收益法评估

收益法及其运用

要求

1.熟悉收益法的含义；

2.熟悉收益法的理论依据；

3.掌握收益法适用的估价对象和条件；

4.熟悉收益法估价需要具备的条件；

5.熟悉收益法估价的操作步骤；

6.熟悉报酬资本化法最一般的公式；

7.掌握净收益每年不变的公式；

8.熟悉净收益按一定数额递增的公式；

9.了解净收益按一定数额递减的公式；

10.掌握净收益按一定比率递增的公式；

11.了解净收益按一定比率递减的公式；

12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式；

13.掌握预知未来若干年后价格的公式；

14.熟悉收益期限的界定；

15.掌握净收益测算的基本原理；

16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算；

17.熟悉净收益测算应注意的问题；

18.熟悉净收益流模式的确定；

19.熟悉报酬率的求取；

20.熟悉直接资本化法概述；

21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；

22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系；

23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；

24.熟悉投资组合和剩余技术。

本章特点：

（1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。

（2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。

（3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。

（4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。

（5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。

内容讲解

第一节 收益法概述

1.收益法的含义

简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。

具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。 根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。

精品文档

. 一、有收益性房地产的内涵

总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为， “有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。

二、出租性房地产相关总收益的确定

房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。

客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。 精品文档

资产评估（收益法）

1．收益法中的收益额是指（）。 *

A．资产未来的预期收益(正确答案)

B．资产的现实收益

C．资产的实际收益

D．资产的客观收益(正确答案)

E．资产的永久性收益

2．收益法的基本前提条件是（）。 *

A．未来收益可预测并可用货币计量(正确答案)

B．承担的风险可预测并可用货币计量(正确答案)

C．预期收益年限可预测(正确答案)

D．历史收益已知

E ．具备可利用的历史资料

3．构成折现率的因素具体包括（）。 *

A．超额收益率

B．无风险报酬率(正确答案)

C．风险报酬率(正确答案)

D．价格变动率

E．平均收益率

4．(单选)假设某企业获得一土地的永续使用权，年收益额为100 万元，适用本金化率为10 % ，则其评估值为（）。 [单选题] *

A．1000 万元(正确答案) B．10 万元

C．100 万元

D．价值无限

评估企业价值的收益法的改进——期望收益法

在当今社会，资产重组、企业间的并购越来越频繁，并且有不断上升的趋势。由于资产的重组以及企业间的兼并和收购涉及到企业产权的变更，特别是国有企业产权的变更，必须经过具有法定资产评估资格的评估机构进行企业价值评估，以防止国有资产流失，并为交易双方的谈判定价提供一个交易参照价。因此，我们对企业价值评估的研究具有非常现实的意义。

—、企业价值评估的含义及主要方法企业价值评估是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。它的特点是将评估的企业作为一项完整的独立资产，把企业的整体获利能力作为特殊商品进行评估。

企业价值评估主要有三种方法：收益法、市场法和成本法。企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。它广泛适用于持续经营前提下的企业价值评估，企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。但在持续经营假设前提下，一般不能单独采用加和法对企业的整体价值进行评估，还要应用收益法进行验证。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。这种方法需要有一个较为完善发达的产权交易市场，要有行业部门齐全足够数量的交易案例，而我国目前还不具备此种条件，在短期内应用此种方法评估企业价值尚有困难。所以，对于企业价值的评估，主要是应用收益法进行。正确运用收益法对企业价值评估具有十分重要的意义。

二、收益法的应用形式及缺陷

（一） 收益法的应用形式

收益法的应用，实际上就是对被评估企业整体资产的未来预期收益进行折现或本金化的过程。具体来说，收益法应用于企业资产评估的形式有两种：一种是年金资本化法或叫年金法，其适用于生产经营活动稳定、市场变化不大，因而每年收益大致相等的企业价值评估。其计算公式为：P=A/r