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CRRC:北京市房山区区域分析报告来源：搜狐焦点网2009年12月04日13:58 [我来说两句]北京市房山区区域分析报告研究单位：中国不动产研究中心研究员：王姗黄蕾免责条款本报告中的信息均来源于公开资料，我中心对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。
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结论：2009年9月，中粮万科分别以溢价率162.61%和112.79%摘得了房山区两块住宅项目土地，一时间，房山区备受市场各方的关注，即将交易的房山区长阳镇起步区4号地块也成为热点地块受到开发商的追捧。
通过对房山区区域背景、市场现状和消费者调查，我们的结论如下：1. 综合中国不动产研究中心开展的网络调查结果，我们认为，房山区地价房价仍有进一步上升的空间。
随着轻轨S5线即将开建，交通因素已难以成为阻碍消费者选择房山区置业的障碍。
目前，房山区总体地价和房价均处于较低的水平，没有大量投资者入场的迹象。
随着区域今后综合经济实力的发展，房山区将成为市场关注的新热点，房价地价上涨在所难免。
2. 通过调查我们发现，消费者对近郊置业有一定的认知度和认同感，一小时生活圈也为消费者在置业区域的选择上提供了更多的选择。
作为拥有丰富旅游资源的房山区，应大力发展区域优势，以吸引不同需求层次的消费者。
3. 在区域方面，由于房山区正处于经济增长的关键时期，恰逢房山线开工建设，为区域发展提供了更多的支持和动力。
国内景观公司一．奥雅奥雅加拿大奥雅景观规划设计事务所是加拿大陴诗省注册的专业景观规划与景观设计公司，由几位从国外归来的有志于景观规划与景观设计的专业人员于1999年在香港成立。
现已发展为深圳和上海两个办公室，人数近两百人的大型专业景观规划和景观设计公司。
二．深圳市憧景园林深圳市憧景园林景观有限公司1995年，憧景造园厚载着激情与理想应势而生，现已发展成为卓越的综合性景观设计营建公司。
憧景总部设在深圳，并在温哥华、上海、常州设有办公机构，在深圳、安徽六安建有大规模的优良景观植物引种基地。
憧景公司业务范围涵盖了空间和城市设计、景观规划与设计、景观营建、土地开发咨询策划、植物引种栽培应用等整个风景园林项目建设的全过程。
能为客户提供全领域的一体化景观造园解决方案. 憧景园林——致力于中国景观设计及生态景观建筑设计领域的发展，努力打造成为中国最卓越的景观设计营建公司和最佳城市景观运营商！三．土人北京土人景观规划设计研究院由美国哈佛大学设计学博士、北京大学景观设计学研究院院长俞孔坚教授于1997年领衔创立，现拥有350多名职业设计师，为北京市高新技术企业，具有国家规划设计甲级资质。
在土人景观的12 年发展期间，中国社会发生巨大的变化，这种变化更体现在中国社会关于景观和相关学科及职业的态度上。
其中关于职业的标志性事件是，2004年12月，"景观设计师"被国家劳动与社会保障部正式认定为一个新职业，是一个以协调人地关系为终身的崇高职业。
土人景观的首席设计师俞孔坚博士对这一职业的认定起了决定性的作用。
三．贝尔高林贝尔高林公司是一家全方位发展的环境景观设计公司。
公司拥有优秀的设计及施工管理队伍,提供居住、城市公共空间、公园绿地、风景旅游区等环境景观规划设计、园林施工、园林监理的专业服务。
四．东方园林北京东方园林股份有限公司成立于1992年，是集设计、施工、苗木、运营、养护全产业链发展的城市景观系统运营商。
万科审计报告pdf万科审计报告pdf 万科2011年审计报告审计报告KPMG-D (2012) AR No.0004万科企业股份有限公司全体股东:我们审计了后附的万科企业股份有限公司(以下简称“贵公司”)财务报表，包括 2011年12月31日的合并资产负债表和资产负债表，2011年度的合并利润表和利润表、合并现金流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括: (1) 按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映;(2) 设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。
中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。
在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司2011年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况以及 2011年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
毕马威华振会计师事务所中国注册会计师李婉薇中国北京中国注册会计师温华新2012 年 3 月 9 日新时达:2011年度企业内部审计工作报告董事会审计委员会各委员:报告期内,审计部在董事会审计委员会的督促和指导下开展了相关内部控制和内部审计工作,现将有关工作情况报告如下:一、对公司定期财务报告的审核情况报告期内,审计部在董事会审计委员会的指导下,每一季度均对公司定期财务报告进行了审核。
中粮地产(北京)有限公司拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权项目资产评估报告书中企华评报字[2010]第432号共一册，第一册北京中企华资产评估有限责任公司二零一零年八月二十六日资产评估报告书目录声明 (2)摘要 (3)资产评估报告书 (5)一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 (5)二、评估目的 (10)三、评估对象和评估范围 (10)四、价值类型及其定义 (10)五、评估基准日 (10)六、评估依据 (11)七、评估方法 (13)八、评估程序实施过程和情况 (17)九、评估假设 (21)十、评估结论 (23)十一、特别事项说明 (24)十二、评估报告使用限制说明 (25)十三、评估报告日 (26)十四、签字盖章 (26)资产评估报告书附件 (27)声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中粮地产(北京)有限公司拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权项目资产评估报告书中企华评报字[2010]第432号摘要重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文并关注报告书特别事项说明部分。
中粮地产(北京)有限公司拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权。
为此，需对该经济行为所涉及的北京中粮万科房地产开发有限公司的股东全部权益进行评估，为本次经济行为的实现提供价值参考依据。
北京中企华资产评估有限责任公司接受中粮地产(集团)股份有限公司委托，根据国家有关资产评估及企业价值评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对纳入评估范围北京中粮万科房地产开发有限公司的股东全部权益进行了评估。
在评估过程中，北京中企华资产评估有限责任公司评估人员对被评估单位进行了资产清查，对企业提供的法律性文件、会计记录及其他相关资料进行了验证审核，期间还进行了必要的专题调查与询证。
在此基础上分别采用资产基础法、收益法对被评估单位股东全部权益在评估基准日所表现的市场价值进行了评估。
本次评估采用的价值类型为市场价值。
根据评估对象特点，本报告最终采用资产基础法的评估结果作为最终评估结果。
根据上述评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2010年7月31日持续经营的前提下，北京中粮万科房地产开发有限公司涉及本次经济行为范围内的账面总资产为593,518.11万元，总负债为514,903.86万元，净资产为78,614.25万元(业经利安达会计师事务所有限责任公司审计)；评估后总资产为596,082.76万元，总负债为514,903.86万元，净资产为81,178.90万元；净资产评估增值2,564.65万元，增值率3.26%。
具体评估汇总情况详见下表：资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%A B C=B-A D=C/A*100%一、流动资产 1 593,515.97 596,080.63 2,564.66 0.43二、非流动资产 2 2.14 2.13 -0.01 -0.27 其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00固定资产 5 2.14 2.13 -0.01 -0.27 在建工程 6 0.00 0.00 0.00无形资产7 0.00 0.00 0.00其中：土地使用权8 0.00 0.00 0.00其他非流动资产9 0.00 0.00 0.00资产总计10 593,518.11 596,082.76 2,564.65 0.43三、流动负债11 514,903.86 514,903.86 0.00 0.00四、非流动负债12 0.00 0.00 0.00负债总计13 514,903.86 514,903.86 0.00 0.00 净资产14 78,614.25 81,178.90 2,564.65 3.26本报告所揭示的评估结论仅对中粮地产(北京)有限公司拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权项目有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
中粮地产(北京)有限公司拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权项目资产评估报告书中企华评报字[2010]第432号中粮地产(集团)股份有限公司：北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据相关法律、法规和资产评估准则，按照必要的评估程序，采用资产基础法、收益法，对中粮地产(北京)有限公司拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权事宜所涉及的北京中粮万科房地产开发有限公司股东全部权益在2010年7月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者(一)委托方1.企业名称：中粮地产(集团)股份有限公司2.住所：广东省深圳市宝安区新城二区湖滨路3.办公地址：广东省深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层4.法定代表人：孙忠人5.总股本：181373.1596万元人民币6.公司类型：股份有限公司（上市）7.经营范围：房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进出口贸易。
主营业务：商品房开发、物业租赁、来料加工业等。
(二)产权持有者1.企业名称：北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司2.注册地址：北京市丰台区田各庄村北商业房A排10号3.注册资本：83000万元（实收资本：83000万元）4.法定代表人：孙忠人5.公司类型：有限责任公司6.经营范围：房地产开发；销售自行开发的商品房；物业管理。
7.企业概况：北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司系由北京万科企业有限公司（甲方）与中国粮油食品(集团)有限公司（乙方）共同投资成立的有限责任公司，成立于2006年5月15日，各方股东出资比例如下：序号股东名称出资数额(万元) 出资比例(%)1 中国粮油食品(集团)有限公司（甲方）41500 50%2 北京万科企业有限公司（乙方）41500 50%(三)被评估单位1.企业名称：北京中粮万科房地产开发有限公司2.注册地址：北京市房山区长阳镇阳城环路22号东侧1号楼509室3.注册资本：80000万元4.法定代表人：孙忠人5.公司类型：有限责任公司6.经营范围：许可经营项目：无一般经营项目：房地产开发；销售自行开发的商品房；自有房屋物业管理。
7.企业概况：北京中粮万科房地产开发有限公司成立于2009年11月03日，由股东北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司出资组建，注册资本为80000万元人民币。
8.公司采用的主要会计政策及资产、经营情况(1)会计期间本公司自每年公历1月1日起至12月31日止为一个会计期间。
(2)记账本位币本公司以人民币为记账本位币。
(3)会计计量属性本公司对会计要素计量时，一般采用历史成本。
(4)应收款项坏账的核算方法期末对于单项金额重大的（一般为500万元以上）非关联方单位的应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起，按账龄划分为若干组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。
(5)存货核算方法①存货分类：本公司存货分为：开发产品、开发成本、库存商品、原材料、低值易耗品等。
②存货的取得按实际成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。
发出库存商品、材料的成本按加权平均法计算确定；发出开发产品的成本按个别计价法计算确定；包装物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
③存货的盘存制度：本公司存货数量的盘存方法是永续盘存制。
④房地产开发成本开发成本采用实际成本核算，包括前期费、土地费、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
开发项目采用个别计价法核算。
开发成本在竣工并取得相应证明后将其成本转入开发产品。
开发产品采用实际成本核算，销售时按个别计价法结转其成本。
(6)固定资产及其累计折旧的核算方法①固定资产的确认条件本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
②固定资产计价本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
③固定资产分类及折旧政策本公司采用年限平均法计提折旧。
本公司对未计提减值准备的固定资产，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值计提折旧，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：固定资产类别预计净残值预计使用寿命年折旧率房屋及建筑物5% 20－40年 2.4%—4.75% 机器设备5% 10年9.5% 交通运输设备5% 5年19% 房屋装修0% 5年20% 其它固定资产5% 5年19%(7)收入确认原则公司按以下规定确认营业收入实现，并按已实现的收入记账，计入当期损益。
①房地产销售收入：房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，达到可交付使用状态，在合理的期限内已向购买方发出书面交房通知；履行了合同规定的义务，并符合销售商品收入确认的其他条件时确认收入的实现。
②商品销售收入：公司已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
