江苏省宿迁市泗阳县城市商圈分析

商圈调查宿迁市内商业主要集中在幸福路、霸王举鼎和洪泽湖路商圈、及新兴的发展大道商圈构成宿迁四大商圈。

1 四大商圈综合比较2 幸福路商圈★区域范围幸福路商圈，是指从幸福南路到幸福北路及香港城和市府东路一带的商业区。

★代表性商场★经营规模整个商圈占地超过30公顷，大小商业网点300多个，商业网点建筑面积超过20万平方米。

★目前幸福路商圈存在些问题☆一是交通问题。

幸福路商圈由于处于宿迁市区交通要道上，交通拥挤、交通设施不完善，停车场不足严重制约了商圈的繁荣发展☆是购物环境较差。

东大街的地面设施较为陈旧，路面破损现象比较严重；由于是在原有的东大街的城建基础上发展起来的新城区，树木少，绿化差。

随地丢垃圾，闯红灯现象较为严重，整体形象相对较差。

☆规模问题。

幸福路商圈是目前宿迁最为成熟的商业圈，而目前的经营网点规模过小，且可扩展空间不大。

★发展规划☆幸福中路部分面临重新改造，彻底的盖头换面，目前已着手拆迁，拆迁工作正在进行☆幸福中路人民商场对面，目前正在建设苏豪银座【分析】☆幸福中路改建工程完工之后发生根本性的改变，届时将增加大型的地下商场和若干停车设施，那时的幸福路商圈将是另一番局面。

同时改造完成后的幸福中路将成为商贸、旅游购物中心，必将带动区域经济的全面发展。

☆随着幸福路商圈的交通属性日渐凸现，作为交通要中的商业量体，其消费人群特征将更加明显，商品和消费人群预期会出现低档化趋势，受流通人口冲击，商业人口比例和提袋率将逐步降低。

3霸王举鼎商圈★区域范围：以霸王举鼎为中心，周边辐射1公里。

★营业规模：规划用地面积约2.5平方公里，总建筑面积216万平方米，其中商业面积约为25万平方米，规划人口3.4万人，是规划中的★发展规划：将规划为一条集商贸、金融、信息、会展、办公住宅、餐饮、娱乐为一体的，公建配套设施设备的城市中心，功能定位成为投资区提供功能配套，承担中心和窗口作用。

【分析】江头商贸中心功能定位的确定之后，该片区房地产开发已经进入高潮期，以住宅和商业为主流产品，在最近两年内都将陆续推出市场。

泗阳产业发展趋势泗阳产业发展趋势引言泗阳位于江苏省宿迁市南部，是宿迁市的一个县级市。

泗阳拥有丰富的自然资源和优越的地理位置，是一个潜力巨大的经济发展区域。

本文将探讨泗阳未来的产业发展趋势，分析其优势和劣势，并提出相应的发展战略和对策。

一、泗阳现状分析1.经济概况泗阳的主要经济来源是农业、制造业和服务业。

农业是泗阳的传统支柱产业，主要种植水稻、小麦、油菜等作物。

制造业方面，泗阳拥有一些规模较大的企业，如泗阳粮油厂、泗阳纺织厂等。

服务业是泗阳的新兴产业，包括金融、商贸、旅游等领域。

2.自然资源泗阳拥有丰富的自然资源，包括水资源、矿产资源和土地资源。

泗阳位于淮河支流泗水流域，水资源丰富，适宜发展水产养殖和水利工程。

泗阳的矿产资源有煤、铁、砂石等，尤其是煤炭资源储量较大。

土地资源方面，泗阳大部分是农田，具备农业生产的基础。

3.交通条件泗阳交通便利，有多条公路和铁路穿境而过。

泗徐高速公路和宿淮高速公路贯穿泗阳，使泗阳与南京、宿迁等城市相连。

泗阳还有泗宿铁路和阜宁至泗阳铁路通过，方便了泗阳的物流运输。

二、泗阳产业发展优势1.农业发展优势作为一个农业大县，泗阳拥有良好的农田资源和农业环境，适宜发展粮食种植、畜牧养殖等农业产业。

泗阳的农田灌溉条件良好，可以保证农作物的水分供应。

此外，泗阳还有丰富的农产品加工企业，可对农产品进行深加工，提高附加值。

2.制造业发展优势泗阳的制造业已初具规模，有一些具备较强竞争力的企业。

泗阳制造业的发展优势在于离得近的市场需求较大，如南京、上海等地的工业企业需要大量的原材料。

另外，泗阳拥有丰富的矿产资源，为制造业提供了基础材料。

3.生态旅游发展优势泗阳山水资源丰富，有着得天独厚的自然景观。

泗阳的旅游业已有一定的基础，如五泄湖景区、夏瘾山风景区等。

泗阳的生态旅游发展优势在于可以结合泗水湿地、五泄湖和泗阳山脉等资源，打造一条生态旅游线路，吸引更多的游客前来泗阳观光游玩。

三、泗阳产业发展趋势1.农业结构调整泗阳在农业结构调整方面应该采取多样化种植模式，提高粮食产量的同时培育其他经济作物。

泗阳商业项目调研报告调研时间：2016.06.24调研对象：泗阳县人民路及周边商业项目调研目的：了解泗阳目前商业租金、物业等情况调研内容：租金、优惠政策、目前物业经营状况一.人民路商业（一）人民路沿街（亿阳国际）1.物业情况：沿街一拖二2.经营业态：便利店、社区配套等3.租金及优惠：沿街门(便利店)：190平/11 万/年（1.58元/平/天），物业约 1.5元/平/月(优惠政策签约5年，前2年免租租金，交第三年租金）4.商业评点评：人民路北段沿街商铺主要以邻里配套为主，由于地段偏北，加上交通动线引导不足，没有有效人流拦截设施导致人流不足，相比人民路南段商业气氛不浓，空铺较多。

（二）银座商场1.物业情况：1-3层+沿街商铺2.经营业态：一楼业态：服饰、连锁餐饮、数码二层：儿童系列（儿童书店、儿童游乐、儿童培训等）三层:餐饮3.租金及优惠：内场35平/3万/年（约2.3元/平/天）、沿街80平/11万/年（约3.7元/平/天）、物业1.5元/平/月、沿街（办公用品店）：100/15万/年（约4.1元/平/天）平方合同签订2年。

4.商业点评：地段优势显而易见，主要合作方式以租赁、联营扣点为主；整体布局规划相比哥伦布较为逊色，内部空间结构局限性较强，餐饮类比重较小且全部位于一楼，三楼四楼经营状况更是差强人意，沿街商铺生意惨淡，多数商家已退场，内铺空置率较高。

综合原因造成银座目前经营欠佳的现状。

（三）财富广场1.物业情况：沿街+步行街2.经营业态：男女服装、杂货小商品为主，沿街黄金珠宝、品牌餐饮为主。

3.租金及优惠：步行街160平/8万/年（约1.3元/平/天）30平/1-1.5万/年（约1.3元/平/天）40平方/2.5万/年(转让费1万），沿街门店11-12元/平/天。

沿街：160平方4.商业点评：泗阳县传统的商业街，地段较为优越，沿街中高档业态与内街中低档业态相结合，整体经营状况较为一般，物业状况较差，停车不便，内街商铺转让率较高等原因致使其很难形成强劲的市场竞争力。

目 录泗阳雨润中央新天地营销部 彭永红2011-2-28泗阳雨润中央新天地泗阳商业及商业地产发展阶段研究前言1、街区商业发展2、商业街的发展3、社区商业发展4、专业市场和批发市场发展二、中华广场阶段1、街区商业发展2、商业街发展3、社区商业发展4、专业市场和批发市场发展三、华润苏果广场阶段1、街区商业发展2、商业街发展3、社区商业发展4、专业市场和批发市场发展四、未来发展及竞争环境预测1、街区商业发展及竞争环境预测2、商业街发展预测——女人街将迎来新的发展3、社区商业预计将有所作为4、专业市场和批发市场预计在短期内难有突破性发展五、本案的发展机会分析1、商业消费观念活跃，品牌效应明显，将大大降低本案发展成本2、综合体的商业优势，将使得本案在未来竞争中占据更多话语权3、时尚品牌百货将填补市场的空白，形成本案所在商业中心的核心竞争力六、商业街的发展机会1、主题经营是商业经营的方向2、引入管理公司或者成立专门的管理团队，实行初期经营管理3、主力店应当具备商业创新能力和极大的市场活力结束语前言有关泗阳商业和商业地产的基本情况，在前一阶段的相关资料中都有详细的论述和介绍。

为了避免简单重复，经过思考本文拟采用实证研究方法和定性研究相结合，通过对泗阳市民、经营者和房地产业内人士的走访和调查，加上个人的了解，还原泗阳商业发展的过程。

本文希望通过对泗阳商业及发展历史的研究，发现其发展规律，并初步预测未来泗阳商业的竞争，特别是中心商业的竞争格局和基本态势，从而为本案规避市场竞争，寻找市场发展机会提供有价值的经验。

本文将泗阳商业发展分为三个阶段、四种商业形态进行对比研究，三个阶段分别是花园口阶段、中华广场阶段、华润苏果广场阶段，每一个阶段对应着街区商业、商业街、专业和批发市场、社区商业等四种商业形态。

基于以上基础，对泗阳上商业发展变化进行了较为详细的介绍，分析其发展过程和特点。

对未来商业竞争的预测，则结合商业发展的过程和对现有商业规划基本情况的了解，分析未来商业发展的趋势，提出了人民路中轴商业，以及未来众兴路南线、淮海路中线、北京路北线商业发展的基本态势，据此，分析了本案未来发展的机会。

泗阳县“名流新天地”规划建筑设计说明第一部分概况一、地理位置本方案位于泗阳县老城区东部，东临上海北路，南临淮海路，西临南京东路，运河大道，北至银河路，长春路，与规划上的泗阳黄金商圈相邻。

总用地面积345.6亩。

根据规划要求，东侧退上海北路绿化带10米，南侧退淮海东路红线20米，北侧和西侧退道路红线10米。

一、场地特征分析名流新天地居住区地块具有较好的自然地理优势。

其地形地貌以平坦的平原为主要特征。

现状主要是空地。

二、规划设计依据3.1业主提供的现状地形图及泗阳县“黄金商圈”西北角区域开发地块规划技术要求3.2《中华人民共和国城市规划法》3.3《城市规划编制办法》3.4《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）3.5《江苏省城市规划管理技术规定》3.6《宿迁市中心城市规划八大刚性管理规定》三、优势与劣势4.1有利因素：4.1.1地域位置决定其具有较高的商业价值，本基地位于泗阳县新城区的中心地段，升值潜力明显，规划中可充分挖掘这方面的优势。

4.1.2 经各方协调，基地地块形成了相对完整的区域，有利于小区的规划建设。

4.1.3基地内高程变化较小，对小区各项建设有利。

4.1.4周边地区的配套设施规划得比较完备，新城区的景观轴穿越整个小区，给设计带来挑战的同时也带来了景观的效益。

4.1.5周边已有多个楼盘在建设中，对本小区的建设有一定的参考价值。

4.2不利因素4.2.1容积率和环境质量是一对矛盾，如何能平衡好两者的关系是规划的重点。

4.2.2该地块周边的城市建设还未完全形成，因此开发虽具有前瞻性也存在一定的风险。

4.2.3泗阳的房地产市场虽经过多年开发，已达到一定的高度，但产品和营销还远未达到成熟的阶段。

4.2.4小区东南部为规划中的黄金商圈。

但淮海路南侧为河道，单面街带来好景观的同时也带来了商业氛围不浓的弊端。

第二部分总体规划理念与设计构思一、设计理念突破传统规划模式，强调总体空间构图的完整和自身特点，突出绿化景观环境这一空间的主题，充分体现以人为本，以生态为源，科技创新，创造出一种自然、祥和的居住氛围。

一、泗阳县产业优势一、纺织服装纺织服装是泗阳重要的支柱产业，纺织服装产业城位于经济开发区核心区，总面积3平方公里，已形成纺纱、织布、印染、服装加工以及配套功能齐全的产业链。

我县被江苏省政府确立为“棉纺产业集群县”，目前全县投产和在建的绢棉纺超过150万锭，年产成衣亿件套，从业人员3.5万人。

江苏千仞岗羽绒服、华威纺织、博泰纺织、申禾化纤、沙特阿齐兰实业、正大亚星纺织、华鑫纺织、福大纺织、三川染整、温州豹子头服饰、香港大南制衣、比恋奴服饰等知名企业先后落户，全国第二大绢纺企业——泗绢集团的SPCC牌绢丝出口量雄居全国第一，产品占据日本、韩国、东南亚等国家和地区70%以上的市场份额。

2010年底全县将形成万台织机、亿件成衣的生产能力，华东地区新纺都初具规模。

二、极具发展潜力的泗阳木业产业木材产业，拥有中、高密度纤维板、覆膜板、多层板、胶合板、异型板、科技木、高档家具等近百个品种、1200多家企业，年加工能力为150万立方米，从业人员近4万人，已成为我县工业的重要支柱产业。

到2010年我县精深木业加工能力将突破200万立方米，从业人员达5万人。

荣马国际家具、太湖巨豪木业、德华兔宝宝、中日合资东锦木业、欧洲工业园等木业企业，产品远销欧美、非洲、东南亚、台湾等国家和地区。

华东国际木业城是大型木业产品交易平台，与国内外木材企业互联。

县委、县政府全力发展木业产业，打造国内第四大木地板基地，在政策、资金、人才培养等方面给予扶持与倾斜。

与南京林业大学全面合作，成立产学研基地。

三、电光源产业电光源产业，拥有30多家骨干企业，苏州照明产业城、光阳照明、勇仕照明、凯烽照明等知名企业落户。

全县年产节能灯4亿支，毛管、荧光粉、钨丝、灯座等配套能力逐步增强，并向大功率节能灯、数控照明、LED延伸。

泗阳县大功率节能灯产业园被省政府批准为江苏特色产业园，2010年泗阳的节能灯生产能力将扩大到10亿支，建成全国最大的大功率节能灯生产基地和华东新兴电器照明基地。

泗阳县城市广场及公园规划现状及展望***** 我的家乡是位于江苏省洪泽湖与大运河之间的泗阳县。

它是一座绿色的生态城市，素有“中国意杨之乡”的称号；它也是一座有着悠久历史的城市，是千年前泗水王国的都城；它更是一座纺织城市，产自泗阳的苏丝畅销国内外。

下面，我想从广场设计和公园设计两个方面简要说一说我的家乡近年的规划和展望。

“规划是城市的灵魂”今天的规划就是明天的形象,城市的规划在很大程度上决定了一个城市建设和发展的水平。

我的家乡泗阳县的城市定义是：以两河风光、楚汉文化为特色的沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市。

基本的广场设计有以下几座：城中广场、泗水广场、商业广场、开发区广场。

1、城中广场：作为淮海路商业街的门户，桃源路入口处的城中广场以规则的几何形，从容地完成了泗阳县老城和新区空间转化。

广场以硬质铺地为主，点缀绿化、小品。

空间格局平整、开敞，是广大市民交流聚会、休闲漫步的理想之地。

2、泗水广场：泗水广场处于文化轴和商业轴的交汇处，表达了文化轴的性质定位。

将街角四个小型硬地广场组织为一体，每个广场均以水为主题，取名“泗水广场”，体现了泗阳县独有的文化渊源。

3、商业广场：规划集商业、商务、宾馆、办公等多种功能于一体的商业商务中心，是人流、物流、信息流的会聚之地。

4、开发区广场：开发区广场运用西方园林手法，营造一个明快、开放的环境氛围，体现了新世纪泗阳人民兼容并蓄的开放精神，表现了泗阳人民开拓进取的时代精神。

基本的公园设计为：曲水园、意水园、萍水园、洋水园、西湖公园。

1、曲水园：曲水园位于泗塘河风光带与沈阳路延伸段交汇处,设计通过弯曲的自由水体形成“曲水园”。

2、意水园：意水园位于北京路延伸段与泗塘河风光带交汇处，通过种植泗阳县特色植物—意杨形成“意水园”。

3、萍水园：萍水园位于淮海路与泗塘河风光带交汇处，淮海路为出入城区道路，设计通过水上浮萍、荷花显其特征，也预示着“萍水相逢”。

4、洋水园：洋水园位于泗塘河风光带与京杭大运河风光带交汇处，节点水面宽大、开阔，故命名“洋水园”。

泗阳可行性研究报告1.引言泗阳市位于江苏省宿迁市东南部，是宿迁市的一个县级市。

泗阳市地理位置优越，交通便利，经济发展潜力巨大。

本可行性研究报告旨在对泗阳市的发展方向进行研究和评估，以确定其可行性，并提出相应的建议。

2.研究目标和方法2.1 研究目标本研究的主要目标是评估泗阳市的发展潜力，分析市场需求和竞争情况，为泗阳市政府决策提供决策参考。

2.2 研究方法本研究采用了以下方法来达到研究目标： - 收集相关的统计数据和市场调研数据； - 分析市场需求和竞争情况； - 进行SWOT分析，评估泗阳市的发展优势和劣势、机会和威胁； - 建立经济模型，评估泗阳市的发展潜力； - 提出相应的建议。

3.市场需求和竞争分析3.1 市场需求泗阳市作为宿迁市的组成部分，市场需求主要与宿迁市的发展紧密相关。

根据市场调研数据显示，宿迁市当前主要以制造业和农业为经济支柱，但随着国家经济的快速发展和城市化进程的推进，人们对服务业、文化产业和旅游业的需求逐渐增加。

由此可推断，泗阳市的市场需求将进一步扩大。

3.2 竞争情况泗阳市与周边县市存在一定程度的竞争关系。

在服务业方面，宿迁市的一些服务机构和企业已经在周边市场占据了一定的份额，泗阳市需要通过提供更好的服务和产品来吸引客户。

在旅游业方面，泗阳市拥有丰富的自然资源和历史文化遗址，但与其他旅游目的地相比，泗阳市的知名度和吸引力较低，需要加大宣传和推广力度。

4.泗阳市发展优势和劣势分析4.1 发展优势泗阳市具有以下优势： - 地理位置优越，交通便利，便于与周边城市进行联动发展； - 丰富的自然资源和历史文化遗址，为旅游业发展提供了基础； - 近年来，市政府积极发展产业园区，为吸引投资和推动产业升级创造了条件。

4.2 发展劣势泗阳市存在以下劣势： - 经济实力相对较弱，资金短缺对发展可能造成一定限制； - 市场竞争激烈，需要提高服务质量和产品竞争力； - 对外交流和宣传力度相对不足，知名度较低。

关于泗阳县城市社区建设情况的调研报告孙其涛众兴镇是泗阳县的座下镇，是全县政治、经济、文化中心，总面积92平方公里，总人口22万，党员7800名。

辖21个社区，包括12个城市社区和9个农村社区。

社区居委会（以下简称社区）是协助镇党委、政府开展群众工作、提供社会管理和公共服务的一个重要的基层群众性自治组织，直接承担着居民自治功能，是服务群众的前线阵地，是做好社会管理、计划生育、综治、就业和再就业等各项社会服务工作的窗口。

为研究和探索社区建设的有效途径，我对泗阳县众兴镇城市社区建设进行了专题调研，基本摸清了泗阳县城市社区建设的现状，并对社区建设存在问题和原因所在作了初步分析，提出几点思考。

现将有关情况报告如下：一、城市社区建设的基本情况（一）社区居委会的设置。

2012年底对城市12个社区进行了调整，过去的社区存在着区域界址不清晰、人口户数不均衡、干部人事不对等、资源配置不平衡等问题，众兴镇根据省市的文件精神，把握四个原则（地界清晰、合理划分；整合资源、发挥功能；尊重历史，统筹兼顾；立足当前，着眼发展）对社区区划进行调整，调整前的城市社区范围：东至上海路，南至大运河，西至泗水大道，北至泗水大道，面积18.702平方公里；调整后的城市社区范围：东至泗塘河、南至大运河、西至泗水大道，北至葛集支渠，把丁家沟村纳入城市社区范围，规划面积30.255平方公里；撤销运河社区、淮海社区、丁家沟村，新组建府苑社区、詹庙社区，调整后城市社区为12个。

（二）社区基础设施建设。

社区建设的突破口是解决社区办公和活动用房。

目前，泗阳县城市12个社区，其中2个标准化示范社区服务中心，西康社区服务中心面积为2300平方米，西湖社区为1000平方米，按照“五室一厅一栏一广场”的标准，并统一配置了办公桌椅、书柜、健身器材等设备，使社区活动阵地实现了环境优越、设施齐全、服务便利的目标。

其余10个社区办公和活动用房多为租赁、借用或为临时用房，软硬件设施也不到位。

泗阳县房地产行情市场调研报告一、调研目的：更准确把握泗阳县整体经济概况及进展趋势水平，分析本地房地产进展现状及趋势。

调研方式：观看调研抽样访谈资料政府取证调研内容：1. 地理位置：泗阳位于江苏北部，地理坐标介于东经118°20′~118°45′，北纬33°23′~33°58′之间，南滨洪泽湖，东界淮安市淮阴区，北邻沭阳县，西南与泗洪县交壤，西与宿城区交界。

总面积1418平方千米。

泗阳境内无山丘，一片平原，只有个别地域有低矮垄岗。

总地形西高东低，属黄淮冲积平原。

地面相对高程多数介于12米~17米之间，京杭大运河横穿泗阳东西50千米，成为天然的“分水岭”。

运河以南，北高南低，境内河流皆流入洪泽湖，统属淮河水系；运河以北，南高北低，河流皆属沂、沭水系。

2.交通泗阳交通十分方便，京杭大运河、徐淮公路和兴修中的徐、宿、淮、盐高速公路横穿东西；泗沭公路纵贯南北；淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境，南有洪泽湖，北有六塘河、大涧河，物资集散、旅客运输均较便利。

3.行政计划全县设置16个镇、7个乡、2个场，306个村（居）委会，总面积为1726平方千米，总人口为117万人。

2004年3月，县的洋河镇、仓集镇、屠园乡、郑楼镇、中扬镇等5个乡镇划归宿城区管辖，目前，全县设12个镇、6个乡、2个场．总面积为1418平方千米，总人口为94万人4.人口情形全县有汉、回、苗、彝、壮、满、哈尼、布依等33个民族，汉族人口占总人口的90%以上。

少数民族中回族人口最多，占少数民族90%。

全县总户数万户，户籍人口万人。

全年人口诞生率‰，死亡率‰，人口自然增加率‰。

男女性别比为：100。

非农人口比重%。

5.农业概况农业农村投入不断加大，全年争取水利项目资金7000余万元，完成淮泗挡洪闸等灾后重建工程，累计完成土方1650万方；投入资金625万元，完成了万亩中低产田改造等农业综合开发项目。

全年土地复垦新增耕地8482亩。

江苏省宿迁市泗阳县食品零售个体户经营分析报告一、市场概况食品零售是一个庞大的市场，涵盖了各种各样的食品产品。

随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，食品零售业也得到了迅速发展。

江苏省宿迁市泗阳县作为一个人口密集的县城，食品零售业具有巨大的发展潜力。

二、竞争情况泗阳县的食品零售市场竞争激烈，主要表现在以下几个方面：1.同行业竞争：泗阳县的食品零售个体户众多，分布在各个街道和商圈，形成了激烈的竞争局面。

2.超市的竞争：超市作为食品零售的主要形式之一，其规模和经营能力远超个体户，给个体户带来了一定的竞争压力。

3.电商的竞争：随着互联网的普及，越来越多的人选择在网上购买食品，这也给实体店带来了竞争压力。

三、个体户经营分析1.价格竞争：个体户通常以价格低廉为主要竞争手段，以吸引顾客。

但过度降价可能会造成利润的减少，影响个体户的经营状况。

2.产品差异化：个体户在产品上可以通过提供特色产品或者提供高品质的产品来与竞争对手区分开，吸引更多的顾客。

3.店面布局与服务：店面布局和服务是吸引顾客的重要因素。

个体户需要在店内布置上下工夫，提供优质的服务，以提高顾客的购买体验，增加顾客的忠诚度。

四、发展建议1.优化经营方式：个体户可以通过与供应商合作，采购价格更低廉的食品产品，降低成本。

同时，可以加强与顾客的沟通，了解顾客需求，提供更合适的产品。

2.加强品牌建设：个体户可以通过建立自己的品牌形象，提供优质的食品产品和服务，提高品牌美誉度，吸引更多的顾客。

3.开拓线上渠道：个体户可以通过建立网上销售平台，拓展线上销售渠道，提供更加方便快捷的购物体验，吸引更多的顾客。

4.提高管理水平：个体户需要注重提高自身的管理水平，加强员工培训，完善流程管理，提高工作效率，降低成本。

五、总结。