上海松江新城别墅市场报告

上海别墅市场研究报告篇一：上海别墅市场分析绪言1. 研究背景及目的别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。

因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。

2. 研究对象及范围90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。

而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。

3. 研究方法及主要研究指标本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。

采用的主要研究指标详见列表。

目录绪言 ................................................ (i)第一部分上海市别墅产品分析 (1)一、别墅产品的演变 ................................................ (1)二、别墅产品的发展 ................................................ (4)第二部分上海别墅市场分析 (6)一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6)二、不同类型别墅市场分析................................................. (8)三、后市展望 ................................................ (29)第一部分上海市别墅产品分析上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。

名目壹、市场局部一、上海商展市场分析二、松江商展市场分析三、区域市场分析四、区域住宅市场分析五、区域商业情况六、地铁商展现状与开展前景分析贰、工程分析一、工程情况二、SWOT分析叁、工程定位及产品建议一、销售策略定位二、消费群定位三、工程定位四、产品革新建议五、价格定位壹、市场局部一、上海商展市场分析1、市场运行概况➢商业租金、售价稳步上扬截止到今年第三季度，上海的商展平均租金差不多上升至28元/平方米/月，比2005年同期增加了约5％，05年度比04年度增加了7％，04年度比03年度增加了11.8％，而空置率3年间始终稳步维持在11％左右。

这讲明上海的商展市场差不多进进一个稳健开展期，步进了成熟的时期。

➢郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进进上海商业地产市场，商业地产效劳业也悄然出现。

值得注重的是，随着近年来房地产市场的开展，大量新兴社区的建成和进住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区四面的沿街商展、集合式商场和社区商展的开展相当迅速。

➢商业进进实物消费与效劳消费并重的时期丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业开展的新趋势。

从消费水平瞧，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。

从消费结构瞧，全市消费需求由实物消费为主进进实物消费与效劳消费并重的时期，零散型的商业地产布局模式特别难习惯上海商业今后的开展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营效劳品质优良的商业工程将是下一步商业地产开发重点。

➢商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱目前约有20％左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面要是没有压力，完全能够采取长期收益的方式经营自己的商展，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅开发向外围的扩张，商业房产也向都市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气缺乏等多方面的碍事，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养展的措施或等待各方碍事因素慢慢消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其经营方面的特性，只能采取租赁的方式猎取收益。

上海别墅市场分析方案概述上海是中国最繁忙和发达的城市之一，也是中国最大的经济中心之一。

随着经济的不断发展，在上海买房，尤其是别墅，成为了富裕人士的热门选择。

上海的别墅市场也越来越受到关注。

本文将概述上海别墅市场的分析方案。

首先，我们将对上海别墅市场的概况进行描述。

然后，我们将分析上海别墅市场的供需状况。

接下来，我们将探讨上海别墅市场的价格和销售趋势。

最后，我们将提出一些建议，以促进上海别墅市场的发展。

首先，让我们来看一下上海别墅市场的概况。

上海地理位置优越，环境优美，是一个吸引人的居住地。

据报道，上海的别墅市场在过去几年里呈现出稳定的增长趋势。

随着越来越多的富裕人士寻求高品质的生活和豪华住宅，上海的别墅市场有望继续保持稳定增长。

接下来，我们将分析上海别墅市场的供需状况。

根据最新数据显示，上海别墅市场的需求正逐渐增长。

这主要是由于经济的发展，人民收入的增加，以及人们对更高品质生活的追求。

与此同时，上海别墅市场的供应也在逐渐增加，以满足不断增长的需求。

尽管如此，市场供需仍然存在一定的不平衡，供应仍然无法满足需求的速度。

然后，我们将探讨上海别墅市场的价格和销售趋势。

根据最新数据，上海别墅市场的平均价格相对较高，这主要是由于地理位置和高品质的建筑材料造成的。

不过，我们也可以看到上海别墅市场的销售量在逐年增加，市场总体上仍然活跃。

根据专家的预测，上海别墅市场的价格将继续保持稳定，并可能会有所上涨。

最后，我们提出几点建议，以促进上海别墅市场的发展。

首先，政府应该制定相关政策，鼓励开发商和投资者在上海投资建设别墅。

其次，开发商应该注重提高别墅的品质和设计，在市场竞争中占据优势。

此外，提供更多的金融支持和购房便利措施，将有助于吸引更多的购房者。

最后，加强市场监管和规范管理，维护市场的公平和透明。

总之，上海别墅市场有着良好的发展前景。

政府、开发商和投资者应该共同努力，为更多的人提供高品质的生活和居住环境。

通过制定相关政策、提高建筑品质、提供金融支持和加强市场监管，上海别墅市场有望实现更好的发展。

一、上海别墅市场分析[一]市场供求分析1、长期供应分析供应总量比2003年略有减少但仍然保持在150万平方米以上从土地市场看，近两年别墅用地供应非常少，仅有的几块，容积率也限制在0.5-0.6左右，政府对于高档别墅批建控制力度很大。

但由于土地前几年储备丰富，别墅项目的高投资回报率使发展商对于别墅开发的热度不减。

2004年别墅总体供应量仍然有152.2万平方米，只比去年的160.9万平方米略有下降。

从长远来看，未来几年别墅供应总量仍将呈现缓慢减少趋势，但随着一城九镇规划的全面启动，别墅供应地区更加广泛，供应总量将长期保持在每年100万平方米以上。

2、短期供求分析[二] 供求总体保持平衡成交总量达到154万平方米2004年别墅总体成交量保持旺盛，反映了虽然经过多方面政策调整，客户对于上海别墅市场信心仍然非常充足，需求不断高涨。

全年别墅成交量154万平方米（统计截止到12月16日），除了一季度成交量较少外，二三季度总量明显上升，第四季度表现尤为突出，成交量超过50万平方米，达到全年高潮。

[二]热点板块分析1、供应量分析供应量较大的板块有闵行、松江新城、新桥，其中闵行占17%的高比重，这主要是由于颛桥、江川等地经济型别墅开发渐热，另外，松江新城泰晤士小镇大型项目的启动、青浦赵巷板块和南汇航头板块的逐渐成熟，这些地区的别墅供应量逐渐放大。

值得一提的是奉贤别墅供应在今年放量，海滩别墅成为新的投资热点。

2、板块特征分析松江新城、新桥、九亭泗泾板块别墅供应充足松江别墅别墅供应比重占总供应量37%，随着泰晤士小镇上市，松江新城英式风貌区成为别墅市场炙手可热的别墅板块，另外九亭、新桥等地区也有多个别墅上市，这三大板块中产品以联体别墅和叠加别墅为主，独立别墅较少。

联体别墅售价主要是7000元/平方米左右，独立别墅单价已经超过万元。

闵行颛桥地区别墅量大价升颛桥板块是闵行今年别墅新增的热点板块，今年闵行别墅供应量25.9万平方米，其中半数来自颛桥地区，以天籁园和都市阳光花园为代表，这一地区别墅产品以独立和联体别墅的混合型产品，独立别墅平均面积处于300-600平方米之间，联体别墅主力面积为200-250平方米，闵行板块别墅价格上涨幅度也很大，联体别墅售价在10000元/平方米，独立别墅售价在13000元/平方米。

一、区域别墅市场区域主要别墅个案分布图楼盘信息楼盘名及开盘时间 总量体（m 2） 产品（比例）复地翠堤（2004年12月开盘） 4.7万 5幢独立别墅，20幢联排、叠加别墅，3幢小高 剑桥风范（2005年4月开盘） 25万 多层、联排别墅、双拼别墅（一期别墅共幢） 原野花园（4月25日开盘） 8.5万 双拼别墅、联排别墅、叠加别墅（共120幢）海立华亭（别墅未开盘） 6万 多层、电梯公寓、叠加、联体 名仕豪庭（6月5日开盘）7.3万 联体别墅（共365套，现推出65套）爱丁堡12万 29幢多层，二期为别墅推出时间未定蓝色剑桥元庭（5月27日开盘） 10万 29幢别墅（联体、双拼），后续推出日期未定复地翠堤剑桥风范原野花园海立华亭名仕豪庭 爱丁堡蓝色剑桥元庭泰晤士小镇（1）产品概况就2004年下半年到2005年上半年松江新城版块楼盘整体而言多以别墅加公寓的复合型居住社区为主，少量为纯别墅住宅区。

现阶段本案周边的楼盘别墅部分情况如下：整体看区域内产品更多以混合型产品为主，以公寓加联排别墅产品组合为区域主流。

（2）产品分析产品形态分析注：泰晤士（独栋）未在比例计算之列✧本区域已推别墅项目皆以联排别墅为绝对主力型别墅，占推出别墅量体的85%。

产品形态同质性较强，产品竞争压力较大。

✧部分别墅项目如复地翠堤苑、原野花园以联排结合叠加别墅，叠加别墅占11%。

✧复地翠堤苑、海德名园有部分独栋别墅，占别墅供应量的4%，但独栋别墅去化不理想。

产品面积分析✧本区域联排别墅的面积160-220㎡，其中以200㎡左右为主。

名仕豪庭因其面积控制精简（160-170㎡）、所送面积较多、总价较低，去化状况较好。

✧叠加别墅面积在160-180㎡，面积分布相对集中。

以其小面积、较低单价、低总价，去化状况相对较好。

✧独栋别墅面积在310-430㎡，其中以320平方米左右为主力面积，产品形态定位为舒适型别墅，但去化抗性较大。

本区域别墅市场总体放量较大，其中又以联排别墅为绝对主力别墅，联排别面积在200平方米左右，产品同质化情况严重，竞争激烈；（3）价格分析✧本区域联排别墅价格在6500-7300元/㎡之间，包括了双拼和多联别墅形态；其中，双拼别墅的价格在7000-7300元/㎡左右，多联别墅价格区间在6500-6800元/㎡。

上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。

2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。

上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。

全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。

2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。

随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。

2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。

投资结构继续改善。

全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。

城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。

市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。

2006年4月上海别墅市场分析报告一、市场综述1、市场供销两旺4月上海别墅市场呈现供销两旺的态势，总体供应量较3月翻了一番，成交量达到799套，（其中独栋别墅327套、联排别墅472套）增幅将近47％，独栋、联排成交均价都出现了微升。

从本期成交区域来看，松江、闵行联排别墅销售继续走高，浦东、青浦赵巷独栋交易活跃，各区域均有亮点。

传统旺季即将来临，不少开发商借别墅展及假日楼市之际纷纷亮相，一些新盘前期推广也取得了良好效果。

➢成交套数➢成交面积4月份别墅成交面积约21万平方米（其中独栋别墅10.9万平方米、联排别墅10.1万平方米），较上月增加近53％，总体供应量较3月翻了一番，供应面积为18.9万平方米（其中独栋别墅8.1万平方米、联排别墅10.8万平方米）2、各区成交情况从本期成交区域来看，松江、闵行联排别墅销售继续走高，浦东、青浦赵巷独栋交易活跃，各区域均有亮点。

◆松江：联排需求旺盛4月松江别墅成交本期仍保持较大涨幅，共成交268套(独栋78套，联排190套)，占全市总成交量34%，依然稳坐成交区域榜首。

联排别墅方面，英郡雷丁以44套的成绩继续排名第一，名仕豪庭29套紧随其后，威尼斯假日展会推介取得良好效果，本期成交14套。

◆浦东：独栋联排平分秋色本期浦东别墅成交121套，其中独栋53套，联排68套，可谓平分秋色。

独栋别墅方面，中高档别墅中邦晶座去化4套，经济型独栋白金瀚宫也表现不俗，一举成交15套。

联排方面，碧云左岸4月共成交26套。

◆闵行：联排仍占绝大比重闵行别墅本期共成交172套(独栋49套，联排123套)，其中联排仍占绝大比重，但是独栋也有亮点。

复地北桥城继上期成交火热，本期依然保持30套的成交量。

独栋别墅方面，好世麒麟园以20套的去化支撑了本期的闵行独栋别墅。

◆青浦：高档独栋项目交易活跃本期青浦别墅共成交94套，其中独栋72套，联排22套。

位于赵巷别墅板块的中高档独栋项目成交尤为活跃，绿地国际山庄(西郊湖岸美墅)成交10套，恒联名人世家成交8套，中海翡翠湖岸成交6套，古北国际佘山别墅也有4套的成交量。

2023年上海别墅市场分析2023-09-28上海房地产市场汇报从松江九亭、长宁虹桥, 到浦东康桥、松江佘山, 从几十万元旳联体别墅, 到几千万元旳独立式豪华别墅。

今年, 上海成了不容置疑旳别墅年上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建刊登示, 目前上海别墅供应过大, 但需求有限。

别墅市场已由前几年旳供不应求, 迅速进入了供过于求旳格局, 同质现象也趋于严重。

那么, 有限旳市场究竟需要什么样旳别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下旳市场调研, 以此获取第一手旳市场资料, 现予公布, 与大家一同分享, 为上海旳别墅市场提供某些可供参照旳信息, 但愿上海旳别墅发展商们能在2023年里走好。

(一)别墅价格50至120万元人民币旳别墅将成为目前上海别墅市场旳主流产品, 占总样本旳71％；其中, 50--80万人民币旳占37.3％, 81至120万人民币旳占33.70％。

150万元人民币以上旳别墅则为上海别墅市场旳高端性产品, 伴随贫富差距旳增大, 上海成为世界旳上海, 该价位旳别墅同样拥有可观旳市场群体。

在上海别墅市场旳高端性产品中, 151至200万人民币旳占6.60％, 201至300万人民币旳占7.40％, 301至500万人民币旳占2.10％, 501万人民币以上旳占2.30％。

而介于两者之间旳别墅121至150万人民币旳占10.60％。

(二)别墅区域上海别墅区域排名前三位旳是浦东金桥地区(占21.30％)、康桥地区(占20.60％)和虹桥别墅区(占17.40％)。

2023年旳上海别墅市场区域性已显现, 浦东已成为别墅旳热门区域, 而虹桥别墅区因数年旳发展仍然吸引着买房人, 而前几年兴起旳松江及闵行别墅区(各占11.60％、11.40％)正在趋于饱和。

尚有沪青平别墅区(占9.60％)和其他别墅区(只占8.10％)。

(三)别墅类型在经济实力容许旳条件下, 独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活旳首选；而连体双拼和连排别墅因其适中旳价格, 也受到市场旳一定青睐。

上海别墅市场研究报告篇一：上海别墅市场分析绪言1. 研究背景及目的别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。

因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。

2. 研究对象及范围90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。

而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。

3. 研究方法及主要研究指标本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。

采用的主要研究指标详见列表。

目录绪言 ................................................ (i)第一部分上海市别墅产品分析 (1)一、别墅产品的演变 ................................................ (1)二、别墅产品的发展 ................................................ (4)第二部分上海别墅市场分析 (6)一、上海别墅市场综述 ................................................ (6)二、不同类型别墅市场分析................................................. (8)三、后市展望 ................................................ (29)第一部分上海市别墅产品分析上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。

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从本期成交区域来看，松江、闵行联排别墅销售继续走高，浦东、青浦赵巷独栋交易活跃，各区域均有亮点。

传统旺季即将来临，不少开发商借别墅展及假日楼市之际纷纷亮相，一些新盘前期推广也取得了良好效果。

成交套数成交面积4月份别墅成交面积约21万平方米（其中独栋别墅10.9万平方米、联排别墅10.1万平方米），较上月增加近53％，总体供应量较3月翻了一番，供应面积为18.9万平方米（其中独栋别墅8.1万平方米、联排别墅10.8万平方米）2、各区成交情况从本期成交区域来看，松江、闵行联排别墅销售继续走高，浦东、青浦赵巷独栋交易活跃，各区域均有亮点。

松江：联排需求旺盛4月松江别墅成交本期仍保持较大涨幅，共成交268套(独栋78套，联排190套)，占全市总成交量34%，依然稳坐成交区域榜首。

联排别墅方面，英郡雷丁以44套的成绩继续排名第一，名仕豪庭29套紧随其后，威尼斯假日展会推介取得良好效果，本期成交14套。

浦东：独栋联排平分秋色本期浦东别墅成交121套，其中独栋53套，联排68套，可谓平分秋色。

独栋别墅方面，中高档别墅中邦晶座去化4套，经济型独栋白金瀚宫也表现不俗，一举成交15套。

联排方面，碧云左岸4月共成交26套。

闵行：联排仍占绝大比重闵行别墅本期共成交172套(独栋49套，联排123套)，其中联排仍占绝大比重，但是独栋也有亮点。

松江区房地市场调研报告一、松江区城市概况本章节主要是通过对松江区概况、经济发展水平、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测,从而把握松江区产市场所处的宏观环境及未来时段发展趋势。

1、历史文化松江区,是中国上海市的市辖区,位于上海西南,黄浦江上游。

面积605.64平方千米,现人口107.42万。

松江古称华亭,别称云间,唐置华亭县,元初改称松江县,明朝又复称华亭,明清时亦曾为松江府驻地,曾列为全国著名的16个大城市之一。

明清的松江府大体上辖有今天苏州河以南的大半个上海市,在明初下辖华亭、上海2县,后来陆续增设,到清末拥有7县(华亭、娄县、上海、南汇、青浦、奉贤、金山和1厅(川沙。

1958年,整个松江地区由江苏划归上海市管辖。

1998年,松江撤县设区,成为上海郊区之一。

古建筑有全国重点文物保护单位元代清真寺,市级重点文物保护单位陀罗尼经幡、宋代兴圣教寺塔(俗称方塔、明代照壁、清代醉白池等,还有初建于清同治二年(1863的佘山天主教堂、始建于1899年的佘山天文台等,有天马山高尔夫俱乐部、佘山高尔夫俱乐部、世茂国际会议中心、月湖雕塑公园等旅游休闲场所。

现在,松江已经是上海最重要的卫星城,经济以轻工业为主,多外商投资企业。

2、地理位置和自然资源松江区,是上海通往浙江的重要门户,上海联接杭州的陆上主通道,沪杭高速A8横贯松江东西。

面积604平方公里,辖十个镇、四个街道。

拥有国家级出口加工区、国家级佘山旅游度假区、和市级工业区。

松江新城是上海市“十一五”发展规划中重点推进建设的三个新城之一,是上海市目前已经建成的最大卫星城。

截止2008年底,全区总人口已超130万,其中户籍人口55万。

2006年,全区常住人口94.3万人。

其中,市户籍人53.8万人,外来常住人口40.57万人。

市中心30公里松江区松江有三个特点:第一,松江是上海之根。

松江是上海历史文化的发祥地,上海的先民最早在松江这一带集聚生存发展,距今约6000年就创造了崧泽、良渚等古文化。

谷阳北路和广富林路开发小高层公寓房房地产项目的市场分析报告1. 项目简介1.1 宏观环境及区域环境分析 1.1.1 地理环境• 地理位置松江区位于长江三角洲内上海市西南部，扼守黄浦江中上游，距上海市中心30公里，虹桥综合交通枢纽15公里，浦东国际机场50公里，沪杭铁路、沪杭高速铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、浦东机场高速公路、嘉金高速公路、西郊高速公路、同三国道等干线，形成纵横交错的道路交通网，是沪杭发展轴上重要结点，上海的西南门户，也是上海连接整个长三角、辐射长江流域的桥头堡和核心区域，地理位置特殊而重要。

• 轨道交通轨道交通9号线“古道时速”是上海轨道交通体系重要线路，串接起松江新城，大学城，佘山国家旅游度假区，九亭，七宝现代居住商业区，漕河泾新兴技术开发区，徐家汇，上海世博会园区，豫园老城厢，陆家嘴金融核心区，金桥出口加工区，外高桥保税区等重要区域，远期西至枫泾古镇（衔接浙江省轨道交通），向东跨长江口至崇明岛，与规划中的上海国际生态城等紧紧联系起来。

另有轨道交通1号线，2号线，5号线，10号线，12号线，22号线等未来可作线路延伸和衔接。

• 行政区划松江区辖4个街道、11个镇。

组成了现在的松江新城的主要部分，面积约100平方公里，这就是松江今后城市建设的核心区域。

松江区总面积604.65平方公里，占上海市总面积的9.5%。

• 区域经济状况松江产业目前的重点和优势领域在电子信息IT 业、机电与重工、先进材料，生物医药九亭镇新桥镇车墩镇泗泾镇洞泾佘山镇小昆山镇石湖荡新滨镇泖港镇叶榭镇方松街道中山街道永丰街道 岳阳街沪松公路等方面。

研发与生产性服务业发展迅速，以形成新的产业结构。

随着新城建设，目前服务业的增长速度已超过第二产业，诸如大业领地、财富兴园、大学城商务广场、漕河泾松江高科技园、佘山旅游文化综合服务区等，松江正在经历新的转型，不久之后，将形成已服务业为龙头的产业结构。

松江也将全方位致力于发展第四产业，率先探索新兴产业产生发展的特点、规律和相关体制机制。

一、上海市别墅市场总析从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。

2002年——上海成了不容置疑的别墅年。

[一]、区域分布据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。

各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。

[二]、别墅类型在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。

在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为[三]、价格分析通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。

从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。

[四]2000年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。

2001年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。

2002年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。

最多的一个月，上市新盘达12个。

区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。

很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。

当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。

以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。

目录第一章上海别墅市场整体情况 (5)一、上海别墅市场回顾和展望 (6)二、综观当今上海别墅市场，大致按需求表现为六大类型 (12)三、上海别墅市场的区域分布 (13)四、上海别墅市场的价格区间 (18)五、上海别墅市场的供需状况 (21)六、上海别墅市场的消费者状况 (22)七、目前上海别墅市场的开发风险及对策 (27)第二章上海高档别墅市场情况 (31)一、高档别墅市场的定义 (32)二、上海高档别墅市场的发展 (33)三、上海高档别墅市场特征 (44)四、上海人外省市别墅产品投资研究 (54)五、高档别墅个案调查 (58)六、古北新区现状描述 (74)【第一章上海别墅市场整体情况】一、上海别墅市场回顾和展望1、上海别墅市场发展的三个阶段从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。

按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段：第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮；1992—1998年进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮。

外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物，随着虹桥开发区的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之一，目标市场有局限性。

再由于开发过度，及前两年东南亚金融危机的影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。

直到近来稍有好转，去年的外销别墅的空置率仍有30%左右。

关键词：外销别墅、开发过度、低迷第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春；1998—2000年从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着"金融风暴"所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。