土地增值税培训
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土地增值税培训(一)
土地增值税培训是针对土地增值税政策的相关培训。
在政策法规逐渐完善和改革红利趋于减弱的时代背景下,越来越多的企事业单位意识到培训研究税收制度的重要性。
本文将从以下三个方面介绍土地增值税培训。
一、土地增值税制度的基本概念
首先,介绍土地增值税制度的基本概念是影响土地增值税培训的重要因素。
土地增值税是以土地增值为计税对象的一种税费,主要用于解决城市建设和发展过程中共有土地资源的流转问题。
该税费是中国国内经济发展的重要一环,目的是为了使财政收入不断增加。
二、土地增值税制度的政策法规解析
在介绍土地增值税制度的时候,有必要分析其政策法规,计算方法等等。
如何透彻地理解土地增值税制度,有利于实现企业自身可持续发展。
所以要对政策法规进行深入解析,以此达到规避风险和确保增值税纳税安全的效果。
三、土地增值税培训的方式与适用群体
在介绍土地增值税培训的方式与适用群体时,需要考虑到培训方式的多元化和适用培训内容的不同群体。
可以通过举办专题讲座、提供培训课程等方式,针对不同行业所需要的税收知识点进行详解,以便更好地服务企业。
总之,了解土地增值税制度的同时,企业也应当通过专业的培训机构
提升自身层面的素质,进一步优化自身税收管理体系,提高税收识别能力和适应税收环境的能力,从而更好地适应日新月异的经济环境。
土地增值税培训计划一、培训背景随着我国经济快速发展,土地资源的价值日益凸显。
土地增值税作为一种重要的税收制度,对于规范土地市场秩序、促进城乡一体化发展、调控土地利用具有重要意义。
然而,由于我国土地增值税制度的特殊性和复杂性,许多税务从业人员在实际操作中经常遇到各种问题。
因此,开展土地增值税培训具有重要意义,可提高税务人员的专业素养,提高纳税人的遵纳纳税意识,促进税收管理和发展。
二、培训目标本次培训旨在加强税务从业人员对土地增值税法律法规的理解,提高他们的业务水平和工作能力,使其能够熟练掌握土地增值税相关知识,提高税收管理水平,更好地为纳税人服务。
三、培训内容1. 土地增值税基本概念和原理2. 土地增值税的纳税人和纳税范围3. 土地增值税的计税方法和计税依据4. 土地增值税的税务登记和申报流程5. 土地增值税的减免政策和优惠政策6. 土地增值税的风险防范和处置7. 土地增值税的最新政策和法规解读8. 典型案例分析和实操演练四、培训方式1. 理论授课2. 案例分析3. 视频教学4. 实操演练5. 问答交流五、培训对象1. 税务局土地增值税科人员2. 企业税务部门土地增值税人员3. 专业税务从业人员六、培训周期本次培训为期5天,每天8小时,共计40小时。
七、培训安排第一天:土地增值税基本概念和原理理论授课:介绍土地增值税的概念、原理和税制特点案例分析:分析典型案例,引导学员探讨土地增值税的实际应用问答交流:解答学员提出的问题第二天:土地增值税的税务登记和申报流程视频教学:播放相关案例视频,进行现场点评实操演练:模拟土地增值税的税务登记和申报流程问答交流:解答学员提出的问题第三天:土地增值税的计税方法和计税依据理论授课:介绍土地增值税的计税方法和计税依据案例分析:通过实际案例分析,探讨计税方法和计税依据的具体应用问答交流:解答学员提出的问题第四天:土地增值税的减免政策和优惠政策理论授课:介绍土地增值税的减免政策和优惠政策视频教学:播放相关案例视频,进行现场点评问答交流:解答学员提出的问题第五天:土地增值税的风险防范和处置理论授课:介绍土地增值税的风险防范和处置方法案例分析:通过实际案例分析,探讨风险防范和处置的具体应用问答交流:解答学员提出的问题八、培训评估在培训结束后,将对参与培训的学员进行笔试和实操考核,通过考核的学员将获得培训证书。
土地增值税培训开场自我介绍大家好,我是[姓名],非常高兴今天能够站在这里为大家做土地增值税方面的培训。
我是一个在税务领域摸爬滚打了好些年的人。
年少的时候,其实对税务并没有太多概念。
最开始接触到土地增值税的时候,就感觉像是闯进了一个迷宫。
我大学学的是金融相关专业,毕业之后误打误撞地进入了一家税务代理公司。
那时候,土地增值税对我来说就像一本怎么也读不懂的天书。
我比较喜欢在工作里找寻那种破解难题的成就感。
就拿土地增值税来说,刚接触相关项目时,完全不知道从何下手。
当时有个老会计带着我,他交给我一份非常复杂的土地增值税务资料去分析。
我看着那一堆的数字、条例,头疼得不行。
但我这个人有个特点就是不服输。
我把相关的税收法规书都翻烂了,把那个项目涉及的土地购置、开发成本等每一项拿出来分析比较。
印象最深的是,为了弄清楚一块土地的增值额计算,我跑到那块地所在的区域实地考察,周边的房价、地价的信息全都是我一家家中介、开发公司问出来的。
那段日子,同事们都说我像着了魔。
不过,也正是那个时候开始,我对土地增值税整个体系有了清晰的框架认知。
让我成长的还有那些从前失败的经验。
有一次我做一个土地增值税的税务筹划方案,本以为做得万无一失,结果却因为没有考虑到当地的一个特殊政策,差点给公司造成大损失。
那可给我敲了个大大的警钟,让我知道做这个领域一定得细致入微、面面俱到。
之后每做一个项目,我都会反复查证当地政策,向很多前辈讨教。
我想,我的这些经历虽说有磕磕绊绊的,但也正因为如此才让我对土地增值税领域有了更深刻的见解。
今天希望能够把我的这些经验、知识分享给大家,和大家一起在土地增值税的学习和应用上前进。
我相信,只要大家和我以前一样有那种肯钻研不服输的劲儿,一定能把土地增值税这片难啃的硬骨头拿下的。
新编土地增值税培训讲义(税务版)土地增值税培训讲义第一部分土地增值税政策解析 ..................................................................... ................. 2 第一章土地增值税的概述 ..................................................................... ................. 2 第一节土地增值税的概念 ..................................................................... ................. 2 第二节土地增值税的特点 ..................................................................... ................. 5 第三节土地增值税的立法原则 ..................................................................... .......... 7 第二章征税范围、纳税人和税率 ..................................................................... ... 10 第一节征税范围...................................................................... .............................. 10 第二节纳税人 ..................................................................... .................................. 17 第三节税率 ..................................................................... ...................................... 19 第三章增值额的确定 ..................................................................... ..................... 21 第一节收入额的确定 ..................................................................... ...................... 21 第二节扣除项目及其金额 ..................................................................... .............. 28 第三节评估价格办法及相关规定 ..................................................................... ... 42 第四章应纳税额的计算 ..................................................................... ................. 45 第一节转让土地使用权和出售新建房应纳税额的计算 ...................................... 46 第二节出售旧房应纳税额的计算 ..................................................................... .... 48 第三节特殊售房方式应纳税额的计算 (49)第五章减免税优惠 ..................................................................... .......................... 50 第一节一般减免规定 ..................................................................... ...................... 50 第二节特殊减免规定 ..................................................................... ...................... 52 第二部分土地增值税实务操作 ..................................................................... ................ 54 第一章征收和管理 ..................................................................... . (54)1第一节申报纳税程序 ..................................................................... ...................... 54 第二节纳税地点 ..................................................................... .............................. 58 第三节纳税时间和缴纳方法...................................................................... .......... 59 第四节相关责任与义务 ..................................................................... .................. 61 第五节其他征管事项 ..................................................................... ...................... 62 第二章土地增值税的清算...................................................................... ............. 63 第一节清算单位及条件 ..................................................................... .................... 64 第二节清算申请与受理 ..................................................................... ................... 67 第三节清算审核...................................................................... .............................. 69 第四节清算项目销售收入和扣除项目金额的确定 .............................................. 76 第五节核定征收 ..................................................................... ................................ 78 第六节清算后的税务处理 ..................................................................... .. (80)第一部分土地增值税政策解析第一章土地增值税的概述第一节土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
01 Chapter土地增值税的定义土地增值税只对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物征收,对转让集体土地使用权、地上建筑物及其附着物不征收。
土地增值税的征收范围包括:国有土地使用权出让、转让;地上建筑物及其附着物出售、赠与;以房地产作价入股、抵债等。
不属于土地增值税征收范围的情况包括:房地产继承、出租、抵押等。
土地增值税的征收范围土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。
包括国内单位和个人,也包括外商投资企业、外国企业、外籍个人以及港澳台地区单位和个人。
纳税人必须按照税法规定及时办理纳税申报,并如实申报应缴纳的土地增值税税额。
土地增值税的纳税人02 Chapter直接转让土地使用权的。
算建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;省(自治区、直辖市、计划单列市)地方税务机关规定的其他情况。
纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料房地产开发项目清算说明,应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联企业情况、合作条件、项目工程合同签订、工程进展、工程决算、成本核算及税金缴纳等资料;项目竣工决算报表;取得土地使用权的相关资料及支付土地出让金的相关资料;项目房地产转让、销售台账及收入明细账,或销售发票存根联;税务机关审核、确认并出具清算证明;纳税人凭清算证明办理土地使用权、房屋权属注销登记。
纳税人清算申报,并结清应缴纳税款;土地增值税清算中的常见问题03 Chapter收集相关资料编制清算计划了解土地增值税政策土地增值税清算前的准备工作01020304确认收入计算增值额和增值率扣除项目调整申报表土地增值税清算中的账务处理分析清算结果整理清算过程中产生的资料,包括项目合同、发票、财务报表等。
整理清算资料总结经验教训土地增值税清算后的总结与反馈04 Chapter评估分析根据收集的信息,对纳税人的土地增值税清算可能存在的风险进行归类和分析,如申报数据不实、遗漏申报等。
一、培训背景随着我国房地产市场的不断发展,土地增值税清算工作的重要性日益凸显。
土地增值税清算不仅关系到国家税收收入的稳定,也关系到房地产企业的经济效益和社会稳定。
为提高土地增值税清算工作的质量和效率,加强税收征管,确保税收政策的贯彻落实,特举办本次土地增值税清算业务培训。
二、培训目标1. 提高参训人员对土地增值税政策、法规的理解和掌握程度;2. 增强参训人员在实际工作中处理土地增值税清算业务的能力;3. 规范土地增值税清算程序,确保清算工作的准确性、及时性和合法性;4. 促进税收征管与房地产企业的良性互动,共同维护税收秩序。
三、培训内容1. 土地增值税政策法规概述(1)土地增值税的概念及特点(2)土地增值税的征税范围(3)土地增值税的税率及计算方法(4)土地增值税的减免税政策2. 土地增值税清算程序及方法(1)清算申请及受理(2)清算资料的收集与整理(3)清算金额的确定及计算(4)清算税款的缴纳及退库(5)清算结果的确认及公告3. 土地增值税清算常见问题及处理(1)土地增值税清算范围界定问题(2)土地增值税计税依据确定问题(3)土地增值税减免税政策运用问题(4)土地增值税清算税款缴纳问题4. 土地增值税清算工作注意事项(1)加强政策宣传,提高企业纳税意识(2)规范清算程序,确保清算工作质量(3)强化沟通协调,形成工作合力(4)严格责任追究,确保清算工作纪律四、培训方式1. 讲座:邀请税务机关、房地产企业及相关领域的专家进行授课,讲解土地增值税政策法规、清算程序及方法等。
2. 案例分析:结合实际案例,分析土地增值税清算过程中的常见问题及处理方法。
3. 互动交流:组织参训人员开展讨论,解答疑难问题,提高实际操作能力。
4. 实操演练:模拟土地增值税清算过程,让参训人员亲身体验清算工作的各个环节。
五、培训对象1. 税务机关土地增值税管理人员2. 房地产企业财务人员、税务人员3. 相关领域的专家、学者4. 对土地增值税清算工作感兴趣的其他人员六、培训时间及地点1. 时间:根据实际情况确定,一般为1-2天。
土地增值税培训第一讲:土地增值税的概念第二讲:土地增值税的特点第三讲:纳税义务人第四讲:纳税范围第五讲:计税依据第六讲:土地增值税税率第七讲:土地增值税的减免第八讲:纳税地点第九讲:征收机关与征收方式第十讲:土地增值税的纳税登记、申报第十一讲:土地增值税的行政处罚第一讲:土地增值税的概念土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定为税率征收的一种税。
所谓土地增值,是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善,导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。
80年代后期,我国开始对土地使用制度进行改革,实行国有土地使用权的有偿出让、转让。
为了规范土地、房地产市场的交易秩序,合理调解土地增值收益,维护国家权益,国务院于1993年12月13日,以国务院令138号公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》),自1994年1月1日起施行。
财政部于1995年1月27日,以财法字[1995]6号颁布了"中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则"(以下简称"细则")。
北京市人民政府以京政发[1996]7号下发了《关于征收土地增值税有关政策的通知》,明确规定1994年1月1日(即细则发布之日)已办理房地产转让手续的,暂缓征收该项目的土地增值税。
也就是说,北京市土地增值税从1995年细则发布之后开始征收。
第二讲:土地增值税的特点(一)土地增值税的主要特点:1.土地增值税是在房地产的转让环节征收,每转让一次就征收一次土地增值税。
这一点与营业税有些类似。
2.土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。
在计算土地增值税时要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额来计征。
这一点与企业所得税有些类似的地方。
3.土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准。
这一点与财产税有一定的共性。
4.土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种,是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节,具有特定的开征目的。
近日,我有幸参加了一次关于土地增值税的专题培训,通过这次培训,我对土地增值税有了更为全面和深入的理解,同时也感受到了税收政策在实际操作中的复杂性和重要性。
以下是我对此次培训的一些感想。
首先,培训内容紧扣实务,实操性强。
课程从土地增值税的计征范围、计算流程、扣除项目认定等多个方面进行了详细讲解,使我对土地增值税有了系统性的认识。
尤其是在成本分摊、收入确认、扣除凭证判定等方面,通过具体案例的分析,让我明白了在实际操作中需要注意的风险点和规避技巧。
其次,培训内容针对性强,着眼本地政策。
培训课程不仅涵盖了国家层面的土地增值税基本政策,还结合了河北、北京以及周边省份的地方土增政策,使我对土地增值税清算流程的各个节点有了更清晰的认识。
这种“接地气”的培训方式,让我在实际工作中能够更好地把握政策导向,提高工作效率。
再次,培训注重案例解析和数据支撑。
培训过程中,讲师结合真实案例和数据,对土地增值税清算方法进行了逐一解读,使我对政策的应用有了更直观的感受。
同时,培训还提供了会计分录、计算过程、法规引用等方面的资料,使我能够将所学知识运用到实际工作中。
此外,培训过程中,学员互动、现场答疑环节让我受益匪浅。
通过与其他学员的交流,我了解到他们在实际工作中遇到的困难和问题,并共同探讨解决方案。
这种互动式学习方式,让我在培训过程中不仅学到了知识,还拓宽了视野。
最后,我认为此次培训对我个人和所在企业都具有重要的意义。
通过培训,我提高了自己的专业水平,为今后在工作中更好地应对土地增值税相关业务打下了坚实基础。
同时,企业也通过此次培训,掌握了土地增值税的清算技巧和风险防范措施,有利于降低税负,提高经济效益。
总之,此次土地增值税培训让我受益匪浅。
在今后的工作中,我将继续努力学习,将所学知识运用到实际操作中,为企业的发展贡献自己的力量。
同时,我也将积极参与类似培训,不断提高自己的专业素养,为我国税收事业的发展贡献自己的一份力量。
土地增值税清算培训在当今的房地产行业中,土地增值税清算成为了一个备受关注的重要环节。
对于企业而言,准确、合规地进行土地增值税清算,不仅能够避免不必要的税务风险,还能有效地降低成本、提高经济效益。
为了帮助相关人员更好地掌握土地增值税清算的知识和技能,特地开展了此次土地增值税清算培训。
一、土地增值税清算的基本概念土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税清算,就是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写土地增值税清算申报表,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、土地增值税清算的重要性1、合规经营遵守税收法规是企业应尽的义务。
准确进行土地增值税清算能够确保企业在税务方面合规经营,避免因税务问题而受到处罚,维护企业的良好声誉和形象。
2、成本控制通过合理的清算,企业可以准确计算出应缴纳的土地增值税税额,从而在项目开发过程中进行有效的成本控制和规划,提高项目的盈利能力。
3、税务筹划了解土地增值税清算的规则和要点,企业可以在合法的前提下进行税务筹划,降低税负,提高资金的使用效率。
三、土地增值税清算的条件1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的;4、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
四、土地增值税清算的收入确认1、货币收入包括现金、银行存款、应收账款、应收票据等形式取得的收入。
2、非货币收入包括实物收入、无形资产收入、其他经济利益收入等。
3、视同销售房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。
土地增值税清算业务培训一、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法主要是根据土地增值额和适用税率进行计算。
土地增值额是指土地出卖或者转让所得减去原值和相关费用后的余额,适用税率则根据不同的情况和政策来确定。
土地增值税的计算公式为:土地增值额×适用税率=应纳税额其中,适用税率根据不同的城市和政策来确定,一般为20%至60%不等。
例如,某城市规定土地增值税税率为30%,土地出卖所得为100万元,原值为50万元,相关费用为10万元,那么土地增值额为100万元-50万元-10万元=40万元,应纳税额为40万元×30%=12万元。
二、土地增值税的税率不同城市和地区的土地增值税税率不尽相同,主要根据当地房地产市场情况和政策来确定。
一般来说,土地增值税税率为20%至60%之间。
例如,北京市的土地增值税税率为20%,上海市的税率为30%,广州市的税率为40%。
需要特别注意的是,不同的土地用途也可能会有不同的税率规定。
三、土地增值税的申报程序土地增值税的申报程序主要包括填写土地增值税申报表和缴纳增值税款项两个环节。
1.填写土地增值税申报表申报人需要将土地出卖所得、原值、费用等相关信息填写在土地增值税申报表上。
表格内容包括纳税人信息、土地出让价款、原值和费用、土地增值额、税率、应纳税额等。
填写时需要仔细核对相关数据,确保准确无误。
2.缴纳增值税款项在填写完土地增值税申报表后,纳税人需要根据申报表中计算出的应纳税额向税务机关缴纳增值税款项。
一般情况下,纳税人需要在规定的时间内缴纳税款,并出具相关的缴款凭证。
四、土地增值税清算业务的注意事项在进行土地增值税清算业务时,需要注意以下几个问题:1.了解国家和地方政策由于土地增值税税率和政策会根据国家和地方的政策变化而调整,所以在进行税务申报和清算业务时需要及时了解最新的政策。
对于不同地区的土地增值税政策差异,需要做好相应的准备和了解。
2.准确核算土地增值额计算土地增值额需要仔细核对土地出卖所得、原值和费用等相关数据,确保准确无误。
土地增值税清算业务知识培训土地增值税清算业务的核心内容是计算、申报和缴纳土地增值税。
下面将结合相关法律法规和实践经验,对土地增值税清算业务的知识进行培训和总结,主要包括以下几个方面。
一、土地增值税计算方法1. 确定征税时点:土地增值税的计算时点是土地转让合同签订之日,也就是买卖双方达成意向并签署合同的日期。
在征税时点确定后,就可以按照相应的税率和计算方法进行计算和申报。
2. 计税依据:土地增值税的计税依据是土地增值额,即土地转让价款与取得土地时支付的土地使用权出让金、建设用地使用权出让金、补偿费等费用的差额。
3. 计税比例与税率:根据不同类型的土地,土地增值税的计税比例和税率也有所不同。
其中,一类土地(工业用地、商业用地、住宅用地等)的计税比例为30%,税率为30%,二类土地(农村宅基地、一般农村建设用地等)的计税比例为20%,税率为20%。
4. 减除方式:根据《土地增值税暂行条例》的规定,在土地转让过程中产生的税务、公证、评估等费用可以减除,以减少纳税义务人的税负。
同时,对于购房人在规定的时间内将所购住房出售,并将出售所得再次购买住房的,可以享受个人所得税的减免政策。
二、土地增值税申报和缴纳1. 税务登记:纳税人在从事土地增值税清算业务之前,需要先到当地税务机关进行税务登记。
登记需要准备的材料包括营业执照、土地使用权证、土地转让合同等相关证明文件。
税务登记完成后,纳税人才能正式进行土地增值税的申报和缴纳。
2. 申报流程和期限:纳税人需要在每年的5月1日至6月30日之间,向当地税务机关递交土地增值税的申报表。
申报表中需要填写土地转让的具体情况、计税依据和计算结果等核心信息。
3. 缴纳方式和时间:根据税务机关的要求,纳税人可以选择线上缴纳或线下缴纳土地增值税。
线上缴纳常见的方式包括银行转账、支付宝等电子支付工具;线下缴纳则需要前往税务机关所在地的银行进行现金缴纳。
缴纳时间为税款实际到账日起30日内。
土地增值税学习培训计划一、培训目的与学习背景土地增值税作为一项重要的税收政策,对于房地产市场和土地利用也有着重要的影响。
为了帮助学员更好地掌握土地增值税相关知识和政策,提高税务管理水平,特制定本培训计划。
培训内容涵盖了土地增值税相关的法律法规、政策、操作流程等,通过培训学员将能够全面了解土地增值税的相关知识,提高实际操作能力,增强风险防范意识,促进税收工作的规范化、科学化。
二、培训对象本次培训主要面向税务系统工作人员、房地产企业财务人员、律师和法务人员等相关人员,欢迎有意向的单位和个人报名参加。
三、培训内容1.土地增值税法律法规政策解读2.土地增值税征收管理流程3.土地增值税申报核定与税务风险防范4.土地增值税实务操作技巧四、培训时间与地点时间:待定地点:待定五、培训师资本次培训将邀请从事土地增值税相关工作多年的税务专家、律师、会计师等作为主讲人,为学员们讲解最新的土地增值税法规与政策,分享实际操作经验,提供解决方案。
六、培训方式本次培训采用线下授课方式,结合理论讲解、实例分析、互动讨论、实操演练等形式进行,使学员们能够更好地理解和掌握土地增值税相关知识。
七、培训目标1.学员能够全面了解土地增值税的相关法律法规、政策与业务操作规定;2.学员能够熟练掌握土地增值税的申报流程与征收标准;3.学员能够提升税收管理能力,增强税收风险防范意识;4.学员能够在实际工作中运用所学知识,有效解决税务问题,提高工作效率。
八、培训效果评估为了更好地了解培训效果,我们将在培训结束后进行学员满意度调查,收集学员对本次培训的反馈意见与建议。
同时,我们也将邀请相关专家对学员的学习情况进行考核,以评估培训的实际效果。
九、总结与展望通过本次培训,我们希望能够帮助学员更好地掌握土地增值税相关知识和政策,提高实际操作能力,增强风险防范意识,促进税收工作的规范化、科学化。
我们也会根据学员的反馈意见与建议不断改进和完善培训内容与方式,为大家提供更优质的学习体验。
土地增值税培训土地增值税培训首先,欢迎各位同仁和纳税人来到县地税局组织的房地产税收交流培训会议的现场。
土地增值税涉及当前社会敏感的房地产领域,政策性强,计算复杂,清算难度大。
掌握土地增值税相关税收政策,特别是掌握土地增值税扣除项目是做好土地增值税清算工作的关键所在,而房地产开发成本是计算土地增值税扣除项目的最关键的项目。
今天,主要和大家交流的就是土地增值税相关政策规定和土地增值税清算工作涉及的房地产开发成本。
交流培训分以下二个部分:一、土地增值税相关政策规定二、房地产企业开发成本核算及重点关注的问题土地增值税培训第一部分土地增值税相关政策规定一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
二、征税范围(一)土地增值税的征税范围常以三个标准来判定:标准之一:转让的土地使用权是否国家所有。
按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定,城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外,属于集体所有。
国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。
集体土地只有根据有关法律规定,由国家征用以后变为国家所有,才能进行转让。
标准之二:土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。
(出租)标准之三:转让房地产是否取得收入。
土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让,但未取得收入的行为。
1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
由于土地使用权的出让方是国家,出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金,所以,政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。
2.土地增值税既对转让土地使用权课税,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不予征税。
(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
土地增值税培训三、税率土地增值税实行四级超率累进税率,税率表如下:例:某房地产公司转让商品楼收入5000万元,计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元,则适用税率为()。
A.30%B.40%C.50%D.60%四、应税收入与扣除项目计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目,根据转让项目的性质不同,可进行以下划分:土地增值税培训(一)应税收入纳税人转让房地产所取得的收入,是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益,不允许从中减除任何成本费用。
(二)确定增值额的扣除项目1.对于新建房地产转让,可扣除:(1)取得土地使用权所支付的金额,包括:纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
其中,“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。
(2)房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费:包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费:包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费:包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建土地增值税培训筑安装工程费。
基础设施费:包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费:包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用:指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
举例说明:地价款2800万元S地=*****O 总支出×按项目×已售部分一期:S地=120XX年O 二期:↓ ↓S建=*****O(出售*****O)S地S建成本项目:①“三通一平”400万元②建造费7200万元(一期)扣除:①地价=2800×120XX年÷*****×*****÷*****=700万元(一期)②成本:400×120XX年÷*****×*****÷*****+7200×*****÷*****=6100万元(3)房地产开发费用――期间费用,即销售费用、管理费用、财务费用。
一是纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的:房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内这里的利息注意两点:①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。
②不包括加息、罚息。
二是纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款证明的:房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内(4)与转让房地产有关的税金房地产开发企业:扣“两税一费”(营业税、城建税、教育费附加)非房地产开发企业:扣“三税一费” (营业税、印花税、城建税、教育费附加)。
(5)财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除:加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%2.对于存量房地产转让,可扣除:(1)房屋及建筑物的评估价格。
旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
重置成本的含义是:对旧房及建筑物,按转让时的建材价格及人工费用计算,建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率(2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(3)转让环节缴纳的税金。
举例说明:某国有企业20XX年5月在市区购置一栋办公楼,支付8000价款万元,取得销售不动产发票。
20XX年5月,该企业将办公楼转让,取得收入*****万元,签订产权转移书据。
办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元,成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为()。
A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元土地增值税培训转让旧房及建筑物时,计算土地增值额可以扣除的项目有3项:(1)房屋及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率=120XX年×70%=8400(万元);(2)取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用,本题没有涉及;(3)转让环节缴纳的税金=(*****-8000)×5%(1+7%+3%)+*****×0.05%=115(万元)。
增值额=转让收入-扣除项目金额=*****-8400-115=1485(万元)举例说明:某市工业企业20XX 年转让一块土地使用权,取得收入560万元。
年初取得该土地使用权时支付金额420万元,转让时发生相关费用6万元;要求:计算该企业20XX年应缴纳土地增值税。
转让土地使用权的土地增值额=560-420-6-(560-420)×5%×(1+7%+3%)=560-433.7=126.3(万元)增值率=126.3÷433.7×100%=29.12%应缴纳土地增值税=126.3×30%=37.89(万元)五、应纳税额的计算(一)增值额(计税依据)土地增值额=转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中,纳税人有下列情形之一的,则按照房地产评估价格计算征收土地增值税:(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(2)提供扣除项目金额不实的;(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
(4)旧房及房地产的转让。
所谓评估价格,指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
这种评估价格亦须经当地税务机关确认。
(二)应纳税额计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数举例说明:20XX年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢,取得销售收入1.4亿元,已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比土地增值税培训例为10%;销售商品房缴纳的有关税金770万元。
该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为()。
A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元根据土地增值税法计算方法与步骤,计算过程如下:计算扣除金额=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010(万元);计算土地增值额=*****-7010=6990(万元);计算增值率=6990÷7010×100%=99.7%,适用税率为第二档,税率40%、扣除系数5%;应纳土地增值税=6990×40%-7010×5%=2445.5(万元)。
六、税收优惠主要讲一下:建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
如果超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。
注释:20%是起征点,19.99%都不纳税,21%应就其全部增值额按规定计税。
七、征收管理(一)申报时间:纳税人签订房地产转让合同后7日内(二)房地产开发企业土地增值税清算1.土地增值税清算的概念:是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关材料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。