房地产项目投资决策分析报告

产业经济　

浅析房地产项目投资决策的市场分析　

马兰　

（南京二十一世纪投资集团有限公司，江苏南京２１００２９）　

摘要：房地产开发项目投资决策是否合理与市场分析　

关系密切。文章在剖析经济分析概念以及基本步骤的基础上，　详细探讨了房地产项目的经济投资估算，涉及到投资成本、项　

目销售收入、项目销售税金及附加、项目不确定性等。　

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资　

近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，在　

扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，　

正在蓬勃兴起。并出现高速增长的态势。　

一、房地产市场的主要特点　

地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性。由于人　

口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区　

域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所　

及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较　为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城　

市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建　

筑档次也有不同程度的差异存在。　第一：多样性，房地产市场上进行交易的商品不仅有各种　

各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义　

务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及　其他的让渡方式。第二：双重性，由于房地产可以保值、增值，　

有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可　

用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的　拓展。第三：不平衡性，房地产市场供求关系的不平衡状态是　

经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求　

之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原　

有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平　

衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。　在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确　

地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动　态变化，及时发布信息，以便企业能够准确掌握信息，做出决　

房地产项目投资分析报告模板

来源：全民业务网 作者：不详

房地产项目投资分析报告

一、说明：

1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。。。。

2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。

项目面积参数表

表4-1

项目总占地(m2)

总建筑面积(m2)

沿街商业建筑(m2)

住宅面积(m2)

配套设施面积(m2)

地下停车场(m2)

二、项目开发成本费用的估算：

本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：

(一)土地费用

表4-2

序号

项目

金额（万元）

备注

1

土地使用权出让金

2

征地费

3

拆迁安置补偿费

合计

(二)前期工程费估算表

表4-3

序号

项目

金额（万元）

取费标准(元/m2)

1

规划、设计、可研费

1.1

规划费

2.00

1.2

设计费

20.00

1.3

可研费

5.00 2

水文、地质勘察费

2.1

测绘费

0.10

2.2

勘探费

1.00

3

策划费

合计

（三）建安工程费

表4-4 序号

建安项目

总造价(万元）

单方造价（元/m2)

1

沿街商业建筑土建

670

2

农贸市场土建

670

3

西侧二层门面土建

480

4

地下车库

1700

5

水电设备

80

6

内部装修

合计

（四）基础设施费

表4-5

序号

项目

单方造价(元/m2)

总造价(万元)

基础设施(含道路、绿化、

配电房、化粪池、室外管网)

（五）开发期税费估算表

房地产投资分析论文房地产投资决策论文：

房地产投资决策信息系统设计实现

摘 要：本文根据面向对象技术的思想，结合对房地产投资决策信息系统需求的分析，对房地产投资决策信息系统进行设计：对系统的数据库管理系统进行比较选择，发挥面向对象设计的优越性，对系统的模型库和知识库的设计进行研究，对模型类和知识类进行分析，探讨面向对象技术在其中的应用。

关键词：房地产投资；项目决策；信息系统；网络设计

引言

如何在房地产开发投资过程获得最大化收益是房地产开发主体面临的首要问题，而解决这一问题首先就要对投资项目进行合理的可行性分析，进而做出正确的决策。在当今的信息社会中，房地产开发企业应该如何利用信息资源为投资决策提供支持，怎样在如此多的信息中做出选择，又如何利用计算机技术、数据库技术、运筹方法、统计方法等各种手段来辅助决策，才能达到科学投资决策，实现企业本身利润和社会效益的双赢。正是在此背景下，本文对房地产投资决策信息系统进行研究。

1.网络结构及其实现

系统采用基于Web技术的三层B/S架构，可以在Web浏览其中进行远程管理和操作。此结构的优点是系统开放、

安全稳定、可扩展性好，系统易于快速部署和实施。无需分发任何软件或技术说明书，只要有浏览器便可访问网络，任何系统相关人员都可以轻松使用浏览器浏览已发布的URL并立即运行该应用程序。为了便于集中式的控制和维护，借助了基于Web的应用程序的“瘦客户机/胖服务器”模型，应用程序构件和逻辑放置在Web服务器上，集中并简化了控制和维护：只要将应用程序存放在服务器上，所有用户就可以立即执行。浏览器端为普通PC机，采用Windows系统的IE浏览器，为瘦客户端；Web服务器和应用服务器为高性能服务器：Windows Server，网络协议为Http/Https。Web服务器的功能是处理来自网络上的大量请求，它担负着房地产投资决策支持系统门面和大堂的角色。应用服务器作为业务逻辑的处理核心，也是整个系统的核心。数据库服务器为SQL

浅谈房地产开发项目投资决策分析

由于房地产行业已经成为国民经济必不可少的一部分，所以房地产所涉及的经济活动方面也是极为广泛的。房地产开发项目能否达到开发商预期的效果就要看房地产开发项目的投资决策能否达到科学合理并且对经济发展能够起到带动作用，所以，国内很多的专业人士对房地产投资决策有很大的研究和讨论。

一、国内与国外房地产开发项目对比

早在1968年美国就有学者提出冷热因素法对房地产投资进行分析[1]，而国内的房地产开发项目投资决策经过了长期的探索与发展，中国最早的房地产投资决策只是从某个单一方面来进行思考，想法闭塞，对房地产投资决策的全面性研究还有一定距离。因为我国房地产项目投资决策起步较晚，主要以借鉴已有的经验为主，没有一定的理论依据，在分析投资风险方面也缺乏经验，因此，相比于国外的房地产开发项目投资决策来说，我国的投资决策还不健全，投资策略匮乏。所以，我国房地产开发项目投资决策的分析与研究已经成为当前学者的首要任务和目标。

二、房地产开发项目投资决策的研究方法

（一）大系统、小环节分析

运用系统分析的思维研究方法，把目光放在总体格局上，确定主次关系，重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局，集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系，使大格局下的各个小环节都紧密相扣，环环紧绕的联系。

（二）与经济分析紧密相连

所谓经济分析，就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断，作出合理的判断，从而作出相应的投资决策，因此，对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说，经济分析成分至关重要[2]。

首先，对于房地产开发项目投资决策来说，财务问题，是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。

在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素，例如房地产开发项目投资决策所面临的风险，要有抗风险，解决风险的能力和素质。根据一系列的因素，随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。