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浅谈土地增值税清算鉴证中的成本分摊在我国，每个地区的税务局都有着当地的特殊规定，本文根据一些地区的规定条例等进行探究，以期能对相关工作者有所帮助。
一、土地增值税的概念分析土地增值税提出的主要目的，是通过有偿转让国有土地使用权、地上建筑物以及其他附有物产权，所得到增值性收入的各个单位以及个人所征收的一种税。
纳税人达到土地增值税清算条件后，根据现行的法律法规或者是地方相关政策，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管地税机关提交清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款。
土地增值税的开征是为了更好的调节和分配土地增值所得来的收益。
土地增值收益是随着我国城市化的推动发展而所得到的收益，是因为土地的利用条件和类型的改变而改变的，城市的规划与管理都有着不同地段地区以及地价的差异性的收益上升而上升。
除此之外，随着我国经济社会的发展，其人口集中向大中城市流入，可使用的人口面积大大的降低了，这都是因为供需的变化而导致的土地增值情况。
二、土地增值税清算政策的优势土地增值税清算是政府调控房地产行业高利润现象与土地高溢价的新政策。
它的提出能让高溢价带来更高的收益，让房地产行业的整体利润相对减少，如果去调控商品房供应的类型,那么只有减少高档商品的供应，而增加中低型与中小户型的供应，以期能达到一个合理降低税收的主要目的。
那么，从微观层面上来看，土地增值税的征收可以促使企业合理调整投资结构，提高企业的整体效益，从宏观层面上看，国家根据税收杠杆的优越性，来配置资源,调整产业结构。
三、土地增值税清算鉴证中的成本分摊（一）成本分摊的分类标准以及重要性当前房地产开发企业土地增值税征收筹划工作涉及的内容较多，技术要求较高。
根据其成本分摊得出的土地增值税额也是不尽相同的。
影响这方面的因素有很多种，例如：1. 土地成本分摊方法，对于土地增值税额结果影响就较大。
如一个房地产项目，包含商业、住宅、车库，土地成本分摊有如下几种方法：A、土地成本按各业态的基底占地面积，公共面积部分再按各业态的建筑面积之和来分摊；B、将土地成本在各业态之间的占地面积全额分摊，公共面积的成本不单独分摊；C、将土地成本按各业态的可售面积进行分摊；笔者认为A 方法更切合实际，因为现实中取得土地的成本，和地块面积大小直接关联，但同样的地块，因为容积率不同（也就是建筑面积不同），也会有不同的价格，所以，应综合考虑占地面积及建筑面积双重因素。
房地产开发成本—开发间接费用—利息费用”的利息支出在土地增值税中的规定《国关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220）第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
”《土地增值税见证业务规则》(国税发[2007]132号)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
”基于以上两个税收政策文件规定，房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出，在进行土地增值税清算时，需要剔除，应调整至财务费用中计算扣除。
《会计准则——利息费用》中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。
土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。
而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用国税函[2010]220文件规定的计算方法进行税务处理。
根据以上税收政策文件的规定，房地产企业在计算土地增值税时扣除的利息费用与其他开发费用的扣除结合起来分析，具体分以下两种情况处理：第一种税务处理：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的情况下，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%计算扣除。
房地产企业金融机构借款利息支出的财税处理房地产企业的融资渠道主要包括权益性资产、银行借款、关联企业借款等。
企业从金融机构取得的债权性融资所涉及的利息支出处理比较复杂。
所得税和土地增值税法规对这一利息支出的税前扣除有不同规定，其财税处理是实务界的一大难点，下文将结合案例对此加以分析。
一、会计准则对房地产企业利息支出的规定《企业会计准则第17号——借款费用》第六条规定，为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
《<企业会计准则第17号——借款费用>应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。
这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。
可见，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款利息支出，在房地产完工前应计入有关房地产的开发成本，在房地产完工后应计入财务费用。
二、税法对房地产企业利息支出的规定1.所得税方面的有关规定。
《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。
国税发【2009】31号文件第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得的借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
房地产开发企业借款费用支出的土地增值税处理相较于企业所得税和会计核算规定，房地产开发企业借款利息支出的土地增值税处理相对简单。
在土地增值税中，房地产开发企业的借款利息支出全部视为财务费用，分情况采取据实扣除和计算扣除的方式进行税务处理，没有利息支出资本化和资本弱化的约束。
所以在土地增值税中，各扣除项目的计算依据与会算核算金额存在本质差异，应将会计上资本化处理的借款利息支出从开发成本中剔除，同时将其计入房地产开发费用——财务费用。
具体分析如下：一）借款利息据实扣除根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。
实操中，把握这一规定需要着重关注以下问题：1土地增值税中没有对金融机构进行明确定义，因金融机构的认定主要在人民银行，所以土地增值税中金融机构的范围与企业所得税一致，可参考财税[2008]121号和国税函[2009]377号文的相关规定。
2根据土地增值税实施细则第七条规定，允许据实扣除的利息支出最高不参超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
所以在土地增值税中，可作为利率参考的金融企业仅包括商业银行，这一点是土地增值税与企业所得税利息限额扣除的最大区别。
3根据以上分析，笔者认为在土地增值税中，利息费用的“据实”扣除方法与其他税种中的据实扣除概念不同，在某种程度上需要受到限额的控制。
实现土地增值税“据实”扣除的条件为：①借款来源于金融机构，且可以提供金融机构证明；②借款利率不得高于商业银行同类同期的贷款利率。
案例分析某房地产开发企业A于20X7年1月1日向信托公司取得借款5亿元，借款合同约定该款项专项用于某高档住宅项目的开发（可提供信托公司证明），年利率为12%，借款期限为3年。
房地产开发企业土地增值税扣除项目明细解析目录一、土地成本项目二、开发成本项目三、开发费用项目四、转让有关税金五、加计扣除项目一、土地成本取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。
具体包括：1.政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
2.合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
3.红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
二、开发成本房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
4.拆迁补偿费土地征用费、劳动力安置费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
(一)前期工程费开发前期准备费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质金勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：5.勘察设计费(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费6.报批报建增容费(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
谈土地增值税中利息支出的扣除武汉新中环建材有限公司程春玲土地增值税相关政策规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
如不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出则有扣除限额。
这样给了企业自主选择的机会，企业可以根据自己的实际情况，测算哪一种方法下扣除的费用额更大，缴纳的土地增值税更少。
在企业选择按实际发生的利息支出作为土地增值税计算扣除额时，应当注意以下四方面的问题。
一、对计入开发成本中的利息支出的扣除根据《企业会计准则第17号———借款费用》的规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
其应用指南规定：符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。
在企业所得税方面，《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发［2000］084号文件）第三十五条规定：从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。
也就是说，根据现行政策，房地产开发项目在达到预定可销售状态之前，利息是进成本的，而不进财务费用，要达到预定可销售状态以后，利息才进财务费用。
对于计入开发成本的利息支出是否可以扣除？这需要将土地增值税的出台与当时的会计制度规定结合起来分析：财政部1993年颁布的《房地产开发企业会计制度》规定，利息支出不计入开发成本，应作为期间费用。
那么，计入开发成本的间接费用是否包含利息支出呢？同样不包括。
土地增值税的30个涉税疑难问题处理土地增值税的30个涉税疑难问题处理作者：财税培训师纳税筹划师税收学博士肖太寿1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
则需要缴纳增值税。
总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。
2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。
3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。
土地增值税清算中共同成本费用的分配
怎样才算“能够按转让房地产项目计算分摊”?税法中并没有明确。
企业发生的借款是为多个房地产项目时，利息费用应当分项目核算。
企业先要确切地核算利息，进而才能正确地计算利息支出，因为土地增值税政策里面没有单独明确利息应当怎么核算。
国税函[2010]148号：税法上没有特殊规定的，根据会计规定的要求处理;税法上有特殊规定的，根据税法规定的要求处理。
所以，利息费用的计算和归集应当依照《企业会计准则》中有关借款费用的规定执行。
下面举例说明：
某房地产开发公司2012年1月1日向银
行借入(专门借款)5000万元，贷款利率7.56%;用于商业楼工程，住宅用预收款（团购）。
工程于2012年底竣工结算。
假设一号楼已符合土地增值税清算条件。
一号楼借款费用应予以资本化的利息费用金额如下：
(1)专门借款利息费用资本化金额=5000×7.56%×2=756万元
(专门借款金额存入银行取得的利息收入或者进行暂行性投资取得投资收益的，应从专门借款利息费用资本化金额中扣除。
)
(2)一般借款利息费用资本化金额
一般借款利息费用资本化金额=累计资产支出超过专门借款部分的额资产支出加权平均数×所占用一般借款的资本化率。
土地增值税的30个涉税疑难问题处理土地增值税的30个涉税疑难问题处理作者：财税培训师纳税筹划师税收学博士肖太寿1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;基于此规定,在土地置换中,如果换出土地是国有土地,并且国有土地使用权发生了转让,是有偿转让房地产的行为,属于土地增值税应税行为,应该征收土地增值税,如果国有土地使用权没有发生转让,根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007第645号的规定,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收;则需要缴纳增值税;总之,双方均不支付补价的土地置换的行为,无论是否办理土地使用证的变更手续,都应该缴纳土地增值税处理;2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,的土地增值税处理根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007第645号的规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收;因此,将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,应当依法缴纳土地增值税;3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业,在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理土地增值税宣传提纲国税函发1995110号第四第规定：根据条例的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税;这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税……;二是只有转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税;如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围;……根据上述文件精神,房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的,不缴纳土地增值税;4、房地产开发企业的建设工程,在工程项目登记备案时,没有进行分期项目的备案,但是,企业自行划分了项目分期建设,在做土地增值税清算时,是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算;因此,在土地增值税清算时,不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算;5、房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在计算土地增值税如何处里,如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积,如何处理房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费,并在新建房补偿拆迁房交付时,按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入;如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积,超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入;6、房产转让合同上约定了房价,但不包含转让税金,约定转让税金由房产受让方承担,转让收入怎样确定房产转让合同上约定了房价,约定转让税金由房产受让方承担,先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和;以此方法计算的转让收入合理的,据以计算土地增值税,不合理的,由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资,没有取得货币收入,计算土地增值税时的收入确定根据国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知国税发200991号第十九条的规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;8、一次性获取土地使用权,但是分期分批开发,在计算土地增值税时,如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额答：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字1995第006号第六条的规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊;9、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除纳税人对其拥有的土地使用权进行评估,评估增值额无论会计上如何处里,在土地使用权转让计算土地增值税时,不应作为土地增值税扣除项目;10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理根据国家税务总局关于印发的土地增值税宣传提纲国税函发1995110号第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;具体为：以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款;土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;”;根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除;对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除;因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定;11、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,可否作为计算土地增值税扣除项目纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致,并且取得了土地出让金合法票据,在土地使用权转让计算土地增值税时,应当作为扣除项目;12、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地,但是该单位支付修路款时,取得的是政府部门财政收据,支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容,如果道路是由其他单位施工的,并且财政部门或其他部门以代付了修路费用,向代付单位支付的修路费取得的是财政收据,可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工,支付的修路费取得的是财政收据,则不能作为取得土地使用权支付的金额;13、对于以地补路工程的项目,其修路成本和承担工程的成本,能否看作是其取得土地的成本土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地,实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿,房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额,但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性,并有相关的政府文件或者合同协议为依据;14、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量,这些应付账款可否计入开发成本;根据土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除;如果合同约定以部分工程款作为质量保证金,符合合同法规规定的比例要求,并且开具了发票,应当作为房地产开发成本按规定扣除;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除；未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除;”15、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,如何进行土地增值税的清算国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第四条第二项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;具体核定方法由省税务机关确定;”如江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知苏地税发200775号规定,对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;所以,如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;16、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费,是否可以扣除编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用,按国家财务会计制度的规定计入有关成本,并按土地增值税政策规定扣除;17、房地产开发企业所建商品房装修后销售的,装修成本如何扣除国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第四条第四项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本”;房地产开发企业将所建商品房装修后销售的,如果在计算转让收入时,向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的,装修成本可以计入房地产开发成本,按规定扣除,并可作为计算加计扣除金额的基数;如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入,则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目;18、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号规定,开发间接费包含项目营销设施建造费,在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费根据土地增值税暂行条例实施细则的规定,开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;因此,计算土地增值税时,项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里;19、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费,如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的,应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数;20、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除项目之间的利息费用划分不清,如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%,如何扣除中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字1995第006号第七条第三款规定：财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按本条一、二项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条一、二项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除;房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息,无法取得金融机构证明,利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除;21、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税,如何扣除财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物,对购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数;从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税,按财务制定计入有关的成本,可以作为计算加计扣除金额的基数;、22、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等,其性质是企业正常营业活动以外发生的支出;因此在会计处理上应计入营业外支出,企业发生的上述支出时,借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目;土地增值税暂行条例实施细则规定：开发土地和新建房及配套设施的费用即房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用;根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定,违约金不属于土地增值税扣除项目;23、房地产开发公司开发一幢综合楼,1-4层是商业用房,5-20层是住宅,现在进行土地增值税清算,经计算,住宅为负增值,商业用房为正增值且数额很大;住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值土地增值税暂行条例实施细则第八条规定,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税199548号十三条规定,对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额财税200621号及国税发2006187号文对此也有规定,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定;江苏省地方税务局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知苏地税发〔2009〕72号第十七条规定：清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税;根据以上规定,除普通标准住宅外,同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率;24、已核定项目如何适用核定征收率已核定征收项目如果符合土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的,其未售部分继续销售的,按清算时确定的核定征收率核定征收;25、房地产开发项目分期开发,前期项目已核定征收,后期项目如何进行清算土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致;因此,前期项目已核定征收,后期项目也应该核定征收;25、房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,是否要预征土地增值税房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,应根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号的第八条规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积;即纳税人已清算项目继续销售的,应在销售的当月进行清算,不再先预征后清算;26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算;单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积;清算时未售部分预征的税款不得扣除;未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用;未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除;27、土地增值税清算过程中,企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅,需要提供哪些证明资料1立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；2土地管理部门划拨土地的批准文件；3物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；4住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；5列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；6经济适用房销售清册包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额；7主管地税机关要求提供的其他资料;28、销售经济适用房的车库等,是否可享受土地增值税的优惠政策房地产开发企业转让经济适用房车库等,其面积并入经济适用房面积,其合计数未超过经济适用房标准的,享受经济适用房政策,其合计数超过经济适用房标准的,所转让房产与车库等均不作为经济适用房,不应享受经济适用房优惠政策;29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号第五条规定：对于以土地房地产作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号第一条暂免征收土地增值税的规定;因此,房地产企业用房地产投资的,需要缴纳土地增值税;例如,母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值,母公司购入土地时价值500万,按800万作价投资,在投资时母子公司都不是房地产开发企业,但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质,土地用来建造科研大楼,大楼建成后用于自用或出租,是否交土地增值税根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号的规定,母公司以土地向子公司投资时,子公司尚未取得房地产开发资质,子公司当时不是房地产开发企业,因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税;子公司取得房地产开发资质后,以该土地进行房地产开发,今后如果转让房地产的,应按规定缴纳土地增值税;。
浅析土地增值税与利润的函数关系土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
对土地征税，不论是单列税种，还是未单列税种，也不论其冠于何种名称，依据征税的税基不同，大致可以分为两类，一类是财产性质的土地税，是以土地的数量或价值为税基，或实行从量计税，或实行从价计税。
另一类是收益性质的土地税，它实质上是对土地收益或地租的征税。
而土地增值税，就属于对土地收益征收的土地税。
1993年12月13日国务院发布了《土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起开征土地增值税，1995年1月27日财政部又颁布了《土地增值税暂行条例实施细则》，进一步细化了土地增值税的征收管理办法。
一、土地增值税的清算办法土地增值税是以转让房地产的增值额为计税依据，增值额为纳税人转让房地产的收入，减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。
土地增值税的增值额以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目后的余额，与会计核算中计算会计利润的方法有相似之处。
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。
因此，要计算增值额，必须确定扣除项目。
税法准予纳税人从转让收入额中扣除的扣除项目有如下几项：1、取得土地使用权所支付的金额。
包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和纳税人在取得土地使用权时按照国家规定缴纳的有关费用。
2、房地产开发成本。
房地产开发成本是纳税人房地产开发项目中实际发生的成本。
3、房地产开发费用。
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
而这三项费用，按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
其他开发费用，按照上述1、2项规定的5%之内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照上述1、2项规定计算的金额之和之内的10%以内计算扣除。
企业所得税与土地增值税利息支出扣除规定当前，较高的利息支出成为不少房地产开发企业面临的问题。
然而，企业不仅应关注利息负担本身，而且应关注利息支出相关的涉税扣除规定，因为利息支出能否扣除、如何扣除，直接影响到企业相关税款金额大小。
不同税种对利息支出扣除的规定不尽相同，在计算企业所得税时能扣除的利息支出，在计算土地增值税时未必就能扣除，反之亦然。
因此，准确掌握利息支出扣除的税收规定尤为重要。
本文简要介绍利息支出在计算企业所得税与土地增值税时的扣除规定，并进行比较。
计算企业所得税的扣除规定1.应区分资本化支出和费用化支出扣除。
企业所得税法实施条例第三十七条规定，企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。
企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
那么企业会计准则是如何规定的呢？房地产开发企业开发的房地产，一般应属于《企业会计准则第17号——借款费用（2006）》（财会〔2006〕3号）规定的资本化条件的资产，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
2. 3种情形下的利息支出准予扣除。
企业所得税法实施条例第三十八条规定，企业在生产经营活动中，非金融企业向金融企业借款的利息支出、企业经批准发行债券的利息支出、非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算数额的部分，准予扣除。
关于财务费用（利息支出）在所得税、土地增值税中扣除情况总结(2012-12-19)转载▼2012-12-22 11:58:10| 分类：中国税务报|举报|字号订阅关于财务费用（利息支出）在所得税、土地增值税中扣除的总结一、所得税扣除总结：1、非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出准予扣除；2、非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可扣。
3、企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除（不是绝对不可以，看是否符合特殊条件）。
4、企业投资者投资未到位而发生的利息支出不得扣除二、政策依据1、中华人民共和国企业所得税法第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
第四十六条企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。
2、中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十七条企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。
企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。
第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
第一百一十九条企业所得税法第四十六条所称债权性投资，是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。
房地产业务利息支出核算与税务规定一、核算规定按照《企业会计准则第17号借款费用》和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号文件规定，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。
在房地产完工后，应计入财务费用。
二、税务规定1.土地增值税土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；第八条规定,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
而根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊.故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不能按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，(一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额"与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除.（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.可见，在土地增值税扣除项目中，正确归集利息支出是计算房地产开发费用的重要一环。
1.1对利息支出的调整《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十七条规定，审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用.（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题阅读：24802013—06-03 21:12标签：利息企业所得税土地增值税扣除在房地产行业中有一句俗话说得好，“房地产企业就是给政府及银行打工的角色"，房地产项目开发的支出中，支付给政府的土地款及各项税费以及支付给银行的财务费用总和，大概在50％以上，地价高的项目可能比例更高。
支付给政府的各项税费，在所得税及土增税清算时一般都是可以扣除的，但项目发生财务费用却不一定能全额扣除。
下面分类进行讨论.一、财务费用在所得税前的扣除规则1、在《企业所得税实施条例》中,第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分.2、在国家税务总局2011年第34号公告中，第一条即是对条例中第三十八条的明确：根据《实施条例》第三十八条规定,非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除.鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构.“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率.既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
众所周知，信托公司的贷款利率是比较高的，此公告意味着,只要企业向非金融企业支付的利息，只要不是高的离谱,基本上是可以做到据实扣除的。
房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧房地产开发企业在融资过程中所发生的利息费用,在土地增值税清算时到底应如何处理?总是困扰许多房地产企业的财务人员和不少税务局干部,为了帮助广大的房地企业在土地增值税清算的过程中,准确处理利息费用,实现土地增值税清算的效率,笔者对利息费用的相关政策进行研究,对房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的处理方法总结如下。
（一）房地产企业向金融机构融资所发生利息费用的处理由于房地产开发企业向金融机构进行贷款所发生的利息费用，是有金融机构开具利息发票的，这种情况下所发生的贷款利息，在土地增值税清算时，应从以下两个方面来处理。
1、有金融机构开具利息票据的贷款利息，能够按转让房地产项目计算分摊时的处理。
国税函[2010]220号第三条第（一）项规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
”这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。
“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。
房地产土地增值税中“凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出”是什么意思
是财务费用中的利息支出，能够分摊到每一个具体的房地产项目，并提供金融机构证明的，在计算土地增值税时允许据实扣除；但不能分摊到具体项目的，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本之和的5％以内计算扣除。
房地产企业利息支出扣除时的凭证是什么
房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。
房地产土地增值税中“凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出”是什么意思
是财务费用中的利息支出，能够分摊到每一个具体的房地产项目，并提供金融机构证明的，在计算土地增值税时允许据实扣除；但不能分摊到具体项目的，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本之和的5％以内计算扣除。
房地产企业利息支出扣除时的凭证是什么
房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。
