不通过中介签购房合同的程序篇一：不通过中介购买二手房的程序一、方法/步骤 1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
买方需要有购房资格。
ﻫ２、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金,买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约)。
买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。
买卖双方向房地产管ﻫ理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审5、缴纳税费。
核批准后，交易双方才能办理立契手续。
ﻫ税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。
比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
ﻫ6、办理产权转移过户手续。
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
ﻫ有些二手房在转让时，还被别人租赁。
如果买房人只看房产证,只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。
因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
这一点被很多买房人忽视，引起纠纷。
如何预防二手房买卖签约后房子反悔等问题。
一般来讲，预防二手房买卖签约后房主反悔,作为购房者,应该采取1、在与二手房房主签订购房的对策可以有以下几方面：ﻫ合同时,购房者必须提前考虑房价上涨等因素,考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。
2、为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效,买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
ﻫ3、为了了解所购房屋的真实情况,购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。
ﻫ４、购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋，如果是的话,建议城镇居民不要购买这类房屋。
ﻫ第一步,买卖双方在市房管局房产交易大厅网上签约窗口办理二手房网上签约，并到设置在房产交易大厅的地税窗口办理完税凭证；第二步，买卖双方到房屋所在区房管局房产交易大厅设立的“契税征收窗口”交纳契税，并将申报材料递交到区房管局受理窗口进行受理；ﻫ第三步,对于资料齐全的，10个工作日后,过户手续办结,买方会接收到一条领证短信,此时买方即可持本人的有效身份证明到市房管局房产交易大厅领证窗口领取房屋权属证书。
若购买的二手房是房改房的，按规定，网上签约之前还需要对房屋进行重新测绘，拿到新的测绘图纸后才能按照普通二手房的交易程序进行，并且交完契税，买卖双方需要到市房管局房产交易大厅的受理窗口提交申报材料。
在二手房交易过户时,有几点问题一定要注意,不然可能会让你买房置业的喜悦心情大打折扣。
ﻫ核实房屋情况:谨慎看房，了解房屋自然情况，注重细节，多观察房屋瑕疵是否在可接受范围。
核实产权是否清晰：首先卖方手续是否齐全，房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误以避免纠纷。
对于持有军官证的房主应该格外谨慎,必须核实身份,对夫妻共有的或不是只有一个产权人的房屋，在签买卖合同时应所有产权人都到场验人签字。
明确交易流程:明确合同付款方式和付款时间，按合同规定交易过户,如房屋涉及抵押,必须明确由哪一方解除抵押。
明确违约责任：与卖方明确违约责任是双方诚信履行合同的保障。
如在中介购房,推荐让卖方委托中介代收定金，以免发生纠纷时，缺乏主动。
ﻫ该房屋产生的费用是否结清：有些房主在转让房屋时,其物业费、采暖费、煤气费、电费、水费等因长期拖欠,并已经欠下数额不小的费用。
买受人在不知情的情况下购买此房，很有可能要为此买单。
建议将这些可能发生的情况都落实到合同中去，并留有尾款,本着谁消费谁清零的原则做以制约。
尽量委托正规中介机构或经纪事务所来代理房屋买卖交易,让其将风险规避最小，也给购房者省去很多不必要的麻烦。
篇二：如何签订正式的购房合同买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。
大家都知道，开发商对《商品房买卖合同》非常了解,都曾精心研究过，是签订《商品房买卖合同》的“高手”,而购房者对此却比较生疏,稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。
因此,在签订购房合同的时候,购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。
我们在此将罗列出其中的重要条款，希望大家能够详细阅读、体会,相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用。
ﻫ（1)认准签约主体仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致,以免引起不必要的纠纷。
因为在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。
因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。
这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。
此外,还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。
(2）仔细阅读合同内容拿到《商品房买卖合同》后,购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容,如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地的房地产开发主管部门咨询,在自己全部理解之后才开始签约。
ﻫ(3)不要漏项ﻫ对《商品房买卖合同》中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应当逐项填写,以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。
ﻫ在现实中,很多购房者对此并不重视，以为房子在那摆着不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时,就很难证明对方欺诈,因此,在签订合同的时候,必须将这些内容明确地写进去。
ﻫ（4)寻找谈判的机会ﻫ《商品房买卖合同》中有许多相关条款都是空白的,这需要买卖双方协商后填写或补充约定。
也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。
但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容,使得购房者失去了平等谈判的机会。
这时候,购房者需要头脑清醒地据理力争,如果自己不同意合同中的某项约定,就应该将自己的意见写进补充约定中。
否则,签订认购书就视为你同意了合同中的条款。
ﻫ (５)对于双方违约的处理应平等ﻫ在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的,需要由甲乙双方协商填写。
如果开发商在签订合同前就已经填写完毕,购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。
ﻫ（6)关于房屋面积差异的处理ﻫ关于商品房面积的计算,我们在前面已经有所交代。
但是在这里还需要进一步予以详解：我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中,对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款:出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。
如果合同中没有约定或者约定不明确,面积误差比绝对值超出３%,购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。
如果购房者同意继续履行合同,房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者;房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过３%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。
此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分（套内建筑面积是独立产权,公用建筑分如何签订正式的购房合同ﻫ摊面积是共有产权）。
如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。
因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。
当然，这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。
ﻫ（7）产权登记要明确按国家《商品房销售管理办法》第3４条的规定,开发商必须在商品房交付使用的60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。
《城市房地产开发经营管理条例》第３3条规定,预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起90天内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购房者应当在销售合同签订之日起9０日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
ﻫ因此,只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务,就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任。
ﻫ在现今的商品房买卖中,开发商往往承诺由其代办权属证书,所以,开发商不但有在60日内提交资料备案的义务，同时还有房屋交付使用(预售)90天内或者合同签订后(现售)90天内办理完产权登记手续的义务,否则就应当承担违约责任。
当然,当事人双方也可以在合同中另行约定上述时间期限。
(8)配套设施要明确在《商品房买卖合同》中，商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期都是空白,这也需要由甲乙双方协商填写。
如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。
比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。
看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做:“入住时具备通水（电、气)条件”中的水电是临时的,还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。
因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。
虽然煤气的开通受入住率的限制,暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。
