土地增值税会计科目明细

预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。
（5）为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。
（6）企业按规定补交应由已实现的1994年经营损益负担的土地增值税，借记“以前年度损益调整”科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目；实际补交时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。1995年1月1日至本规定印发之日期间的土地增值税参照本规定进行会计处理。
（4）企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。
（1）交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。
（2）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，技规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：
①主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
按转让土地使用权的企业类型不同，核算科目不同：
1、房地产开发企业，按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税：

扣缴义务人
向个人转让房地产的，由转让方在转让房地产合同签订后7日内到房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。对于个人之间的房 地产转让，由受让方在签订房地产转让合同后7日内到房地产所在地主管税务机关办理
纳税申报，并缴纳土地增值税。
02
土地增值税的计算与核算
土地增值税的计算方法
增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收 入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目的计算
计算增值额时，允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、 房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。
税率与速算扣除数的应用
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比例，分别适用不同 的税率和速算扣除数。
土地增值税的税收筹划
适当增值筹划法
费用转移筹划法
在合法的前提下，纳税人可通过适当 控制增值额的方式来进行税收筹划。
房地产开发费用即期间费用是不以实 际发生数扣除，而以利息作为一定条 件按房地产项目直接成本的一定比例 扣除。纳税人可以把期间费用转移到 房地产开发项目直接成本中去，但事 后转出是行不通的，是一种偷税行为 ，这需要事前筹划，进行组织人事及 行为准则等方面的准备。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋 所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关 核定的期限内缴纳税款。
纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治 区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳 税款，但是最长不得超过三个月。
04
土地增值税的税收优惠与筹划
土地增值税的税收优惠

土地增值税计入什么科目土地增值税计入什么科目1、土地增值税应计入“应交税费”科目。

这是因为土地增值税是一种税收，按照国家税收政策规定，纳税人需要在一定期限内向国家缴纳土地增值税。

因此，土地增值税应该计入“应交税费”科目。

2、土地增值税也应计入“其他应付款”科目。

这是因为在土地的流转过程中，如果存在土地增值税未缴纳的情况，纳税人需要在一定期限内向国家缴纳该税收。

因此，土地增值税也应计入“其他应付款”科目。

3、土地增值税也应计入“成本”科目。

这是因为在土地的流转过程中，如果存在土地增值税已经缴纳的情况，纳税人可以将其计入土地的成本中，以便在后续的经营活动中得到合理的补偿。

因此，土地增值税也应计入“成本”科目。

土地增值税的扣除项目1、取得土地使用权所支付的金额;2、房地产开发成本;3、房地产开发费用;4、与转让房地产有关的税金;5、财政部确定的其他扣除项目。

土地增值税征收的两种方式第一，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。

如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。

第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。

其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效发票所载的金额;(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;(4)取得房地产时所缴纳的契税。

2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

土地基金会计科目明细摘要：一、引言二、土地基金会计科目的定义和作用三、土地基金会计科目的明细分类1.土地购置费2.土地开发成本3.土地转让收入4.土地租赁收入5.土地增值税6.土地使用年限调整四、土地基金会计科目的管理规定五、土地基金会计科目在实际操作中的应用六、总结正文：一、引言土地基金会计科目是房地产企业进行财务核算时，针对土地这一特殊资产所设立的一类科目。

通过对土地基金会计科目的明细分类和统一管理，有助于企业更好地掌握土地的经济价值和流转情况，为企业的决策提供依据。

二、土地基金会计科目的定义和作用土地基金会计科目主要用于核算房地产企业土地资产的增减变动情况，包括土地的取得、开发、转让、租赁等各个环节。

通过对土地基金会计科目的明细分类和统一管理，有助于企业更好地掌握土地的经济价值和流转情况，为企业的决策提供依据。

三、土地基金会计科目的明细分类1.土地购置费土地购置费是指房地产企业购买土地所支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费等。

这一科目反映的是企业土地资产的原始取得成本，对于评估土地价值和核算企业经营成果具有重要意义。

2.土地开发成本土地开发成本是指房地产企业在取得土地后，进行土地开发所发生的费用，包括土地平整、基础设施建设、配套设施建设等。

这一科目反映的是企业土地资产的开发投入，对于评估土地价值和核算企业经营成果具有重要意义。

3.土地转让收入土地转让收入是指房地产企业将土地出售所取得的收入。

这一科目反映的是企业土地资产的增值情况，对于评估企业经营成果和税收筹划具有重要意义。

4.土地租赁收入土地租赁收入是指房地产企业将土地出租所取得的收入。

这一科目反映的是企业土地资产的租赁收益，对于评估企业经营成果和税收筹划具有重要意义。

5.土地增值税土地增值税是指房地产企业在土地增值环节所应缴纳的税款。

这一科目反映的是企业土地资产的税收负担，对于评估企业经营成果和税收筹划具有重要意义。

6.土地使用年限调整土地使用年限调整是指房地产企业在土地使用过程中，因土地用途变更、容积率调整等原因导致的土地使用年限的变动。

企业土地增值税会计处理企业土地增值税是指企业在土地转让或者出租等行为所产生的增值部分需要缴纳的税费。

在我国，土地增值税是一种重要的财政税收，对企业而言，正确的会计处理是十分重要的。

本文将介绍企业土地增值税的会计处理方式。

一、土地增值税的计算方法企业土地增值税的计算方法是按照《中华人民共和国土地增值税法》进行的。

该法规定了土地增值税的计算公式和具体的税率。

土地增值税的计算公式为：土地增值额 = 土地转让价款 - 土地取得成本 - 直接必要支出 - 法定减除数。

税率根据不同地区的规定而异，一般为5%至30%不等。

二、企业土地增值税的会计处理步骤企业在进行土地转让或者出租等行为时，需要按照以下步骤进行土地增值税的会计处理。

1. 记录土地取得成本企业在购买土地时，需要记录土地的取得成本。

土地取得成本包括购买土地的价款、过户费用、中介费用等相关费用。

企业应该将这些费用作为土地的资本化支出，在购买土地时计入固定资产账户，并按照规定的会计政策进行摊销。

2. 记录直接必要支出企业在进行土地转让或者出租等行为时，可能会产生与土地有关的直接必要支出，如土地开发费用、土地整理费用等。

企业应该将这些支出作为与土地增值有关的费用，在发生时计入相应的成本账户，并按照规定的会计政策进行摊销。

3. 计算土地增值额企业在进行土地转让或者出租等行为后，需要根据相关凭证和合同，计算土地增值额。

土地增值额等于土地转让价款减去土地取得成本和直接必要支出。

4. 进行土地增值税的会计处理根据土地增值额和规定的税率，计算土地增值税额。

企业应将土地增值税作为一种应交税费，在会计制度中单独核算，按照国家税务局规定的时间和方式缴纳。

三、会计凭证的处理企业在进行土地增值税的会计处理时，需要相应的会计凭证记录。

根据具体情况，可以使用以下凭证：1. 购买土地时的会计凭证购买土地时，应录入固定资产账户和银行账户，凭证的摘要可以是“购买土地”。

2. 记录直接必要支出的会计凭证发生土地开发费用等直接必要支出时，应按照会计政策录入相应的成本账户和银行账户，凭证的摘要可以是“土地直接必要支出”。

浅议房地产企业土地增值税会计核算中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）09-000-02摘要房地产开发企业在整个运营过程中，涉及到十多个税种，税金成本占企业开发成本的比重很大，而土地增值税的税率为30%-60%，是房地产企业的主要税种之一。

笔者经分析发现，企业在会计核算方面的规范性往往直接影响到土地增值税清算税款的金额，现拟通过对具体核算点的分析，指导企业通过规范核算，合理降低税负和税收风险。

关键词房地产企业会计核算土地增值税房地产开发企业在整个运营过程中涉及到契税、营业税、企业所得税、土地增值税等十多个税种需要缴纳，税金成本占企业开发成本的比重很大，而其中土地增值税是按土地增值额征收的收益性质的税，税率采用了30%-60%的四级超率累进税率，增值越大，企业的税负越重。

近年来，随着诸多房地产项目的陆续售罄、清盘，很多项目都进入了土地增值税的清算阶段，这一税种也越来越成为受房企重点关注的主要税种，笔者通过对企业核算方式与土地增值税清算税款的分析中，发现企业会计核算方式的差异直接影响了税款结果，现通过对具体核算方式的几点差异分析，指导企业通过进一步规范核算，合理降低税负，减少纳税风险。

一、房地产企业土地增值税会计核算的特点按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。

房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面要按照税收政策要求进行税务处理，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理的差异性。

二、房地产企业土地增值税会计核算方法及存在的问题1.企业既建普通标准住宅又建非普通标准住宅，未单独核算部分房地产企业所开发的项目有普通标准住宅和非普通标准住宅，收入成本在会计核算均采用统一核算模式，按照税法相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过一定比例的，可申请免征土地增值税，开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。

年最新常用会计科目表分类明细及详细解释————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2014年最新常用会计科目表分类明细及详细解释一、资产类1001 库存现金是指单位为了满足经营过程中零星支付需要而保留的现金，对库存现金进行监督盘点，可以确定库存现金的真实存在性和库存现金管理的有效性，对于评价企业的内控制度将起到积极作用。

1002 银行存款银行存款是指企业存放在银行和其他金融机构的货币资金。

1012 其它货币资金是指施工企业除现金和银行存款以外的其他各种货币资金，即存放地点和用途均与现金和银行存款不同的货币资金。

包括外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款和在途货币资金等。

1101 交易性金融资产是指企业为交易目的而持有的债券投资、股票投资和基金投资。

1121 应收票据是指企业持有的、尚未到期兑现的商业票据。

是一种载有一定付款日期、付款地点、付款金额和付款人的无条件支付的流通证券，也是一种可以由持票人自由转让给他人的债权凭证。

1122 应收帐款（Receivables）指该账户核算企业因销售商品、材料、提供劳务等，应向购货单位收取的款项，以及代垫运杂费和承兑到期而未能收到款的商业承兑汇票。

1123 预付帐款是付款性质的科目，属于资产类科目。

1131 应收股利是指企业因股权投资而应收取的现金股利以及应收其他单位的利润，包括企业股票实际支付的款项中所包括的已宣告发放但尚未领取的现金股利和企业对外投资应分得的现金股利或利润等，但不包括应收的股票股利。

1132 应收利息是指短期债券投资实际支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息。

1221 其它应收款（other receivables）是企业应收款项的另一重要组成部分。

其他应收款科目核算企业除买入返售金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、应收代位追偿款、应收分保账款、应收分保合同准其他应收款备金、长期应收款等以外的其他各种应收及暂付款项。

应交税费–应交消费税 2000
贷：应付账款 113610
b材料收回后直接用于销售，则将代扣代交的消费税计入成本
借：委托加工物资（含消费税款）100000
应交税费－增库存商品（成本价）
应交税费－增–进（计税价*税率）
贷：实收资本
④不予抵扣项目的账务处理
i购入时即能确认不予抵扣增值税计入成本
借：固定资产/原材料（价税合计）
贷：银行存款
ii购入时不能确认
借：原材料
应交税费－增–进
贷：银行存款
注：如以后这部分货物用于按规定不得抵扣进项税额项目，可将税额转入有关科目
③销售不动产
借：固定资产清理
贷：应交税费－应交营业税
注：企业收到先征后返的消费税、营业税等，应于实际收到时，冲减当期的主营业务税金及附加或其他业务支出等；收到先征后返的所得税，于实际收到时，冲减当期所得税费用；收到先征后返的增值税，于实际收到时，计入当期补贴收入。
（4）所得税
i企业所得税
应交税费各明细科目会计分录
（1）增值税
①一般纳税人购销业务（略）
②一般纳税人购入免税农产品、废旧物资
借：物资采购（买价*90%）
应交税费－增–进（买价*10%）
贷：应付帐款
注：应交的农业特产税计入采购成本。
③小规模纳税人购销业务
i购进货物
借：物资采购（价税合计）
借：在建工程/应付福利费/待处财产损溢
贷：应交税费－增–进转出
原材料
⑤转出多交和未交增值税的账务处理
i转出多交增值税
借：应交税费–未交增值税
贷：应交税费–增–转出多交增值税

•一、应交税费概述•企业根据税法规定应交纳的各种税费包括：增值税、消费税、城市维护建设税、资源税、企业所得税、土地增值税、房产税、车船税、土地使用税、教育费附加、矿产资源补偿费、印花税、耕地占用税等。

•【提示】企业代扣代缴的个人所得税等，也通过“应交税费”科目核算。

因为交纳的印花税、耕地占用税等不需要预计应交的税金，所以不通过“应交税费”科目核算。

••不通过应交税费核算的有：• 1.印花税•借：管理费用•贷：银行存款• 2.耕地占用税•借：无形资产、开发支出等•贷：银行存款• 3.契税•借：无形资产、固定资产•贷：银行存款等• 4.车辆购置税•借：固定资产•贷：银行存款5.增值税一般纳税人税率（征收率）•• 1.增值税核算应设置的会计科目•（1）“应交税费——应交增值税”明细科目•①“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额；•②“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额；•③“减免税款”专栏，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额；•④“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；•⑤“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；•⑥“销项税额”专栏，记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额；•⑦“进项税额转出”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额；•⑧“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额；•⑨“简易计税”专栏，记录一般纳税人采用简易计税方法应交纳的增值税额。

房地产企业会计——费开发成本设施费建筑结构工程费开发成本计——“开发成本”明细科明细科目 1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。

2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及、筹建、场地通平等前期费用。

在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费。

增容费、“三通一平”费、临时设施费。

1、勘察设计费 包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。

勘测丈量图、赶图费、样品制作费等。

建筑研究用房费：包括材料及施工费。

2、报批报建增容费纳的报批费。

增容费：包括水、电、煤气增容费。

3、“三通一平”费安装及拆除费用。

临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

4、临时设施费 3、“三通一平”费 “三通一平”费主要包括临时通水、通电、通路，场地平整。

临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

临时用电：接通红线 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。

5、室外智能化系统费 2、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。

3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站。

建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。

主要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。

合同负债
2211 应付职工薪酬
221101
工资
221102
职工福利
221103
社会保险费
221104
住房公积金
221105
工会经费
221106
职工教育经费
221107
解除职工劳动关系补偿
2221 应交税费
222101 应交增值税
2.2E+07 进项税额
2.2E+07 销项税额抵减
2.2E+07 已交税金
流动资产 流动资产
借 所有币种 是 借 所有币种 是
流动资产 流动资产 保险专用 保险专用 保险专用 流动资产 坏账准备 坏账准备 坏账准备 银行专用 金融共用 银行专用 银行专用 银行证券共 用 存货 存货 存货 存货 存货 存货 存货 存货 存货 存货 农业专用 金融共用 金融共用 保险专用
借 所有币种 是 借 所有币种 是
410407
提取储备基金
累计盈余 借 不核算 否
410408
提取企业发展基金
累计盈余 借 不核算 否
410409
提取职工奖励及福利基金 累计盈余 借 不核算 否
410410
利润归还投资
累计盈余 借 不核算 否
1021 结算备付金
1031 存出保证金
1101 交易性金融资产
110101
本金
1.1E+07 股票
1.1E+07 债券
1.1E+07 基金
1.1E+07 权证
1.1E+07 其他
110102
公允价值变动
1.1E+07 股票
1.1E+07 债券

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】土地增值税的会计处理及举例（一）企业应当在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。

土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可以分为如下三种情况：
（一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目，股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。

（二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”（如旅游饮食服务企业）。

（三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。

房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
一、土地增值税的计算方法：
1.计算应税土地增值额：
应税土地增值额=(转让价格-实际取得土地价格)×(1-20%)
其中，转让价格为该土地的预计销售价格或市场价格，实际取得土地价格为该土地的购买价。

2.计算土地增值税金额：
土地增值税金额=应税土地增值额×30%
二、土地增值税的会计处理：
1.计提土地增值税：
当企业购买土地后，需根据税收政策计提土地增值税。

计提土地增值税的时点一般为土地使用权确权的时间。

计提土地增值税的会计科目为应交税费-土地增值税。

2.支付土地增值税：
当土地转让时，企业需要向国家税务部门交纳土地增值税。

支付土地增值税的会计科目为银行存款、现金等流动资产所在科目-应交税费-土地增值税。

三、土地增值税的纳税申报和核定：
纳税核定是指税务机关对纳税申报的企业进行审核，核定其应纳税款的程序。

核定时，企业需要提交相关的资料，包括土地转让合同、土地评
估报告、增值税发票等。

税务机关会对这些资料进行审核，核定企业的应纳税款额，并将核定结果通知企业。

四、土地增值税的税款清缴：
企业收到税务机关发放的《土地增值税纳税通知书》后，需按规定时间向税务机关缴纳土地增值税款。

缴税时，企业需携带相关的资料，包括纳税申报表、核定通知书、税款缴纳凭证等。

你知道吗？增值税中⼟地价款抵减的销项税额，⼟地增值税如何处理？房地产业⾃2016年5⽉1⽇实施营改增，增值税价外税的特性，使其对收⼊?成本、税⾦等财税指标体系构成了冲击和重构，“牵⼀发⽽动全⾝”，令其他税种、尤其是计税原理与其类似，好⽐“同母异⽗”的⼟地增值税须作出政策响应与技术对接。

为此国家出台了两个有关税收政策。

1.财政部?国家税务总局《关于营改增后契税?房产税?⼟地增值税、个⼈所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定。

2.国家税务总局公告2016年第70号 “关于营改增后⼟地增值税若⼲征管规定的公告”将诸多实务操作问题予以明确，且公告⾃公布之⽇起施⾏（⽂件⽇期2016年11⽉10⽇）。

国家税务总局公告2016年第70号⽂中“⼀、关于营改增后⼟地增值税应税收⼊确认问题”明确：营改增后，纳税⼈转让房地产的⼟地增值税应税收⼊不含增值税。

1.适⽤增值税⼀般计税⽅法的纳税⼈，其转让房地产的⼟地增值税应税收⼊不含增值税销项税额；2.适⽤简易计税⽅法的纳税⼈，其转让房地产的⼟地增值税应税收⼊不含增值税应纳税额。

⾸先：我们有必要对房地产企业增值税计算进⾏简单的介绍。

⼀、计算房地产企业销项税额：（⼀）《房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法》（2016年第18号）第四条：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产项⽬,适⽤⼀般计税⽅法计税,按照取得的全部价款和价外费⽤,扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款后的余额计算销售额?销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款)÷(1+11%)房地产企业销项税额=(全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款)÷(1+11%) ×11%。

【⽽其他⼀般企业销项税额=全部价款和价外费⽤÷(1+税率) ×税率%】从上述公式可以看出：房地产企业的销项税额与其他⼀般企业计算的销项税额不⼀致，差额部分为扣减的⼟地价款部分所包含的销项税额。

土地增值税清算申报表（从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间：年月日填表日期：年月日（以下部分由主管税务机关负责填写）附表1-1：清算项目销售收入汇总表（一）纳税人名称（章）：项目销售时间：年月日至年月日清算项目名称：面积单位：平方米金额单位：人民币元附表1-2：清算项目销售收入汇总表（二）纳税人名称（章）：项目销售时间：年月日至年月日附表2扣除项目汇总申报表金额单附表2-1清算项目成本费用明细申报表纳税人名称（章）：面积单位：平方清算项目：金额单位：人民币元附表2-2取得土地使用权所支付的金额明细申报表填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。

2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票据、但业务未真实发生的金额；错计入本科目的金额等。

附表2-3前期工程费明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。

2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票据、但业务未真实发生的金额；错计入本科目的金额等。

附表2-4建筑安装工程费明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元制表人：制表日期：年月日填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。

2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票据、但业务未真实发生的金额；错计入本科目的金额等。

附表2-5基础设施费明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。

2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票据、但业务未真实发生的金额；错计入本科目的金额等。

附表2-6公共配套设施费明细申报表纳税人名称(章)：清算项目：金额单位：人民币元填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。

土地增值税核算的会计科目
土地增值税核算的会计科目设置
 企业交纳的土地增值税通过“应交税金——应交土地增值税”科目核算。

 有关土地增值税核算的会计科目的账务处理
 主营房地产业务的企业，当期营业收入负担的土地增值税
 借：“主营业务税金及附加”科目，贷：“应交税金——应交土地增值税”科目。

 兼营房地产业务的工业企业，当期营业收入负担的土地增值税
 借：“其他业务支出”科目，贷：“应交税金——应交土地增值税”科目。

 转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其他附着物一并在“固定资产”或“在建工程”科目核算的，转让时应交纳的土地增值税
 借：“固定资产清理”、“在建工程”科目，贷：“应交税金——应交土地增值税”科目。

 企业在项目交付使用前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借：“应交税金——应交土地增值税”科目，贷：“银行存款”科目；待该房地产营业收入实现时，再按上述营业业务的会计处理方法进行处理。

该项目全部交付使用后进行清算，收到退还多交的土地增值税时
 借：“银行存款”科目，贷：“应交税金——应交土地增值税”科目；补交土地增值税时作相反的会计分录。

 企业交纳土地增值税时
 借：“应交税金——应交土地增税”科目，贷：“银行存款”科目。