收益法估价

浅谈房地产估价中的收益法

上学期，我们开设了房地产估价这门课程，我们的课程老师陈老师把这门课程讲解的非常好，非常仔细，使我对这门课程产生了浓厚的兴趣，因此，我想借这次机会总结一些学习心得，也算是对这门课程的复习吧。

总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为， “有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。

二、出租性房地产相关总收益的确定

房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。

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收益法在房地产估价中的应用

作者：汪浩泳

来源：《环球市场》2019年第31期

摘要：房地产行业是我国的基础行业，对整个国家经济的发展具有重要的作用。房地产估价是对房产价值做出的正确判断。收益法就是根据市场的情况和房屋的成本等多种因素对房地产价格进行综合评定。本文通过分析收益法在房地产估价应用中存在的不足及难点，提出收益法在房地产估价中科学应用的对策。

关键词：收益法;房地产估价;估计对象

一、收益法概述

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

二、收益法在房地产估价应用中存在的不足

（一）对收益法评估的认识存在偏差

现阶段很多估价人员只在收益房地产中会考虑该种方法的运用，而忽视了潜在收益房产存在的价值。究其原因主要在于潜在收益房地产难以界定，数据获取难度大，评估中存在一定的风险。对于房地产的收益情况不能准确判断，即如何准确使用合法原则、最高最佳原则存在缺陷。

（二）收益法的应用受到信息来源的制约

收益法应用需要一系列数据和资料做支撑，但是由于技术以及政策的原因，很难及时掌握准确的信息，再加上市场运行时间的短暂性和发育的不健全，导致机制不够系统，信息的来源渠道单一，评估的有效性受到了制约。收益法运用的参数包括：毛租金收益、空置率、押金情况、管理、维修、保险、税金、房屋的重置成本、折现率等，收集均有相当的难度。

（三）估价报告不够专业

估价报告质量不高、专业性不够，主要表现在企业、行业、政策缺乏系统分析，参数数据不够科学，且估价结果与客观价值相差较大，存在公式套用、外界干扰较多、结果偏离实际，内容也不够全面等问题。 龙源期刊网

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合 肥 大 学

Hefei University

课 程 设 计

CURRICULUM DESIGN

2011年12月27日

设计名称 《房地产估价》课程设计

专业班级 08工程管理二班

学 号 姓名

学 号 姓名

指导老师

- 2 - 房地产估价报告

估价项目名称： 金寨路南七科茂大厦一楼门面房

委 托 估 价 方： 合肥市AAA公司

受 理 估 价 方： 合肥市××房地产价格评估事务所

法 人 代 表： ×××

估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日

- 3 - 目 录

一、致委托方函………………………………1

二、估价师声明………………………………2

三、估价的假设和限制条件…………………3

四、估价结果报告……………………………4

五、房地产估价技术报告……………………6

致委托方函

- 4 - 合肥市AAA公司：

我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。

估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。

一、估价目的：评估其房地产市场价格。

二、估价时点： 二0一一年十二月二十七日

三、估价结果：

估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。

合肥市××房地产价格评估事务所

法人代表：×××

二0一一年十二月二十七日

廖凡幼深圳市国策房地产土地估价有限公司　

房地产估价中收益藩使用的几个阍题　

一、问题的提出　

《房地产估价规范》中对“收益法”的定义是：预计　估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将　

其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观　合理价格或价值的方法。　

收益法是三大传统基本估价方法之一，使用广　泛，理论性强。其之所以成立，是因为在市场经济条件　

下，某项房地产交易能否成功以及成交价格的高低取　决于该项房地产在未来能否为投资者带来收益及收　

益能力的高低，而不是取决于购建成本。　说得更直白一点就是，购买任何一项房地产，投　

资人都希望在其使用期内收回投资成本并获得适当　收益，这个适当收益一般应不低于银行同期存款利　

息，如若不然，投资者不如存款生息更为稳妥。即使是　购房自住，其成本的回收和适当收益也体现在使用期　间房租的节省以及未来可能的转让收益上。　

收益法的理论基础非常牢固，使用起来也十分简　便，除了折现的概念不容易理解之外，普通百姓都会　

把年租金与房价相比较，计算出投资毛收益率。那么，　为什么评估界对收益法的使用存在许多不同看法，使　

用中也有同一估价对象评估价格相差甚大的问题。这　是因为收益法存在一些先天不足。　

二、收益法的先天不足　收益法的先天不足产生于它是建立在对未来的　

预期、预测上，建立在一些对未来的假设参数上。对未　来的预期、预测是否准确，选取的参数是否合理，直接　

影响最终估价结果的准确性。这表现在以下几个方　

面。　１．持续经营问题　房地产的收益价格既然是未来收益折现后的累　

加，其前提必然是房地产在被投资人持有期间持续经　营，采用收益法时必须设定这个假设条件。但是实际　

上，不能持续经营的情况很可能发生，例如在建工程　

７Ｏ　不能按时完工、房地产发生产权纠纷被法院查封、商　圈转移造成商铺出租困难等。　２．参数的选取问题　

这里问题比较多，比较重要的有两个。　首先是对未来收益的取值。未来收益是稳定的还