养老地产研究篇-栖城

养老养生地产需求特征及发展模式研究作者：张昕明尹珺来源：《建筑工程技术与设计》2014年第25期摘要：本文研究人口老龄化背景下，作为目前欲跨行业拓展的地产企业，是进军养生养老房产项目的绝佳的机会，以成都为例，针对养老养生地产这一独立业态的发展特征，文章从老龄市场现状需求分析、现阶段基本模式、运营模式、盈利能力对比等角度对其未来发展策略进行了探讨。

关键词：运营模式；养老养生地产；人口老龄化；地产转型一、发展养老地产的意义国家“十二五”规划提出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”。

我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套。

急需民间资本进入养生养老产业发展。

从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场。

养老养生地产是养生地产与养老地产的复合体。

对于客户来说，养老养生地产是为有养生需求人群及老年人提供适合养老养生的住宅、设施及服务，满足相关需求人群和老年人特殊需要，融合复合地产和现代服务业的一种新兴地产业态。

对于运作主体如房产公司来说，养老养生地产是一种立体的开发经营方式。

它复合了房地产开发、养老养生服务、商业地产运营和金融创新等属性。

对于社会来说，养老养生地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式，是提升生活水准、生命质量和公民尊严的现代服务业的消费载体，正在引领和推动着养老产业的发展以及生命健康产业的发展。

二、成都市老龄市场现状分析成都市2009年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，截止期为2009年12月31日三、现阶段养生养老基本模式对比表明，养生房产相对于普通房产，养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。

其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。

按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。

养老地产设计的“简”与“繁”中国的养老地产从引起社会关注到现今的遍地开花，仅仅走过了短短的几年时间。

养老问题已然成为了全民讨论的热门话题，各大房产公司急于推出自己的养老地产“新”模式：“医养结合”、“学院式养老”、“候鸟式养老”、“科技养老”、“绿色养老”…… 产业链的上下游企业都尝试在摸索中前进，失败中成长。

同样在设计领域，也骤然冒出大量关于老年地产设计的书籍与理论。

一个原本是设计领域的细分课题竟成为了各大设计公司的“必修课”。

透过这个亢奋而又无助，纷繁而又浮躁的产业现状，我来尝试说说养老地产设计的代表原则性的“简”与代表多样性的“繁”。

1.关注个体需求对于老人个体需求的分析主要分几方面：第一是基础需求分析。

关于这方面的理论资料已经很充分，但值得注意的是，我们如何把这些需求转化成合理的设计表达。

比如说，针对老人感知能力的下降甚至丧失这一生理特点，提示我们要为老人提供合适的外部信息传达方式。

“合适”体现在：1、多感官的接受方式。

也就是不光要考虑到视觉上的特殊性，比如色彩、灯光、字体大小等等。

还要考虑到触觉（例如扶手和铺地的材质转换与提示）、听觉（例如背景噪音控制与环境声音提示）甚至嗅觉（例如环境气味控制）多个方面的感知渠道。

2、综合的导视系统。

综合性意味着不仅仅是简单的通过图像文字等标识手段，还要创建室内空间的色彩与铺装体系以及个性化的软装与陈设，特别是在建筑设计阶段就需解决的例如清晰的交通流线，明确的空间层次和标志性的空间节点。

从而综合解决老人建筑的导视问题。

第二是需求的复杂性。

复杂性体现在：1、不同生理阶段的老人具有不同的对外界条件的要求；2、老人个体对个性化空间的需求；3、老人随年龄增长需求也会发生变化，特别是意外事故造成的需求突变；4、如果考虑与子女合居的情况，还得考虑其它人群的需求特点。

所以对于设计来说，不外乎两种设计策略。

一是多样性，也就是提供多种可供选择的居住形式与户型，当然针对小规模的项目，多样性的设计余地也是有限的。

在自由的生活中老去”—适老化设计理想与实践媒体：《建筑中国周刊》，Archina建筑中国网时间：2012年3月2日地点：GN栖城上海办公室受访人：管轶群GN栖城上海公司设计总监、栖城合伙人记者：顾茹彬近年来由于我国人口老龄化而带来的一系列社会和经济负担问题已逐渐显露，而预计2050年我国的老年人口将达到总人口的四分之一。

越来越多的人开始关心退休后的养老生活，养老及其相关产业被顺势推向一个高潮。

因此我们走访到了国内较早涉入养老住宅研究的GN栖城，并与GN栖城上海公司设计总监兼合伙人——管轶群进行了一次深入的交流。

《建筑中国周刊》：首先想问一下您是如何理解老年人的生活的？管轶群：前一段时间我刚好看了一本小说，是日本擅长两性关系题材的作家渡边淳一写《复乐园》，以东京银座的一座老年公寓为背景，描写了住在里面的老年人们的生老病死，情感纠葛。

主人公来栖创办了一所能够让老年人自由自在、随心所欲生活的老年公寓，名为“et aiors”（中译“那又怎么了”），那里的老人追求“自由的生活，并在自由的生活中老去”。

如果大家有兴趣去读这部小说的话，可以从另外一个视角看到老年人的生活本真，读到老年人生活的乌托邦理想。

现在回到这个具体问题，要了解老年人的生活首先我们必须先定义什么是老年人。

一般来说对老年人的划分有几种维度。

一种是根据年代年龄，根据最普遍，也最容易系统量化的就是年代年龄，指生命个体在离开母体后在地球上生存的时间。

西方国家把45-64岁称为初老期，65-89岁称为老年期，90岁以上称为老寿期。

我们现在并不特别赞同这种人口统计意义上的机械划分。

另外还有按生理年龄划分老年阶段。

第一阶段叫做“GG”（go go），意思是行走自如、身体灵活；第二阶段叫做“SG”（slow go），就是说行动的自由度减缓降低了；第三阶段为“NG”（no go），顾名思义就是失去了独立活动能力，处于卧床状态；而最后则称为“Going”，也就是需要临终关怀的阶段。

养老地产案例分析及开发建议研究养老地产是指为老年人提供居住、医疗、休闲、社交等各种服务的综合性地产项目。

随着我国人口老龄化的加剧，养老地产市场潜力巨大。

本文将通过对养老地产案例的分析，并提出相应的开发建议，对养老地产的发展进行研究。

首先，我们分析一个成功的养老地产案例：慈威养老社区。

慈威养老社区位于城市郊区，占地面积较大，环境幽静，空气清新。

社区内设有高标准的养老院、医疗中心、休闲娱乐设施等。

社区还与当地的医院、药店合作，为老年人提供医疗服务、药物配送等服务。

此外，社区还设置了健身房、图书馆、电影院等设施，世界各地的老年人可以在此共同生活，并参与各种社交活动。

通过对慈威养老社区的案例分析，我们可以得出一些开发建议：1.地理位置选择：选择相对空气清新、环境宜居的地理位置是至关重要的。

老年人对环境的要求较高，远离噪音、污染的区域更加适合养老地产的发展。

2.设施配套完善：养老地产需要提供全方位的服务，包括居住、医疗、休闲、社交等。

在设计养老地产时，要考虑到老年人的需求，完善社区设施，如医疗中心、健身房、图书馆等，以满足老年人的各种需求。

3.与相关机构合作：与当地医院、药店等相关机构进行合作，为老年人提供方便的医疗、药物配送服务。

此外，还可以与运动健康机构、文化活动中心等合作，开展有益的休闲娱乐活动，增加社区的吸引力。

4.多元化的项目内容：老年人对于生活的需求多样化，养老地产在项目设计时可以考虑加入多种元素，如美食餐厅、手工艺坊、养生SPA等，满足老年人的不同兴趣爱好。

5.建设可持续发展的社区：在养老地产的规划和建设过程中，要注重可持续发展的理念。

例如，设置太阳能发电设施，减少能源消耗；建设可回收利用的废物处理系统，降低环境负担等。

综上所述，养老地产是一个潜力巨大的市场，但同时也面临着挑战。

通过对成功案例的分析，并提出相应的开发建议，可以为养老地产的发展提供一些指导和启示。

未来，随着我国老龄化的进一步加剧，养老地产的市场需求将不断增长，相信在各方的共同努力下，养老地产将会迎来更加繁荣的发展。

2023年康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告2023年康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告一、项目定位规划1. 市场定位：以高净值人群和中高龄人群为目标客户群体，提供以康养为核心的综合性房产项目。

2. 地理位置：选择优美的自然环境和气候宜人的地理位置，如山区、海滨或温泉区域等。

3. 项目规模：根据市场需求和投资能力，确定合适的项目规模，确保项目的可持续发展和经济效益。

4. 设施设备：依据康养理念和客户需求，配备先进的康养设施和设备，如综合健身房、温泉浴场、SPA中心、户外运动场地等。

二、户型配比调研1. 新房产消费趋势调研：调研目标客群的房产购买需求和消费趋势，分析他们对房屋大小、布局、功能等要求的变化。

2. 竞品分析：研究相同定位的竞争房产项目，了解其户型配比和销售情况，找出优势和改进空间。

3. 调研问卷：设计调研问卷，针对目标客户群体的居住需求和偏好进行调查，收集数据用于制定户型配比方案。

4. 专家访谈：邀请康养房产专家、室内设计师等相关专业人士进行访谈，征求他们的建议和意见。

5. 数据分析和总结：针对调研所得的数据进行分析和总结，确定最适合目标客户群的户型配比方案。

三、户型配比方案根据以上调研结果和分析，提出如下可能的户型配比方案：1. 一居室：适合单身或空巢老人群体，面积约40-60平方米，功能布局简洁合理，配备基本生活设施。

2. 两居室：适合小家庭或夫妻居住，面积约60-90平方米，增加独立的卧室和起居空间，增加私密性和舒适感。

3. 三居室：适合大家庭或多代同堂居住，面积约90-120平方米，增加额外的卧室和娱乐空间，满足不同年龄段的需要。

4. 公寓式酒店：适合短期旅客或租客，面积约30-50平方米，布局简洁实用，提供酒店般的服务和设施。

5. 豪华别墅：适合高净值人群，面积大于200平方米，独立的花园、泳池等私人设施，提供尊贵的居住体验。

全龄社区养老模式，是通过市场化运作修正原有城市化进程中的社区规划理念，借鉴成熟商业地产开发模式，解决产品模式，养老、居所、教育、伦理等一系列社会问题。

养老地产常常被认为是一个福利性的慈善事业。

这里我们要区分开养老保障性需求和市场化需求。

市场化养老是社会养老体系中重要组成部分，与福利保障性养老在土地供应，资金来源，养老体系上都有很大区别。

养老作为一个巨大的社会公共保障问题，没有一个国家能够仅靠政府自身的力量来解决，即使是高福利的西方发达国家。

今后的养老必将是推向市场化的一个进程。

这一点从国家的养老服务体系政策就可以得到充分的体现，十二五养老产业规划“9073”政策的含义：90%的老人在社会保障体系和服务体系支持下通过家庭照顾养老，7%的老人由社区提供日间照料和托老服务，3%的老年人入住养老服务机构。

随着中国人口红利的消失，中国经济及财政进入低速增长周期，养老等公共服务设施很大程度要依靠市场的介入，政府会留给社会大量的发展空间。

9月13号国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

同时，《意见》提出将开展公办养老机构改革试点，有条件的地方可以把面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成企业，并鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。

《意见》同时对于社会力量和民间资本进入养老服务业也释放了诸多利好信号。

逐步深入市场化的养老地产，如何通过市场化的操作使其明确定位，让更多的社会力量在为养老产业发挥作用的同时，具有可持续发展的商业盈利模式。

在此过程中开发商如何解决政府公共福利建设的同时，也能关注民生、就业、医疗、养老行业问题，使之成为一个多方共赢的局面。

栖城在养老规划设计领域中一直进行着不断的实践与探索。

通过大量的养老地产案例分析研究，总结出养老项目开发模式的三要素：产品区位；客户群体；盈利模式；并根据三要素之间必然的逻辑关系，开发出适应于不同项目的规划模型。

中国养老地产市场现状调查与未来发展前景趋势报告范文目录2022-2023年中国养老地产市场现状调查与未来发展前景趋势报告（目录）中国市场调研在线北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线一、基本信息二、内容介绍近年来，养老地产逐步成为了新的投资热点，提前步入老龄化的中国社会不得不面对日益突出的养老、医疗和劳动力等多方面的压力。

因此，养老地产投资也被认为前景广阔、市场巨大，但是除了正常经营风险外，政策和法规的配套完善，也是投资人，包括打算购买养老公寓、设施和服务的普通大众应该高度关注的。

据中国市场调研在线网发布的2022-2024年中国养老地产市场现状调查与未来发展前景趋势报告显示，综合预计，2022年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。

按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设，粗略估计将有上万亿元投入。

但从供应角度看，市场上大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，针对中高端消费人群的养老机构缺口仍然很大。

在新型城镇化建设中，利用异地生态养老和旅游产业相结合的方式，能有效的化解中心城市土地资源紧张和人口老龄化等问题。

养老地产的规模从2022年的近1万亿元，提升到2022年的25万亿元，有望提升到2022年的8万亿元，到2030年达到22万亿元的规模，将是城镇化建设产业支持的重要选项之一。

北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线《2022-2024年中国养老地产市场现状调查与未来发展前景趋势报告》还向投资人全面的呈现了各大养老地产公司和养老地产行业相关项目现状、养老地产未来发展潜力，养老地产投资进入机会、养老地产风险控制、以及应对风险对策等。

[正文目录]第1章养老地产发展背景与开发环境分析11养老地产定义与分类111养老地产的定义112养老地产的分类12养老地产开发环境分析121政策法律环境分析122经济信贷环境分析123社会需求环境分析（1）人口老龄化现状及趋势（2）老年人的特点及养老需求（3）现有养老保障体系存在的主要问题13我国主要养老模式分析131传统居家养老模式分析132机构养老模式分析133社区养老模式分析134反向抵押贷款养老模式第2章国际养老地产发展历程与建设案例21国际养老地产发展历程22欧美养老地产发展现状与建设规划分析北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线221欧美养老地产发展现状及趋势（1）欧美地区老龄化现状及趋势（2）养老地产发展现状及主要模式222欧美养老地产设计原则（1）欧美文化背景下的居所本质（2）养老地产项目平面设计分析（3）养老地产项目的室内和产品设计（4）养老地产项目的外部环境设计223欧美经典养老地产项目案例分析（1）克罗恩斯特顿公寓（CrontetenHoue）（2）斯塔特加利老年人公寓（Stadtcarré）（3）埃尔伯宫住宅区（ElbchloReidence）（4）棕榈海滩的传统住宅（TheTraditionofthePalmBeache）23日本养老地产发展现状与建设规划分析231日本养老地产发展现状及趋势（1）日本老龄化现状及特点（2）老年人福祉设施历史沿革（3）养老地产现状及主要模式（4）养老地产供给与建设趋势232日本养老地产未来建设需求（1）超功能和使用者主体（2）居住化的意义分析（3）居住化的方法分析（4）小规模共同体的可能性北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线233日本经典养老地产项目案例分析（1）淑德共生苑（ShukutokuKyoeien）（2）志摩银色护理丰寿园（SpecialElderlyNuringHome″HOUJUEN″）（3）威尔·马克香椎滨老年住宅区（WillMarkKahiihamaReidenceforSenior）24韩国养老地产发展现状与建设规划分析241韩国养老地产发展现状及趋势（1）韩国老龄化现状及特点（2）养老地产现状及主要模式242老年人专用居住政策的现状（1）老年人专用居住政策变化（2）老人福祉设施的总类及类型（3）老人福祉住宅的入所资格及入住程序（4）高龄者居住设施的供给体系243其他老年人居住支援相关法规（1）提倡老年人家族抚养推荐政策（2）老年人住宅的设施基准分析（3）老年人居住安定法的制定（案）25新加坡养老地产发展现状与建设规划分析251新加坡养老地产发展现状及趋势（1）新加坡老龄化现状及特点（2）养老地产现状及主要模式（3）养老地产供给与建设趋势252新加坡养老地产发展经验借鉴26香港养老地产发展现状与建设规划分析北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线261香港养老地产发展现状及趋势（1）香港老龄化现状及特点（2）养老地产现状及主要模式（3）养老地产供给与建设趋势262香港经典养老地产项目案例分析（1）葵盛东邨盛家楼（2）彩颐居27台湾养老地产发展现状与建设规划分析271台湾养老地产发展现状及趋势（1）台湾老龄化现状及特点（2）养老地产现状及主要模式（3）养老地产供给与建设趋势272台湾养老地产发展经验借鉴（1）养老设施运营管理经验（2）经典养老地产项目案例分析第3章养老地产行业投资开发模式分析31国外养老地产开发模式借鉴311融资模式分析与经验借鉴（1）融资模式分析（2）相关经验借鉴312运营模式分析与经验借鉴（1）运营模式分析（2）相关经验借鉴北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线（1）亲和源：具有特色的盈利模式（会员制，年费会费）（2）北京东方太阳城：出售为主，逐年回购产权北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线（3）万科幸福汇：公司负责开发，租售并举（4）泰康保险：为老人提供一站式服务第4章国内养老地产行业现状与瓶颈分析41养老地产行业发展现状及市场分析411市场客户群体分析（1）世界人口老龄化是必然趋势（2）中国已经成为老年人口最多的国家412市场发展空间分析（1）养老地产行业有众多人口的支撑（2）老年消费者对养老地产的购买力不断提高（3）购房者对老年房产的购买意向逐渐增强（4）老年人养老逐步走向集中养老转移（5）“421家庭“加快养老住宅的发展（6）国家鼓励开发商进行老年人的住宅开发（7）北京和上海等地的老年住宅比较火热413市场存在问题分析414市场开发特征分析（1）客户为中高经济实力的老年人（2）居家养老和社区养老相结合（3）具有福利性事业、市场化经营的特点（4）投资额大、资金回收期长的特点（5）对政策的依赖性较大415行业发展现状分析北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线（1）养老地产需求分析（2）养老地产供给分析（3）养老地产市场需求容量测算（4）目前养老地产存在的问题（5）养老地产市场的发展趋势42养老地产行业存在问题分析421政府扶持政策不明晰422城市规划养老控制滞后423市场定位同质化现象严重424产品设计与后期管理简单复制425经营模式缺乏创新（1）目前国内养老地产经营模式现状（2）目前国主要的经营发展模式第5章养老地产行业建筑规划设计分析51老年人对居住环境的特殊需求511因生活时间结构变化而产生的特殊要求512因生活空间结构变化而产生的特殊要求513因老年个人生理和心理变化而产生的特殊需求52老年人生理和心理设计原则521针对体力的衰退522针对智力的衰退523针对视力、听力的衰退524针对易发生突然性的病变北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线525针对心理上的失落感、孤独感526针对生理上存在缺陷与残疾的老年人53养老地产的规划应采取的原则531地理位置532建筑形式533社区空间结构534社区道路系统535室外社交空间规划536低层居住单元的组合形式54养老地产项目选址要点分析541地形要求542周边环境543商业设施544公共设施545公共交通546场地要求547场地面积548土地利用模式分析549地块规模选择5410地块区域选择55养老设施建筑设计模式分析551起居空间的构成与设计模式分析552卧室空间的构成与设计模式分析553卫生空间的构成与设计模式分析北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线554楼梯无障碍设计模式分析555厨房设计模式分析556阳台设计模式分析56养老建筑的设计要点分析561国外养老建筑设计理念562国内养老建筑设计特点（1）细化设计是关键（2）卫生间设计要点（3）厨房设计要点（4）采光设计的意义（5）储藏室的设计（6）公共走廊的设计（7）内部墙体角度位设计（8）装饰色彩的设计（9）家具的设计（10）照明布置及灯具造型设计（11）户外环境空间设计要点57养老地产项目配套分析571智能化配置572会所配置573电梯配置（1）电梯配置基本要求（2）配置电梯的设计574商业配置北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线575配套设施576老年医院及护理院577生活机能配备第6章养老地产领先企业经营状况分析61房地产开发商养老地产战略分析611保利房地产（集团）股份有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业主营业务分析（3）企业养老地产战略分析（4）企业养老地产项目推进现状（5）企业发展养老地产优劣势分析612万科企业股份有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业主营业务分析（3）企业养老地产战略分析（4）企业养老地产项目推进现状（5）企业发展养老地产优劣势分析613华润置地有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业主营业务分析（3）企业养老地产战略分析（4）企业养老地产项目推进现状（5）企业发展养老地产优劣势分析北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线614首创置业股份有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业主营业务分析（3）企业养老地产战略分析（4）企业养老地产项目推进现状（5）企业发展养老地产优劣势分析615绿地控股集团有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业主营业务分析（3）企业养老地产战略分析（4）企业养老地产项目推进现状（5）企业发展养老地产优劣势分析616浙江云天房地产开发有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业养老地产战略分析（3）企业养老地产项目推进现状（4）企业发展养老地产优劣势分析62养老地产标杆运营商经营状况分析621亲和源股份有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业经营状况分析（3）企业养老地产项目运营模式（4）企业标杆养老地产项目分析（5）企业经营状况优劣势分析北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线622乐成老年事业投资有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业经营状况分析（3）企业养老地产项目运营模式（4）企业标杆养老地产项目分析（5）企业经营状况优劣势分析623千鹤湾老年公寓投资管理有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业经营状况分析（3）企业养老地产项目运营模式（4）企业标杆养老地产项目分析（5）企业经营状况优劣势分析624北京汇晨养老机构管理有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业经营状况分析（3）企业养老地产项目运营模式（4）企业标杆养老地产项目分析（5）企业经营状况优劣势分析625泰康之家（北京）投资有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业经营状况分析（3）企业养老地产项目运营模式（4）企业标杆养老地产项目分析（5）企业经营状况优劣势分析北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线626海南颐和养老产业股份有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业经营状况分析（3）企业经营状况优劣势分析627北京太阳城房地产开发有限公司经营情况分析（1）企业发展概况（2）企业经营状况分析（3）企业养老地产项目运营模式（4）企业标杆养老地产项目分析第7章养老地产区域市场投资机会分析71北京市养老地产投资机会分析北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线711北京市经济发展水平分析712养老服务设施建设情况分析713养老地产行业市场供给分析714养老地产行业市场需求分析715养老地产行业投资机会与前景分析72上海市养老地产投资机会分析721上海市经济发展水平分析722养老服务设施建设情况分析723养老地产行业市场供给分析724养老地产行业市场需求分析725养老地产行业投资机会与前景分析73广州市养老地产投资机会分析731广州市经济发展水平分析732养老服务设施建设情况分析733养老地产行业市场供给分析734养老地产行业市场需求分析735养老地产行业投资机会与前景分析74深圳市养老地产投资机会分析741深圳市经济发展水平分析742深圳市养老模式分析743养老服务设施建设情况分析744养老地产行业市场供给分析745养老地产行业市场需求分析746养老地产行业投资机会与前景分析北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线75天津市养老地产投资机会分析751天津市经济发展水平分析752养老服务设施建设情况分析753养老地产行业市场供给分析754养老地产行业市场需求分析755养老地产行业投资机会与前景分析76重庆市养老地产投资机会分析761重庆市经济发展水平分析762养老服务设施建设情况分析763养老地产行业市场供给分析764养老地产行业市场需求分析765养老地产行业投资机会与前景分析77杭州市养老地产投资机会分析771杭州市经济发展水平分析772养老服务设施建设情况分析773养老地产行业市场供给分析774养老地产行业市场需求分析775养老地产行业投资机会与前景分析78成都市养老地产投资机会分析781成都市经济发展水平分析782养老服务设施建设情况分析783养老地产行业市场供给分析784养老地产行业市场需求分析785养老地产行业投资机会与前景分析北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线79武汉市养老地产投资机会分析791武汉市经济发展水平分析792养老服务设施建设情况分析793养老地产行业市场供给分析794养老地产行业市场需求分析795养老地产行业投资机会与前景分析710青岛市养老地产投资机会分析7101青岛市经济发展水平分析7102养老服务设施建设情况分析7103养老地产行业市场供给分析7104养老地产行业市场需求分析7105养老地产行业投资机会与前景分析711大连市养老地产投资机会分析7111大连市经济发展水平分析7112养老服务设施建设情况分析7113养老地产行业市场需求分析7114养老地产行业投资机会与前景分析712南京市养老地产投资机会分析7121南京市经济发展水平分析7122养老服务设施建设情况分析7123养老地产行业市场供给分析7124养老地产行业市场需求分析7125养老地产行业投资机会与前景分析713宁波市养老地产投资机会分析北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线7171济南市经济发展水平析7172养老服务设施建设情况分析7173养老地产行业市场供给分析7174养老地产行业市场需求分析7175养老地产行业投资机会与前景分析718哈尔滨市养老地产投资机会分析7181哈尔滨市经济发展水平分析7182养老服务设施建设情况分析7183养老地产行业市场供给分析7184养老地产行业市场需求分析7185养老地产行业投资机会与前景分析719石家庄市养老地产投资机会分析7191石家庄市经济发展水平分析7192养老服务设施建设情况分析7193养老地产行业市场供给分析7194养老地产行业市场需求分析7195养老地产行业投资机会与前景分析720长春市养老地产投资机会分析7201长春市经济发展水平分析7202养老服务设施建设情况分析7203养老地产行业市场供给分析7204养老地产行业市场需求分析7205养老地产行业投资机会与前景分析北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线第8章博研咨询：养老地产行业需求趋势与投资策略81养老地产未来需求规模与结构预测811未来我国老年人口规模预测812机构养老型老年住宅需求预测813居家养老型老年住宅需求预测82养老地产前景展望与趋势预测821养老地产发展前景展望822国内养老地产发展趋势（1）综合性住宅成养老地产主导产品（2）市场竞争激烈，设计更看重细节（3）更加注重以人为本的开发理念（4）将细分不同消费档次老年消费群体（5）功能齐全小户型是重要选择（6）项目开发逐步从主城区向郊区转移（7）“山水型”项目更受消费者青睐（8）开发不再片面追求规模与档次83养老地产投资机会与策略分析831养老地产投资风险分析832养老地产投资策略分析图表目录（部分）图表：1：养老地产与一般房地产开发模式不同点图表：2：按功能划分养老地产种类图表：3：按用地性质划分养老地产种类北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线图表：4：养老地产开发主要政策法律法规图表：5：2022-2022年中国新增信贷规模变化情况（单位：万亿元）图表：6：2022年世界各降息经济体（单位：次，%）图表：7：2022年世界各升息经济体（单位：次，%）图表：8：老年养护机构重点实现的功能图表：9：城市和农村社区养老各自发展特点图表：10：国内引起较大关注的两种反向抵押贷款模式图表：11：国际养老地产发展演进历程图表：12：美国老年住宅模式图表：13：英国老年人住宅类型图表：14：瑞典老年住宅主要形式图表：15：克罗恩斯特顿公寓简介图表：16：斯塔特加利老年人公寓简介图表：17：埃尔伯宫住宅区简介图表：18：棕榈海滩的传统住宅简介图表：19：日本老年人福祉设施历史沿革图表：20：日本“机构设施”类型图表：21：日本“住宅”类型图表：22：日本养老地产三大特点图表：23：淑德共生苑简介图表：24：淑德共生苑五个精心构思图表：25：志摩银色护理丰寿园简介图表：26：志摩银色护理丰寿园点评图表：27：威尔·马克香椎滨老年住宅区简介北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线图表：28：韩国养老设施类型图表：29：韩国老年人专用居住政策变化图表：30：老人福祉设施的总类及类型图表：51：养老地产租、售、反按揭组合入住模式北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线图表：52：亲和源各项指标分析（单位：万平方米，人）图表：53：北京东方太阳城各项指标分析（单位：万平方米，户）图表：54：万科幸福汇老年公寓各项指标分析（单位：万平方米，户）图表：55：泰康养老社区各项指标分析（单位：万平方米，户）图表：56：2022-2022年世界60岁以上及65岁以上人口占总人口的比例（单位：%）图表：57：世界老年人口地区分布情况（单位：%）图表：58：2022年世界超高龄国家分布情况图表：59：2022年世界超高龄国家分布情况图表：60：2022-2022年中国65岁及以上人口占总人口比重情况（单位：%）图表：61：我国老年化将经历的三个阶段（单位：%）图表：62：2022-2022年中国65岁及以上老年人口变化趋势图（单位：十万人，万人）图表：63：2022-2024年我国退休金支出金额预测（单位：亿元）图表：64：我国老年人期望入住方式所占的比重（单位：%）图表：65：我国老年住宅市场多元化表现图表：66：“十三五”养老规划结构与目前养老规划结构比较（单位：%）图表：67：老年人居住方式偏好（单位：%）图表：68：进入或拟进入养老地产的发展商一览表图表：69：部分养老度假地产项目分布图表：70：2022年我国养老市场需求容量测算（一）（单位：万人）图表：71：2022年我国养老市场需求容量测算（二）（单位：万人）图表：72：养老地产发展的关键要素图表：73：我国养老市场由第二阶段向第三阶段的发展过程中图表：74：我国地方公司投资养老地产运营模式比较（一）图表：75：我国地方公司投资养老地产运营模式比较（二）北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线图表：76：老年人对居住地理位置环境的需求图表：77：室外空间组合图表：78：交往空间设计图表：79：地块条件需求图表：80：起居室尺寸图表：81：卧室功能分区图表：82：室内照度标准图表：83：洗手池的尺寸设计图表：84：扶手尺寸图表：85：楼梯扶手设计图表：86：楼梯细节设计图表：87：厨房中的操作尺寸图表：88：美国、日本、新加坡和欧洲国家老年住宅产品比较图表：89：公共走廊的设计图表：90：公共走廊空间的营造图表：91：室外绿化空间设计图表：92：室内观赏空间设计图表：93：其他会所功能配置图表：94：候梯厅的设计图表：95：配套设施详细情况图表：96：医疗设施图表：97：某老年公寓生活机能配置的结构图图表：98：保利房地产（集团）股份有限公司基本信息表图表：99：保利房地产（集团）股份有限公司业务能力简况表北京博研智尚信息咨询有限公司—中国市场调研在线图表：100：保利房地产（集团）股份有限公司与实际控制人之间的产权及控制关系图图表：101：2022年保利房地产（集团）股份有限公司主营业务分行业情况表（单位：万元，%）图表：102：保利房地产（集团）股份有限公司优劣势分析图表：103：万科企业股份有限公司基本信息表图表：104：万科企业股份有限公司业务能力简况表图表：105：2022年底万科企业股份有限公司与实际控制人之间的产权及控制关系图图表：106：2022年万科企业股份有限公司主营业务分行业情况表（单位：万元，%）图表：107：万科企业股份有限公司主要养老地产项目图表：108：万科企业股份有限公司优劣势分析图表：109：华润置地有限公司基本信息表图表：110：华润置地有限公司业务能力简况表图表：111：2022年华润置地有限公司组织结构图图表：112：华润置地有限公司优劣势分析图表：113：首创置业股份有限公司基本信息表图表：114：首创置业股份有限公司业务能力简况表图表：115：2022年首创置业股份有限公司组织结构图图表：116：首创置业股份有限公司养老地产运营与金融体系相结合图表：117：首创置业股份有限公司主要养老地产项目图表：118：首创置。

养老地产内涵及模式探讨何为养老地产？你会用怎样一个词来代替它？陈首春：我个人认为纠结于措词意义不是很大。

养老地产是养老产业中非常重要的硬件组成，养老地产主要是由传统意义上的房地产开发商转型来进行开发建设的，由于其房地产开发的本质属性，追求投资回报效率是其最大特质。

而养老产业由于运营服务的本质属性，持有及通过长期稳定经营获得收益是本质属性。

因此，由于养老产业与养老地产在运营及盈利模式方面的差异，我更关注的是，二者在对于现金流的管理时是否能够有效结合。

傅旻：我认为应该弄清楚养老地产卖的是什么，不是地产，而是服务。

因此，我更愿意用“养老住宅项目”这个词语，它是养老服务的载体。

老人需要一个居所，无论这个居所是老年公寓还是住宅，这个居所的设计必须能满足老人身心的需求，但更重要的在于它要给老人提供服务，无论是日间照料还是上门照护等老龄化社会中出现的服务类型。

中国房地产报：陈院长提到养老地产现金流管理的问题，现在，一些养老地产项目正是通过销售快速回笼资金，可以说这是保证现金流稳定健康的途径之一。

但也因此，被认为是“以养老之名行开发之实”，你如何看？陈首春：我认为，健康有效的现金流筹划以及积极有效的退出机制，是传统房地产开发商是否能够实质地进入养老地产开发领域的关键。

养老地产开发商能够实现销售回款并有效退出的模式，我个人归纳了四种：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。

中国房地产报：你长期在美国工作和生活，对美国老年住宅的情况极为了解，我想知道美国有没有养老地产的概念。

傅旻：美国不说养老地产或者养老住宅，而是用“老年住宅”这个词。

美国的老年住宅分为两大类，一是面向低收入群体的，一般是由政府补贴或是由非营利机构在做，但是运营管理一般由民营机构而非政府负责。

入住的老人要有收入等方面的考量，入住后由保险公司买单，类似于中国带福利性质的养老院。

一、行业概况养老地产是指专门为老年人提供居住、医疗、康复、养老服务等需求的地产项目。

随着人口老龄化趋势的加剧，中国养老地产行业迎来了发展的黄金期。

根据中国国家统计局发布的数据，截止到2024年底，我国60岁及以上老年人口已达2.49亿，占总人口的17.9%。

这一数据表明，中国养老地产行业具有巨大的市场潜力。

二、市场规模及发展趋势根据中国养老地产行业协会发布的数据，2024年养老地产市场规模达到了4000亿元，同比增长了20%。

预计到2024年底，市场规模将超过5000亿元。

未来几年，养老地产行业将保持较快的增长速度。

目前养老地产主要分为两个领域，一是养老产业园区，主要提供居住、医疗、康复、休闲娱乐等综合性服务；二是老年公寓，主要提供居住和社交活动服务。

三、行业竞争态势养老地产行业的竞争主要体现在项目地选、产品设计、服务质量等方面。

当前，养老地产企业大多数集中在一二线城市，对于三四线城市市场开发还存在差距。

未来，随着城镇化进程的加快，养老地产市场将向中西部地区扩散。

在产品设计方面，通过增加社交活动设施、智能化装修等措施，能够吸引更多老年人入住，并提高客户黏性。

此外，注重服务质量，建立良好的口碑，对于企业的发展至关重要。

四、政策支持与发展机遇为了推动养老地产行业的发展，政府出台了一系列的支持政策。

例如，国家提出了“老有所依、老有所养、老有所安”的政策目标，鼓励和引导社会资本参与养老地产的投资和建设。

目前，各地纷纷出台了相应的配套政策，降低养老地产开发的门槛，拓宽了企业的发展空间。

另外，众多企业也看到了养老地产行业的潜力，纷纷进入该市场。

通过合作，整合资源，提升服务质量等方式，企业能够获取更多的市场份额，并实现规模化经营。

此外，国家还提倡养老地产与医疗养老、旅游养老等产业的融合发展，为企业带来更多发展机遇。

五、风险与挑战养老地产行业也面临一些风险与挑战。

首先，由于市场发展时间较短，行业发展不成熟，缺乏成功的商业模式，存在一定的投资风险。

中国养老住宅设计实践1.栖城的设计理念是什么？A:栖城的核心价值观是创造力、执行力和感染力。

创造力是源头，一切价值活着的理由。

执行力指的用好的方法与措施使一切创造成果完美呈现于世。

最后用感染力去影响世界，而不是用你的真理去说服别人。

这个价值观投射在养老地产设计上，可以用渡边淳一《复乐园》的一段话说明:“他想要创建一个让老人们不必介意别人的目光，随心所欲、充满朝气地生活的场所。

在这里，无论发生了什么事，老人们都可以坦然面对。

……他更想要的是自由的生活，并在自由的生活中死去。

”2.在养老模式上栖城比较推崇什么样的理念和模式，为什么？A:国内有不少类型的养老开发模式,北京是”9064”,上海推行的是“9073”的养老格局——将有90%的老年人由家庭自我照顾，7%享受社区居家养老服务，3%享受机构养老服务。

最大份额在居家养老上,养老服务机构和产品商可以在此领域有很大的空间,在社区养老开发模式上,国内也有不少是结合旅游,养生等,针对人群也主要活跃的健康老人,以国内现状来看我们比较推崇嵌入式持有+销售混合模式。

即开发一个通用社区,大部分的物业具备各个年龄段人群通用的基本设施,里面设置一定比例的专属养老公寓和机构,一方面这样的一些楼盘适合全年龄段的生活,另一方面对老人晚年生活有保障,对开发公司来说,持有型的养老公寓和机构能提升整个大盘的溢价能力,也使得养老地产不至于变质；同时出售一部分物业，保证比较好的现金收益。

实际上,对于运营管理良好的养老公寓,因为入住老人的粘度很高,护理和租金收益都很稳定,会比大部分酒店要可观.3.谈谈你们设计项目中的代表作。

A:国内在建的绝大部分养老地产其实都属于概念,这几年我们做了不少养老项目，有一些已经接近我们想达到的良好模式,如“儋州海阳城项目”，位于海南儋州海岸线。

总建筑面积326000平米，包括由上海亲和源运营的老年公寓，适老型高、多层住宅，别墅及酒店。

这是一个典型的“郊区型嵌入式持有+销售混合模式”的养生主题社区，同时又结合了旅游度假概念。

养老住区前期定位与规划设计策略
任明
【期刊名称】《城市开发》
【年(卷),期】2014(000)007
【摘要】老年产业发展如何适应市场,是我们一直关心的问题.调查显示,4％的老年人需要专业的服务机构为其提供精神的慰藉;6％的老年人需要社区服务、专业的服务,更需要人文、亲情的关怀;90％的老年人有一定的独立生活能力,更需要生活方式的多样性.如何给这些老年人带来不同的产品以满足他们的需求,也是我们一直在研究的问题.
【总页数】1页(P45)
【作者】任明
【作者单位】中国房地产业协会老年住区委员会
【正文语种】中文
【相关文献】
1.高密度混合型城市住区与商贸中心规划设计策略探讨——江西瑞昌市仙池乐园工程概念规划设计体会
2.浅谈开放街区式住区的规划设计策略
3.居住区低影响开发(LID)景观规划设计策略
4.浅谈开放街区式住区的规划设计策略
5.住区规划节能设计策略
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本文解析的三种养老地产开发模式，是在目前市场条件下最有可操作性，相对结构清晰的模式，是栖城多年来一直着重深入研发，并经局部市场验证的模式，在当下模式层出的养老地产信息中，对于开发和设计从业者有十分重要的借鉴价值。

9月13日至15日，第二届中国（桂林）国际健康养生服务产业创新发展高端论坛在桂林召开，270名来自国内外养生专家学者，大型养生机构和健康养生产业企业代表出席论坛，共同探讨健康养生服务产业的发展模式，促进养生养老健康产业的发展。

GN栖城董事合伙人管轶群先生作为此次会议仅邀请的专家出席活动。

本届论坛以“创新驱动发展，健康造福未来”为主题，采取“主题论坛+专场活动”形式进行，主要活动包括论坛开幕式、主题大会演讲、专题论坛、高端对话、分论坛、项目交流与投资合作对接等。

GN栖城管轶群先生在“专题论坛：健康医养产业与城市转型发展”环节，进行题为《中国养老地产的三种模式》的主题演讲，受到与会嘉宾的一致好评。

栖城公司同时还获得了“促进中国健康产业发展最佳创新设计企业”称号业内同获此殊荣的另外家单位是清华大学设计院。

以下为GN栖城管轶群先生主题演讲内容的精彩回顾，与同仁分享:非常高兴第二次来桂林参加国际健康养生论坛，感谢主办方及自治区各级政府提供这个促进行业进步，推动区域发展的交流学习平台。

我谨代表上海栖城建筑规划设计有限公司向在座的领导嘉宾和同行汇报我们对发展中国养老居住产业的一些思考。

上海栖城是一家综合性的设计企业，而养老住区设计作为公司的核心业务板块，经过多年的持续实践与研究，获得了业界的广泛认可，也让我们成为该领域的标杆企业之一。

关于养老地产的模式研究，我们在四年前启动，经过这几年的探索与项目验证，我们总结出了三种适合当下中国的养老地产模式及相应的设计策略。

希望能借今天的机会，与诸位作一分享。

首先向大家介绍一下，我们分析养老地产类型的研究模型：我们从众多影响养老地产的因素中，提取了三个核心要素，组成分析模型的三个象限，分别是左侧的项目区位，右侧的居住物业形态，及下侧的目标客群。

养老地产模式与案例分析一．养老地产定义：养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。

只有具有完善配套设施的老年住宅才能被称为老年地产，如医疗康复中心、老年活动中心、商业购物中心等。

二．养老的三大模式：1 社会福利模式（养老院）2 家居模式（子女养老）3 社区模式（养老地产）养老地产的三大运营模式第一，销售模式。

第二，销售加持有模式。

第三，持有模式。

三：养老地产模式分析1销售模式。

相对普通住宅而言增加一些适老化设计（如无障碍设计，适当增加适合老年人配套服务等），成本增加不会太多，因为可以通过销售来回笼资金，且没有后续管理的问题，往往是住宅开发商试水养老地产的首选；优势：资金回流快，住宅开发商试水养老地产的首选劣势：无法获得经营和物业增值收入，配套欠缺或影响去化。

案例：绿地21城·孝贤坊绿地21城位于江苏省昆山市花桥镇，占地面积270万平米，总建面积约630万平米，总投资近300亿元。

已建成度假社区、国际社区、尊老社区、青年社区四个主题社区，而孝贤坊就是其中的尊老社区，占地面积4000余亩，建筑面积逾约占整个社区的1/3，是业内规模最大的老年社区之一。

由于社区内的公寓（40-70平米）和别墅（154-204平米）的户型面积都不大，普通公寓总价在28-55万之间，因为总价低，适合两口老人养老和一部分人投资。

客户中30-50岁左右占比很高，约为70%，一是为父母购买，二是自身为投资和自身以后居住购买。

2销售加持有模式租售结合的项目通常包括住宅和老年公寓两部分：住宅（包括普通公寓和别墅）用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成了支持；老年公寓嵌入普通社区，用于出租，同时对住宅的销售起到促进作用，持有比例约为10-30%。

采用该模式获得成功的典型案例有北京太阳城、曜阳国际等项目。

优势：回款较快，兼得前期销售收益和后期运营收益劣势：自持部分对服务和管理水平要求高案例：北京太阳城北京太阳城是国内较早的大型养老社区，主要是通过住宅地产开发沉淀养老项目，是早期以养老为概念的地产开发项目。