中海建安成本控制要点

2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）建安成本概况及控制要点中海地产集团发展管理部2009年1月目录一、前述 (1)二、工程成本科目介绍 (5)三、建安成本现状及控制要点 (6)四、相关部门工作中存在的问题 (25)五、如何增强合约和成本意识 (30)六、综述 (32)建安成本概况及控制要点（总部发展管理部）一、 前述2007-2008年度主要城市II级镙纹钢价格走势图2,500.003,000.003,500.004,000.004,500.005,000.005,500.006,000.006,500.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份价格（元/吨）2007-2008年度主要城市商品混凝土价格走势图200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份C 30价格（元/m 3）2007-2008年度主要城市水泥价格走势图250.00350.00450.00550.00650.00750.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份价格（元/m 3）2007-2008年度主要城市人工价格走势图35.0050.0065.0080.0095.00110.00125.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份价格（元/工日）以上仅列举了北京、上海、成都及深圳四个主要城市的主要建筑材料及人工的价格走势。

从已采集的全国19个地区公司当地的材料人工价格数据来看，其基本走势大体与以上四个城市类同。

从以上图表可以看出，从2007年1月至2008年8月，主要建筑材料与人工价格持续上扬，2008年中的时候我们作过研究分析，2007年我司实际建造面积（进行主体结构施工的项目分期总建筑面积之和）达4,254,411.07m2，据此建造规模，2007年度因材料及人工上涨我司额外支出的总金额达26,081.60万元；2008年度全年我司预计实际建造面积将达6,185,245.77m2，据此建造规模，2008年度因材料及人工上涨我司预计将额外支出49,229.23万元（与2008年1月相比）。

关于建安工程成本控制的几个要点建筑安装工程成本是房地产开发总成本中所占的比重比较大的一块，也较具弹性。

视工程人员及成本控制人员的工作能力，认真度及深度不同而不同，所以就要我们成本管理人员不断提高业务水平，掌握大量的信息，做大量的工作。

同时要充分利用已有的资源（如审价公司、材料公司），运用巧妙的谈判技巧，来达到我们控制成本的目的。

具体的讲有以下几个要点：首先，成本控制要从源头抓起，源头就是设计。

如果设计的方案定下来了，建安成本主要目标就差不多了。

所以，我们在设计方案时，没有及时的参与和控制，那成本控制也就失去了主要方向。

其次，成本管理人员要了解材料的市场信息和相关性能、质量，做到自己心中有数，便于在施工方纠缠材料批价时，能拿事实来说话。

第三，要熟悉定额，在目前普遍使用定额的情况下，对定额的熟悉显得尤为重要。

第四，对于不能使用定额的分包，我们要了解市场行情，熟悉施工工艺及施工图纸，便于与施工方谈判，必要的时候可以用招标或货比三家的形式加以控制。

第五，控制施工过程中的签证。

这就要求我们了解现场的情况，熟悉定额规则和市场规则，对于不合理的送批单，该否定的否定，该减的减。

这里特别强调的是，工程刚开始的第一批签证单，一定要做出榜样来，否则就难办了。

第六，对于材料价格的审批，我们要尽量控制在事前或事中。

由于目前的《市场信息价》（指副刊）与实际的市场价之间差距甚大，一般存在30~80%的折扣，所以，待事后讨论，则很难达成一致。

如时间拖得太久，施工方要求司法审计，司法审计在没有双方认可的签证单时，一般就套用《市场信息》，如此，则对我们成本控制相当不利。

第七，成本管理人员对工程中较大工程造价部分的工程量自行计算，以利于监督审价公司的工作深度和能力。

最后，施工合同的如何签订也是影响工程造价的重要因素。

这里要着重指出的是材料价格的结算原则。

一般来说，定额站所发布的《要素市场价格信息》，甲、乙双方应在此基础上洽谈一个上下浮动率就可以了，但定额站发布的另一本《市场信息》，是提供参考用的，并不能作为材料价格的结算依据，因为《市场信息》的价格与实际市场价格差距很大，签订合同时，不能把该书刊作为材料的结算依据写入合同。

下面我们凭据科目，逐一阐发各项本钱。

1.前期工程：一般水平，按修建面积盘算，单方造价在20-50元／m2。

这项用度，与设计环节无关。

它与项目占地面积巨细有关，与总修建面积的关联不大。

园地的现状，直接决定它的本钱水平。

（1）好比，如果存在“园地土方工程”这一项的话，好比坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。

（2）越是边远地域，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项，一是园地土方工程，目前许多项目自然崎岖于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。

能不能有什么巧步伐来低落这一部分的造价？因背面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到背面一并解决与答复。

另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去各人可能觉得比力难以理解，问其原因就是设计对付围墙的方案迟迟未定，重复修改，固然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不停修正，但对付大多数项目，至少是同一个地域公司的项目来讲，临时围墙的尺度化肯定不是难事，这样可以节省我们许多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是何等痛心的事情。

其次在围墙设计上要注意经济性，对付围墙来讲其主要服从照旧围护且是临时性质，固然局部需要营销包装，有些地域的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比力奢侈的事情。

另有一种情况，对付地块较大的项目，需要分期建立，但是首期部署在地块中间，远离市政交通门路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的门路交通系统设计的情况下，一定要兴建一定命量的临时门路、临时围墙、临时绿化等等设施，耗费相当大。

这是不可取的。

2.底子工程：对付桩基工程，以总修建面积为单元盘算，目前的造价水平是80－120元／m2。

对付非桩工程，暂时录不到纪律数字，原因一方面是非桩底子的形式多样化，差别很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩底子全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。

造价成本控的要点：以中海地产为例2016年9月由中国房地产业协会、上海某知名房地产研究院本周发布的《2016中国房地产企业品牌价值测评研究报告》显示，中海地产依然位居第一名，蝉联6年榜首。

那么，中海地产成本控制有哪些可以借鉴到造价环节？全过程目标成本管理成本管理构成动态成本管理对于成本管理的思路，中海地产把成本的管理分为了两个类别：全过程目标成本管理和动态成本管理。

其中，全过程目标成本管理涉及到以下几个环节：可研阶段、市场定位阶段、规划设计阶段、施工阶段。

全过程目标成本的管理倾向于对全过程成本的规划和设计，中海地产的业务范围较多，但是这一套管理体系可以让各地区分部根据筹建的建筑的档次、物业类型做出相应的成本盈利预测；规划设计环节，一样需要对设计结果进行成本盈利预测并以此作为施工阶段的成本控制目标；施工环节，在项目竣工的15个工作日内，编报《项目建安成本预测明细表》，作为项目竣工结算的建安成本控制目标。

从环节来看，中海地产对于全过程目标成本的控制细分到每个环节，每个环节都都对应的控制目标，又构成下一个环节参考目标。

在整个过程中，负责人和重点人员要从开始坚持到结束，人员的稳定也能确保全过程环节对于成本的设定目标的控制，有变动也要以计划目标控制作为基准参考。

中海地产对于动态成本的管理，是借助ERP系统，总部各相关部门和各地区公司应根据管理所需的细化程度对不同科目级次设立预警和控制参数，确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制。

其中成本预警也是整个动态环节的重点，中海要求：项目施工阶段出现总成本预计超支2％或建安成本超支5%的情况时，应及时上《项目成本超支审批表》或《建安成本超支审批表》，并附上成本超支分析告，说明超支的具体内容、原因、超支成本的消化途径、应汲取的教训和改进的措施，批准后相应调整成本控制目标。

在目前的造价环节，对于动态成本管理各有不同的处理方法，但是能做到中海地产这种严格控制标准并不多。

【中海成控】中海地产利润之王的秘密（中海成本控制关键点）懒人提示：本文重点部分已经用黄色标注。

一、按照成本科目，逐一分析各项成本。

1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。

这项费用，与设计环节无关。

它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。

场地的现状，直接决定它的成本水平。

（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。

（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。

能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。

另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。

其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。

还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。

这是不可取的。

2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。

地产企业建安成本概况及控制要点建安成本是指地产企业在开发建设项目过程中所需要投入的费用，包括土地成本、建筑材料成本、劳动力成本、设备购置费用、外部供应商费用等。

控制建安成本是地产企业在项目实施中的关键任务之一，对于企业的盈利能力和竞争力具有重要影响。

下面将从几个方面介绍地产企业建安成本的概况及控制要点。

1.土地成本控制土地成本是地产项目中的重要一环，对企业的投资回报率影响较大。

为了控制土地成本，地产企业可以通过以下几个方面进行控制：一是选择发展潜力较高的地区，避免选择高成本的土地区域；二是与政府进行谈判，争取土地价格的优惠政策；三是合理规划土地用途，提高土地利用率，降低开发成本。

2.建筑材料成本控制建筑材料成本是地产项目中的重要一部分，对项目的建设质量和总成本有着直接的影响。

为了控制建筑材料成本，地产企业可以通过以下几个方面进行控制：一是选择性价比较高的建筑材料，降低材料成本；二是与供应商进行谈判，争取价格优惠；三是加强材料采购管理，避免浪费和盗窃现象，提高材料利用率。

3.劳动力成本控制劳动力成本是地产项目中不可忽视的一个部分，对项目的施工周期和人力资源投入有着重要影响。

为了控制劳动力成本，地产企业可以采取以下措施：一是提高员工的工作效率，优化施工流程，减少不必要的工作时间；二是与劳务公司合作，降低劳动力成本；三是加强员工培训，提高员工的专业技能，提高劳动力的综合素质。

4.设备购置费用控制设备购置费用是地产项目中的重要一项，对项目的建设周期和施工效率有着直接的影响。

为了控制设备购置费用，地产企业可以采取以下几个措施：一是选择性价比较高的设备，降低购置成本；二是与设备供应商进行谈判，争取价格优惠；三是加强设备维护和管理，延长设备使用寿命，降低设备维修费用。

5.外部供应商费用控制总之，地产企业在项目开发建设过程中需要关注和控制建安成本，提高项目的投资回报率和竞争力。

通过合理规划土地成本、优化建筑材料利用、提高劳动力效率、控制设备购置费用和外部供应商费用，地产企业能够实现建安成本的有效控制，提高整体项目的效益。

中海建安成本控制要点一、按照成本科目，逐一分析各项成本。

1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元/㎡。

这项费用，与设计环节无关。

它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。

场地的现状，直接决定它的成本水平。

（1） e.g.如果存在“场地土方工程”这一项的话，如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。

（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。

能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。

另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位臵、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。

其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。

还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。

这是不可取的。

2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元/㎡。

对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设臵工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。

中海、绿城精装修成本控制10大措施房地产企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。

要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。

本文总结了目前中海、绿城、金地等标杆房企在精装修成本方面的10个措施，值得行业参考及借鉴。

▌措施一：精准定位在项目精装修前期，首先要进行精装修项目整体定位。

精装修定位需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配，同时需关注客户的敏感点。

精装修定位的结果一般为每平方米建筑面积装修成本额(平米指标)或天地墙装饰用料及家具电器配置明细表。

中海的做法是将项目主产品线归类梳理出（每平米1500-3000元）、中档（每平米1000-1500元）、低档（每平米500-800元）3个等级，每个级别有对应的设计风格和材料部品配置标准。

中海精装修项目绿城项目厨房典型配置表▌措施二：造价限额、材料用量限额在确定不同级别精装修成本造价后，成本部联合设计营销共同研讨，推出精装房标准测算模板，主要包括面积指标、造价指标、主要材料用量分析、主材菜单，最后得出造价限额指标、材料用量限额指标。

材料用量限额指标▌措施三：形成菜单式价格清单相关材料、做法、综合单价均形成菜单，形成菜单可以实现以下目的：方便设计人员、项目公司快速、准确测算；可自动生成各种技术经济指标；对比标准快速发现超支项，找到优化方向;细项分解指标均需满足目标成本要求。

万达某项目限额指标▌措施四：设计阶段控好流程设计阶段所产生的成果其造价成本基本会占到项目总成本的70~90%，在前期决策基础上确定我们最终设计方案的准确性高低将直接决定后期实施成本的高低与实施项目管理控制的难易。

因此，制定设计过程成本控制流程非常重要：1.根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。

（由营销策划部门、设计部门确定）。

2.按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。

设计费总额超过批复值10%的，地区公司需重新上报审批。

控制设计的意义一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。

房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。

，项目成本确定比重最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收入和成本的阶段。

（一）初步设计阶段的工程成本控制多种设计方案经济性比较。

设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找造价最低的设计方案。

通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。

具体操作方法大体的思路是：规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提交市场调研和客户反馈意见的基础上，找出可进行多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专业和人员。

由规划设计中心（结合营销和客服）向设计单位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较，确定费用最低的设计方案。

成本控制中心向规划设计中心提出成本控制建议，考虑最低造价方案的可行性。

（二）开展限额设计，有效控制工程成本中海地产限额设计标准：（1）项目档次界定超高档：售价为当地平均房价200%以上的项目。

高档：售价为当地平均房价140%以上的项目。

中档：售价为当地平均房价80－140%的项目。

低档：售价为当地平均房价80%以下的项目。

别墅项目：以与当地别墅的平均房价相对比，参照上述标准确定档次。

2）推行限量与限额设计1、结构设计1.1 设计管理部门应该严格把控各项结构材料指标含量，在设计任务书中列入（2）建安成本经验数据集控制要点按照总建筑面积计算的单方造价，非别墅物业类型建安成本造价一般在1700~2100元/㎡左右（毛胚），别墅类型普遍在2300元/㎡以上。