2011年上半年成都市房地产市场报告
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2011年上半年成都市房地产市场报告
一、土地市场
1、概况
截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。
其中成都主城区成交45宗，成交面积占全市的15.4%，成交额占全市的29%。
2、趋势变化
（1）2011上半年成都土地成交量走势
2011年上半土地成交主要集中在1月，一共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡）。
在后往几个月中，呈波浪形交替上升趋势。
(2) 2011上半年成都楼面地价
从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，六个区按平均楼面地价高低顺序排列分别为，锦江区3200元/平米、青羊区2915元/平米、成华区2766元/平米、武侯区1139元/平米、高新区1025元/平米，金牛区325元/平米。
（3）土地流拍统计
今年上半年共有五宗地块流拍，其中四宗为居住用地。
频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，会影响土地的溢价空间，此时买地有风险。
二是开发商资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘。
（4）政策影响政策调控等综合因素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显.
2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%，从成都商品住宅成交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，83.05%的成交土地小于10万平方米。
(5)土地溢价率
2011年上半年，土地平均溢价率跌入2009年下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为11.91%，预计随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。
二、商品房成交情况
新房成交方面，2011年
万平方米，同比上涨13.85%；
成交套数共37634套（3月13、
26日数据缺失），同比上涨
9.7%。
虽然2011上半年成交总
量相比去年同期上浮明显，但
成交量集中在1月和2月，占比上半年总成交量的57.2%。
调控后主城区成交持续低位徘徊，限购效力凸显。
2011年的限购令也使得成都主城区成交量受挫。
表现最明显的是2011年3月主城区成交套数较2011年2月降幅高达69.33%。
2011年3月以来，主城区成交量持续低位运行。
上半年成交走低的原因有三点：1、改善型和投资型需求受到抑制，刚需置业成为支撑市场的主力军。
2、部分需求由主城区转到近郊，造成成都周边区域关注度提升。
3、政策的调整没有对房价起到立竿见影的效果，上半年大部分楼盘均价还是继续走高，市场观望情绪浓厚。
可以说，上半年的成都楼市处于“量滞价涨”的状态，房价仍高位运行。
从供需结构上讲这种态势是一种不均衡态势，是市场需求和供给之间相互博弈的结果。
照目前的发展，在房价没有松动的情况下，后续成都楼市成交量将会持续低位震荡，出现大幅回升的几率不大。
2011年1-6月成都楼盘成交量低位运行，高新区南延线是整个成都主城区成交量的支柱，以绝对优势位列各主城区之首。
共成交约117.6万平方米，占各主城区成交面积的33%。
青羊区成交量排名整个主城区的第二名，占比为18%。
其余各主城区占比均在10%-15%之间。
从整体来看，上半年城西和城南的商品住宅成交占比主城区的51%。
11%
15%
18%
10%
13%
33%
成华区
武侯区
青羊区
金牛区
锦江区
高新区
三、新盘推售情况
2011年1-6月成都市共有257个项目批次开盘，其中主城区有139个项目批次开盘，郊县有118个项目批次开盘。
春节期间开盘量下降，3月在限购令的影响下，呈较缓慢的回升状态，4月达到上半年推盘高峰，项目批次开盘达63个，而后受加息、存款准备金率利上调等调控组合拳政策的影响，推盘量呈逐渐下降的趋势。
从各月份的走势来看，总体上开盘量波动较大（2月受传统春节影响），3月受限购影响，推盘量不大，第二季度推盘量较高，但由于受到调控政策的影响，开发商推盘量4月后也有所放缓，呈下降趋势。
其中，推盘量最少的是2月份（春节），最多的是4月份，达到上半年项目批次推盘量的高峰，而同比2010年上半年项目批次推盘量来看，走势基本一致。
主城区中从各物业类型来看，2011年1-6月，成都市主城区新推楼盘仍以高层电梯公寓为主，同时兼有少量多层、别墅和综合类项目。
高层项目占总开盘量的61%，中高层项目占17%，小高层项目占总开盘量的12%；别墅类项目在主城区的推盘量均在1%左右，写字楼的推盘量在住宅较密集的调控政策下有所上升，占到了4%。
2011年推盘总体情况
图表15: 2011年上半年成都市主城区新推盘情况
2011年1-6月成都市新推盘量仍以高新区为首，达29个项目批次，随着三环内可供开发的土地资源越来越少以及地铁一号线的开通，在高新区对国际城南的打造下，开发热度居高不下，新盘仍然不断涌现，高新区的房产市场依然在迅速稳健发展中。
其次成华区上升势头较快，推盘量也达到了21个项目批次，随着东客站的运营，成华区也成为成都主城区中发展的一个热点片区。
在2011年1-6月成都市主城区各环线开盘统计中发现，目前二三环和三环外是主城区推盘量较多的区域，共有126个楼盘批次推出。
目前三环外是主城区推盘量最多的区域，2至3环随着土地供应的日益减少逐渐在呈下降趋势，但仍然和三环外一起构成了主城区推盘量的主力区域。
从主城各区来看，成华区受东客站开通的影响，有逐渐升温的趋势。
双流、新都在郊区县房地产开发中依然处于十分活跃的主力区域，开盘量也位居前列，而郫县上升势头强劲，
2011年上半年各环线新推楼盘情况
发展前景良好。
无论主城区还是郊县，电梯住宅已经成为供应的主流产品，别墅、多层、花园洋房等低密度物业市场比重在逐渐降低，日益成为不可复制的稀缺产品，而受城市化进程的需要以及普通住宅物业在受到密集的调控政策的影响下，写字楼有所发展，有上升的趋势。
“限购令”以及加息、存款准备金利率的上调以及银行信贷收紧等密集调控政策的影响，开盘量有所放缓或下滑的趋势，开发商在五一房交会期间以及楼市走向尚不明确时较多的选择了集中放量开盘，开盘量较大。
四、市场政策
2011年上半年，在受到限购、限价、限贷等多重政策调控下的成都楼市，销售开始放缓了脚步2011年上半年，在受到限购、限价、限贷等多重政策调控下的成都楼市，销售开始放缓了脚步。
国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，从2011年3月开始，成都主城区住宅产品和去年同期相比，发生了前所未有的逆转，当月销售总套数仅为3106套，同比下降近60%，成都楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。
接下来的几个月，成都楼市总成交与去年同期之比，继续保持下滑趋势，住宅与商业的地位开始移位，凸显楼市在上半年的“拐点”性变化。
1月——新国八条
2011 年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至 60%，拉开了限购、限外和限贷的新标准。
2月——成都细则
成都限购令：2月15日晚间，成都市房管局联合国土局、财政局等5大部门联合发布了“新国八条”成都细则，进一步贯彻落实国务院关于做好房地产调控的工作要求。
随着成都细则的出台落地，成都版限购令也随之浮出水面。
成都限购政策规定，即日起，成都户籍居民暂停购房3套住房，非成都本地居民凭纳税或社保证明可购房1套住房，无法提供证明了暂停购房。
3月——一房一价
明码标价：今年3月，国家发改委颁布了《商品房销售明码标价规定》，要求每套新建商品房、二手房等，都要“明码标价”。
省物价局这次发布的实施细则规定，在实行了备案
制以后，所有的开发商在销售前都必须对每一套房源的价格进行备案。
4月——加息
中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
6月——加息
中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是央行年内第六次上调存款准备金率。
总结目前市场的调控方向主要有三条：抑制投资投机需求、增加保障房供应和加强市场管理促进房地产市场健康发展。
