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税法知识之土地增值税税法知识之关于土地增值税土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于土地增值税的税法知识，欢迎阅读。
一、关于收入的确认土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。
纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。
土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。
二、土地增值税扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。
扣除项目应当符合下列要求：(一)经济业务应当是真实发生的。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。
房地产开发成本—开发间接费用—利息费用”的利息支出在土地增值税中的规定《国关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220）第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
”《土地增值税见证业务规则》(国税发[2007]132号)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
”基于以上两个税收政策文件规定，房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出，在进行土地增值税清算时，需要剔除，应调整至财务费用中计算扣除。
《会计准则——利息费用》中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。
土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。
而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用国税函[2010]220文件规定的计算方法进行税务处理。
根据以上税收政策文件的规定，房地产企业在计算土地增值税时扣除的利息费用与其他开发费用的扣除结合起来分析，具体分以下两种情况处理：第一种税务处理：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的情况下，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%计算扣除。
从土地增值税原则谈利息扣除方法一、与利息扣除方法相关的土地增值税原则《土地增值税宣传提纲》（国税函发[1995]110号）明确提出了制定土地增值税所遵循的三个原则：1、要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。
这主要是通过实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，以充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。
2、维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入。
只要按规定征收了土地增值税，自然也就实现了这一原则。
3、保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。
这条原则主要是通过对“取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的”、“取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的”、“取得土地使用权后进行房地产开发建造的”以及“转让旧房及建筑物的”这四种情况分别规定不同的计算增值额的方法来实现。
要正确理解土地增值税利息扣除方法，自然要以第3条原则为出发点。
二、解析历次文件中的利息扣除（一）《增值税暂行条例实施细则》《增值税暂行条例实施细则》规定：“（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
”此规定中蕴含的意思为：1、房地产开发费用为计算扣除而非据实扣除作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，并不是按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是依据《实施细则》的规定标准，按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除。
谈土地增值税中利息支出的扣除武汉新中环建材有限公司程春玲土地增值税相关政策规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
如不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出则有扣除限额。
这样给了企业自主选择的机会，企业可以根据自己的实际情况，测算哪一种方法下扣除的费用额更大，缴纳的土地增值税更少。
在企业选择按实际发生的利息支出作为土地增值税计算扣除额时，应当注意以下四方面的问题。
一、对计入开发成本中的利息支出的扣除根据《企业会计准则第17号———借款费用》的规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
其应用指南规定：符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。
在企业所得税方面，《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发［2000］084号文件）第三十五条规定：从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。
也就是说，根据现行政策，房地产开发项目在达到预定可销售状态之前，利息是进成本的，而不进财务费用，要达到预定可销售状态以后，利息才进财务费用。
对于计入开发成本的利息支出是否可以扣除？这需要将土地增值税的出台与当时的会计制度规定结合起来分析：财政部1993年颁布的《房地产开发企业会计制度》规定，利息支出不计入开发成本，应作为期间费用。
那么，计入开发成本的间接费用是否包含利息支出呢？同样不包括。
土地增值税的税收筹划——在价格、成本和利息上做文章在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值税额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，其简便的计算公式为：土地增值税税额=增值税×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，其中有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
由此看来，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，开发商要把握筹划关键，趋利避害，才能达到节税的目的。
确定适当的房地产价格房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。
例如，某房地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取不同的销售价格。
第一种方案，销售价格为每平方米1927元，扣除项目金额共计1606元，增值额为321元，占扣除项目金额的19.99%，未超过20%，不征收土地增值税，营业利润为321元；第二种方案，销售价格为每平方米2057元，扣除项目金额共计1613元，增值额为441元，占扣除项目金额的27.75%，超过20%，未超过50%，应征收土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税133元，营业利润为311元；第三种方案，销售价格为每平方米2100元，扣除项目金额共计1615.5元，增值额为484.5元，占扣除项目金额的30%，应征收土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税145.35元，营业利润约为400元。
土地增值税清算与征管的最新规定各省、自治区、直辖市地点税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，依照«中华人民共和国土地增值税暂行条例»及实施细那么的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在运算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，依照合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在运算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得运算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目运算分摊并提供金融机构证明的，承诺据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率运算的金额。
其他房地产开发费用，在按照〝取得土地使用权所支付的金额〞与〝房地产开发成本〞金额之和的5%以内运算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目运算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按〝取得土地使用权所支付的金额〞与〝房地产开发成本〞金额之和的10%以内运算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用运算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种方法。
(四)土地增值税清算时，差不多计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中运算扣除。
土地增值税中资本化利息的关键点
可以在土地增值税中据实扣除的资本化利息
能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
不可以在土地增值税中据实扣除的资本化利息
不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，（利息+其他房地产开发费用）按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
金融机构包括内容：
1、银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。
2、信用合作社。
3、证券公司。
4、金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、信托投资公司、证券投资基金。
5、保险公司。
6、其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。
金融企业同期同类贷款利率确定问题
“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。
既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
参考：企业所得税若干问题的公告国家税务总局公告[2011]34号
1、签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
2、首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
来源:市局税土地增值税若干税收政策的指引发布时间：2012-08-291、关于公共配套成本的分摊问题由于土地增值税清算除政策规定的情形外，不允许预提支出。
对于大型的项目，分期开发时，小区内部分公共配套尚未施工，前几期推出的楼盘就已经符合清算条件，在清算时就未施工的小区公共配套无法在清算时合理分摊。
处理意见：对于公共配套成本的分摊，原则上按以下顺序和方法处理：一、对整个小区开展分期清算时，对尚未施工或完工的公共配套所发生的支出和费用可全部放在下一期清算中分摊；对已完工或者已发生的公共配套所发生的支出和费用，应以房地产开发企业在建设、住房主管部门备案的小区公共配套分摊资料作为依据，按照小区各期受益对象分期分摊。
二、如果无法获取小区公共配套分摊有关参数资料的，可按主管税务机关审核确认的其他合理方法分摊。
三、对整个小区开展分期清算时，整个小区的公共配套分摊不应同时适用上述两种方法。
2、关于样板房开发成本的扣除问题部分房地产项目商品房类型比较多，其样板房也比较多，在样板房销售时通常会连同展示的厨柜、厨具、家具、电器等一起销售，对这部分成本能否作为房地产开发成本加计扣除，政策上没有明确，税务机关和纳税人的意见也不一致。
处理意见：一、对于随样板房销售其中为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等所发生的成本应作为房地产开发成本予以扣除，并可作为加计20％扣除的基数。
二、对于随样板房销售其中不符合上述条件的附属设备和配套设施，如电视机、电冰箱、洗衣机、家具等所发生的成本：1、如果合同规定列入交付标准且计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数。
2、如果未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除；直接随样板房销售而赠送的，所发生的成本应作为房地产开发费用的销售费用按规定计算扣除。
土地增值税清算中共同成本费用的分配
怎样才算“能够按转让房地产项目计算分摊”?税法中并没有明确。
企业发生的借款是为多个房地产项目时，利息费用应当分项目核算。
企业先要确切地核算利息，进而才能正确地计算利息支出，因为土地增值税政策里面没有单独明确利息应当怎么核算。
国税函[2010]148号：税法上没有特殊规定的，根据会计规定的要求处理;税法上有特殊规定的，根据税法规定的要求处理。
所以，利息费用的计算和归集应当依照《企业会计准则》中有关借款费用的规定执行。
下面举例说明：
某房地产开发公司2012年1月1日向银
行借入(专门借款)5000万元，贷款利率7.56%;用于商业楼工程，住宅用预收款（团购）。
工程于2012年底竣工结算。
假设一号楼已符合土地增值税清算条件。
一号楼借款费用应予以资本化的利息费用金额如下：
(1)专门借款利息费用资本化金额=5000×7.56%×2=756万元
(专门借款金额存入银行取得的利息收入或者进行暂行性投资取得投资收益的，应从专门借款利息费用资本化金额中扣除。
)
(2)一般借款利息费用资本化金额
一般借款利息费用资本化金额=累计资产支出超过专门借款部分的额资产支出加权平均数×所占用一般借款的资本化率。
土地增值税利息问题易错点1:利息支出应在开发成本与开发费用之间理顺分清。
根据企业会计准则的核算要求，会计处理时应将资本化利息支出记入开发成本科目。
但在土地增值税清算时，已经计入开发成本的利息支出，应调整至开发费用中，按财务费用计算扣除。
易错点2:利息支出应准确选择据实扣除或比例扣除方法。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最咼不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的百分之十以内计算扣除。
土地增值税清算审核时，需要精准把握利息支出"按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明"这一标准，应逐一■ 核实多个（期）项目的一般性贷款利息支出是否按项目分摊、是否取得合法有效凭证、借款合同条款是否符合规定等。
此外, “金融机构贷款”的界定也有严格要求。
如，企业以个人名义（老板或员工）向银行贷款给企业使用，由企业偿还本息的情况；以及通过银行以理财产品、基金等形式投入企业的资金等形式，就不符合规定又如，通过银行以委托贷款形式借给企业的资金，可以作为金融机构贷款处理。
但委托贷款银行一般只收取手续费，不出具发票，应由委托方到税务局申请代开资金占用费发票，对银行自制票据则不符合规易错点3 :利息支出准予扣除的时间临界点要清晰。
实务中，当有的项目已完工但借款未到期，此时对于相关利息能否继续扣除，常会有不同理解。
依照企业会计准则规定，在建房地产开发产品按存货处理，开发期间的利息作为期间费用核算，当通过竣工验收时便相当于工厂产品完成了生产过程。
而且《土地增值税清算管理规程》第二十一条等明确，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
企业所得税与土地增值税利息支出扣除规定当前，较高的利息支出成为不少房地产开发企业面临的问题。
然而，企业不仅应关注利息负担本身，而且应关注利息支出相关的涉税扣除规定，因为利息支出能否扣除、如何扣除，直接影响到企业相关税款金额大小。
不同税种对利息支出扣除的规定不尽相同，在计算企业所得税时能扣除的利息支出，在计算土地增值税时未必就能扣除，反之亦然。
因此，准确掌握利息支出扣除的税收规定尤为重要。
本文简要介绍利息支出在计算企业所得税与土地增值税时的扣除规定，并进行比较。
计算企业所得税的扣除规定1.应区分资本化支出和费用化支出扣除。
企业所得税法实施条例第三十七条规定，企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。
企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
那么企业会计准则是如何规定的呢？房地产开发企业开发的房地产，一般应属于《企业会计准则第17号——借款费用（2006）》（财会〔2006〕3号）规定的资本化条件的资产，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
2. 3种情形下的利息支出准予扣除。
企业所得税法实施条例第三十八条规定，企业在生产经营活动中，非金融企业向金融企业借款的利息支出、企业经批准发行债券的利息支出、非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算数额的部分，准予扣除。
土地增值税清算中利息支出据实扣除问题探讨编者按：王波，是我广州搞土地增值税的好友，作者长期研究土地增值税，文章出彩，思路清晰，善于通过表格的形式对比总结。
以下为原文：（作者原创发表至杂志《注册税务师》）根据《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》），《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220 号，以下简称“220号文”），《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91号，以下简称“91号文”）相关规定，对于纳税人财务费用中的利息支出，如果在土地增值税清算时据实扣除，需要满足两个条件：第一，能提供金融机构证明；第二，能够按照转让房地产项目计算分摊。
对于条件一“能够提供金融机构证明”，该要求与目前资本金融市场脱节严重，企业不只是通过银行贷款进行融资，还可以通过其他方式，如向国内非金融机构或个人借款、向境外机构或个人借款。
从企业的角度，无论哪种融资方式，均有实际的支出成本。
如果税务处理上单纯以“能否提供金融机构证明”强制划分为能否据实扣除的标准，则不符合税收中性的原则，也与企业实际不符。
建议上级机关调整政策规定，避免诱发纳税人虚大其他成本来弥补损失的行为。
对于条件二“能够按房地产项目计算分摊”，在条件一的要求已经过于严格的前提下，为降低税企争议，更有必要结合实际情况进行分析，这是本文探讨的重点。
一、“计算分摊”其实只是一个分摊方法的问题有一种观点认为，“能够按房地产项目计算分摊” 是指必须以该房地产项目名义取得的金融机构资金，直接全部用于该项目的开发，该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。
但是自1994年到现在，房地产市场及金融资本市场已经发生巨大变化，尤其是实行新的会计准则以来，允许企业“打酱油的钱可以买盐”，不存在“专用资金”和“专用支出”的概念，如果再以此要求来界定“能够按房地产项目计算分摊”，面对大型房地产企业同时开发多个房地产项目、集团资金统筹安排的情况时，基本无法实现利息的据实扣除，也有违会计原理。
近日，为了进一步做好土地清算工作，国家税务总局下发了《清算有关问题的通知》（）就土地清算工作中有关问题作出明确。
笔者结合相关政策解读如下。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
解读：《企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（）和《》（）规定纳税人以下情形之一的，应进行土地增值税的清算：一、房地产项目全数完工、完成销售的；二、整体转让未完工决算房地产项目的；3、直接转让土地利用权的。
纳税人符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一、已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情形。
纳税人具有以上条件，不管是主动清算仍是被动清算，都要第一面临一个问题，确实是如何确信收入总额。
依照具体可归纳为以下两种情形。
1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。
此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。
所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。
这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。
房地产企业土地增值税清算中利息扣除的税务处理分析房地产企业土地增值税清算中利息扣除有其特殊之处，需要根据相关税收政策加以梳理和分析。
一、资本化利息调整并入财务费用中扣除根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项的规定，房地产开发费用作为计算增值额的扣除项目，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第（四）项的规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
实务中，如果房地产企业执行《财政部关于印发<企业产品成本核算制度（试行）>的通知》（财会[2013]17号）第二十六条的规定，设置了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目，其中借款费用是指符合资本化条件的借款费用，则借款费用应调整至财务费用中计算扣除；如果房地产按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条的规定，设置了土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六个成本项目，其中资本化的借款费用在开发间接费中核算，则资本化借款费用应从开发间接费调整至财务费用中计算扣除。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(二)项的规定，计算增值额的扣除项目房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
由此，如果房地产企业执行财会[2013]17号，资本化的借款费用在借款费用成本项目中核算，扣除项目房地产开发成本中的开发间接费用不包括资本化的借款费用，计算土地增值税扣除时一般不会造成重复扣除；而如果房地产企业按照国税发[2009]31号核算开发产品的成本，资本化的借款费用在开发间接费成本项目中核算，在计算土地增值税时调整至财务费用中扣除，扣除项目房地产开发成本中的开发间接费就不包括资本化的借款费用，房地产企业要防范重复扣除。
利息费用资本化与费用化根据《国税发[2009]年31号文》第二十一条规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
根据《企业会计准则第17号—借款费用》中规定：符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。
从上述规定可看出，房地产开发在产生借款费用时应区分资本化与费用化，资本化的利息直接计入开发成本，费用化的利息直接可在企业所得税前扣除。
区分利息费用资本化与费用化的时点根据《企业所得税法实施条例》第三十七条规定：企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的固定扣除。
根据《企业会计准则第17号—借款费用》第五条规定：借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可食用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
从上述规定可看出，房地产开发企业资本化开始的时间为：取得开发项目的起始时间，即从获得土地使用权时开始借款费用的资本化；资本化结束的时间为：开发项目的竣工验收时间。
一、向金融企业借款金融企业包括银行性金融机构（如：除中国人民银行以外的各类银行）和非银行金融机构（如：保险公司、当铺、信用社、信托投资公司和财务公司等）。
房地产企业向金融企业借款，利息费用涉及以下税种：1、增值税：根据财税[2016]年36号文规定——购进的贷款服务所支付的贷款利息不得从销项税额中扣除；纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
税务资本化利息计算公式税务资本化利息计算公式是在企业财务和税务处理中一个比较重要的概念。
咱们先来说说啥是税务资本化利息。
打个比方，企业盖个新厂房，为了盖这个厂房借了一大笔钱，在厂房建设期间产生的利息，不能马上就当成费用扣掉，而是要算到厂房的成本里，这部分利息就是资本化利息。
那税务资本化利息计算公式到底是啥呢？一般来说，它的计算要考虑好几个因素。
首先是借款的金额，这是基础；然后是借款的利率，这个利率得符合规定，不能随便乱来；还有借款的使用时间，得明确在资产构建期间的时长。
比如说，有个企业为了建一个新的生产车间，借了 500 万，年利率是 6%，建设时间是 2 年。
那资本化利息就是 500 万×6%×2 = 60 万。
这 60 万就不能在当年就当成费用扣除，而是要加到生产车间这个资产的成本里。
在实际操作中，这个计算可没那么简单。
有时候企业会有多种借款，有专门为这个项目借的，还有一般的借款。
这时候计算就更复杂了，得按照一定的规则来分配利息。
我之前碰到过一个企业，他们在计算税务资本化利息的时候就出了岔子。
这个企业同时进行好几个项目，资金混在一起用，结果算利息的时候乱套了，被税务部门查出来，要求重新计算，还交了不少罚款。
所以啊，这计算可不能马虎，得仔仔细细的。
而且，不同的行业、不同的资产类型，对于税务资本化利息的计算和处理可能还有一些特殊的规定。
比如说，房地产企业和制造业企业在这方面就可能有一些差别。
总之，税务资本化利息计算公式虽然看起来有点复杂，但只要咱搞清楚原理，认真细致，按照规定来，就能算得明明白白，避免不必要的麻烦。
这对于企业合理规划财务、准确申报税务都非常重要。
土地增值税中资本化利息的关键点
可以在土地增值税中据实扣除的资本化利息
能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
不可以在土地增值税中据实扣除的资本化利息不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，（利息+其他房地产开发费用）按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
金融机构包括内容：
1、银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。
2、信用合作社。
3、证券公司。
4、金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、信托投资公司、证券投资基金。
5、保险公司。
6、其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。
金融企业同期同类贷款利率确定问题
“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。
既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
参考：企业所得税若干问题的公告国家税务总局公告[2011]34号
1、签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供
同期同类贷款利率情况。
2、首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支
出的合理性。
