下载文档原格式
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第六节讲义2房地产投资项目不确定性分析【记忆方法】记住基本公式，需要哪种盈亏平衡点，直接进行数学运算，另外记住如下公式销售收入－固定成本－可变成本－税金＝利润【注意】不要把税金一项忘记.2.6 盈亏平衡分析的评价原则盈亏平衡点越低越好[BEP（V）单位产品变动成本除外]■盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强■盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益■盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力【形象理解】■对项目的预测值相当于高考分数的估分值，项目盈亏平衡点值相当于高考录取分数线，想一下，录取分数线高对考生有利，还是录取分数线低有利？【例6－6】教材P135某房地产开发企业以每亩300万元取得了100亩居住用地的建设用地使用权，容积率为1.5.根据市场调研，前期费用为400万元，建筑安装工程费为1600元/M2,基础设施建设费为900万元，公共配套设施费为620万元，管理费用为160万元，财务费用为300万元，销售税费为销售收入的5.5%，商品住宅售价为6500元/M2.则项目的保本开发面积为多少。
[答疑编号2526060511]【答案】【典型例题】某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元／㎡。
A.2350.00B.2937.50C.3250.00D.4062.50[答疑编号2526060512]【答案】A【解析】总建筑面积=10000×4=40000。
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第六节讲义1房地产投资项目不确定性分析1.房地产投资项目不确定性分析概述2.房地产投资项目盈亏平衡分析3.房地产投资项目敏感性分析1.房地产投资项目不确定性分析概述1.1 不确定性和不确定性分析的概念1.2 不确定性分析的意义1.3 房地产投资项目的主要不确定性因素（八方面）1.1 不确定性和不确定性分析的概念■通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性【重点难点】不确定性分析的种类（三类）·盈亏平衡分析（只用于财务效益分析）·敏感性分析（可用于财务效益分析和国民经济效益分析）·风险分析（可用于财务效益分析和国民经济效益分析）【2011年真题】下列不确定性分析的类型中，不能用于国民经济效益分析的是（）。
A.单因素敏感性分析B.多因素敏感性分析C.盈亏平衡分析D.风险分析[答疑编号2526060507]【答案】C【解析】本题考查房地产投资项目不确定分析方法。
盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。
参见教材P130。
1.2 不确定性分析的意义■有助于投资决策的科学化■有助于加强项目的风险管理和控制1.3 房地产投资项目的主要不确定性因素（八方面）■土地取得成本■建筑安装工程费等费用■租售价格■开发周期■融资成本■空置率■经营成本■投资收益率。
第六章不确定性分析与风险决策思考作业题思考题1. 盈亏平衡分析的作用是什么？常以哪些方式表示盈亏平衡？2. 临界收益的经济含义是什么，对多个品种的项目，应采用何种方法进行盈亏平衡分析？3. 盈亏平衡产量与项目的哪些因素有关，据此就产品成本结构与经营风险进行分析。
4. 何谓非线性盈亏平衡分析？产品售价和单位产品可变成本随产量或销售量变化的经济含义是什么？5. 实际工作中，是否产量高于盈亏平衡产量就一定能盈利，为什么？如何确定最佳设计或经营生产规模。
6. 对两个或两个以上方案进行盈亏平衡分析时，可采用什么方法。
7. 如果在盈亏平衡计算中，要求考虑资金的时间价值，应如何处理。
8. 什么是敏感性分析，敏感性分析中的因素和指标各有什么不同，它们包括哪些常用的项目？9. 什么叫敏感因素，如何辨别因素的敏感程度？10. 什么是单因素和多因素敏感性分析，试述它们的异同。
11. 概率分析的作用是什么，盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析三者有何相互关系？12. 概率分析中的期望值分析法和方差分析法各表示什么经济意义？13. 什么情况应认采用蒙特卡罗模拟法，用模拟法对方案的风险进行分析有什么特点？计算题1. 某项目设计一年生产能力为4万吨，产品售价为2000元／吨，生产总成本为1200元/吨。
其中，固定成本为500元/吨，可变成本为700元/吨。
试求：1）以产量、销售价格、生产能力利用率表示的盈亏平衡点；2）如果当年实际生产量为3万吨，试分析该项目的盈亏情况。
3）如果计划年盈利为30万元，应如何安排产量？解：1）成本函数为销售收入函数为利润函数为盈亏平衡时，S=C，解之得盈亏平衡产量Q0=15385吨。
相应的生产能力利用率=38.46%。
当生产能力为4万吨时，为使S=C，可得销售价格P0=1200元/吨2）实际生产量为3万吨，大于盈亏平衡产量，项目可盈利。
盈利额3）S-C=300,000，解之得生产量Q=15615（吨）2. 某化工机械厂年产零件200万件，售价为6.25元/件，产品成本为3.64元/件，固定成本为0.39元/件，可变成本为3.25元/件。
第六章风险和不确定性决策决策是一种普遍存在的活动，是决策者为解决当前或未来可能发生的问题，提出不同的策略方案并根据某一准则选择最佳行动方案的过程。
根据决策对象所处的自然状态情况，决策问题可以分为确定型、风险型和不确定型三种。
若只存在一种自然状态或不涉及具体的自然状态时，就是确定型决策。
若不知道未来会出现何种自然状态，又知道各种自然状态出现的概率时认就是不确定型决策。
若不知道未来会出现何种自然状态，但知道各种自然状态出现的概率时，就是风险型决策。
无论决策者采取什么策略方案，都要承担一定的风险。
§6.1 风险决策准则风险决策的条件如下：1．存在着决策者希望达到的某一目标；2．存在着两个，或者两个以上可供选择的策略方案；3．存在着两个或者两个以上的自然状态；4．在可能出现的自然状态中，决策者不能肯定未来会出现哪种状态，但能确定每种状态出现的概率；5．可以计算出不同方案在不同自然状态下的经济效果评价指标（一般称为损益值）。
例6-1和例6-2就是风险决策问题。
例6-1某工程技术管理人员要决定下月是否进场开工。
根据过去气象资料统计，预测下月天气好（晴、阴天的天数大于26天）的概率为0.3，而天气坏的概率为0.7。
如果开工后天气好，则可按期完工，获利5万元；如果S开工后天气坏，则损失1万元。
若不开工，无论天气好坏；则损失5千元。
为获利最大、损失最小，问是否在下月进场开工？该风险决策问题可列成表6-1。
个方案：A1：改建三级公路，将等级提高为一般二级公路；A2：保留三级公路，同时另修一条汽车专用二级公路；A3：废除三级公路，重新修建一条一般二级公路。
道路建成后可能出现四种状态：S1：运输效益很好，出现的概率P（S1）=0.3S2：运输效益较好，出现的概率P（S2）=0.4S3：运输效益一般，出现的概率P（S3）=0.2S4：运输效益较差，出现的概率P（S4）=0.1这三个方案在不同的状态下具有不同的经济效果，注一定的计算期内，各方案在不同状态下的净现值（单位：万元）见表6-2，问应采用哪一方案才能使净现值最大？对同一了风险决策问题，因风险决策的准则不同。
第六章固定资产贷款项目评估考点1：项目可行性研究和贷款评估的：项目可行性研究和贷款评估的区别区别项目可行性研究项目贷款评估行为的主体不同项目业主贷款银行立足点不同投资者角度贷款银行角度侧重点不同全面研究影响贷款安全的问题作用不同投资主体进行投资决策和主管部门审批项目的重要依据银行确定贷款与否的重要依据时序不同在先；为项目评估提供工作基础在后；是可行性研究的深化和再研究考点2：项目评估内容• 项目财务评估• 投资估算与筹资方案评估• 固定资产投资评估和流动资金投资评估• 权益类融资评估和负债类融资评估• 项目财务效益评估：评估项目的盈利能力和偿债能力• 项目不确定性分析：盈亏平衡分析和敏感性分析• 银行收益与风险评估• 包括由贷款直接产生的息差收入，也包括由贷款间接贡献的中间业务收入、存款收益以及其他综合收益，计算贷款综合贡献度• 有效的综合衡量指标：经济资本回报率• 总评价• 总体评价结论应直接、明确地表明是否建议给予贷款支持及贷款的金额、期限、利率、担保方式• 总结：贷款人从事项目融资业务，应当以偿债能力分析为核心，重点从项目技术可行性、财务可行性和还款来源可靠性等方面评估项目风险，充分考虑政策变化、市场波动等不确定因素对项目的影响，审慎预测项目的未来收益和现金流考点3：国家产业政策规定• 境内投资人适用政策• 鼓励类：国家提供特定优惠政策，金融机构优先提供信贷支持• 限制类• 属于限制类的新建项目，禁止投资• 对属于限制类的现有生产能力，允许企业在一定期限内采取措施改造升级，金融机构可按信贷原则继续给予支持• 淘汰类：禁止投资，并采取措施收回已发放的贷款• 允许类：不属于前述三类的列为允许类，不列入《产业结构调整指导目录》• 《市场准入负面清单》• 禁止类事项：市场主体不得进入• 许可类事项：市场主体依照规定可以进入• 负面清单以外的事项：市场主体可依法平等进入• 境外投资人适用政策• 我国对外商投资实行准入前国民待遇加负面清单管理制度，对负面清单之外的外商投资，给予国民待遇考点4：项目投资报批程序• 审批制：政府采取直接投资方式、资本金注入方式投资的项目• 核准制• 纳入《政府核准的投资项目目录》的项目适用核准制• 核准文件有效期2年，自发布之日起计算• 核准文件有效期内未开工的，应在核准文件有效期届满30日前向原核准机关申请延期• 未申请延期的，原核准文件自动失效• 已核准的项目，如需对核准内容进行调整，应及时以书面形式向原核准机关报告，原核准机关根据项目调整的具体情况，出具书面确认意见或要求重新办理核准手续• 备案制• 《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目，无论规模大小，均实行备案制• 备案无需办理批文，备案机关收到企业报送的全部信息即为备案考点5：项目用地及建设报批程序• 1.申请项目建设用地预审：国土资源管理部门预审• 审批制项目：在可行性研究阶段提出预审申请• 核准制项目：在项目申请报告核准前提出预审申请• 备案制项目：在办理备案手续后提出预审申请• 预审文件有效期3年，自批准之日起计算• 2.申领建设用地规划许可证：城市规划主管部门审批颁发• 3.取得国有土地使用证（不动产权证书）：土地管理部门审批颁发• 4.申领建设工程规划许可证：城市规划主管部门审批颁发• 5.办理建筑工程施工许可证：建设行政主管部门审批颁发• 工程投资额在30万以下或建筑面积在300平米以下的，可以不申领（该限额可以根据实际情况进行调整）• 按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证考点6：环境影响评估• 国家对项目的环境影响评价实行分类管理类别管理可能造成重大影响的编制环境影响报告书，对产生的影响进行全面评价可能造成轻度影响的编制环境影响报告表，对产生的影响进行分析或专项评价对环境影响很小的填报环境影响登记表• 环境影响报告书、报告表，由生态环境主管部门审批，登记表无须审批，备案即可• 环境影响评价文件自批准之日起超过5年才开工建设的，需重新审核考点7：节能评估和审查• 节能审查由省级及以下节能审查机关出具审查意见项目审查机关国务院或发改委审批或核准的项目，以及年综合能源消耗省级节能审查机关量5000吨标准煤以上的项目其他固定资产投资项目由省级节能审查机关自行决定年综合能消耗量不满1000吨标准煤，且年电力消耗量不满500万不单独进行节能审查千瓦时的项目考点8：项目技术、建设与生产条件评估考点8：项目技术、建设与生产条件评估• 工艺技术评估：先进性、适用性、可靠性、经济合理性• 设备选型评估• 设备使用寿命寿命类型概念物理寿命从投入使用至报废所经历的全部时间（有形磨损）技术寿命从投入使用至技术落后而被淘汰所经历的时间经济寿命从投入使用至经济上不合理的使用年限（成本费用和收益对比）折旧寿命从投入使用至原始投资通过折旧方式全部收回所经历的时间，即设备的折旧年限考点9：项目总投资的构成考点10：项目筹资方案评估• 项目资金来源• 项目资本金• 项目投资人投入、不得抽回且无须偿还的资金• 包括股东和财政投入的各类货币或非货币形式的出资• 债务性资金• 项目债权人投入、未来需要偿还的资金• 包括银行贷款、发行债券、融资租赁及股东借款等考点11：项目资本金来源评估• 出资形式：现金出资、实物出资、专利技术以及其他无形资产出资• 资本金比例审查• 必须遵循国家最低资本金比例要求• 对于技术更新迭代快，市场竞争激烈、风险和不确定性较高的建设项目，银行可能要求更高的资本金比例• 出资来源的评估• 财政资金：包括中央财政预算资金和地方财政预算资金• 法人自有资金• 新设项目独立法人的，其所有者权益可以全部作为投资项目资本金• 不设项目独立法人的，项目单位应按要求设立专门账户和会计科目，对拨入的资金和投资项目的资产、负债进行独立核算；其资本金来源于企业的所有者权益、项目建设期内企业生产经营所得（不包括项目资本经营所得）、股东增资扩股资金、发行权益工具的筹资等考点12：项目财务预测步骤和内容• 选取项目预测基础数据与参数• 预测销售收入• 计算增值税、销售税金及附加• 评估成本与费用• 计算项目利润• 测算项目现金流量考点13：预测销售（营业）收入• 收入估算方式• 生产主导型项目：根据生产成熟度，估算各年的生产负荷，从而计算销售收入• 项目收入＝产品价格×设计规模×生产负荷• 销售主导型项目：根据市场开发程度，确定各年度销售计划进而估算销售收入• 项目收入＝产品价格×销售数量考点14：计算增值税、销售税金及附加• 增值税• 应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额• 当期销项税额＝销售收入（不含税）×税率• 销售收入（不含税）＝销售收入（含税）÷（1＋税率）• 销售税金及附加• 包括消费税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等• 根据现行增值税制度，企业的会计核算实行价税分离。
!《投资项⽬决策与风险分析》--第六章投资项⽬的不确定性分析第⼗投资项⽬的不确定性分析【本章提要】任何⼀个项⽬都具有不确定性，这是项⽬投资的⼀个重要特性，对于项⽬投资不确定性的分析，⽬的在于了解了造成不确定性的原因是什么，以便为防范不确定性提供依据。
本章主要阐明项⽬投资不确定分析的理论和⽅法。
【基本概念】项⽬的不确定分析盈亏平衡分的盈亏平衡点敏感性分析敏感性分析图第⼀节投资项⽬不确定性分析概述⼀、项⽬不确定性分析的概念投资项⽬财务分析和经济分析是由预测和估算得到的，都是在假定⼀系列条件都不变的情况下，来测算拟建项⽬的效益的，事实上影响项⽬效益的因素⼀般都不可能不发⽣变化，变化是绝对的，⼀旦发⽣变化，项⽬的效益就相应发⽣变化有时会使项⽬变得不可⾏。
为了分析这些因素对项⽬财务效益和经济效益的影响，必须在投资效益分析的基础上，进⾏不确定性分析，以估计项⽬可能承担的风险，进⼀步确定项⽬在经济上的可靠性。
投资项⽬的不确定性分析就是研究和分析当影响项⽬投资效益的各个主要因素发⽣变化时，拟建项⽬的投资效益会发⽣什么样的变化，以便为正确的投资决策提供服务的⼀种⼯作。
⼆、影响项⽬投资效益的不确定性因素影响项⽬投资效益的不确定性因素主要有：（⼀）价格的变动产品的价格或原材料的价格是影响投资效益的最基本因素，它通过投资费⽤、⽣产成本和产品售价反映到投资效益指标。
⽽在项⽬计算期内难免会发⽣变动。
价格是影响投资效益中重要的不确定性因素。
（⼆）⽣产能⼒利⽤率的变化⽣产能⼒利⽤率的变化是指⽣产能⼒达不到设计能⼒对项⽬的收⼊和经营成本的影响，进⽽影响项⽬的投资效益。
⽣产能⼒达不到设计能⼒的原因有：1.原材料、能源、动⼒的供应保证程度低等2.市场销路（三）⼯艺技术的变化⼯艺技术状况估计当引进新⼯艺、新技术、新设备时，原先使⽤的基础参数也将随之变化。
（四）投资费⽤的变化项⽬的总投资额没打⾜，建设期和投产期的延长，建设材料的价格变化，将引起投资费⽤的变化，导致总成本费⽤和利润总额等的变化。
第六章项目不确定性（风险）评估项目评估中，始终存在着各种不确定性的影响因素，给项目建设和经营带来风险。
为了分析其对项目经济效益造成的危害，以便有效采取防范措施，有必要进行风险评估。
学习本章，要求掌握盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析的方法。
6.1 项目风险概述一、风险及分类风险，简言之，即不确定性，或者说是由于某种活动因素的不确定性引起活动结果的不确定性，表现为活动的实际结果偏离预期目标，从而给活动造成损失。
一般可分为：（1）自然风险（2）社会风险（3）经营风险二、产生风险的原因（1）市场供求变化的影响。
（2）技术变化的影响。
（3）经济环境变化的影响。
（4）社会、政治、法律、文化等方面的影响。
（5）自然条件和资源方面的影响。
（6）项目评价人员的主观因素影响三、风险分析的一般程序（1）选择关键变量（2）估计不确定性因素的变化范围，进行初步分析。
（3）进行敏感性分析。
（4）进行概率分析。
6.2 盈亏平衡分析6.2.1 盈亏平衡分析的概念和假设一、盈亏平衡概念盈亏平衡是指项目当年的销售收入等于其产品成本。
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（Break Even Point，简称BEP）分析项目成本与收益平衡关系的一种方法。
盈亏平衡点通常是根据正常生产年份的产品产量或销售量、可变成本、固定成本、产品价格和销售税金及附加等数据计算出来的，用生产能力利用率或产量等表示。
二、几点假设：（1）将产品的生产成本划分成固定成本和变动成本。
（2）产品销售量和生产量相等（即各年产品全部售出）。
（3）项目生产的是单一产品，如同时生产几种类似产品，则应把几种产品组合折算为一种产品。
（4）产品的销售价格，在不同的销售水平条件下保持不变。
（5）所采用的数据均为正常生产年份（即达到设计能力生产期）的数据。
6.2.2 线性盈亏平衡分析一、线性盈亏平衡分析原理线性盈亏平衡分析是指投资项目的销售收入和销售成本与产品销售量呈线性关系情况下的盈亏平衡分析。
这种线性关系可表示为：S=P×QC=F+V×Q二、图解法收入或成本图解法主要是通过绘制盈亏平衡图的方法来分析产量、成本和盈利之间的关系，找出盈亏平衡点（保本点），如图6-1中两条直线的交点就是盈亏平衡点（BEP）。
三、 代数法产品产销量、生产能力利用率代数法是指通过求解方程，求得盈亏平衡点。
即有：P ×Q=CF+CV=F+V ×Q这个基本平衡等式中没有包括税金因素，在实际分析中，应按财税制度规定考虑应缴纳的税金因素，设T 为在盈亏平衡点处的单位产品销售税金。
上式变为P ×Q=F+V ×Q+T ×Q①用产量表示的盈亏平衡点设Q ＊为盈亏平衡时的产量（销售量），由式有T V P F Q --=*即：=)(产量BEP 加单位产品销售税金及附单位产品可变成本单位产品售价年固定总成本--②用销售收入表示的盈亏平衡点单位产品售价加单位产品销售税金及附单位产品可变成本年固定总成本销售收入/)(1)(+-=BEP③用生产能力利用率表示的盈亏平衡点 设E ﹡为盈亏平衡时的生产能力利用率，由式有%100)(*0⨯--=Q T V P FE式中：Q0为项目设计生产能力 即 ：项目设计生产能力加单位产品销售税金及附单位产品可变成本单位产品售价年固定总成本生产能力利用率⨯--=)()(BEP ④用价格表示的盈亏平衡点设P 为盈亏平衡时的产品价格，由式有：项目设计生产能力年固定总成本单位产品可变成本加单位产品销售税金及附价格++=)(BEP⑤用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点设V 为盈亏平衡时的单位产品变动成本，由式有Q FT P V --=即：项目设计生产能力年固定总成本加单位产品销售税金及附单位产品售价单位产品变动成本--=)(BEP[例6-1] 设某项目生产某产品的年设计生产能力为5万件，每件产品的售价为5000元，该项目投产后年固定成本总额为3000万元，单位产品变动成本为1500元，单位* Q F V T P ++ =产品所负担的税金为500元，若产销率为100%，试对该项目进行盈亏平衡分析。
解：盈亏平衡时的产量)(1000050015005000103000*4件=--⨯=--=T V P F Q盈亏平衡时的销售收入)(1050005000500150********/)(1*44元⨯=+-⨯=+-=P T V F R盈亏平衡时的生产能力利用率%20105)50015005000(103000)(*440=⨯⨯--⨯=--=Q T V P F E盈亏平衡时的价格)(26001051030005001500*440元=⨯⨯++=++=Q F T V P 盈亏平衡时的价格)(39001051030005005000*440元=⨯⨯--=--=Q F T P V 结论：该项目的风险？练习： 例生产某种产品有三种工艺，采用方案1、2、3的固定成本分别为800万元、500万元、300万万元，单位产品变动成本分别为10元、20元、30元，分析各方案的适用的生产规模？6.2.3 非线性盈亏平衡分析一、非线性盈亏平衡分析原理当产品的年总成本与产量不成线性关系，销售收入与产量也不呈线性关系时，要用非线性盈亏平衡分析方法进行分析。
假定非线性收入函数成本函数均可以用一元二次函数表示如下销售函数：S （Q ）=aQ+bQ2 销售成本函数：C （Q ）=c+dQ+eQ2 式中：a 、b 、c 、d 、e 为常数；Q 为产量。
根据盈亏平衡原理，在平衡点有S （Q ）=C （Q ），即： aQ+bQ2 =c+dQ+eQ2解此二次方程，可得盈亏平衡点的产量式中表示销售收入曲线与销售成本曲线有两个交点，因此解得两个盈亏平衡点Q1*和Q2*。
只有在Q1*和Q2* 限定的产量之间，项目才能盈利。
示意图可见6—2。
当产品销售量在Q1*和Q2*之间时，项目有盈利（设为π）为：c Qd a Qe b Q C Q S --+-=-=)()()()(2π在最大利润点上，边际利润为零。
因此，通过对式（6—13）进行求导，可以求得最大利润点产量Qmax π。
)()(2d a Q e b dQd -+-=π令 =0，有)(2max e b a d Q --=π由图6-2可知，在最大利润点左侧，利润率是上升的；在最大利润点右侧，利润率是下降的。
图6-2 非线性盈亏平衡分析示意图二、举例[例6-2] 有一工业产品项目，根据历史资料预测其单位产品价格为 241000元，单位产品变动成本为1000Q 元，固定成本为1000万元，设变动成本与产量成线性关系，拟定生产规模为年产130件，试对该项目进行盈亏平衡分析。
解：（1）列出销售收入和销售成本的函数方程式：Q Q P Q R 241000)(=⋅=2100010000000)(Q VQ F Q C +=+=（2）根据盈亏平衡原理，列平衡方程式，求解平衡点（见图6-3）。
由R （Q ）=C （Q ）2100010000000241000Q Q +=)(53210424124142*1件=⨯--=Q)(188210424124142*2件=⨯-+=Q（3）求解利润最大点的产量QmaxB由 0)100000001000241000()(2=--=-=dQQ Q d dQ C R d dQ d π解得Q=121（件） 在该点上的利润为：)(45200001000000012110001212410002max 元=-⨯-⨯=π由以上计算所得结果可知，该项目存在两个盈亏平衡点，项目盈利前景比较好，风险承受能力也比较强，但合理经济规模最好选择在年产53件到188件之间。
三、 对盈亏平衡分析的评价盈亏平衡分析的作用主要有以下几点：（1）可用于对项目进行定性风险分析，考察项目承受风险的能力；（2）可用于进行多方案的比较和选择，在其他条件相同的情况下，盈亏平衡点值低的方案为优选方案；（3）可用于分析价格、产销量、成本等因素变化对项目盈利能力的影响，寻求提高盈利能力的途径。
盈亏平衡分析也存在一些局限性：（1）它只能对项目风险进行定性分析，无法定量测度风险大小；（2）由于它所假设的条件往往和实际情况有出入，加上它没有考虑资金时间价值和项目整个寿命期内现金流量变化，所以分析欠准确；（3）它只是分析了价格、产销量、成本等因素变化对盈利能力的影响，而不能确定盈利能力的大小；6.3 敏感性分析敏感性分析是研究影响项目建设的主要影响因素发生变化时，所导致的项目经济指标的变化幅度，从而判断外部条件发生变化时，投资项目的承受能力。
即当构成经济评价的基础数据发生变化时，其评价指标会有多大变动。
例如，原材料价格的变动对投资回收期的影响。
敏感性分析的基本思路：预测项目的主要不确定因素可能发生的变化，分析不确定因素的变化对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度，提出相应的控制对策，为科学决策提供依据。
对项目评价指标有影响的不确定因素很多，例如产品产（销）量，售价，原料、动力价格，投资，经营成本，工期及生产期等。
其中有的不确定因素的变化会引起评价指标发生很大变化，对项目方案经济评价的可靠性产生很大的影响。
敏感因素：自身可能会有很大变化且会引起评价指标产生很大变化，对方案评价的可靠性产生很大影响的不确定性因素。
敏感性分析核心问题：找出敏感因素，提出控制措施。
注意：这里的一切研究都是在预测和假设的基础上进行的一、敏感性分析的步骤1.确定分析指标即确定敏感性分析的具体对象。
一般来讲，净现值、内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、投资利润率等指标应作为分析对象。
在选择分析指标时，应与确定性分析指标相一致。
2.设定不确定因素应根据经济评价的要求和项目特点，将发生变化可能性较大，对项目经济效益影响较大的几个主要因素设定为不确定因素。
3.找出敏感因素计算设定的不确定因素的变动对分析指标的影响值，可用列表法或绘图法，把不确定因素的变动与分析指标的对应数量关系反映出来，从而找出最敏感的因素，还要说明敏感因素的未来变动趋势如何。
4.结合确定性分析进行综合评价、选择在项目方案分析比较中，对主要不确定因素变化不敏感的方案，其抵抗风险能力较强，获得满意经济效益的潜力比较大，优于敏感方案。
还应根据敏感性分析结果，采取必要相应对策。
二、单因素敏感性分析单因素敏感性分析是分析单个因素的变动对项目经济效益指标的影响程度。
[例6-3]：有一生产家用取暖器的投资项目，进行确定性分析的数据是根据对未来的可能出现的情况预测估算的，由于对未来影响经济环境的某些因素把握不大，项目的投资额、经营成本、和产品价格均有可能在±20%的幅度内变动，项目寿命周期内有关财务数据见表6-1，设折现率为10%，试就上述三个不确定因素进行敏感性分析。
