额占比上限提出明确要求。

随着新规实施，企业融资成本将进一步分化，且无法达标三道红线的要求的房企面临更大压力。

银行业金融机构分档类型房地产贷款占比上限个人住房贷款占比上限第一档：中资大型银行中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行40%32.5%第二档：中资中型银行招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行27.5%20%第三档：中资小型银行和非县城农合机构城市商业银行、民营银行22.5%17.5%大中城市和区域农合机构第四档：县域农合机构县域农合机构17.5%12.5%第五档：村镇银行村镇银行12.5%7.5%房地产贷款集中度管理要求银行类别银行名称房地产贷款个人住房贷款占比上限占比2020H1增速占比上限占比2020H1增速中资大型银行工行40%35.8% 6.0%32.5%30.5% 6.2%建行38.0% 6.5%34.0% 5.4%农行35.9%7.1%30.5% 6.2%中航35.5% 6.6%30.9% 5.8%交行26.5%8.4%20.9% 5.4%储蓄35.2%8.8%33.6%8.5%中资中型银行招行27.5%33.2%9.2%20.0%24.7%8.3%中信27.7% 5.5%20.4%7.2%民生25.8%9.2%12.5%13.2%浦发27.9%9.7%19.3%10.6%兴业33.7%9.4%25.7% 6.5%光大23.0%7.6%15.1%7.4%华夏20.0%14.4%12.0%13.8%……目前各银行房地产贷款规模占比政策回顾按照“政府指导、银行监管、专户专款”进行资金监管•12月1日，昆明，监管资金额度为项目预售总额的30%•12月7日，成都，监管资金额度不低于预售挂牌价款总额的25%•12月8日，唐山，监管资金额度为项目总预售资金的100%•12月2日，太原，监管资金额度为项目总预售款的40%•11月23日，江西省，监管资金额度不得低于预售项目楼栋完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件所需资金12月末，全国各地开始加强项目预售资金监管，逐渐形成趋势性政策，整体上呼应了中央“促进房地产市场平稳健康发展”的主基调。

项目经济测算目录1项目及评价依据简介 (1)1.1项目技术经济指标 (1)1.2经济评价依据 (2)2项目投资估算 (2)2.1项目开发成本估算 (2)2.2建设投资进度 (3)3资金筹措和投入计划 (4)3.1收益测算 (4)3.2项目可运用资金估算 (6)3.3投资计划与资金筹措 (7)4项目盈利能力评价 (8)4.1静态评价 (8)4.2动态评价 (10)5项目敏感性分析 (13)6项目经济评价结论及建议 (15)6.1.项目经济评价结论 (15)6.2.建议 (15)1 项目及评价依据简介玉溪沃尔玛购物广场以下简称“项目”位于云南省玉溪市红塔区中心城区内;红塔大道与东风路的交界处;东至东风路;西至花园街南端;南至红塔大道绿化广场;北至瓦窑十二组民房;占地15.16亩..规划总建筑面积约4.46万平方米..1.1 项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表;项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据..1.2 经济评价依据通过全面的和按照的思路;本评价报告是在项目采用租售方案一;即先租赁后整体销售方案的基础上;从定量的角度对项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算;并对项目的财务可行性包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力作出评价及针对性建议..经济评价原则：在项目经济效益分析中;严格遵循国家及地方对开发经营的法规政策规定;以及对房地产企业财务核算及财税的规定;以求公正、准确地反映项目的经营情况;从而为项目作出恰当的评价和建议..经济评价前提：本方案中;项目通过在前期出租经营获取租金收入;待物业出租率保持在90-95%之间;进入稳定经营期后;采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利..因此;项目计算期以建设经营销售周期为参照;计算期为9年;由2004年1月1日起算..考虑到项目投资收益的情况;在项目的投资进度估算中以季度为计算时间单位;其余以年度为计算时间单位..各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动影响..项目核算的货币为人民币..2 项目投资估算2.1 项目开发成本估算项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企业管理费..其中;项目土地费用、建安工程造价、开发期税费以委托方提供的数据为基础..项目总开发成本为15;008万元;建筑面积单方成本为3;403元/平方米..项目开发成本估算表;见附表一..说明：土地成本：包括地价、土地交易税费、土地补偿费和建设期投入的地租费用..根据委托方提供的土地出让金、补偿费和土地租金数据计算;土地成本费用共1;260万元..前期费用：包括规划设计勘察费、前期顾问费、拆迁及土地平整费三项..勘察设计费以建安工程费用为计算基础;按经验比例估算；前期顾问费按实际已发生额计算；拆迁及土地平整费以项目总用地面积为计算基础;按经验值估算;前期费用共343万元..建安工程成本：包括土建装修成本和安装工程成本两大项目;根据委托方提供的估算单价指标;结合中对建筑配套设施的建议进行计算;建安工程成本共11;356万元..基础设施建设费：包括外水外电工程费、道路及广场建设费、绿化工程费;其中外水外电工程费以总建筑面积为计算基础；道路及广场建设费和绿化工程费以相应的用地面积为计算基础;根据经验值估算单价指标计算;基础设施建设费共317万元..开发税费：依据委托方提供的云南省及玉溪市有关税费规定计算;开发税费共670万元..不可预见费：按前四项成本费用的总和;根据经验比例5%估算;不可预见费共664万元..企业管理费：按前四项成本费用的总和;根据行业平均比例3%估算;企业管理费共398万元..2.2 建设投资进度根据本项目的建设规模和合作方沃尔玛的进驻要求;基于有序而高效的原则;在合理安排各前期工作;保证质量的前提下;以最快的速度完成项目建设..按照目前项目进度;计划整个开发期的时间跨度为1.5年即6个季度..计算期由2004年第三季度起至200 5年第四季度..其中;工程建设期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式开业..项目投资进度表;见附表二..说明：2 土地成本在项目建设前半年分两季度投入完毕..2 前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费等五项费用根据项目开发和工程建设进度计划分季度投入..3 资金筹措和投入计划3.1 收益测算项目的总体收益包括商场的租金收入和销售收入;共54;428万元;其中租金收入18;988万元;销售收入35;440万元..而车位则作为沃尔玛大型超市和项目商场的配套设施;不考虑收入..租金收入：根据项目的工程进度和;商场预计在2005年9月1日正式开业;而开业前;一至四层商场将分两期推广..结合租金定位分析;首次推出时;一层商场的平均租金为178元/平方米.月;二层商场的平均租金为80元/平方米.月;三层商场的平均租金为50元/平方米.月;四层商场的平均租金为40元/平方米.月;负一层商场的租金按照委托方与沃尔玛所签定的协议价20元/平方米.月计算..以上价格均不含商场管理费由于实际操作中在商场交付使用时就真正实现租金收入;但在招商过程中又会使用“免租期”优惠等租金策略;因此;一至四层商场的租金收入计算期从2005年7月1日开始一般商场的交付使用期会比正式开业的时间提前两个月;以作为商户的装修期;按“免租半年”的策略;2005年下半年6个月中;只计算3个月租赁保证金的收入;而不计算租金收入;该笔保证金收入将在物业整体销售时扣除..负一层商场按照协议免保证金;在正式开业后免租两个月;所以2005年只计算2个月的租金收入..租赁进度的假设：根据所建议的项目租赁进度计划;在开业时;一至四层商场达到70%的出租率;开业后5年内增加至90%;进入稳定期后保持在90-95%之间..按照这个目标;假设商场的出租率在200 5年开业时达到约70%;经过一年的经营在2007年达到77.5%;以后逐年稳步提升;在2010年达至90%;2011年后趋于稳定;保持在95%的出租率水平..租金变化的假设：根据我司对商场的研究经验;项目的租金水平变化根据出租率和商场的经营时间作以下假设：首层至四层商场租金在2007年增长5%;以后按每2年递增5%的水平计算;2012年后保持平稳..负一层商场从2005年起按每3年递增3%的幅度计算..销售收入：按照租售方案建议;待商场的出租率稳定地保持在90-95%的时候;可将商场整体出售..根据租赁进度计划;预计在2012年整体出售商场;出售价值按2011年的租金水平和期望的10%投资回报率;用收益还原法计算..具体计算方式：一至四层商场以2011年末的租金水平为未来每年等额的收益水平;采用等额序列支付的现值系数公式;按10%的折现率将未来收入水平折至2012年初估算各层商场的..由于负一层商场的租金是一直按照每3年3%递增的;所以其销售价格则是采用等比序列支付的现值系数公式进行估算..物业使用年限：根据项目商业用地的性质;其使用年限为40年..按照2004年获取土地使用权;在2012年;商场的使用年限尚剩余3 2年..计算公式：等额序列支付现值系数公式P=A11-1/1+i^n/i其中：P—现值2012年初A1—2012年一至四层各层的租金水平;按2011年末租金水平等额计算..i —折现率按期望的投资回报率10%计算n —计息周期数;即剩余使用年限32年..等比序列支付现值系数公式P=A11-1+s/1+i^n/i-s其中：P—现值2012年初A1—2012年负一层商场的租金水平s —等比系数固定递增率3%i —折现率上面提过;年折现率采用10%;故此处的实际折现率为1+10%^3-1=33.10%n —计息周期数..商场剩余使用年限为32年;故计息期数为32/3=10.67期..具体价格变化和项目收益估算详见附表三和附表四..3.2 项目可运用资金估算项目可运用资金是指在扣除有关经营税费和经营费用、所得税后的租售收入..本方案中经营期内的可运用资金共36;438万元..可运用资金估算详见附表五..根据国家和地方相应财税法律法规的规定;参考类似房地产项目有关开发和营销成本的经验数据;结合项目的实际情况;在开发经营期间涉及的各项税费率如下表：项目经营期间有关税费率一览表说明：2 根据委托方提供的资料;地租按照物业的使用年限每年支付一次;从33万元起;每5年递增5万元..因此在计算可运用资金时;地租部分在物业租赁期间逐年扣除;在物业出售当年按10%的折现率;采用等差序列现值系数公式将剩余使用年限的地租费用折现至2012年年初..2 项目按照出租形式经营物业时;需按照物业的固定资产价值计提大修费以用于物业设施的维护;当物业出售时;该费用则不再予以考虑..3.3 投资计划与资金筹措房地产项目开发投资的资金来源为三个方面;一是自有资金;二是各阶段的租售收入;三是当自有资金已全部投入开发而未获得租售收入或租售收入不足以满足开发投资时;采用贷款的形式解决资金问题..本项目的自有资金按开发成本的35%计提;需5;253万元..项目的租金收入虽然在建设期即2005年开始收取;但资金量很少;并不足以弥补资金缺口;所以银行贷款是本方案运作中的重要融资手段..3.3.1 项目资金筹措根据项目投资进度;配合项目自有资金及可运用租售收入所提供的资金量;确定项目所需银行贷款为9;813万元..项目投资计划与资金筹措表详见附表六..3.3.2 银行贷款项目的银行贷款发生时间在2005年初..从2006年开始以可运用的租金收入付息还本;至项目整体出售获取销售收入后..项目贷款清偿期约为8年;银行贷款利息采用长期五年以上贷款利息5.76%;合计需支付利息2;626万元..贷款还本付息表详见附表七..4 项目盈利能力评价4.1 静态评价静态评价是指不考虑货币时间价值对项目盈利能力进行评价..4.1.1 有关说明项目损益表的编制详见附表八..损益表反映了项目在整个经营期内的利润总额、所得税和税后利润的分配情况;是计算投资利润率、投资利税率等静态评价指标的基础表..结合项目经营方案的情况;项目在8年经营期内;累计税后利润共18;803万元;上缴企业所得税9;261万元..所得税的计提：在项目年度结算时;当出现帐面收入;在扣除开发成本及租售费用、地租、大修费等费用后;如果有销售利润;则按所得税率33%计算出本项目的所得税；如果出现亏损;该年份所得税为零;由亏转盈的年份则按财务通则规定将利润总额调整为应纳税所得额;再计算所得税..所得税在租售期间按年度计提..4.1.2 盈利能力分析评价指标的选取：房地产经营性项目的静态盈利分析指标主要选取年均的投资利润率、投资利税率、自有资金利润率进行评价..静态评价指标表分析：年均投资利润率年均投资利润率是项目整个建设经营期内的年平均利润总额与项目总投资的比率..从项目的经营情况看来;虽然年均税后投资利润率比现行房地产行业平均利润率约15％要低;但应看到;项目的出租经营期只有7年;作为大型商业项目仅仅是处于初始的运营阶段;租金水平相对较低..而且最后采用整体销售的方式出售;项目的总体投资利润率税后达到了95.31%;从这一指标来看;项目是具有相当的盈利能力..投资利税率投资利税率是项目建设经营期内的年平均利税总额与总投资的比率..自有资金利润率自有资金利润率是项目建设经营期内的年平均利润总额与自有资金的比率..由于项目主要是运用银行贷款解决资金的来源;因此;实现了提高项目自有资金效率的目的;从项目的自有资金利润率和利税率的水平看;项目的自有资金盈利能力已远高于行业平均水平..因此;从静态指标的水平看;项目具有一定的盈利能力;说明项目基本可行..4.2 动态评价动态评价的分析方法是考虑了货币的时间价值;对项目生命周期全过程的投资效益进行全面评价的方法..4.2.1 有关说明现金流量表的编制详见附表九、十现金流量表全部投资不分投资资金来源;以全部投资作为计算基础;用以计算全部投资在所得税前和税后的财务内部收益率、财务净现值以及投资回收期等评价指标;考察项目全部投资的盈利能力;而与项目的筹资方式无关..现金流量表自有资金是从投资者的角度出发;以投资者的出资额作为计算基础;把借款本金偿还和利息支付作为现金流出;用以计算自有资金财务内部收益率、净现值等评价指标..基准贴现率的选定：基准贴现率是项目净现值贴现时;计算贴现系数所采用的利率..我国一般取略大于同期贷款利率为基准贴现率..本项目发生银行贷款;按长期五年以上贷款利率5.76%计;则现按6.34%按贷款利率上浮10%计作为基准贴现率进行计算分析..4.2.2 盈利能力分析评价指标的选取：动态盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性计算评价指标;包括净现值NPV、内部收益率IRR和投资回收期..并针对税前、税后的情况进行分析评价..净现值净现值的经济含义是：把不同时间上发生的净现值流量;通过某个规定的利率i;统一折算为现值然后求其代数和..这样就可以用一个单一的数字来反映项目方案的经济性..其评价参数为零;当净现值大于或等于零;即认为项目盈利能力已满足最低要求;在财务上是可以接受的..财务净现值的计算公式为：nNPV=ΣCI-CO t1+i c-tt=1式中：NPV为财务净现值CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数i c为基准折现率内部收益率内部收益率是指方案寿命期内可以使净现金流量的净现值等于零的利率..它反映项目所占用资金的盈利率;是考察项目盈利能力的主要动态评价指标;该指标根据现金流量求得;其评价参数为基准贴现率;当财务内部收益率大于基准贴现率;即认为项目盈利能力已满足最低要求;在财务上是可以接受的..财务内部收益率的计算公式为：nΣCI-CO t1+IRR-t=0t=1式中：IRR为财务内部收益率CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数投资回收期投资回收期可分为静态投资回收期与动态投资回收期两项;是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间;是考察项目在财务上的投资回收能力的主要指标..投资回收期的计算公式为：P tΣCI-CO t＝0t=1式中：P t为投资回收期CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数全部投资评价指标表：自有资金投资评价指标表：分析：按折现率6.34%计算;全部投资和自有资金的税前、税后净现值均大于零;说明该项目是可行的..全部投资和自有资金的税前、税后内部收益率均高于选取的利率6.34%;表明项目的整体收益较好;全部投资和自有资金均具有较强的盈利能力..从投资回收期来看;项目在最后一年的经营期内;即当项目整体销售后才能完成投资回收;表明项目的前期收益较低;回收期较长;存在一定的资金回收压力..5 项目敏感性分析敏感性分析是通过变动项目方案的各种数据;分析在项目计算期内各种不确定性因素对项目收益所产生的影响;找出对项目收益指标影响较大的因素称为敏感因素;并确定其影响程度.. 若各种不确定因素在较大范围内变动时;项目收益指标仍比较稳定;则说明项目方案具有较强的抗风险能力..一般来说;影响房地产项目经济效益的主要风险因素为收益租金和销售收入和开发成本费用..由于该方案中的销售价格是按租金水平进行估算的;所以以下只针对租金和成本这两个因素的变化所引致的项目收益指标变化作分析..敏感性分析指标表从分析可知：1当开发成本费用上涨20%和租金即收益下降20%时;内部收益率分别为12.55%和13.16%;高于基准收益率I=6.34%;表明项目有一定的抗风险能力..2虽然开发成本的增加与收益的减少不会导致税后净现值为负数;但评价指标对这两种风险因素的变化都较为敏感;尤其是租金收益的变化..因此;为确保项目获得预期的效益;需抓好招商推广工作;提前作好项目的宣传铺垫工作;以令租金水平和租赁计划得以最大实现..6 项目经济评价结论及建议6.1. 项目经济评价结论从项目的经济可行性角度看;项目全部投资和自有资金的税后净现值分别达9;043和8;967万元;均大于零;税后内部收益率分别为16.16%和21.58%;均高于选取的基准收益率;而其它静态评价指标也达到较理想的水平;说明该方案是可行的..6.2. 建议方案一的经济效益分析是基于招商策略建议中对项目的租金定位和租赁进度计划为前提的;但项目所在区域目前只是处于中心商圈的外围;无论经营者和消费者对其认同度都相对较低;市场不明朗因素较多;存在一定的风险..为了使项目开发经营能够顺利开展;从经济角度提出以下建议：项目成本与物业租赁收入的变化;是对项目的经济效益敏感度大的因素..因此提高项目收益需重点把握两方面：一是本项目工程动工前必须做好详细的预算编制、施工进度计划;控制好成本和确保工期;从而保证工程的顺利进行;实现成本的有效控制；二是加强项目招商推广力度;特别是对区域的商业炒作;保证租金价格及租赁进度达到预定目标水平;实现资金的顺利回收;并及时因应市场变化调整物业的经营策略;提高物业的整体价值和将空置率控制在较低的水平..由于出租收益在前期对实现资金滚动投入的帮助较小;本项目的开发投资对自有资金和银行贷款的依赖较大..因此;在项目开发经营过程中必须加强对资金的管理;确保自有资金的及时到位;提前做好资金的筹措计划;以保证项目建设的顺利开展..。

房地产开发项目前期策划的案例,分析报告篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。

前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。

另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。

经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。