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土地增值税清算鉴证服务方案安徽省鑫诚工程咨询有限公司安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务质量保证方案及服务承诺房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作不仅要严格遵守国家计价法规、税收政策，还要按照合同要求计量合同价款。
有许多政策性和技术性的问题，因此对房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。
房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作在审查时要按照国家及地方法规、政策和有关规定，结合工程立项规定、招投标文件、施工合同、现场签证、设计变更及工程项目实施过程中具体情况的记录，对房地产工程项目的需鉴证的四项费用本着：合法、准确、规范、全面、真实的原则进行鉴证、审核。
我公司如能竞标成功，参与安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将抽调资深执业经验、具有良好职业道德的造价方面专业人员成立清算鉴证工作小组。
做好该项目的前期准备工作、中期审核服务工作和后期有关文件、报告的出具及资料整理归档工作。
质量保证与技术方案一、鉴证目标为服务好安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作，我公司将本着“合法、准确、规范、全面、真实”的执业原则，做好其中的每一项工作，并确保审核结果的准确性、可靠性和合法性。
二、房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作的质量保证方案（一）组织保证我公司如能竞投成功，参与本次安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细情况和相关资料，并在充分了解被服务项目内容的基础上，我公司将组建强有力的清算鉴证服务小组。
在项目审核期间将集中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技术人员投入本项目服务工作。
初步确定具体负责项目清算鉴证工作的人员详见该方案“项目管理机构配备情况”中的人员配备情况。
保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及资料整理归档工作。
（二）清算鉴证程序质量控制（1）审核人员应熟悉送审资料，进行施工现场勘察。
房地产培训【北京】房企土地增值税清算及项目鉴证审核培训（9月26日）房地产培训：房企土地增值税清算及项目鉴证审核培训【课程背景】房企土地增值税清算及项目鉴证审核培训，本次课程主要讲述一些土地增值税清算环节鉴证、审核及土地增值税报缴环节鉴证、审核，中房商学院房地产培训网特邀中国注册税务师、中国注册评估师李老师，主要目的就是提高核定征收率、减少核定征收项目、严格审核扣除项目、达到清算条件的限期完成清算否则从严处罚，敬请关注。
【课程对象】房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
【讲师介绍】李老师，中国注册税务师、中国注册评估师，中房商学院房地产培训网高级顾问，从事税务工作10余年，具有丰富税务实战经验，曾为多家大型企业做税务筹划、税务内训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，现担任多家大型企业和税务、审计、评估中介的税务顾问。
【课程大纲】第一部分：土地增值税清算环节鉴证与审核一、土地增值税清算扣除项目的鉴证与审核1、《扣除项目明细表》的填制2、土地增值税对预提费用的处理3、属于多个房地产项目共同的成本费用，应如何处理4、扣除项目审核的基本程序和方法5、扣除项目审核的16项主要内容6、取得土地使用权所支付金额的鉴证与审核7、《取得土地使用权所支付的金额明细表》填制8、土地征用及拆迁补偿费鉴证与审核9、房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除10、企业外购楼盘发生的契税转让时如何计算扣除11、《土地征用及拆迁补偿费明细表》填制12、产权调换方式销售不动产开发成本的扣除13、地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除14、《前期工程费明细表》的填制与审核15、房屋装修费用怎样确定二、其他与清算有关的项目的鉴证与审核1、印花税、契税扣除有哪些相关规定2、未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除3、加计扣除的规定都适合哪些开发项目4、转让旧房及建筑物扣除项目的鉴证与审核5、什么情况下需要进行价格评估6、土地增值税税率是怎样规定的三、土地增值税清算收入的鉴证与审核1、土地增值税收入的组成2、政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理3、非直接销售和自用房地产的收入确定4、关于土地增值税清算时收入的最终确认5、《转让房地产收入明细表》的填制6、土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法四、土地增值税清算的受理1、土地增值税清算的条件2、土地增值税清算应报送的资料3、《土地增值税清算申请表》的填制4、《与收入相关的面积明细表》的填制5、清算资料的审核与受理五、土地增值税清算的鉴证与审核的基本规定1、清算鉴证与审核的方式2、清算鉴证与审核应特别关注的主要事项3、“清算单位”的鉴证与审核4、土地增值税清算时清算项目到底应该分为几类5、一次性取得土地分期开发的共同费用的摊销6、商住一体楼土地增值税计算六、综合案例分析第二部分：土地增值税报缴环节鉴证与审核一、土地增值税的基本政策1、土地增值税的“赠与”是什么意思2、土地增值税的征收范围是如何规定的？3、土地增值税的免税临界点4、普通住宅应符合哪些基本条件5、投资、联营、合作建房、企业兼并、个人互换住房征免问题6、股权转让的征免规定7、未办理土地使用权证转让土地有关税收征免问题8、地下人防设施是否属于土增税的征税范围9、小产权房是否属于土增税的征税范围10、采取BT模式建设新民居工程需要缴纳土增税吗二、土地增值税的征收管理1、税务机关的前期管理2、土地增值税的申报与预缴3、土地增值税缴纳税款的账务处理4、土地增值税的核定征收的条件及最低核定征收率中房商学院是中国房地产智业高端品牌。
01 Chapter土地增值税的定义土地增值税只对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物征收，对转让集体土地使用权、地上建筑物及其附着物不征收。
土地增值税的征收范围包括：国有土地使用权出让、转让；地上建筑物及其附着物出售、赠与；以房地产作价入股、抵债等。
不属于土地增值税征收范围的情况包括：房地产继承、出租、抵押等。
土地增值税的征收范围土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。
包括国内单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业、外籍个人以及港澳台地区单位和个人。
纳税人必须按照税法规定及时办理纳税申报，并如实申报应缴纳的土地增值税税额。
土地增值税的纳税人02 Chapter直接转让土地使用权的。
算建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）地方税务机关规定的其他情况。
纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料房地产开发项目清算说明，应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联企业情况、合作条件、项目工程合同签订、工程进展、工程决算、成本核算及税金缴纳等资料；项目竣工决算报表；取得土地使用权的相关资料及支付土地出让金的相关资料；项目房地产转让、销售台账及收入明细账，或销售发票存根联；税务机关审核、确认并出具清算证明；纳税人凭清算证明办理土地使用权、房屋权属注销登记。
纳税人清算申报，并结清应缴纳税款；土地增值税清算中的常见问题03 Chapter收集相关资料编制清算计划了解土地增值税政策土地增值税清算前的准备工作01020304确认收入计算增值额和增值率扣除项目调整申报表土地增值税清算中的账务处理分析清算结果整理清算过程中产生的资料，包括项目合同、发票、财务报表等。
整理清算资料总结经验教训土地增值税清算后的总结与反馈04 Chapter评估分析根据收集的信息，对纳税人的土地增值税清算可能存在的风险进行归类和分析，如申报数据不实、遗漏申报等。
一、培训背景随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税清算工作的重要性日益凸显。
土地增值税清算不仅关系到国家税收收入的稳定，也关系到房地产企业的经济效益和社会稳定。
为提高土地增值税清算工作的质量和效率，加强税收征管，确保税收政策的贯彻落实，特举办本次土地增值税清算业务培训。
二、培训目标1. 提高参训人员对土地增值税政策、法规的理解和掌握程度；2. 增强参训人员在实际工作中处理土地增值税清算业务的能力；3. 规范土地增值税清算程序，确保清算工作的准确性、及时性和合法性；4. 促进税收征管与房地产企业的良性互动，共同维护税收秩序。
三、培训内容1. 土地增值税政策法规概述（1）土地增值税的概念及特点（2）土地增值税的征税范围（3）土地增值税的税率及计算方法（4）土地增值税的减免税政策2. 土地增值税清算程序及方法（1）清算申请及受理（2）清算资料的收集与整理（3）清算金额的确定及计算（4）清算税款的缴纳及退库（5）清算结果的确认及公告3. 土地增值税清算常见问题及处理（1）土地增值税清算范围界定问题（2）土地增值税计税依据确定问题（3）土地增值税减免税政策运用问题（4）土地增值税清算税款缴纳问题4. 土地增值税清算工作注意事项（1）加强政策宣传，提高企业纳税意识（2）规范清算程序，确保清算工作质量（3）强化沟通协调，形成工作合力（4）严格责任追究，确保清算工作纪律四、培训方式1. 讲座：邀请税务机关、房地产企业及相关领域的专家进行授课，讲解土地增值税政策法规、清算程序及方法等。
2. 案例分析：结合实际案例，分析土地增值税清算过程中的常见问题及处理方法。
3. 互动交流：组织参训人员开展讨论，解答疑难问题，提高实际操作能力。
4. 实操演练：模拟土地增值税清算过程，让参训人员亲身体验清算工作的各个环节。
五、培训对象1. 税务机关土地增值税管理人员2. 房地产企业财务人员、税务人员3. 相关领域的专家、学者4. 对土地增值税清算工作感兴趣的其他人员六、培训时间及地点1. 时间：根据实际情况确定，一般为1-2天。
土地增值税清算培训在当今的房地产行业中，土地增值税清算成为了一个备受关注的重要环节。
对于企业而言，准确、合规地进行土地增值税清算，不仅能够避免不必要的税务风险，还能有效地降低成本、提高经济效益。
为了帮助相关人员更好地掌握土地增值税清算的知识和技能，特地开展了此次土地增值税清算培训。
一、土地增值税清算的基本概念土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税清算，就是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、土地增值税清算的重要性1、合规经营遵守税收法规是企业应尽的义务。
准确进行土地增值税清算能够确保企业在税务方面合规经营，避免因税务问题而受到处罚，维护企业的良好声誉和形象。
2、成本控制通过合理的清算，企业可以准确计算出应缴纳的土地增值税税额，从而在项目开发过程中进行有效的成本控制和规划，提高项目的盈利能力。
3、税务筹划了解土地增值税清算的规则和要点，企业可以在合法的前提下进行税务筹划，降低税负，提高资金的使用效率。
三、土地增值税清算的条件1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的；4、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
四、土地增值税清算的收入确认1、货币收入包括现金、银行存款、应收账款、应收票据等形式取得的收入。
2、非货币收入包括实物收入、无形资产收入、其他经济利益收入等。
3、视同销售房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
土地增值税清算业务培训一、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法主要是根据土地增值额和适用税率进行计算。
土地增值额是指土地出卖或者转让所得减去原值和相关费用后的余额，适用税率则根据不同的情况和政策来确定。
土地增值税的计算公式为：土地增值额×适用税率=应纳税额其中，适用税率根据不同的城市和政策来确定，一般为20%至60%不等。
例如，某城市规定土地增值税税率为30%，土地出卖所得为100万元，原值为50万元，相关费用为10万元，那么土地增值额为100万元-50万元-10万元=40万元，应纳税额为40万元×30%=12万元。
二、土地增值税的税率不同城市和地区的土地增值税税率不尽相同，主要根据当地房地产市场情况和政策来确定。
一般来说，土地增值税税率为20%至60%之间。
例如，北京市的土地增值税税率为20%，上海市的税率为30%，广州市的税率为40%。
需要特别注意的是，不同的土地用途也可能会有不同的税率规定。
三、土地增值税的申报程序土地增值税的申报程序主要包括填写土地增值税申报表和缴纳增值税款项两个环节。
1.填写土地增值税申报表申报人需要将土地出卖所得、原值、费用等相关信息填写在土地增值税申报表上。
表格内容包括纳税人信息、土地出让价款、原值和费用、土地增值额、税率、应纳税额等。
填写时需要仔细核对相关数据，确保准确无误。
2.缴纳增值税款项在填写完土地增值税申报表后，纳税人需要根据申报表中计算出的应纳税额向税务机关缴纳增值税款项。
一般情况下，纳税人需要在规定的时间内缴纳税款，并出具相关的缴款凭证。
四、土地增值税清算业务的注意事项在进行土地增值税清算业务时，需要注意以下几个问题：1.了解国家和地方政策由于土地增值税税率和政策会根据国家和地方的政策变化而调整，所以在进行税务申报和清算业务时需要及时了解最新的政策。
对于不同地区的土地增值税政策差异，需要做好相应的准备和了解。
2.准确核算土地增值额计算土地增值额需要仔细核对土地出卖所得、原值和费用等相关数据，确保准确无误。
土地增值税清算业务知识培训土地增值税清算业务的核心内容是计算、申报和缴纳土地增值税。
下面将结合相关法律法规和实践经验，对土地增值税清算业务的知识进行培训和总结，主要包括以下几个方面。
一、土地增值税计算方法1. 确定征税时点：土地增值税的计算时点是土地转让合同签订之日，也就是买卖双方达成意向并签署合同的日期。
在征税时点确定后，就可以按照相应的税率和计算方法进行计算和申报。
2. 计税依据：土地增值税的计税依据是土地增值额，即土地转让价款与取得土地时支付的土地使用权出让金、建设用地使用权出让金、补偿费等费用的差额。
3. 计税比例与税率：根据不同类型的土地，土地增值税的计税比例和税率也有所不同。
其中，一类土地（工业用地、商业用地、住宅用地等）的计税比例为30%，税率为30%，二类土地（农村宅基地、一般农村建设用地等）的计税比例为20%，税率为20%。
4. 减除方式：根据《土地增值税暂行条例》的规定，在土地转让过程中产生的税务、公证、评估等费用可以减除，以减少纳税义务人的税负。
同时，对于购房人在规定的时间内将所购住房出售，并将出售所得再次购买住房的，可以享受个人所得税的减免政策。
二、土地增值税申报和缴纳1. 税务登记：纳税人在从事土地增值税清算业务之前，需要先到当地税务机关进行税务登记。
登记需要准备的材料包括营业执照、土地使用权证、土地转让合同等相关证明文件。
税务登记完成后，纳税人才能正式进行土地增值税的申报和缴纳。
2. 申报流程和期限：纳税人需要在每年的5月1日至6月30日之间，向当地税务机关递交土地增值税的申报表。
申报表中需要填写土地转让的具体情况、计税依据和计算结果等核心信息。
3. 缴纳方式和时间：根据税务机关的要求，纳税人可以选择线上缴纳或线下缴纳土地增值税。
线上缴纳常见的方式包括银行转账、支付宝等电子支付工具；线下缴纳则需要前往税务机关所在地的银行进行现金缴纳。
缴纳时间为税款实际到账日起30日内。
土地增值税清算鉴证培训提纲一. 背景94年开征06开始重视先只预征不清算深圳开征05.11.1后销售收入（以签订销售合同即税款所属期确认）清算土地所得税（尾盘清算）大规模清算今年开始土地增值税清算鉴证业务是继企业所得税汇算清缴鉴证业务后第二个专项业务总局132号文《土地增值税清算鉴证业务准则》第三条对税所不设门槛（方向）报告税局可采信。
信任。
望起作用。
但抽查，三年不得从事此业务。
二．土地增值税清算1.土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物等的单位和个人，取得的收入（经济利益，实物）减除规定扣除金额后的增值部分征收的税。
（纳税人、征税范围土地建物、课税对象增值额、计税依据土地增值额）2.土地增值税清算：国税发[2009]91号《土地增值税清算管理规程》：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
3.土地增值税计算：（收入-扣除项目）X适用税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4.主要参考文件：深地税发[2009]24号《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2009]91号《土地增值税清算管理规程》国务院令第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》财法字(2005)6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财税字(1995)48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》国税发[2007]132号《土地增值税清算鉴证业务准则》(含约定书.鉴证报告.审核事项说明格式)《土地增值税鉴证业务准则指南》(含鉴证说明编写要求、工作底稿)国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》5.培训重点：政策中不明确的问题三．清算单位总局06年187号文：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
1.房地产项目立项，深圳以发改局《固定资产投资项目投资许可证》载明的项目，即为土增税清算单位。
2.如清算跨度时间长，如华侨城的波托菲诺开发分6期，可由开发商据开发进度，选择会计核算相对独立的分期计划，主动权交企业。
（如1、2期工程混合开发，可1、2期一起清算；第3期较独立，第3期为单位清算。
3.项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
地税09年24号《征管工作规程》第3章第9条：对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。
即如不要免税，可合并计算；如要免税，帐户又分得开，可分别核算。
一般企业成本帐分得开。
四.清算条件深地税发24号文：土地增值税的清算条件税所要关注：2.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(1).房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2).整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3).直接转让土地使用权的。
(4).申请注销税务登记但未办理土地增值税清算总局3条.与总局不同，深圳直接清算无预缴。
第(2)、(3)点，签订转让合同90日内就要申报，有确切时间点。
第(1)点，清算没罚款、滞纳金，因清算点不确定。
3.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1).已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2).取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3).经税局评估发现问题认为需要办理土地增值税清算的；(4).省税务机关规定的其他情况。
第(2)点，以项目最后一个许可证满3年为准。
五．清算主体有的地方是税局，有的是纳税人（北京），深圳是纳税人。
由纳税人填清算申报表，对申报的真实性、准确性、完整性负责。
企业单方面行为。
如税所出鉴证报告，是企业与税所共同行为，共同承担法律责任，比税局清算主体责任大。
工作底稿会抽查。
要重视。
上市公司土增税清算，经会所审计报告可起鉴证作用。
六．土地增值税中收入的确定收入定义与房地产企业所得税基本相同，但原则有些不同，不如房地产企业所得税全。
1.土地增值税中收入确定的3要点：a．国有土地使用权；b.使用权转让；c.取得了经济利益（收入）。
要同时具备。
如定金（没收或退还）、退房的违约金，不作计算土增税的收入，只作计营业税收入。
合同签订、收入实现，才可确认收入。
1合同，2发票。
对价格偏低（关联交易、阴阳合同）可评估定价，法律赋予此权力。
但深圳很少采用此办法。
对非直接销售的房地产收入的确定，与企业所得税一样。
地税24号文：17、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
七．扣除项目的确定难点。
政策不全面。
要学187号文、91号清算管理规程、132号《土地增值税清算鉴证业务准则》。
扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
(五）国家规定的其他扣除项目。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发费用，是指有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
扣除项目扣除原则：扣除事项真实发生；扣除金额实际支付；扣除凭证合法有效。
3原则缺一不可。
否则不予扣除。
它与房地产企业所得税扣除不同：所得税扣除可预估预提，但土增税不可预估预提。
唯一例外：拆迁补偿费：现金补偿给个人，不涉及营税、个税，没发票，要有拆迁办文件、名册、。
手续繁琐。
合法有效凭证，不只指发票，也可国土、财政部门收据。
工程结算在我国是现实问题：有凭证没付款、或付了款拿不到凭证。
扣除项目中的税金，凭税票。
187号文：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
各地一般将项目分几个档次高中低住宅写字楼定工程造价。
深圳未实施，还是按实际发生扣除。
公共配套设施，是关注问题。
停车场、物管处。
处理的3原则：1.建成后属业主所有，不计收入，成本可扣除。
停车场可按此原则。
是否公共配套设施、产权，查看销售转让合同，不能看宣传资料。
停车场计不计成本扣除，对土增税影响大。
2.移交政府，同2。
3.有偿转让，计收入，成本可扣除。
按总面积还是按可售面积分摊成本？初步意见按可售面积分摊（公共配套设施面积不算）。
关于地下停车场。
国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第27条（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
第33条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
土增税不能参照它。
所得税判断公共配套设施标准，是4条：1.开发项目内发生的2.独立的3.非营利性的4.产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。
装修费。
可作开发成本。
提维修基金、预提费用、预留损失，所得税可扣除，土增税不可扣除。
多个项目的共同成本分摊。
3个原则：土地成本按占地面积分摊（企业愿意。
总局2个方法：建面、占地面）；开发成本按可售面积分摊；借款利息按资金占用量比例分摊（总局规定是94年利率不得高于金融同行率。
我们准备放宽。
）利息掌握几点：1.不管是银行还是非金融机构，不一定商行，只要是可从事贷款业务的机构，视同合法贷款。
利率，只要有凭证，都认可。
总机构统借统还借入，据内部文件、资料证明，可确定利息扣除，不一定写借款单位名称。
地下钱庄不行。
商行浮动利率都可确认。
加计扣除20%。
以前只要开发都可加计扣除。
准则中，第三十八条国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如"三通一平"等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
