2008年6月广州市十区房地产市场分析

08年上半年广州一手住宅市场分析回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价飞涨,国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩,开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论,广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。

适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了６月份的统计数字,戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化,对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。

一、供应量明显增加，需求量大幅减少2０0７年广州一手住宅供不应求的表现,令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。

再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。

以上举措直接导致200８年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。

广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上半年,广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长２8％。

但是,面对楼价的急剧上扬,贷款利息的节节升高,消费者开始感觉到支付方面的压力。

再加上宏观经济增长速度放缓,银行收缩贷款额度,不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。

广州市国土资源和房屋管理局数据显示,2008年上半年,广州一手住宅成交量为241.78万平方米,同比减少43%。

从供需比例来看,2008年上半年广州一手住宅的供需比例为1:０.68,而去年同期则为1:１.57。

即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域，供需比例也只为１：0.86。

也就是说,中心区域的新推住宅中,尚有１4%的新房子无人问津，一改去年供不应求的状况。

从区域来看,越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显,其中白云区的增长量最大,为34．3４万平方米。

成交量方面,海珠、天河、番禺和花都下跌较为明显,其中天河、番禺和花都三区下跌幅度均超过5０%。

从数据上来看,海珠、番禺、花都和萝岗四区一手住宅滞销现象较为严重，价格将有一定的下行空间。

二、一手住宅价格振荡下滑,市场开始出现承接力量通过对一年来广州一手住宅成交价格走势的分析,可以看到,一手住宅价格在2007年10月达到１1,574元/平方米的峰值，之后一直保持振荡下滑的趋势。

不得不通过大幅 降价来促进销售获得企
交 量连创 新低 。据成 都铁公鸡 电子 商 务中心
的估计 ，今年以来 ，各地 的搂市 成交量急剧萎 缩 了 ５— ０ ０ ８ ％；另一方 面 ，虽然个 别地方的房 地产价 格 出现 了大 幅下 降 ，比如深 圳跌幅超
过 ３ ． 房价从 去年 ８ ２８ ％， 月份 时的 １ ４ ６ ／ ７ ３ 元 平
筑安装成本构 成中 ，钢铁 、水泥 、铝材 等丰要建筑原材料 的采购成本 占超过一 半的 比重 。今 年上半年 ，由于物价普遍
在今明两年集 中入市 。虽然 白今年年初 开始 ，受宏观调控和金融危机 影响 ，各
广州十区一手住宅均 价在今年 ３ 月份一
度 在 短 短 三 四 个 月 的 时 间 内下 跌 到 ９１ ３ ６元 ／ 平方米 ，主要是 由于在市场需
在供 大于求 的背景下 ，市 场价格主 要 由企业或 产品的成本决定 ，这是任何
从 ２０ 年第四季度开始 ， ０７ 受国 内货币政策
紧缩和 国际金 融危机 影响 ，持续 数年之 久 的 国内房地产 牛市开始掉头 ， 泡沫开 始破 灭 ， 成
行业 的通性 ，房地产行业也不例外 。由 于房地产， 风险较高 ， 在当前需求不振 的情况下 ，房地产 企业
业发展所需的现金 。但是 由于开发 周期
较长 ，其降价却遭遇 了成本瓶颈 。
房 地产 的成本 主要 由三部分 构成 ：
方米的最高点跌 到了今年 ９ 月份的约 １ ７ １ ／ １２ 元
平方米 ，一年时间跌 去了三分之 一； 广州跌 幅
土地成本 、 建筑安装 成本 和税 费。 ０ ７ 以２０
从成本角度分析房地产价格走势
文／ 费海 江 蔡 道城

房地产开发企业如何应对市场低迷1引言在过去的几年中，国家对房地产业持续实施宏观调控，从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业进行逐步地规范和完善，而今年国家又采取从紧的货币政策。

而这一系列的政策的实施，表明政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期。

从目前情况看，房地产宏观调控效果已经逐渐显现，全国各地的房地产企业都面临着销售速度缓慢，资金压力大，成交量少这样一种严峻的形势。

房价也都随之出现了不同程度的下调或增速趋缓，在北京、上海等一些大中城市部份房价都出现降价趋势，最高降幅甚至高达 30%以上，其它二线城市房价也相继出现了不同程度的下调，三线的县市由于受成本上涨拉动，房价大都仍存在一定程度的上涨，但其涨幅也已明显放缓。

种种迹象表明，楼市未来一段时期的发展形势不容乐观。

2房地产市场低迷的主要影响因素2.1土地供应政策的变革。

2002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定：“自 2002 年 7 月 1 日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权”。

这一规定的出台，大大地提高政府对房地产市场的调控能力，从而大大促进了土地交易的公开、公平、公正。

土地供应政策的转变，使得土地市场的竞争日益加剧，同时也加大了开发商的用地成本，没有资金、没有开发经验、没有竞争力的企业将很难获取土地。

招标拍卖挂牌出让制度提高了市场准入门槛，使得全国各地“百花齐放”的房地产企业变得“几支独秀”，房地产业进入了资本实力和品牌竞争的时代。

从一定程度来说，这对房地产市场的快速向前发展起到了一定的抑制作用。

2.2宏观经济政策中的利率升高。

为贯彻从紧的货币政策，中国人民银行决定：从 2007 年 12 月 21 日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到 4.14%，上调 0.27 个百分点；一年期贷款基准利率由现行的 7.29%提高到 7.47%，上调 0.18 个百分点；这是央行在 2007 年的第六次调息了。

20008年广州房地产价格信息2008年已过去一半，广州上半年1-6月各月一手住宅成交均价成绩单也已全数揭晓。

据广州市国土局公布的数据显示，这半年来，广州一手住宅成交均价为9925元/㎡，同比上升12％，但月均成交量仅为40万平方米，成交量仅及去年同期的六成。

一房价在万元水平徘徊同比上升12％回顾今年的房价走势，1月份房价跌破万元水平，均价9766元/平方米，2，3两月持续下跌，维持在9300元/平方米左右的水平。

随着市场的不断变化，房价虽然在4、5两个月重新升至万元以上，4月份更是达到了10997元/平方米的水平，成为上半年最高房价均价纪录。

可是6月份又重新跌回到9000多元/平方米的水平，以9569元/平方米为上半年的房价划上了句号。

上半年房价在万元水平徘徊，但与去年上半年房价同比则上升了12％。

“收成”堪忧成交量只有往年的6~7成从广州市国土房管局发布的数据看，尽管今年1~6月份全市十区的住宅成交均价比去年同期继续有增长，但成交量却少得可怜，仅有约242万平方米，平均每个月只有40万平方米的成交量。

而在往年，平均每月的成交量都能达到60万~70万平方米，去年的月平均成交量就达66.8万平方米。

另一方面，与成交量只242万平方米相比，今年1~6月全市一手商品住宅批准预售量则超过309万平方米，在明显的供大于求情况下，价格将不可能在撑得很久。

二四五月楼价破万显示市场出现“滞涨”四五月的成交均价重新“破万”说明在四五月，市中心楼盘还在等待观望，并未真正降价，导致当时市场出现了有价无市的“滞涨”效应。

从目前的价格水平和走势预测，从7月开始，楼价和去年同期的差距应该会越来越小，八九月份的楼价甚至有可能回落到去年同期的水平，也就是10000元/m2以下的位置。

只有价格逐渐回归到市民的心理价位，购房热情才能重新被点燃，成交量才可能得以回升。

三最便宜限价房占六月成交量一成多广州市一手住宅成交量上半年持续低迷，一直徘徊在40万平方米以下，甚至出现了低至23.12万平方米的成交量。