不动产估价期末考试试题

不动产估价理论与方法试题1、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于( )。

A、区域平均地价B、市场价格的平均值C、成交地价的平均水平D、评估价格的平均值答案：A基准地价反映城镇整体地价水平，从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。

2、有限责任公司形式的土地估价机构的（）必须具备土地估价师资格。

A、股东B、董事C、投资人D、法定代表人答案：D3、规定建筑后退红线的距离是( )阶段的规划内容之一。

A、分区规划B、控制性详细规划C、总体规划D、修建性详细规划答案：C4、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于( )。

A、物理折旧B、功能折旧C、经济折旧D、物质折旧答案：C引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。

例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。

5、中心地理论是由德国地理学家( )提出的。

A、克里斯塔勒B、托马斯·罗伯特·马尔萨斯C、让·巴蒂斯特·萨伊D、密而斯答案：A6、阿兰索的主要贡献在于，他将（）作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。

A、空间B、地理位置C、时间D、交通答案：A7、以下因素中，土地价格存在的根源是（）A、绝对地租B、级差地租ⅠC、级差地租D、垄断地租答案：A8、城市用地评价内容不包括（）A、自然条件评价B、建设条件评价C、人口规模D、经济评价。

答案：C城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条件评价和经济评价。

《土地评估》试卷姓名学号年级一、名词解释（每题3分，共计15分）1、不动产权益2、不动产价格3、市场比较法4、成本法5、基准地价二、简答题（每题5分，共计25分）1、不动产的自然特性有哪些？2、不动产估价需收集哪些资料？3、市场比较法有哪些特点？其适用范围是什么？4、收益法的估价步骤有哪些？5、假设开发法适用范围是什么？三、计算题（总分30分，案例一15分，案例二17分，案例三13分）案例一：1、估价对象概况某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。

取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。

城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。

2、评估要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。

3、估价过程（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。

（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。

（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。

案例二某房地产开发公司拟出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500平方米，用途为商住综合楼，出让年限为50年。

规划限制条件和设计方案为，总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层为1000平方米为停车场，设有汽车位60个。

地上1-4层为商场，面积4000平方米；5-16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。

根据当地规定，交足40%的地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。

不动产考试题和答案一、单项选择题1. 不动产登记簿的效力是（）。

A. 推定力B. 公信力C. 确定力D. 证据力答案：B2. 以下哪项不属于不动产登记的类型？（）A. 初始登记B. 变更登记C. 转移登记D. 抵押登记答案：D3. 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内完成不动产登记工作？（）A. 5个工作日B. 10个工作日C. 15个工作日D. 30个工作日答案：C4. 根据《不动产登记暂行条例》，下列哪项不属于不动产登记簿应当记载的内容？（）A. 不动产的坐落、界址、空间界限、面积等自然状况B. 不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况C. 不动产权利限制、提示和异议等事项D. 不动产权利人的信用记录答案：D5. 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当（）。

A. 立即更正B. 通知权利人更正C. 通知利害关系人更正D. 拒绝更正答案：A二、多项选择题6. 以下哪些情形可以申请不动产变更登记？（）A. 不动产权利人的姓名、名称变更的B. 不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的C. 不动产权利期限、来源变更的D. 共有性质发生变更的答案：ABCD7. 根据《不动产登记暂行条例》，下列哪些情形可以申请不动产转移登记？（）A. 买卖B. 赠与C. 继承D. 法院判决答案：ABCD8. 不动产登记簿的公信力体现在哪些方面？（）A. 不动产登记簿的记载具有推定真实性B. 不动产登记簿的记载具有对抗第三人的效力C. 不动产登记簿的记载具有优先于其他证据的效力D. 不动产登记簿的记载具有不可撤销性答案：ABC9. 以下哪些情形下，不动产登记机构应当不予登记？（）A. 申请登记的不动产权利超过规定期限的B. 申请登记的不动产权利与不动产登记簿记载的权利冲突的C. 申请登记的事项属于不动产登记机构法定不予登记的D. 申请材料不齐全或者不符合法定形式的答案：ABCD10. 不动产登记簿的确定力体现在哪些方面？（）A. 不动产登记簿的记载具有最终性B. 不动产登记簿的记载具有不可争议性C. 不动产登记簿的记载具有不可撤销性D. 不动产登记簿的记载具有不可变更性答案：ABC三、判断题11. 不动产登记机构应当对申请人提交的申请材料进行审查，但不对申请材料的真实性负责。

一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。

2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。

3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。

假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。

建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。

P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440✔️注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。

✔️已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。

建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。

房地产估价期末考试复习题一、选择题1. 房地产估价的基本方法有哪几种？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 所有以上2. 以下哪项不是房地产估价中考虑的因素？A. 位置B. 土地使用权C. 建筑物结构D. 个人偏好3. 房地产估价中的成本法主要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售成本D. 所有以上4. 收益法估价中，收益的计算通常不包括以下哪项？A. 租金收入B. 投资回报率C. 运营成本D. 折旧费用5. 市场比较法估价时，选择比较对象应遵循的原则是什么？A. 相似性原则B. 可比性原则C. 可替代性原则D. 所有以上二、简答题1. 简述房地产估价的目的和意义。

2. 描述成本法估价的基本步骤。

3. 收益法估价中，如何确定房地产的净收益？4. 市场比较法估价时，如何选择合适的比较对象？5. 房地产估价中的风险因素有哪些？三、案例分析题案例：某市一块商业用地，面积为1000平方米，土地使用权为40年，目前剩余使用年限为20年。

该地块周边类似商业用地的市场价格为每平方米5000元。

假设该地块的建筑成本为每平方米2000元，土地成本为每平方米3000元。

请使用成本法对该地块进行估价，并给出估价结果。

四、论述题1. 论述房地产估价中市场比较法的优势和局限性。

2. 分析房地产估价在房地产开发过程中的作用和影响。

五、计算题假设某房地产的年租金收入为100000元，运营成本为20000元，资本化率为8%。

请使用收益法对该房地产进行估价。

六、综合应用题某房地产估价师在对一处住宅进行估价时，发现该住宅周边有一处正在建设的地铁线路。

请分析这一因素如何影响住宅的估价，并给出你的估价建议。

七、开放性问题1. 房地产估价师在估价过程中应遵循哪些职业道德和规范？2. 在当前房地产市场环境下，你认为房地产估价师面临的最大挑战是什么？八、结束语通过本次复习题的练习，希望能够帮助同学们更好地掌握房地产估价的理论知识和实践技能，为期末考试做好充分的准备。

不动产考试题库及答案1. 根据《中华人民共和国物权法》，下列哪项不属于不动产物权的范畴？A. 土地使用权B. 房屋所有权C. 船舶所有权D. 车辆所有权答案：C2. 土地使用权的转让，必须符合哪些条件？A. 必须经过土地管理部门的批准B. 必须依法办理土地使用权登记C. 必须缴纳相应的土地出让金D. 以上都是答案：D3. 房屋所有权的转移，需要进行哪些手续？A. 签订房屋买卖合同B. 缴纳相关税费C. 办理房屋所有权转移登记D. 以上都是答案：D4. 以下哪些情况可以导致不动产物权的消灭？A. 物权的放弃B. 物权的法定期限届满C. 物权的标的物灭失D. 以上都是答案：D5. 土地使用权的出让，通常采用哪种方式？A. 招标B. 拍卖C. 挂牌出让D. 以上都是答案：D6. 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产开发企业在开发房地产项目时，必须具备哪些条件？A. 有符合规定的注册资本B. 有相应的房地产开发资质C. 有完善的管理制度D. 以上都是答案：D7. 房屋租赁合同中，出租人和承租人应当约定哪些主要内容？A. 租金及其支付方式B. 房屋的用途C. 租赁期限D. 以上都是答案：D8. 根据《中华人民共和国土地管理法》，下列哪项不属于土地使用权的取得方式？A. 划拨B. 出让C. 转让D. 赠与答案：D9. 房屋抵押权的设立，需要满足哪些条件？A. 抵押人和抵押权人签订书面抵押合同B. 抵押物必须是合法取得的不动产C. 抵押物未被查封、扣押D. 以上都是答案：D10. 土地征收的程序包括哪些步骤？A. 拟定征收方案B. 公告征收方案C. 听取被征收人的意见D. 以上都是答案：D。

房地产估价期末复习题一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。

2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土地的比例。

3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、、的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。

4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为万元。

5、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。

6、房地产的存在形态有、和。

7、采用收益法估算得出的结果通常称为。

8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含。

二、选择题（每小题2分，共10分）1、采用比较法估算得出的结果通常称为。

A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、评估价格2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为元/平方米。

A、2660B、2294C、2425D、24273、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。

Ａ、500 Ｂ、2500Ｃ、1000 Ｄ、15004、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B 次之，C最小，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为。

A、f1＜f2＜f3B、f1＞f2＞f3C、f1＝f2＝f3D、无关5、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为。

Ａ、76% Ｂ、80%Ｃ、81% Ｄ、84%三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是房地产估价？2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？3、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？四、计算题（每小题15分，共30分）1、某宗房地产土地总面积3000平方米，总建筑面积8000平方米，土地使用权性质为出让土地使用权，建筑物建成于1987年5月30日。

《不动产估价》试题一、单项选择题(共20题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通讯 B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通讯、燃气 D．排水、电力、通讯、热力2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为( )。

A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．73．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求4．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格5．估价报告有效期应从( )起计。

A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日6．如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。

A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提7．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。

A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则8．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。

该不动产的实际价格为( )万元。

A．87 B．124 C．130 D．1349．不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。

A．可比实例不动产 B．估价对象不动产 C．标准不动产 D．类似不动产10．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。

不动产考试题及答案一、单项选择题（每题2分，共10分）1. 不动产登记制度的主要目的是：A. 保护不动产权利人的合法权益B. 促进不动产交易的便利C. 增加不动产交易的税收D. 限制不动产的流通答案：A2. 根据《中华人民共和国物权法》，不动产权属证书的效力是：A. 证明不动产权属的法定凭证B. 仅作为不动产权属的参考C. 仅在交易时有效D. 仅在登记时有效答案：A3. 不动产登记机构应当在不动产登记簿上记载的内容不包括：A. 不动产的坐落B. 不动产的面积C. 不动产的权属状况D. 不动产权利人的联系方式答案：D4. 以下哪项不是不动产登记的申请主体？A. 不动产权利人B. 不动产权利人的代理人C. 不动产权利人的债权人D. 不动产权利人的继承人答案：C5. 不动产登记簿的法律效力是：A. 具有对抗第三人的效力B. 仅具有证明作用C. 仅在登记时有效D. 仅在交易时有效答案：A二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 不动产登记的种类包括：A. 初始登记B. 变更登记C. 注销登记D. 预告登记答案：ABCD2. 以下哪些情况需要进行不动产变更登记？A. 不动产权利人名称变更B. 不动产用途变更C. 不动产面积增加D. 不动产权利人地址变更答案：ABC3. 不动产登记申请应当提交的材料包括：A. 申请书B. 身份证明C. 不动产权属证书D. 相关合同答案：ABCD4. 不动产登记簿的记载内容应当包括：A. 不动产的坐落B. 不动产的面积C. 不动产的权属状况D. 不动产权利人的联系方式答案：ABC5. 不动产登记机构不予登记的情形包括：A. 申请材料不齐全B. 申请材料不真实C. 申请登记的不动产不存在D. 申请登记的不动产权利存在争议答案：ABCD三、判断题（每题1分，共10分）1. 不动产登记簿是不动产登记的法律依据。

（对）2. 不动产登记机构可以拒绝登记不动产的抵押权。

（错）3. 不动产登记簿的记载内容可以随意更改。

考生姓名：___________学号层次专业一、单项选择题：（在每小题的四个备选答案中，选出一个正确的答案，并将其序号填在题中的括号内。

每小题1分，共10分）1、影响房地产价格水平的最终因素是（）。

A．行政因素 B．自身条件 C．供求状况 D．环境因素2、比准价格是一种（）。

A．市场价格 B．比较价格 C．评估价格 D．成本价格3、土地还原利率是指（）。

A．将土地纯收益还原为土地价格的利率 C．银行存款利率B．将土地收益还原为土地价格的利率 D．银行贷款利率4、市场比较法的理论基础是（）原则。

A．供需 B．综合分析 C．预期收益 D．替代5、容积率是指在一定区域范围内（）。

A．建筑物占地面积与整个宗地面积之比B．建筑物的总建筑面积与建筑物占地面积之比C．建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比D．建筑物占地面积和绿地面积之和与整个宗地总面积之比6、在市场比较法中，市场交易情况修正是指通过修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

以下选择中，（）交易情况不需要修正。

A．协议 B．拍卖 C．招标 D．有一定利害关系人互相间的交易7、估价期日与估价日期是（）。

A．在性质上相同 B．在日期上相同C．完全不同的两个日期 D．以上都不对8、成本估价法形成的理论基础是（）。

A．效用价值理论 B．报酬递减理论C．生产费用价值理论 D．生产要素分配理论9、设有甲、乙、丙三宗建筑用地，甲地上面已经有建筑物，而且是在最有效使用状态，乙地上有建筑物，现为学校，丙地为空地，在此种情况，甲、乙、丙三宗土地的估价方法应分别为（）。

A．收益还原法、成本逼近法、市场比较法B．成本逼近法、收益还原法、市场比较法C．收益还原法、市场比较法、市场比较法D．市场比较法、市场比较法、市场比较法10、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。

A．交易情况 B．交易日期C．区域因素 D．个别因素二、判断：（判断下列各题正误，正者在括号内打“√”，误者在括号内打“×”。

一、选择题1. 不动产登记是指（）。

A. 对不动产权利的确认B. 对不动产权利的变更C. 对不动产权利的注销D. 以上都是答案：D2. 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）日内完成登记。

A. 5B. 10C. 15D. 20答案：C3. 不动产登记簿是（）。

A. 不动产登记机构内部管理文件B. 不动产权利的载体C. 不动产权利的证明D. 不动产权利的公示答案：B4. 不动产登记簿记载的事项应当与（）一致。

A. 不动产登记申请书B. 不动产登记证明C. 不动产权利证书D. 以上都是答案：D5. 不动产登记机构应当将登记事项记载于（）。

A. 不动产登记簿B. 不动产登记申请书C. 不动产权利证书D. 以上都是答案：A二、判断题1. 不动产登记机构应当对不动产登记申请进行审查，符合条件的，予以登记；不符合条件的，不予登记，并书面告知申请人不予登记的理由。

（）答案：正确2. 不动产登记簿记载的事项，应当与不动产权利证书记载的事项一致。

（）答案：正确3. 不动产登记机构不得要求申请人提供与不动产登记事项无关的资料。

（）答案：正确4. 不动产登记机构应当对不动产登记申请进行审查，符合条件的，予以登记；不符合条件的，不予登记，并书面告知申请人不予登记的理由。

（）答案：正确5. 不动产登记机构应当将登记事项记载于不动产登记簿，并加盖不动产登记专用章。

（）答案：正确三、填空题1. 不动产登记机构应当将登记事项记载于（）。

答案：不动产登记簿2. 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）日内完成登记。

答案：153. 不动产登记簿记载的事项应当与（）一致。

答案：不动产权利证书4. 不动产登记机构不得要求申请人提供与不动产登记事项无关的资料。

（）答案：正确5. 不动产登记机构应当将登记事项记载于（）。

答案：不动产登记簿四、简答题1. 简述不动产登记的适用范围。

答案：不动产登记适用于下列事项：（1）不动产权利的设立、变更、转让、注销；（2）不动产权利的抵押、查封、预查封；（3）不动产权利的异议、撤销；（4）不动产权利的分割、合并；（5）其他与不动产权利有关的事项。

一、选择题1.不动产评估师在进行房产评估时，首先应考虑的因素是：A.房产的地理位置和环境（正确答案）B.房产所有者的个人喜好C.房产的历史文化背景D.房产的装修风格2.下列哪项不属于不动产评估师的专业职责范围？A.对不动产进行市场价值评估B.为不动产交易提供法律咨询（正确答案）C.分析不动产的投资潜力D.评估不动产的抵押价值3.在进行不动产评估时，评估师应遵循的主要原则是：A.最大化评估价值以吸引客户B.根据客户需求随意调整评估结果C.客观、公正、科学地评估不动产价值（正确答案）D.忽略市场波动，保持评估结果稳定4.不动产评估师在撰写评估报告时，应包含的关键信息是：A.评估师的个人喜好和风格B.不动产的历史沿革和家族传承C.不动产的详细描述、评估方法和评估结果（正确答案）D.不动产所在地区的天气预报5.以下哪项是不动产评估师在执业过程中必须遵守的法律法规？A.《不动产评估师个人行为规范》B.《不动产评估行业自律公约》C.《不动产评估管理办法》（正确答案）D.《不动产投资者保护条例》6.不动产评估师在进行现场勘查时，以下行为是不恰当的是：A.仔细测量不动产的尺寸和面积B.详细记录不动产的瑕疵和损坏情况C.忽略不动产的周边环境对价值的影响（正确答案）D.拍摄不动产的照片和视频作为评估依据7.关于不动产评估师的职业道德，以下说法正确的是：A.可以接受客户的不合理要求，以提高客户满意度B.应保持独立、客观、公正的评估态度（正确答案）C.可以泄露客户的机密信息以获取个人利益D.无需关注评估结果的准确性和公正性8.不动产评估师在执业过程中，如遇到复杂或争议较大的评估案例，应采取的措施是：A.凭个人经验进行主观判断B.寻求上级或同行的专业意见和帮助（正确答案）C.忽略争议点，简化评估过程D.直接向客户提供不准确的评估结果。

现代不动产评估_中国矿业大学中国大学mooc课后章节答案期末考试题库2023年1.某房地产的建筑面积为2500【图片】，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/【图片】，重建后的房地产市场价格为15000元/【图片】，该房地产的市场价值为（）万元。

（2014年《房地产开发理论与方法》真题）参考答案:26952.运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。

（2016年《房地产开发理论与方法》真题）参考答案:错误3.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与比较法相同，是替代原理。

参考答案:错误4.关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。

参考答案:静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润5.确定开发经营期的目的，是为了（）。

参考答案:把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入，利息的负担，预测开发完成后的不动产售价、租金以及为各项收入与支出的折现计算等服务6.下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是()。

参考答案:所在区域绿化水平7.有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。

（2016年《房地产开发理论与方法》真题）参考答案:正确8.下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（）。

(2015年《房地产开发理论与方法》真题)参考答案:周围环境9.在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。

参考答案:错误10.关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。

参考答案:房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价11.已知协议与招标的情况修正比例关系为1：1.46，招标与拍卖的比例关系为1：1.24，某交易案例为协议方式的交易，成交价格为1600元/平方米，而待估土地要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为（）元/平方米。

测绘阅享店职业学院期末考试试卷学期：2021-2022学年第二学期考试性质(正考、补考)：正考课程名称：《不动产测绘》考试方式(开卷、闭卷)：闭卷使用班级：试卷类别(A、B)： A 共 5 大题班*：_____________**：______________**：_________________得分：__________一、单选题（单选每题2分，多选每题3分，共13分。

）1、（单选）在房产测绘中，房屋建筑结构分类标准共分（C）类。

A.4B.5C.6D.72、（单选）在宗地图中间标注140.03㎡，其中072代表什么（B）。

A.宗地号B.土地类别C.宗地面积D.地籍区号3、（多选）根据现行《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）标准，下列哪些属于公共管理与公共服务用地（ABD）。

A、机关团体用地B、科教用地C、公路用地D、医卫慈善用地E、军事设施用地4、（多选）宗地草图一般应表示下列哪些内容（ABCD）。

A.本宗地及邻宗地宗地号B.本宗地和邻宗地权属权人C.界址点、界址线、界址边长D.宗地内主要建筑物和构筑物E.宗地面积和主要建筑物面积5、（多选）地籍图应表示的基本内容包括（ABD）三大部分。

A.地籍要素B.必要的地物要素C. 道路和水域D. 数学要素E.界址点、界址线二、填空题（每空1分，共22分。

）1.地籍按特点和任务分类，分为（初始地籍）和（日常地籍）。

2.我国根据国民经济和社会发展的需要，每隔（10 ）年进行一次全国土地调查。

3.按现行《土地利用现状分类》GB/T 21010-2017国家标准采用一级、二级两个层次分类体系，共分为（12 ）个一级分类和（73 ）个二级分类。

4.土地权属调查以（宗地）为调查单元；土地利用现状调查以（图斑）为调查单元；房产调查及测量以（幢）为基本单元。

5.土地权属的确认方法主要有四种，分别是（文件确认）、惯用确认、协商确认、冲裁确认。

6.根据影像特征的差异可以识别和区分不同的地物，这些影像特征称为解译标志，解译标志可分为（直接解译标志）和（间接解译标志）。

《不动产估价》试题一、单项选择题(共20题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通讯 B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通讯、燃气 D．排水、电力、通讯、热力2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为( )。

A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．73．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求4．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格5．估价报告有效期应从( )起计。

A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日6．如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。

A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提7．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。

A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则8．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。

该不动产的实际价格为( )万元。

A．87 B．124 C．130 D．1349．不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。

A．可比实例不动产 B．估价对象不动产 C．标准不动产 D．类似不动产10．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为1。

不动产估价复习题不动产估价复习题不动产估价是房地产行业中的一个重要环节，它涉及到对房地产的价值进行评估和估计。

在不动产估价的过程中，我们需要掌握一系列的知识和技巧。

下面，我将给大家提供一些不动产估价的复习题，希望能够帮助大家进一步加深对这一领域的理解。

1. 什么是不动产估价？不动产估价是指对房地产的价值进行评估和估计的过程。

它是通过对不动产的各种因素进行分析和考量，来确定其市场价值的一种方法。

2. 不动产估价的目的是什么？不动产估价的目的是确定不动产的市场价值，为房地产交易、贷款和投资等提供参考依据。

通过估价，可以帮助买方和卖方确定合理的交易价格，同时也可以帮助金融机构确定贷款额度。

3. 不动产估价的方法有哪些？不动产估价的方法包括市场比较法、收益法和成本法。

市场比较法是通过比较类似不动产的市场交易价格来确定估价；收益法是通过考虑不动产的租金收益来确定估价；成本法是通过考虑不动产的建设成本来确定估价。

4. 市场比较法的基本原理是什么？市场比较法的基本原理是认为相似的不动产在市场上的交易价格是相近的。

通过对类似不动产的市场交易价格进行比较，可以确定被估价不动产的市场价值。

5. 收益法的基本原理是什么？收益法的基本原理是认为不动产的价值取决于其未来的租金收益。

通过对不动产的租金收益进行分析和估计，可以确定不动产的市场价值。

6. 成本法的基本原理是什么？成本法的基本原理是认为不动产的价值取决于其建设成本。

通过对不动产的建设成本进行分析和估计，可以确定不动产的市场价值。

7. 不动产估价中需要考虑哪些因素？不动产估价中需要考虑的因素包括土地价值、建筑物的物理状况、地理位置、周边环境、租金收益等。

这些因素都会对不动产的价值产生影响。

8. 不动产估价中的风险有哪些？不动产估价中的风险包括市场风险、政策风险、技术风险等。

市场风险是指市场供求关系的变化对不动产价值的影响；政策风险是指政府政策的变化对不动产价值的影响；技术风险是指新技术的出现对不动产价值的影响。

1、市场比较法的特点1）具有现实性、有较强的说服力。

2）在非正常市场情况下，比准价格往往偏离收益价格。

3）要求估价人员具有较高的素质。

2、市场比较法的使用条件1）要有充足的市场交易资料。

2）比较实例与估价对象具有相关性和替代性3、市场比较法的使用范围1）主要用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。

2）适用于交易性不动产。

3）用于评估租金。

4）其他方法中有关参数的求取。

4、市场比较法的步骤1）搜集交易实例2）选取可比实例3）建立价格可比基础4）进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正5）求取比准价格5、非正常交易情况的类型1）利害关系人之间的交易2）急于出手或者急于购买情况下的交易3）受债权债务关系影响的交易4）对市场行情缺乏了解的交易5）有特别动机或偏好的交易6）相邻不动产的合并交易7）特殊交易方式下的交易8）税费非正常负担的交易6、个别因素1）土地:面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地址水文状况、土地使用权年限2）建筑物：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向7、估价人员必备素质：职业素质、伦理素质8、地产与房产的区别：1）地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品2）地产的价格主要取决于其位置及供求关系，而房产的价格主要取决于其劳动价值量。

3）地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值，而房产除因外部投资的辐射增值外，会因不断折旧而贬值，地产的经济运行主要遵循地租规律，而房产的经济运行主要遵循价值规律。

9、估价程序1)明确估价目的2)拟定估价作业方案3)搜集估价所需资料4)实地查勘估价对象5)选用估价方法运算6)确定估价结果7)撰写估价报告8)估价资料归档10、不动产估价的意义1）为不动产市场交易服务（可为不动产市场交易提供客观的价格标准）2）有利于提高不动产经济运行效率（有利于不动产资产的机制显化和资源优化配置）3）确立公平的收益分配制度的依据（为开发投资及确立科学的收益分配制度服务）4）有利于不动产的公平赋税。

不动产估价理论与方法期末考试回忆卷（2021年春夏学期）一、名词解释（10分，10*1）1、基准地价2、标准宗地3、收益还原率4、楼面地价5、房地产市场6、市场比较法7、路线价法8、建筑覆盖率9、折旧10、成本估价法二、简答题（30分，3*10）1、估价与定价的区别与联系？2、替代原理在房地产估价中的应用？3、什么是市场比较法？市场比较法的步骤？三、计算题（60分，4*15）类似题目不保证一模一样1、一个特别简单的题目，实在是想不起来了……2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。

假设残值均为零。

试计算该建筑物的折旧总额。

【参考答案】：①墙、地面等损坏的折旧额=18万元②装修部分的折旧额=200×2/5=80万元③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元④长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元3、某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000m²、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。

该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m²，建筑物经济寿命为50年。

现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/m2，重新建造建筑物的建设成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的8%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。