北京养老地产专题研究

【养老地产规划设计研究】新时期养老地产发展趋势解读北京山合水易规划设计院养老养生度假规划设计中心随着社会的发展，我国人口老龄化无疑已成为今后发展过程中越来越突出的问题，近日发布的我国首部老龄事业发展状况蓝皮书——《中国老龄事业发展报告（2013）》指出，我国老龄化形式严峻，2013年老年人口数量将突破2亿，达到2。

02亿，老龄化水平达到14。

8％。

这意味着我国有1/6的人口已经步入老年阶段.北京山合水易规划设计院养老养生度假规划设计中心研究发现，七成以上的城镇老年人口居住的老旧楼房没有安装电梯，农村老年人留守现象严重，在2012年已经达到5000万人，高龄、失能、患病老人的照料护理问题也十分严峻，面对中国老龄化，养老产业的空缺越加明显。

养老产业中最为典型的开发模式就是养老地产，在我国养老地产十分缺乏，这是一种亚健康的社会现象。

政策鼓励发展养老服务设施2013年7月1日起，我国将实行修订后的《中华人民共和国老年人权益保障法》（以下称为《老年法》）.《老年法》中，提出将老年人的宜居环境作为一项保障权宜，各级人民政府应当根据经济发展水平和老年人服务需求，逐步增加对养老服务的投入。

各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业、事业单位、社会组织或者个人以新建、改建、租赁等方式兴办养老服务设施。

这样的政策出台后，意味着国家开始重视养老产业,养老产业将会迎来重大的利好。

“社区养老”成趋势北京山合水易规划设计院认为，在养老产业中，养老地产会成为首个国家支持和鼓励的养老产业开发模式.目前，全球社会对“社区养老”逐渐达成共识，打造“社区养老”也成为一种趋势。

民政部发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划(征求意见稿）》指明了“十二五”期间中国养老服务建设体系的目标,提出“2020年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5000亿元”，这成为养老服务民营发展的风向标.如何分割这样巨大的利益蛋糕，各大房产也已纷纷下水开始打造养老地产这种新型的“社区养老"模式。

北京东方太阳城养老地产项目调研报告全新退休生活的领跑者2012年10月前言北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。

位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。

该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵的追求也就更迫切。

在东方太阳城，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友，抛开退休后的孤独和无聊。

在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。

老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。

社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。

老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属。

除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此，我们专程赴京考察了东方太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。

目录一、项目概况 (1)（一）项目位置 (1)（二）建立情况 (1)（三）建设规模 (2)（四）购买及入住条件 (2)（五）销售价格 (2)二、项目建筑组成 (4)三、住宅产品概述 (5)四、配套服务设施 (13)（一）东方太阳城医院 (13)（二）太阳会所 (14)（三）康体中心 (19)（四）东方嘉宾国际酒店 (21)（五）餐饮街 (21)（六）汇佳幼儿园 (22)（七）其他配套设施 (23)五、调研小结 (24)一、项目概况（一）项目位置：东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁和镇河南村，东六环以东约10公里，距北京市中心区约50公里，距顺义城区约15公里，从北京市中心地带驱车约80分钟可达到。

北京东方太阳城养老地产项目调研报告全新退休生活的领跑者2012年10月前言北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”,于2002年开盘,项目立志“开退休社区之先河,立晚年幸福之标准”,以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现,为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式与社区文化。

位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年,现已几近售罄,共销售了产权房约4000套,加之其规划用地面积达234万平米,体量较大,堪称产权销售养老社区项目的典范。

该项目的另一个瞧点就是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活,很多住户就是昔日里各行各业的精英,有学者、商界政界人士、艺术工作者等等,文化层次普遍较高,对精神与文化内涵的追求也就更迫切。

在东方太阳城,业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣,还可相邀组团旅游;她们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部:棋盘俱乐部,舞蹈队,书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友,抛开退休后的孤独与无聊。

在这里,老年大学就是社区最受欢迎的活动。

老年大学设有文化艺术(书画、声乐等)、家政(插花、手工制作等)、医疗保健、英语等专业课程,还会有各种长短期班,如:书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。

社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。

老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的活力,收获着友谊、自信、快乐,找到了自己的精神归属。

除了硬件设施外,为老年人创造美满的精神文化生活也就是我们未来养老项目服务配套所关注的重点,加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方,因此,我们专程赴京考察了东方太阳城,为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。

目录一、项目概况 (1)(一)项目位置 (1)(二)建立情况 (2)(三)建设规模 (2)(四)购买及入住条件 (2)(五)销售价格 (2)二、项目建筑组成 (4)三、住宅产品概述 (6)四、配套服务设施 (15)(一)东方太阳城医院 (16)(二)太阳会所 (16)(三)康体中心 (22)(四)东方嘉宾国际酒店 (24)(五)餐饮街 (25)(六)汇佳幼儿园 (26)(七)其她配套设施 (26)五、调研小结 (28)一、项目概况(一)项目位置:东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁与镇河南村,东六环以东约10公里,距北京市中心区约50公里,距顺义城区约15公里,从北京市中心地带驱车约80分钟可达到。

北京市养老地产区域研究报告黎坤杨忠显李晨源摘要我国老龄化趋势的日益加剧已成为一个突出的社会问题，在此背景下养老服务市场化已成大势所趋，北京、上海等各大城市率先掀起养老地产的开发热潮，但相比养老产业已发展渐趋成熟的发达国家和地区，国内养老产业在融资开发、运营和管理诸多方面皆存在严重的不足，造成市场的混乱和发展的滞后。

为借鉴发达国家和地区的成功经验、分析发现北京市养老产业开发经营的优势和不足以及规范养老地产的开发经营模式，尝试提出相关政策建议，本文进行了养老地产的文献综述研究、应用四象限模型分析了北京市养老地产市场并报告了实地考察了汇晨老年公寓和康梦圆老年公寓扥结果，对养老地产整体市场和存在的发展模式得出了总结、展望和发展建议。

关键词：老龄化养老地产市场化开发经营模式老年公寓第一章绪论1.1研究背景人口老龄化是目前世界各国普遍面临的问题之一。

联合国国际人口学会编著的《人口学词典》对人口老龄化的定义是：当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过人口数的10％，或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7％时，其人口即称为“老年型"人口，这样的社会即称之为“老龄社会"。

统计显示，我国己于1999年成为老年型国家，而且我国老龄人口比重正迅速提高。

而根据2010年第六次人口普查数据显示，O．14岁人口占16．60％，比2000年人口普查下降6．29个百分点：我国60岁及以上人口占13．26％，比2000年人口普查上升2．93个百分点，其中65岁及以上人口占8．87％，比2000年人口普查上升1．91个百分点。

人口年龄结构的变化趋势，说明了随着我国经济社会的快速发展，以及人民生活水平、医疗卫生保健事业的巨大改善，生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。

但是，与中国老龄化程度不断加剧所对应的养老模式问题却尚未实现同步发展。

在中国传统文化中，对老年人有发自内心的尊重，这种尊重几乎是无条件的。

2023年北京养老机构行业市场调研报告管理概况北京养老机构行业市场的整体管理概况，与国家发展同步，展示了新一代老龄化的发展趋势，其中包括中老年人的不断增加，以及人们对养老服务质量的要求越来越高。

随着专业养老机构的逐渐普及，人们的养老需求得以逐步满足。

北京养老机构行业市场现状目前，北京的养老机构分为各类企业、医疗机构、社区和政府支持等不同类别。

其中，私营养老机构最为常见，但由于管理规范程度不一，服务质量参差不齐，导致市场上的品牌和口碑优异的机构较少，而市场规模也相对较小。

从养老机构的规模来看，目前北京市场上的养老机构经营规模普遍不大，单个机构规模一般不超过200人。

而大型机构需要占地面积较大，房地产成本相对较高，同时设备和服务质量也相对较高，只有在稳定的市场需求和成熟的管理模式存在的条件下，方可实现盈利。

因此，目前市场上的大型养老机构较为稀缺。

北京市养老机构行业市场竞争目前，北京的养老机构市场竞争较为激烈，主要表现为以下几个方面：1.资质认证和服务质量竞争：随着政府对养老机构管理的加强，以及用户需求需要，越来越多的养老机构开始申请资质认证，并提高服务质量，以便在市场竞争中占据更有竞争力的优势。

2.人才招聘和培养竞争：目前市场上能胜任养老机构的人才较为稀缺，招聘和培养具有管理和服务经验的人才也成为了机构竞争的重要方面之一。

3.市场品牌和口碑竞争：养老机构的品牌和口碑是其在市场上竞争的重要因素。

只有拥有良好的品牌和口碑，能够获得更多的用户信赖，从而在市场上占据更大的市场份额。

北京市养老机构行业市场未来发展趋势随着老龄化进程的加快和人们养老观念的转变，养老机构行业在北京市场上的发展趋势也将面临以下挑战和机遇：1.政策支持：随着政府对湖北地区养老机构行业发展的大力支持，未来市场将会更加规范化和标准化。

2.多元化和个性化服务：随着人们越来越重视养老服务的多元化和个性化，养老机构的服务模式需要做出相应调整，不断拓展服务范围和新颖创新的服务方式。