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不动产估价理论与方法试题1、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于( )。
A、区域平均地价B、市场价格的平均值C、成交地价的平均水平D、评估价格的平均值答案：A基准地价反映城镇整体地价水平，从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。
2、有限责任公司形式的土地估价机构的（）必须具备土地估价师资格。
A、股东B、董事C、投资人D、法定代表人答案：D3、规定建筑后退红线的距离是( )阶段的规划内容之一。
A、分区规划B、控制性详细规划C、总体规划D、修建性详细规划答案：C4、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于( )。
A、物理折旧B、功能折旧C、经济折旧D、物质折旧答案：C引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。
例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。
5、中心地理论是由德国地理学家( )提出的。
A、克里斯塔勒B、托马斯·罗伯特·马尔萨斯C、让·巴蒂斯特·萨伊D、密而斯答案：A6、阿兰索的主要贡献在于，他将（）作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。
A、空间B、地理位置C、时间D、交通答案：A7、以下因素中，土地价格存在的根源是（）A、绝对地租B、级差地租ⅠC、级差地租D、垄断地租答案：A8、城市用地评价内容不包括（）A、自然条件评价B、建设条件评价C、人口规模D、经济评价。
答案：C城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条件评价和经济评价。
《土地评估》试卷姓名学号年级一、名词解释（每题3分，共计15分）1、不动产权益2、不动产价格3、市场比较法4、成本法5、基准地价二、简答题（每题5分，共计25分）1、不动产的自然特性有哪些？2、不动产估价需收集哪些资料？3、市场比较法有哪些特点？其适用范围是什么？4、收益法的估价步骤有哪些？5、假设开发法适用范围是什么？三、计算题（总分30分，案例一15分，案例二17分，案例三13分）案例一：1、估价对象概况某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。
取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。
城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。
2、评估要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
3、估价过程（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。
（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
案例二某房地产开发公司拟出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500平方米，用途为商住综合楼，出让年限为50年。
规划限制条件和设计方案为，总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层为1000平方米为停车场，设有汽车位60个。
地上1-4层为商场，面积4000平方米；5-16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。
根据当地规定，交足40%的地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
不动产考试题和答案一、单项选择题1. 不动产登记簿的效力是（）。
A. 推定力B. 公信力C. 确定力D. 证据力答案：B2. 以下哪项不属于不动产登记的类型？（）A. 初始登记B. 变更登记C. 转移登记D. 抵押登记答案：D3. 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内完成不动产登记工作？（）A. 5个工作日B. 10个工作日C. 15个工作日D. 30个工作日答案：C4. 根据《不动产登记暂行条例》，下列哪项不属于不动产登记簿应当记载的内容？（）A. 不动产的坐落、界址、空间界限、面积等自然状况B. 不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况C. 不动产权利限制、提示和异议等事项D. 不动产权利人的信用记录答案：D5. 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当（）。
A. 立即更正B. 通知权利人更正C. 通知利害关系人更正D. 拒绝更正答案：A二、多项选择题6. 以下哪些情形可以申请不动产变更登记？（）A. 不动产权利人的姓名、名称变更的B. 不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的C. 不动产权利期限、来源变更的D. 共有性质发生变更的答案：ABCD7. 根据《不动产登记暂行条例》，下列哪些情形可以申请不动产转移登记？（）A. 买卖B. 赠与C. 继承D. 法院判决答案：ABCD8. 不动产登记簿的公信力体现在哪些方面？（）A. 不动产登记簿的记载具有推定真实性B. 不动产登记簿的记载具有对抗第三人的效力C. 不动产登记簿的记载具有优先于其他证据的效力D. 不动产登记簿的记载具有不可撤销性答案：ABC9. 以下哪些情形下，不动产登记机构应当不予登记？（）A. 申请登记的不动产权利超过规定期限的B. 申请登记的不动产权利与不动产登记簿记载的权利冲突的C. 申请登记的事项属于不动产登记机构法定不予登记的D. 申请材料不齐全或者不符合法定形式的答案：ABCD10. 不动产登记簿的确定力体现在哪些方面？（）A. 不动产登记簿的记载具有最终性B. 不动产登记簿的记载具有不可争议性C. 不动产登记簿的记载具有不可撤销性D. 不动产登记簿的记载具有不可变更性答案：ABC三、判断题11. 不动产登记机构应当对申请人提交的申请材料进行审查，但不对申请材料的真实性负责。
一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440✔️注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
✔️已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
房地产估价期末考试复习题一、选择题1. 房地产估价的基本方法有哪几种？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 所有以上2. 以下哪项不是房地产估价中考虑的因素？A. 位置B. 土地使用权C. 建筑物结构D. 个人偏好3. 房地产估价中的成本法主要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售成本D. 所有以上4. 收益法估价中，收益的计算通常不包括以下哪项？A. 租金收入B. 投资回报率C. 运营成本D. 折旧费用5. 市场比较法估价时，选择比较对象应遵循的原则是什么？A. 相似性原则B. 可比性原则C. 可替代性原则D. 所有以上二、简答题1. 简述房地产估价的目的和意义。
2. 描述成本法估价的基本步骤。
3. 收益法估价中，如何确定房地产的净收益？4. 市场比较法估价时，如何选择合适的比较对象？5. 房地产估价中的风险因素有哪些？三、案例分析题案例：某市一块商业用地，面积为1000平方米，土地使用权为40年，目前剩余使用年限为20年。
该地块周边类似商业用地的市场价格为每平方米5000元。
假设该地块的建筑成本为每平方米2000元，土地成本为每平方米3000元。
请使用成本法对该地块进行估价，并给出估价结果。
四、论述题1. 论述房地产估价中市场比较法的优势和局限性。
2. 分析房地产估价在房地产开发过程中的作用和影响。
五、计算题假设某房地产的年租金收入为100000元，运营成本为20000元，资本化率为8%。
请使用收益法对该房地产进行估价。
六、综合应用题某房地产估价师在对一处住宅进行估价时，发现该住宅周边有一处正在建设的地铁线路。
请分析这一因素如何影响住宅的估价，并给出你的估价建议。
七、开放性问题1. 房地产估价师在估价过程中应遵循哪些职业道德和规范？2. 在当前房地产市场环境下，你认为房地产估价师面临的最大挑战是什么？八、结束语通过本次复习题的练习，希望能够帮助同学们更好地掌握房地产估价的理论知识和实践技能，为期末考试做好充分的准备。
不动产考试题库及答案1. 根据《中华人民共和国物权法》，下列哪项不属于不动产物权的范畴？A. 土地使用权B. 房屋所有权C. 船舶所有权D. 车辆所有权答案：C2. 土地使用权的转让，必须符合哪些条件？A. 必须经过土地管理部门的批准B. 必须依法办理土地使用权登记C. 必须缴纳相应的土地出让金D. 以上都是答案：D3. 房屋所有权的转移，需要进行哪些手续？A. 签订房屋买卖合同B. 缴纳相关税费C. 办理房屋所有权转移登记D. 以上都是答案：D4. 以下哪些情况可以导致不动产物权的消灭？A. 物权的放弃B. 物权的法定期限届满C. 物权的标的物灭失D. 以上都是答案：D5. 土地使用权的出让，通常采用哪种方式？A. 招标B. 拍卖C. 挂牌出让D. 以上都是答案：D6. 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产开发企业在开发房地产项目时，必须具备哪些条件？A. 有符合规定的注册资本B. 有相应的房地产开发资质C. 有完善的管理制度D. 以上都是答案：D7. 房屋租赁合同中，出租人和承租人应当约定哪些主要内容？A. 租金及其支付方式B. 房屋的用途C. 租赁期限D. 以上都是答案：D8. 根据《中华人民共和国土地管理法》，下列哪项不属于土地使用权的取得方式？A. 划拨B. 出让C. 转让D. 赠与答案：D9. 房屋抵押权的设立，需要满足哪些条件？A. 抵押人和抵押权人签订书面抵押合同B. 抵押物必须是合法取得的不动产C. 抵押物未被查封、扣押D. 以上都是答案：D10. 土地征收的程序包括哪些步骤？A. 拟定征收方案B. 公告征收方案C. 听取被征收人的意见D. 以上都是答案：D。
房地产估价期末复习题一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。
2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土地的比例。
3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、、的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。
4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为万元。
5、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。
6、房地产的存在形态有、和。
7、采用收益法估算得出的结果通常称为。
8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含。
二、选择题（每小题2分，共10分）1、采用比较法估算得出的结果通常称为。
A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、评估价格2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为元/平方米。
A、2660B、2294C、2425D、24273、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。
Ａ、500 Ｂ、2500Ｃ、1000 Ｄ、15004、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B 次之，C最小，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为。
A、f1＜f2＜f3B、f1＞f2＞f3C、f1＝f2＝f3D、无关5、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为。
Ａ、76% Ｂ、80%Ｃ、81% Ｄ、84%三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是房地产估价？2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？3、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？四、计算题（每小题15分，共30分）1、某宗房地产土地总面积3000平方米，总建筑面积8000平方米，土地使用权性质为出让土地使用权，建筑物建成于1987年5月30日。
《不动产估价》试题一、单项选择题(共20题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通讯 B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通讯、燃气 D．排水、电力、通讯、热力2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为( )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．73．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求4．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格5．估价报告有效期应从( )起计。
A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日6．如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提7．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则8．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。
该不动产的实际价格为( )万元。
A．87 B．124 C．130 D．1349．不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。
A．可比实例不动产 B．估价对象不动产 C．标准不动产 D．类似不动产10．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。
不动产考试题及答案一、单项选择题（每题2分，共10分）1. 不动产登记制度的主要目的是：A. 保护不动产权利人的合法权益B. 促进不动产交易的便利C. 增加不动产交易的税收D. 限制不动产的流通答案：A2. 根据《中华人民共和国物权法》，不动产权属证书的效力是：A. 证明不动产权属的法定凭证B. 仅作为不动产权属的参考C. 仅在交易时有效D. 仅在登记时有效答案：A3. 不动产登记机构应当在不动产登记簿上记载的内容不包括：A. 不动产的坐落B. 不动产的面积C. 不动产的权属状况D. 不动产权利人的联系方式答案：D4. 以下哪项不是不动产登记的申请主体？A. 不动产权利人B. 不动产权利人的代理人C. 不动产权利人的债权人D. 不动产权利人的继承人答案：C5. 不动产登记簿的法律效力是：A. 具有对抗第三人的效力B. 仅具有证明作用C. 仅在登记时有效D. 仅在交易时有效答案：A二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 不动产登记的种类包括：A. 初始登记B. 变更登记C. 注销登记D. 预告登记答案：ABCD2. 以下哪些情况需要进行不动产变更登记？A. 不动产权利人名称变更B. 不动产用途变更C. 不动产面积增加D. 不动产权利人地址变更答案：ABC3. 不动产登记申请应当提交的材料包括：A. 申请书B. 身份证明C. 不动产权属证书D. 相关合同答案：ABCD4. 不动产登记簿的记载内容应当包括：A. 不动产的坐落B. 不动产的面积C. 不动产的权属状况D. 不动产权利人的联系方式答案：ABC5. 不动产登记机构不予登记的情形包括：A. 申请材料不齐全B. 申请材料不真实C. 申请登记的不动产不存在D. 申请登记的不动产权利存在争议答案：ABCD三、判断题（每题1分，共10分）1. 不动产登记簿是不动产登记的法律依据。
（对）2. 不动产登记机构可以拒绝登记不动产的抵押权。
（错）3. 不动产登记簿的记载内容可以随意更改。
考生姓名：___________学号层次专业一、单项选择题：（在每小题的四个备选答案中，选出一个正确的答案，并将其序号填在题中的括号内。
每小题1分，共10分）1、影响房地产价格水平的最终因素是（）。
A．行政因素 B．自身条件 C．供求状况 D．环境因素2、比准价格是一种（）。
A．市场价格 B．比较价格 C．评估价格 D．成本价格3、土地还原利率是指（）。
A．将土地纯收益还原为土地价格的利率 C．银行存款利率B．将土地收益还原为土地价格的利率 D．银行贷款利率4、市场比较法的理论基础是（）原则。
A．供需 B．综合分析 C．预期收益 D．替代5、容积率是指在一定区域范围内（）。
A．建筑物占地面积与整个宗地面积之比B．建筑物的总建筑面积与建筑物占地面积之比C．建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比D．建筑物占地面积和绿地面积之和与整个宗地总面积之比6、在市场比较法中，市场交易情况修正是指通过修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
以下选择中，（）交易情况不需要修正。
A．协议 B．拍卖 C．招标 D．有一定利害关系人互相间的交易7、估价期日与估价日期是（）。
A．在性质上相同 B．在日期上相同C．完全不同的两个日期 D．以上都不对8、成本估价法形成的理论基础是（）。
A．效用价值理论 B．报酬递减理论C．生产费用价值理论 D．生产要素分配理论9、设有甲、乙、丙三宗建筑用地，甲地上面已经有建筑物，而且是在最有效使用状态，乙地上有建筑物，现为学校，丙地为空地，在此种情况，甲、乙、丙三宗土地的估价方法应分别为（）。
A．收益还原法、成本逼近法、市场比较法B．成本逼近法、收益还原法、市场比较法C．收益还原法、市场比较法、市场比较法D．市场比较法、市场比较法、市场比较法10、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。
A．交易情况 B．交易日期C．区域因素 D．个别因素二、判断：（判断下列各题正误，正者在括号内打“√”，误者在括号内打“×”。
不动产估价期末考试试题第一章不动产之所以存在交换价值在于它满足三个前提条件：有用性、稀缺性、有需求.不动产价格的类型：一、按价格的形成形式分类①成交价格（正常成交价格和非正常成交价格）②市场价格③理论价格④公开市场价值⑤评估价格（用市场比较法的是比准价格，成本法的是积算价格，用收益法的是收益价格）⑥政府指导价和政府定价（政府指导价性质的有基准地价、标定地价、房屋重置价格和经济适用房销售价格。
政府定价性质的有在城镇住房制度改革过程中对出售公有住房实行的标准价和成本价）二、按实物形态分类①土地价格。
根据土地性质和开发程度不同分为生地、毛地和熟地。
（农民集体所有的是生地，国有土地是毛地，三通一平土地是熟地）土地使用权有偿出让时的相应价格分别称为生地价格、毛地价格和熟地价格。
根据价格表示单位的不同科分为总地价、单位地价和楼面地价楼面地价=总地价÷建筑总面积=单位地价÷容积率②建筑物价格③不动产价格。
给你50万，立马给你的是实际价格，分期给你的是名义价格。
立马成交的是现房价格，某个日期成交的是期房价格。
三、按不同的经济行为分类①买卖价格②租赁价格③抵押价值④保险价值⑤课税价值不动产价格影响因素：第一，一般因素（1、社会因素：人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况2、经济因素：经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政与金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况3、制度（行政）因素：土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税制、地价政策、交通管制、行政隶属变更）第二，区域因素第三，个别因素（自然条件、局部区位条件及环境状况有宗地的地段位置、离街面的距离、道路系统、水道、电力、景观、绿化、噪音、交通设施状况）第二章不动产估价人员具备相应的素质：1.执业素质2.伦理素质2.估计目的是最重要的3.估价日期与估价期日是不相同的4.不动产估价的原则：1.合法性原则：（1）合法产权（2）合法使用（如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其目前的坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，但也必须以居住用途为前提来对该地块进行估价。
（3）合法处分（4）其他2.最有效使用原则（1）最佳用途（2）最佳规模（3）最佳集约度3.估价期日原则（估价时点）4替代原则（直接相关的为市场法、基准地价系数修正法）5供求原则6预期收益原则（直接相关的为收益法）7贡献原则（直接相关的为收益法和成本法）8.公平原则5.估价目的是由委托人提出的。
任何一项估价都是有其目的的。
估价目的具体可以通过了解估价报告的用途来明确，即通过将要完成的估价报告究竟是提交给谁使用或由谁认可来明确。
明确估价目的有助于更好的明确估价对象，因为依据有关法律、法规，有些不动产不能用于某些估价目的或有些估计目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。
6.确定估价技术路线需要明确：估价目的、估价对象、估价时点。
7土地的时间是半年，房地产的时间是一第三章选取可比实例：区位相同或类似、用途相同、建筑结构相同、权利性质相同、交易类型吻合、成交日期与估价时点相近、成交价格为正常价格建筑价格可比基础：统一付款方式、同一币种和货币单位、同一面积内涵、统一面积单位、统一采用单位交易日期修正：采用定基价格指数进行修正：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数÷成交日期时的价格指数=在估价时点时的价格采用环比价格指数进行修正=可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×….×估价时点的价格指数=在估价时点时的价格第四章1.P=a/r 式中：p—不动产价格；a —不动产的净收益；r—不动产的资本化率假设前提是①a每年不变②r每年不变且大于零③年期无限2.有限年期且其他因素不变的情形：p=a/r[1-1/(1+r)的n次方]n—不动产的使用年限或仅有收益的年限假设前提是①a每年不变②r每年不变且大于零③年期有限为n3净收益在前若干年有变化的情形:a—第i年的净收益；t—净收益有变化的年限假设前提①t年以前（含第t年）净收益变化②t年以后净收益无变化为a③r每年不变且大于零④年期无限4预知未来若干年后的不动产价格的情况：t—预计不动产在该年未出售;P—未来第t年末该不动产的价格假设前提①已知未来某年该不动产的价格为P②在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化③r每年不变且大于或等于零5净收益按等级差级数递增的情形：P=a/r+b/r2 b—净收益按等差级数递增的数额，如净收益第一年为a，则第二年为a+b，第三年为a+2b，第n年为a+(n-1)b 假-设前提①净收益按等差级数递增②r每年不变且大于零③年期无限6比率递增的情形：p=a/r-s s—净收益逐年递增的比率，如净收益第一年为a，则第二年为a(1+s),第三年为a(1+s)，第n年为a(1+s) 假设前提①净收益按等比级数递增②r每年不变且s<r③年期无限< p=""> 7资本化率的种类①R—综合资本化率，适合于土地和建筑物合一的估价；R—土地资本化率，适合于土地估价；R—建筑物资本化率，适合于建筑物估价;P—土地价格；P—建筑物价格②L—土地价格占不动产的比例；B—建筑物价格占不动产价格的比例，L+B=100%一，单独求取土地收益价格：①计算总收益（年收益）*12个月②计算出租年总费用年管理费=年总收益*利率年维修费年保险费年税金小计：总费用为各项和③计算建筑物年净收益:1年折旧费=(重置价格-残值) /耐用年限2建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧费×房层已使用年限3，a---为建筑物的年净收益土地净收益年限修正第五章1.新开发土地的基本公式：新开发土地价格=（土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+消费税费+开发利润+土地增值收益）*修正系数投资利息（土地取得、土地开发）开发利润=（土地取得费+土地开发成本+ 管理费用）*投资利润年土地增值收益增值收益=（除了销售税费）*土地增值收益年2.新建不动产的价格=土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润旧有不动产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格—建筑物的折旧旧有建筑价格=建筑物的重新构建价格—建筑物折旧建筑物重新构建价格的求取方法：①单位比较法②分部分项法③工料测量法④指数调整法建筑物折旧：1.物质折旧（①自然折旧②正常使用所造成的磨损③意外的破坏损毁④延迟维修所造成的损坏）2.功能折旧（建筑过时、内部布局过时、设备陈旧、缺乏必要的设施） 3.经济折旧（供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染等）第六章成本法：已知土地价格，求开发完成后的价格。
假设开发法（剩余法）：已知预测开发完不动产的价格，求待开发不动产的价格。
待开发不动产的价格=开发完成后的不动产价格—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—投资者购买待开发不动产应负担的税费计息周期：是计算利息的时间。
计息周期可以是年、半年、季、月、周或天。
假设名义年利率为r，一年中计息m次，则每次计息的利率为r/m，至n年末时，在名义利率下的本利和为F=【P（1+r/m）的（n*m）次方】。
假设实际年利率为i，则在实际利率下的一年末本利和为F=P(1+r/m)的m次，得出i=【(1+r/m)的m次方】—1第七章基准地价内涵主要包括：界定评估基准日、土地开发程度、土地使用权年限和土地利用程度样本地价计算1、根据土地使用权出让、转让资料计算样本地价样本地价计算公式为样本地价=土地出让方或转让方获得的资金或实物折价/出让或转让的土地面积 2、根据土地使用权出租资料计算样本地价（1）计算土地出租的纯收益土地纯收益=土地总收益—土地总费用3、根据二手房买卖资料计算样本地价样本地价=（房屋买卖价—房屋现值—税金—有关费用）/土地面积4、根据房屋出租资料计算样本地价折旧费=房屋重置价格*年折旧或= （房屋重置价格-残值）/耐用年限计算宗地价格nPi=P×(1± ∑ Ki) ×R×Y×T×D Pi——估价对象宗地价格；P为估价对象宗地所对应的级别基准地价I=1Ki为估价对象宗地在第i个因素条件下的修正系数；R为容积率修正系数；Y为年限修正系数；T为交易时间修正系数；D为开发程度修正额第八章路线价法的基本计算公式，宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积（土地宽度）±修正额路线价法的估价步骤1、划分路线价区段2、设定标准深度3、测算路线价4、制度深度修正系数表5、编制其他宗地条件修正系数表6、计算临街各宗地价格按建筑面积分摊某方分摊的地价份额=某方拥有的建筑面积÷总建筑面积某方分摊的地价数额=总地价×某方分摊的地价份额按房地价格分摊某方分摊的地价份额=某方拥有的房地价格÷某房地价某方分摊的地价数额=总地价×某方分摊的地价份额按剩余技术分摊（最科学）某方分摊的地价份额=（某方拥有的房地价格—该部分的建筑物价格）÷（房地总价格—建筑物总价格）某方分摊的地价数额=总地价×某方分摊的地价份额</r③年期无限<>。
