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房地产项目建安成本的“三全”控制随着房地产市场竞争的日趋激烈，相关法律法规特别是土地“招拍挂”制度的逐渐完善以及房地产行业融资受限越来越严，房地产项目的土地成本和资金成本越来越高，这就使得建安成本的控制显得越来越重要。
因此作为房地产企业来讲，要想提高自身的竞争力和项目的盈利水平，就必须加强建安成本的管理，对建安成本实行全员控制、全面控制、全过程控制，简称“三全”控制。
一、“三全”控制的内涵及关系全员控制即公司不同部门、不同岗位，从领导到普通员工，均有成本控制的责任和义务，均需有成本控制的意识并在每个工作环节中都将成本控制放在重要位置。
全面控制包含两方面的含义，一方面是对构成建安成本的各个要素实行全方位的控制，即全要素控制，另一方面是指对于某一单项成本的控制，要考虑与此相关的各个方面，而不能仅仅局限于某一点。
全过程控制即对项目从决策立项到竣工验收各个阶段的成本进行全程控制，从源头抓起，全过程推进，成本控制工作贯穿项目实施的全过程。
全员控制、全面控制、全过程控制这三个方面相互联系、相互支撑，不能单独割裂开来。
全员控制贯穿于成本控制的各个方面和各个阶段，每个阶段的成本控制都需要全员的参与并对影响成本的各个因素进行全面控制，而全面控制又需要对项目实施的每个阶段进行通盘的考虑，这三个方面是真正的你中有我、我中有你，房地产企业如想提高建安成本的控制水平，这“三全”缺一不可。
二、当前建安成本控制中存在的问题在当前房地产企业的成本控制实践中，普遍存在以下的问题和缺陷：1、全员成本控制意识淡薄，全员成本控制体系和制度不够完善。
一般情况下，大家普遍认为建安成本的控制是合同预算部门的工作，与其他部门无关或关系不大，这其实是一个非常错误的观念。
建安成本的控制不仅是合同预算部门的责任，也是设计、工程管理部门的责任，甚至经营、财务部门也同样有建安成本控制的责任。
因为项目从立项到竣工过程中的任何一个环节出现问题都会导致建安成本的增加：如经营部门前期市场调查不够详细，项目市场定位、功能定位不准，就会导致工程实施过程中因使用功能改变或相关设备配套、装修标准的改变而造成拆改，从而造成建安成本的增加；设计部门在进行进行图纸审核时考虑不周、各专业设计不匹配等也会造成大量的拆改；现场工程管理部门乱发工程指令、随意进行工程签证、不及时办理减项洽商等也都会造成工程结算金额的增加；财务部门不能按合同约定及时付款，会造成合作单位在后期报价中过多考虑资金成本，从而造成工程造价升高等。
房地产开发建安成本摘要：房地产开发是一个复杂的过程，其中建筑安全和质量是至关重要的因素。
建设成本是开发商在项目中最重要的指标之一，对于项目的可行性和盈利能力具有决定性的影响。
本文将探讨房地产开发中的建设成本，并分析其中的主要因素。
引言：房地产开发是一个资本密集型行业，涉及到大量的投资和风险。
在项目开发初期，开发商需要考虑各种因素，包括土地购买、规划设计、施工等方面的成本。
然而，其中建筑安全和质量是绝对不能忽视的因素，因为它们直接影响房地产项目的可持续发展和用户满意度。
本文将探讨房地产建安成本的主要因素，并提出一些建议来降低建设成本。
一、建设成本的主要因素1. 土地成本土地成本是房地产开发的首要因素之一。
土地成本通常占据项目总投资的很大比例，可能是项目开发中最显著的费用。
因此，开发商需要仔细评估土地的价格和市场价值，以确保项目的可行性和盈利性。
2. 建筑设计和规划成本建筑设计和规划成本则是房地产开发中的另一个重要成本因素。
一个好的建筑设计和规划方案可以提高项目的地产价值和用户满意度。
然而，建筑设计和规划费用往往较高，开发商需要在项目早期就做好详细的预算并选择合适的设计方案。
3. 施工成本施工成本是房地产开发中的主要费用之一。
施工成本包括劳动力成本、材料成本以及建筑技术服务的费用等。
开发商需要仔细评估各项施工费用，并与承包商进行有效的谈判，以确保合理的费用和良好的施工质量。
4. 建筑材料成本建筑材料成本是建设成本的关键因素之一。
不同的建筑材料价格差异巨大，开发商需要在选择建筑材料时进行仔细评估并选择性价比高的材料，以降低建设成本。
5. 劳动力成本劳动力成本是直接影响建设成本的因素之一。
劳动力成本可能因地区和国家的经济状况而异，开发商需要对劳动力成本进行全面评估，并考虑使用效率更高的工作方法来降低人工成本。
二、降低建设成本的建议1. 合理的规划和设计在项目的规划和设计阶段，开发商需要选择合适的建筑设计方案，并确保设计方案与市场需求相符。
房地产开发企业如何加强工程项目的成本控制与管理摘要：建立完善的工程造价管理体系才是房地产开发企业有效降低整体工程造价，提高企业自身市场竞争力的关键工作。
关键词：房地产企业工程项目成本控制控制管理随着房地产企业的高速崛起，市场竞争日益加剧，成本控制已日益成为房地产开发企业经营管理的关键工作，但目前我国房地产项目开发过程中普遍存在工程造价管理的各阶段相互脱节现象。
建立完善的工程造价管理体系才是房地产开发企业有效降低整体工程造价，提高企业自身市场竞争力的关键工作。
一、工程项目成本超支的原因分析在房地产项目成本控制的过程中，经过对比分析，发现某一方面已经出现成本超支，或是预计到最终将会出现成本超支，应该将该部分成本超支问题单独提出，作进一步的原因分析。
成本超支主要有以下几方面原因：1.成本计划数据不准确。
估价错误，预算太低，不适当地采用低价策略，工程范围增加，设计的修改，功能和建筑质量标准的提高，工作量大幅度增加。
在实际项目开发建设过程中，在项目的实际设计、可行性研究、设计计划、实施中，以及在技术、组织、管理、合同等任何一方面出现问题都会反映在成本上，造成成本超支。
2.实施管理中的问题。
包括不适当的控制程序，费用控制存在问题，预算外开支，成本责任不明确，实施者对成本没有承担义务，没有节约成本的奖励措施；工人频繁流动，劳动效率低，施工组织混乱；采购了劣质材料，材料消耗增加，；周转资金占用量大，财务成本高；合同不利，在合同执行中存在缺陷等。
3.原材料价格和人工费用变动导致建筑成本改变。
这还要看承包合同的形式，如果合同是固定总价形式，承包商承担建筑成本变化的后果，投资者基本上不受影响；如果合同是其它形式的承包合同，那么投资者就要受到来自建筑成本变动的影响。
开发周期延长导致贷款利息费用上升，或者市场环境条件及政策环境改变，租售价格下降等。
4.利率变动。
银行借款是房地产投资的重要资金来源，利率提升要提高借款成本，进而影响投资收益，在施工期，恶劣气候、建筑设计失误、未预料到的特殊地质条件等也会延长开发周期，提高资金使用成本。
房地产企业建安成本费用控制发布时间：2021-11-18T01:04:14.184Z 来源：《城镇建设》2021年7月20期作者：刘倩[导读] 随着我国房地产业的不断发展，许多相关产业也取得了良好的发展和进步，刘倩新疆广汇房地产开发有限公司新疆 840000摘要：随着我国房地产业的不断发展，许多相关产业也取得了良好的发展和进步，有效促进了国民经济的快速发展。
然而。
随着市场竞争的日益严峻，房地产企业想要取得更好的发展，就需要从自身建安成本着手加以控制，促进自身市场竞争力的提升。
基于此，论文围绕房地产企业建安成本费用的控制展开了认真、细致的探讨。
关键词：房地产；建安成本；费用控制；要点分析一、房地产企业建安成本费用控制的重要意义（一）有利于提升企业的市场竞争力对于房地产企来讲，建安成本是其开发总成本中极为重要的内容，其贯穿于整体工程项目的施工全过程中，占企业开发总成本的绝大部分，对企业有着极为重要的影响。
房地产企业从建安成本费用着手加以控制，可以有效地降低项目所需投入资金，不仅可以在市场相对稳定的局势下有效提升经济效益，提升企业市场竞争力,而且从某种程度上还可以有效减少由于市场变化而引发的风险问题。
（二）有利于房地产行业回归理性发展随着近些年我国经济和社会的不断深入发展，房地产业也取得了一定的发展，在北上广等一线大都市，形成了普通老百姓买房难的困境，这在极大程度上对我国社会稳定造成了负面影响。
在现今市场竞争日益激烈、国家政策收紧和疫情环境等形势下，房地产企业往往会通过控制建安成本费用的相关方案及措施来有效降低自身投入的成本，并从中获取更多的收益。
而倘若建安成本费用控制相关方案及措施得以在具体的实施过程中全面有效的贯彻与落实，且在市场规律作用的影响下，房价会逐渐出现回落并使其得以保持平稳的发展态势。
这样一来便得以有效缓解房地产泡沫问题，使整体地产行业得以回归到理性发展状态，促进社会的稳定发展。
二、房地产企业建安成本费用控制的要点和措施分析（一）规划设计阶段成本费用控制要点和措施第一，在投资决策阶段，房地产企业应当要能够仔细分析开发目标是否可行，确保其操作性良好后合理制定研究报告，将项目背景、详细情况、市场因素、选址、工艺要求、投资方案、人员安排、销售方案、财务评价以及工程节能环保等进行综合考量。
谈房地产企业的工程成本控制摘要：长期以来房地产因为行业的高利润，成本管理一般不作为重点来强调。
随着政府行为日益规范，市场竞争的不断加剧，加强成本控制成了企业修炼内功、提升竞争力的必修课。
这里从成本控制三大核心环节为切入点，事前、事中、事后控制为中心，与大家探讨如何进行房地产企业的工程成本控制。
关键词：限额设计；合约规划；动态管理中图分类号：f275.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）01-0-01一、引言实践证明，房地产项目的开发最终目的在于达到既定的社会效益和经济效益。
社会效益是指项目在市场上的形象、知名度和地位。
经济效益是指项目开发所获取的利润。
2011年是政府进行房地产调控最为严厉的一年，新国“八条”的出台，连续八次上调银行存款准备金率，以及房价上涨过快的二三线城市的房地产限购政策的出台，使房地产开发企业迎来最严峻的考验。
在这种市场背景下，如何追求最高的经济效益使企业利润最大化，关键在于房地产成本的有效控制。
房地产成本控制要贯穿于项目实施的全过程，就是在投资决策设计阶段、招标采购阶段、施工阶段设置控制目标，在开发过程根据目标成本进行动态控制，从而实现项目利润指标的过程。
二、设计与决策阶段的控制1.明确设计思路：我们知道设计阶段对于建设项目投资的多少起着决定性的作用，开发企业要根据开发所在地区市场的调研，将所要开发的产品进行合理定位。
开发企业要有自己明确的设计思路，体现出企业所要达到的目的，不能由设计单位设计出来后再进行审核、调整。
2.推进设计招标：设计阶段的管理首先要推进设计招标，择优选择设计单位，积极推行建筑方案和经济方案相结合的设计招标方法。
采用多家设计单位竞投，组织专家进行综合评比，以促进设计方在整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
3.实施限额设计：在工程设计中，不少设计人员存在着重技术、轻经济的现象，任意提高安全系数和设计标准，因此需要在各个设计阶段严格把关，采取限额设计的手段对建设项目的投资成本进行控制。
房地产项目开发各个阶段的成本控制成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制，下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制谈谈自己的看法。
一、可行性研究阶段该阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行分析，即投资估算，主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用和其他的行政性收费，各项费用具体内容不再赘述，造价人员可以根据成本的历史资料，结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素，提出一些有用的建议，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期及其他一些不可预见费用等。
二、图纸设计和审查阶段设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。
设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，在这里提出了“限额设计”的概念。
首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施：压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；提高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计；其次，造价人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，不发生超额现象。
成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的下列各项费用指标：1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室外强弱电供电线路、变配电站；各种设备、站类用房等；2、土石方工程；3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等；4、安装工程，包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热交换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系统)；5、器具、设备购置费用。
地产企业建安成本概况及控制要点建安成本是指地产企业在开发建设项目过程中所需要投入的费用，包括土地成本、建筑材料成本、劳动力成本、设备购置费用、外部供应商费用等。
控制建安成本是地产企业在项目实施中的关键任务之一，对于企业的盈利能力和竞争力具有重要影响。
下面将从几个方面介绍地产企业建安成本的概况及控制要点。
1.土地成本控制土地成本是地产项目中的重要一环，对企业的投资回报率影响较大。
为了控制土地成本，地产企业可以通过以下几个方面进行控制：一是选择发展潜力较高的地区，避免选择高成本的土地区域；二是与政府进行谈判，争取土地价格的优惠政策；三是合理规划土地用途，提高土地利用率，降低开发成本。
2.建筑材料成本控制建筑材料成本是地产项目中的重要一部分，对项目的建设质量和总成本有着直接的影响。
为了控制建筑材料成本，地产企业可以通过以下几个方面进行控制：一是选择性价比较高的建筑材料，降低材料成本；二是与供应商进行谈判，争取价格优惠；三是加强材料采购管理，避免浪费和盗窃现象，提高材料利用率。
3.劳动力成本控制劳动力成本是地产项目中不可忽视的一个部分，对项目的施工周期和人力资源投入有着重要影响。
为了控制劳动力成本，地产企业可以采取以下措施：一是提高员工的工作效率，优化施工流程，减少不必要的工作时间；二是与劳务公司合作，降低劳动力成本；三是加强员工培训，提高员工的专业技能，提高劳动力的综合素质。
4.设备购置费用控制设备购置费用是地产项目中的重要一项，对项目的建设周期和施工效率有着直接的影响。
为了控制设备购置费用，地产企业可以采取以下几个措施：一是选择性价比较高的设备，降低购置成本；二是与设备供应商进行谈判，争取价格优惠；三是加强设备维护和管理，延长设备使用寿命，降低设备维修费用。
5.外部供应商费用控制总之，地产企业在项目开发建设过程中需要关注和控制建安成本，提高项目的投资回报率和竞争力。
通过合理规划土地成本、优化建筑材料利用、提高劳动力效率、控制设备购置费用和外部供应商费用，地产企业能够实现建安成本的有效控制，提高整体项目的效益。
房地产造价建安成本概述房地产造价建安成本指的是在房地产开发过程中，包括土地购买、设计、建筑材料、施工、装修以及其他相关费用等所需的费用总和。
对于房地产开发商和投资者来说，了解和掌握房地产造价建安成本非常重要，可以帮助他们做出更好的投资决策和预估项目的盈亏情况。
房地产造价建安成本的组成部分房地产造价建安成本主要由以下几个方面的费用构成：1.土地费用：土地购买是房地产开发的第一步，土地费用通常是造价建安成本的一个重要部分。
2.设计费用：设计费用包括项目的规划设计、施工图纸设计等相关费用。
3.建筑材料费用：包括水泥、砖块、钢筋等建筑材料的采购费用。
4.施工费用：包括施工队伍的人工费用、设备租赁费用等。
5.装修费用：房地产项目建成后需要进行室内装修，装修费用也是造价建安成本的一部分。
6.建筑附属设备费用：包括电梯、空调设备、消防系统等相关设备的购买和安装费用。
7.管理费用：包括项目的管理人员、监理人员的人工费用等。
8.其他杂项费用：包括项目审批手续费用、税费等。
影响房地产造价建安成本的因素房地产造价建安成本受多个因素的影响，主要包括：1.土地价格：土地价格是影响房地产造价建安成本的关键因素，高昂的土地价格会直接增加开发成本。
2.县市政策的规定：不同地区的县市政策对于房地产开发的要求和标准不同，会影响到建筑设计、土地使用等方面的要求，进而影响建安成本。
3.市场需求：市场需求决定了开发商是否会选择进行高档住宅、商业地产等高成本的开发项目。
4.建筑材料价格：建筑材料价格的波动会直接影响到建安成本，如水泥、钢材等的价格变动会影响到开发成本的变化。
5.施工成本和效率：施工队伍的工资和效率也会影响到建安成本，高效的施工队伍能够节省时间和人力成本。
6.政府政策和税收政策：不同地区的政府政策和税收政策对于房地产开发的影响也是不可忽视的。
控制房地产造价建安成本的方法对于房地产开发商和投资者，控制房地产造价建安成本是非常重要的，可以通过以下几个方面来进行控制：1.土地选择：合理选择土地，不仅要考虑地理位置和市场需求，还要考虑土地价格的合理性。
浅谈房地产开发企业成本控制【摘要】随着经济发展和社会进步，人们对住房的安全、质量、适用性、功能、节能环保以及服务的要求也越来越高，迫切需要采取多种有效的技术和管理措施，着力提高建筑功能质量，符合社会日益提高的各类要求。
随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。
【关键词】房地产；项目开发；成本控制正确的投资决策是成本控制的前提，房地产开发企业决策阶段的基本特征是智力化和知识密集性，决策工作是成本控制的关键，因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。
决策的好坏、优劣直接影响整个成本控制。
正确的决策来源于高水平的项目可行性研究，在房地产开发项目投资决策前进行可行性研究，是保证开发项目以最少投资费取得最佳经济效益的科学手段。
投资决策成本的关键是建立成本控制目标。
决策阶段的成本控制是事前控制，由于决策阶段影响项目投资的程度最高。
因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。
对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算，投资估算准确与否，是决定决策阶段成本控制的关键，投资估算是开发项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。
成本控制指企业进行市场调查、需求分析的基础上，对财务管理、物流管理、现场管理、生产、采购、销售方面发生的足以影响成本的诸因素进行科学、严格的计算，制定并分解目标成本。
对实际发生的耗费进行限制和管理，并将实际耗费与目标成本进行比较，找出差异，采取措施予以纠正，保证完成预定的目标成本的一种控制方法。
并且运用合理的控制方法与手段进行成本优化，达到效益（利润、品牌）最大化。
作为房地产企业的成本控制战略，就是以市场为导向，在达到消费者满意效果的基础上，对开发项目实行全过程成本管理策划和谋略。
我认为房地产开发项目成本控制有二个关键阶段：设计阶段和施工阶段。
项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可控成本的70%以上。
房地产企业成本管控问题及措施研究随着十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，政府密集出台诸多调控政策，房地产行业进入微利时代。
房地产企业要想增加利润，在市场竞争中保持强有力的竞争力，在房产价格上涨空间有限的情况下，必须合理降低开发成本，优化各项支出，加快投资成本回收才能实现。
一、房地产企业成本管控概述（一）房地产企业成本管控的内容房地产成本是指房产开发过程中发生的各种耗费，包含土地费用、前期工程费、工程建设费、预备费、建设期利息等。
房地产企业成本管控是对房产开发成本进行管理和控制，贯穿于立项决策、规划设计、项目施工、竣工决算等环节。
按房产开发的不同阶段，可分为规划设计阶段的成本管控，施工阶段的成本管控、竣工结算阶段的成本管控等；按管控的内容，可分为前期工程费管控、工程建设费成本管控以及财务成本管控等；按介入时间，可分为事前、事中、事后管控。
（二）房地产企业成本管控的重要性经过多年发展，我国房地产市场管理逐步规范，消费者也日趋成熟和理性，房地产企业只有合理的降低开发成本，向购房者提供高性价比的产品，才能保持一定的竞争优势。
现今国家宏观调控政策对房产价格控制很严，房地产企业要获得更大经济效益，最直接最有效的方法就是加强成本管控，这样既可以保障房地产企业的利润，同时可以抑制房价上涨。
二、房地产企业成本管控存在的问题过去20年，房地产企业只要拿到地，就可以获得高额回报，所以多数房地产企业管理较粗放，在成本管控方面存在诸多问题。
（一）成本管控意识薄弱房地产企业往往仅侧重于施工阶段的建安成本控制，而房地产开发周期长、环节多，立项决策、规划设计、项目施工、竣工决算几个阶段管控意识不强。
立项决策时对项目地周围商业发展方向、未来周边人口结构、人流量及消费习惯等调研不够深入，导致决策不科学，加大了投资风险；设计方案不合理，造成设计频繁变更；竣工验收不规范，把关不严，造成工程质量隐患，均会造成成本增加，仅关注施工阶段的成本管控是远远不够的。
房地产企业如何控制好成本一、我国房地产企业成本管理现状1.成本管理意识薄弱我国房地产行业起步较晚，又得益于国内良好的经济形势。
因此，才出现前几年暴利的情况，导致企业缺乏对成本的管理：在项目完成后才进行成本分析，不能为决策服务;开发阶段的成本管理少之又少，或者沦为形式;进行成本管理的人员只是很少一部分人，未能全员参与;部门间缺乏信息沟通，成本管理出现较大偏差。
随着国家对房地产调控的加强，薄弱的成本管理意识已成为阻碍企业提升竞争力最大的障碍。
2.成本控制执行不到位成本控制是在时间与空间上控制的有机结合。
从决策投资到施工建设再到后期服务，从材料购买到主体封顶，甚至装修完工，每一个阶段都要进行适当的成本控制。
成本控制不是做好了放到办公桌上就可以了，更重要的是在开发过程的每个阶段，每个时点由特定的责任人按控制的原则实施。
3.成本核算不规范由于房地产行业起步较晚，在成本核算方面不如传统工业企业健全、规范，在成本核算方面主要存在以下问题：核算对象不明确;成本费用归集分配不规范，尤其是间接成本的分摊;成本核算周期不明确。
目前多数企业为简单起见，多以项目为核算对象，整个项目完工才进行成本核算，核算过程中对成本费用不能合理归集与分配，造成成本核算不精确，失去了成本核算的意义。
4.对资金成本的认识不够资金的成本不仅仅指企业使用资金的手续费及利息费用，还包括资金链断裂的成本，而后者对企业的影响是毁灭性的。
这也是众多烂尾楼出现的根源。
5.忽略了隐性成本大中型房地产企业固定资产较多，且用途单一，应视为沉淀成本;资金等资产利用途径较多，应视为机会成本。
在项目决策时，沉淀成本不予考虑，机会成本不能忽视，否则，会弱化成本管理，做出不恰当的决策。
二、项目开发各阶段成本管理常见问题的分析1.项目投资决策阶段成本管理问题分析(1)决策前缺乏调研，或者是调研不严谨、不够精确在立项时对开发项目所在地的***治环境、经济环境、文化环境、技术环境、生态环境等进行了解，分析潜在的风险，并提出应对措施，确保一旦投资项目就能顺利进行，或者即时出现风险，也能及时应对，不致对项目造成太大影响。
房地产项目的成本控制内容及成本控制方法随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产暴利时代已经成为过去。
面对日益激烈竞争的房地产市场，要想获取较大的经济效益，房地产企业首先应优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，对房地产成本控制的内容做到“心中有数”。
其次，对于项目开发要有具体的成本控制方法，针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树立提高产品品质的意识，实现集约效益型发展，从而真正实现项目开发成本的有效控制。
1 、房地产开发工程成本的主要构成内容房地产开发企业成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
房地产项目的成本，大致划分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用及税收等。
在房地产成本中投资支出即工程成本占主要比重，主要包括：1.1土地费用土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。
土地出让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式，随着国家对土地宏观管理政策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效形式。
目前，在我国房地产行业趋热，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上。
开发商对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套做出充分估计。
1.2 前期工程费房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究费用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。
前期工程费用一般占到房地产成本的 6%。
由于前期开发费用繁多，政府许多规定的费用由硬性指标转变为市场调控，规定费率与实际收费存在差异，因此，开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。
浅谈房地产开发企业的建安成本有效控制作者：周兴昭张宏宾倪建芬来源：《城市建设理论研究》2013年第12期摘要：随着经济的发展，房地产事业也是突飞猛进的的发展，房地产开发的力度也明显加大。
本文就针对房地产业的重要地位进行了阐述，并提出了房地产开发如何有效控制企业的建安成本。
关键词：房地产企业；建安成本；有效控制中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：1、房地产业在我国国民经济中的重要地位1.1房地产是我国国民经济的基础型产业房地产是我国经济活动和科学、文化、教育、卫生等社会活动的基础条件，也是社会生产和社会经济活动的主体。
随着房地产行业的快速发展，已经成为了我国国民经济的支柱产业。
2010年我国的房地产开发总投资为48267.OO亿元，国内生产总值为397983亿元；2011年我国的房地产总投资为61740.00亿元，国内生产总值为471564亿元。
1.2房地产成为国家财政收入的主要来源房地产的开发能够快速地增加城市地财政收入，为城市的公共设施（交通、文教、卫生、福利事业）提供稳定的资金。
通过对房地产市场的综合开发，提供了大量的企业利润和税金，增加城市和国家的财政收入，房地产税已经成了政府财政收入的主要来源。
2、房地产开发企业的建安成本有效控制2.1投资决策阶段投资决策阶段地产企业要对土地进行判断，对地块进行市场调查，进行可行性分析，初步判定地块开发产品的类型及品质，根据公司操作经验，结合市场状况推算投资该产品利润及现金流量，判断该地块对于本企业开发的价值。
企业在获取土地时政府一般硬性规定土地性质，如住宅、商业、工业等，若企业获取的土地性质为住宅，那么就该地块而言。
选择高层、多层还是别墅，所选产品开间大小及户型等对建安成本影响都很大。
同时在满足政府用地要求的前提下，建筑档次定位对建安成本造价也影响巨大，如建筑外立面造型及所采用装饰材料类型与档次，公共部位装修档次，主要建筑材料设备的选型定位，还有园建部分的设计档次定位等也是影响建安成本的主要因素。
房地产企业建安成本费用控制摘要：房屋建筑工程是我国经济社会发展的基础性工程。
城镇化背景下，城市人口数量不断增加，城市规模总体扩大，客观上促进了房屋建筑工程市场的发展。
其中，房地产企业作为房屋建筑工程的主体，当前严峻市场竞争环境下，需重点做好工程项目的建安成本费用控制，减少不必要支持，提高企业发展效益。
因此，文章立足问题，提出几点建议，以备后续参考。
关键词：房地产企业；建安成本；费用控制引言房屋建筑工程具有规模大、周期长、投入多、内容复杂等特点。
在房屋建筑工程施工中，一般会受到诸多因素影响，从而加剧项目建安成本支出。
同时，建安成本也贯穿与工程项目建设的每一个环节中，需房地产企业重点做好建安成本的控制工作。
建安成本的有效控制，一方面可降低企业项目建设总造价的支出；另一方面可避免不合理费用支出影响后续工序施工，造成施工进度问题，保证项目执行的稳定性和连续性，具有重要意义。
对此，当务之急是房地产企业结合房屋建筑工程特点做好分析，加速主要问题的整理，加速理念革新与方法创新，针对性编制建安成本的控制方案。
文章以此为前提，进行如下讨论。
一、房地产企业建安成本费用控制的意义（一）有利于提升企业市场竞争力从房地产企业角度来看，建安成本是项目建设总成本的重要内容，基本体现在项目建设的全过程中，直接影响企业获利能力和发展潜能。
对此，当务之急是要求房地产企业可针对工程项目特点做好系统化分析，明确建安成本中的变量因素，采取针对性的防治手段，减少项目建设中不必要的资金投入。
具体来看，一方面可使企业在当前市场环境下，稳固自身经济效益；另一方面可显著提高企业在行业内部的竞争能力。
同时，对建安成本的有效管理，也可以帮助企业更好地抵御风险，保证企业资金的安全性。
（二）有利于房地产行业回归理性发展随着我国经济社会的持续发展，城镇化建设愈发深入，客观上促进了房地产行业的建设。
但是目前高房价问题也成为了一项社会问题，尤其在北上广深等大城市，人民买房难问题普遍存在。
浅谈房地产开发企业的建安成本有效控制摘要：随着中国经济的快速发展，房地产开发的力度也明显加大。
在开发建设中的建安成本占有一定的比重。
本文对影响建安成本投资决策阶段、设计阶段、招投标合同阶段、施工阶段、竣工阶段等五个环节进行论述，以期建安成本得到有效控制。
关键词：房地产；建安成本；控制
地产行业的建安成本控制在不同开发阶段控制的内容及重点各有不同。
就目前开发流程而言，项目开发可分为：投资决策阶段、设计阶段、招投标合同阶段、施工阶段、竣工阶段。
此五个开发阶段，环环相扣，每个阶段的操作都直接影响下一阶段的操作，所以开发企业应重视每个阶段的操作，把握各阶段控制关键点，以免为后序工作带来不可避免的损失。
现就该五个阶段建安成本的控制进行探讨。
一、投资决策阶段
投资决策阶段地产企业要对土地进行判断，对地块进行市场调查，进行可行性分析，初步判定地块开发产品的类型及品质，根据公司操作经验，结合市场状况推算投资该产品利润及现金流量，判断该地块对于本企业开发的价值。
投资决策阶段决定的产品类型及品质为建安成本控制提供了方向，不同的产品类型及品质为建安成本控制提供了方向，不同的产品类型及建筑档次，其造价差异很大。
若想日后项目开发顺利进行，对地块深入研究准确判断是该阶段操
作的重点工作。
企业在获取土地时政府一般硬性规定土地性质，如住宅、商业、工业等，若企业获取的土地性质为住宅，那么就该地块而言。
选择高层、多层还是别墅，所选产品开间大小及户型等对建安成本影响都很大。
同时在满足政府用地要求的前提下，建筑档次定位对建安成本造价也影响巨大，如建筑外立面造型及所采用装饰材料类型与档次，公共部位装修档次，主要建筑材料设备的选型定位，还有园建部分的设计档次定位等也是影响建安成本的主要因素。
因此，只有在投资决策阶段确定了适于企业操作的产品，才能为后序工作有效控制建安成本垫定基础。
二、设计阶段是影响建安成本的核心因素
影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是建安成本控制的关键环节，设计阶段对建安造价的影响度大概占到70%左右，建设项目的设计能否进行优化设计是控制建安成本的关键点。
因此,建设单位的工程造价控制要以设计阶段为重点,这是有效控
制建设项目投资的根本所在。
一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。
很长一段时间以来开发企业（特别是中小型的开发企业）普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞经济的只按设计图纸来算账，不懂施工和专业，不管设计方案在经济上是否合理，经常出现设计过于保守，
或为了赶进度各专业不配套矛盾重重，图纸不交圈等现象，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。
而开发商往往把控制建安工程造价的主要精力放在了施工阶段——审核施工图预算，或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上。
这样作尽管也有效果，但必竟是丢了西瓜捡芝麻。
要有效地控制建安成本，就要把工作重点放在建设前期阶段上来，尤其是要抓住设计这个阶段。
随着土地成本的不断上升及人工材料价格的不断上涨等，很多开发企业开始重视设计阶段的成本管理，市场上也慢慢出现了专门对设计图纸进行方案优化的公司。
笔者对建安成本影响最大的设计阶段是从以下四个方面进行控制。
（1）实行设计方案招投标
在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。
通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。
同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。
例如：公司开发商务大厦，在装修时为了节约设计费，没有进行设计招标，而是让这项工程装修的施工方进行设计，结果竣工后发现许多设计不合理，交用后改造不断，给我们带来了很大的浪费。
（2）实行限额设计
项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。
而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。
开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
（3）加强图纸会审
加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。
在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。
我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
（4）加强洽商管理
杜绝不合理的设计洽商。
对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是，必须有副总经理以上的领导签字方可生效，同时分清洽商是那方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。
这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加的成本。
三、工程招投标是有效控制造价的重要手段
新开工建设项目应进行招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。
我们对施工单位的选择是比较慎重的，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。
选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。
优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。
还要求施工队伍的资信可靠。
资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。
这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。
再者是要求施工企业具有足够的技术实力。
它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。
同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。
以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。
工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。
实践证明，凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下，或投标报价均超过标底20%以上，最多的超出65%。
另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。
要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。
应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制
的范围内。
中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。
我们对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。
有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。
对直接影响工程造成价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。
对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。
四、施工管理是有效控制造价的重要环节
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。
由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。
控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。
一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其复盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。
对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。
其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。
施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。
签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
要加强预见性，尽量减少签证发生。
预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。
五、竣工结算是关键
控制建安造价的最后一道关，是竣工结算。
凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续，从多年工作的经验来看，在工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工；有的是施工没有进行应核减，却没有洽商；还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。
因此结算时，要求我们的人员要有耐心、细至的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。
同时，为了保证工作少出纰露，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和的投资收益。
六、结束语
综上所述，房地产开发的建安成本只要把握好投资决策阶段、设计阶段、招投标合同阶段、施工阶段、竣工阶段等五个开发阶段的关键点，才能达到有效控制的目的，提高经济效益及社会效益。
