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商业综合体施工图审核要点

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商业综合体施工图审核要点

一、总平面图审核

1、审核经济技术指标是否与前期策划的指标一致。

2、审核商业是否有完整的城市展示面，商业与塔楼位置是否符合各自功能需求。

3、审核地下商业客运出入口是否分设，是否设在城市次级道路上，是否对商业人行交通产生影响。

4、审核是否考虑单独的货运出入口及货运通道，货运交通是否影响客运交通。

5、审核地面需设置商业落客区，车行流线是否合理。

6、审核车道宽度及转弯半径为是否满足客车、货车、消防车使用要求。

7、审核地块周边市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等是否与商业出入口有机结合；是否尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计。

8、审核对竖向分析图（场地内标高）是否满足无障碍、车行人行要求；商场主入口处不得设置台阶和门槛，并由入口向室外缓坡处理解决室内外高差问题。

9、审核城市交通主干道上是否在地块内设置公共交通停靠位置，是否影响人行车行交通。

10、审核是否考虑地面免费购物巴士、电动车的停放位。 11、审核车道铺装荷载是否满足运输要求，化粪池位置不应设置在商业各主入口及次入口附近。

12、审核消火栓及消防立管位置（不影响室内美观、不影响立面效果）。

二、功能布局审核

1、审核购物中心商铺是否尽可能沿柱体进行分隔，日后方便商铺布局调整；特殊商铺是否在铺内设计卫生间、一二层预留或增加楼梯设计。

2、审核是否提供ATM机位置。

3、审核后勤通道是否连接各业态及大型主力店，后勤通道是否与货梯相连通，与顾客使用功能是否交叉。

4、审核是否在局部层（如厨房等）设有独立的员工卫生间。

5、审核货运通道（卸货区与停车场入口间）净高是否满足高度要求。

6、审核主力商家位置是否均匀设置卸货区域，面积一般为100～200㎡ 。

7、审核是否设计卸货平台，卸货平台高度应能满足各个货车型号要求，一般0.75m到1.2m（沃尔玛要求1m到1.3m），同时设有净宽2米不大于10%的坡道。

8、审核超市是否有独立卸货区，是否满足超市商家需求，是否设置独立垃圾房。 9、审核影院、KTV、大型酒楼等主力业态是否在其楼内区域单独设置垂直电梯并直接通向户外及地下停车场。

10、审核底层商业与地上主体墙体关系。

11、审核住宅或公寓与裙房商铺、配套用房的分界是否明确；单体底层平面是否存在不能完全封闭管理问题，单元门是否唯一出入口。

12、审核商铺空调机位尺寸和位置能满足功能要求。

13、审核隔油池位置是否合理，满足功能需要。

14、审核商业烟道出风口是否满足功能和审美要求。

15、审核骑楼、走廊注意向外找坡避免雨水倒灌。

16、审核室外商业街宜设一至两处公共卫生间，应考虑垃圾间、与地下车库的垂直交通联系等。

17、审核室内外电梯、自动扶梯设计是否有集水坑及提排水设备等防倒灌措施，且满足规范及使用要求。

18、审核卫生间净高、走道宽度是否满足要求；男卫隔断、女卫隔断、各层卫生间数量是否满足要求；是否设有员工卫生间。

19、审核地下室是否规划好建筑物整体及个别业态的设备机房设计，超市、百货、酒店、公寓（或写字楼）的设备用房是否独立。

20、审核设备用房、所有管井是否标明名称、用途及对应层数，明确使用对象。 21、审核餐饮排油烟井道的位置、尺寸，排油烟风机的安装位置，油烟屋顶排放位置对周边住宅等建筑的噪音及油烟味的影响。

22、审核 防火分区划分是否合理，避免出现过小防火分区，防火分区应尽量避免沿着租赁线上设置，严禁把商铺一分为二。防火分区划分应尽量避免设计在商铺内；消防卷帘控制按钮不要安装在公共区正面，建议和卷帘平行安装，安装在柱子侧；防火卷帘须与天花吊顶齐平。

23、审核消防疏散通道是否对铺面的连续性及各入口主力店商铺有较大的影响。

24、审核餐饮、商店等通过有顶的步行街两侧的间距、外墙开窗面积、楼板开洞面积、排烟面积等。

25、审核具有商业、办公、酒店业态的建筑类型是否考虑设置各自独立的消控室，且商业消控室为主要控制中心。

26、审核首层是否考虑提供一个问讯处或服务台位置。

27、审核商业综合体是否设置吸烟室，面积在15平左右，并加设排烟设施。

28、审核商业入口门洞及吊顶高度、入口雨棚高度；电梯门洞高度、宽度是否符合电梯招标文件要求。

三、垂直交通体系审核

1、审核通往地下停车场的客用电梯和扶梯间是否建造成封闭的通透玻璃候梯厅，候梯厅是否设计空调系统及安全栏杆。

2、审核电梯的载重、速度是否符合要求。

3、审核扶梯速度、角度是否需满足规范要求。

4、审核扶梯是否靠洞口一侧平行布置，扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响。

5、审核购物中心内的扶梯是否通地下停车库以便将人流直接引入购物中心 。

6、审核客梯间距数量，与商铺门面距离是否满足要求。客梯宜临近主动线布置，并应可到达各商业楼层或到停车场，检查垂直客流动线是否覆盖完整。

7、审核主力店及超市均是否设有单独的货运电梯。

8、审核货梯间距，购物中心的所有货梯位置一般间隔80—100米设一组，但不宜安置在购物中心主入口的明显位置。每组货梯数量以两部为宜，载重量1.6～2吨；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系，并设置卸货区及小型临时垃圾房。

9、审核集中餐饮区域需是否设置独立的货梯以及后勤通道。

四、屋面设计审核

1、核查屋顶设备的布置图，是否集中布置，高度是否对沿街立面产生影响。

2、审核带有绿化等环境设计的上人屋面，是否具有适度的集中活动硬质铺地场所，是否考虑局部升起树池或坡地处理。

五、立面设计审核

1、审核外立面是否预留LOGO墙， 广告位位置大小是否合理，是否考虑预留用电条件。

2、审核室外是否设置大型LED显示屏，是否考虑在LED周围不能有其他广告位和店招，同时应考虑LED显示屏的维护保养以及防水的需求。

3、审核首层楼梯间及风井、设备用房外面应留出适当空间做橱窗。橱窗是否全通透玻璃橱窗门是否设在侧面，商铺面向街道的外墙或玻璃幕墙前不应设置橱窗。

4、审核有对外采光的商铺，立面玻璃幕墙的透光率是否满足经营需求；首层外立面应是否设计为超白玻璃展示橱窗，以增加外立面商业氛围；大型店铺（影院、KTV、电玩除外）和大型餐饮店铺需是否适当考虑玻璃幕墙。

5、审核立面墙体、玻璃、窗框、窗套、百叶、装饰线条、塔顶构件、栏杆的材质、颜色是否满足设计要求，主入口是否设置雨篷。

6、审核屋顶安装固定锚锭配备供蜘蛛人外墙维护和清洁工作。

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装饰施工图审核要点

装饰施工图审核要点

1 装饰施工图审核要点

目的：

装饰施工图的内部审核是设计公司不可缺少的一个环节，但往往因时间紧迫而常常不够仔细，以至很多应该事先发觉并纠正的问题到施工时甚至施工后才暴露出来。不仅引起返工损失，而且影响工程进度和质量。严重的还会造成无法纠正的功能缺陷。所以把好设计质量关，也就是从源头上保证了质量，进度，成本的有效控制。

设计方施工图纸设计工作分工：

设计方总负责人：负责控制装饰工种图纸在先进性，合理性和经济性方面的设计质量。

施工图项目经理：通阅全部图纸，提出和汇总内审意见。

施工图经办人：负责制图装饰施工图纸：通阅全部图纸，提出内审意见。

装饰施工图纸内审要点（设计部分）：

在施工图项目经理的组织下，设计总负责人牵头，设计方案设计师及施工图经办人一起参加。

1. 空间布局、装饰形态和单体内部格局等是否与扩初方案一致或有所优化改进。

2. 是否完整体现了开发企业既定的功能要求和装饰标准。

3. 开发商各专业建筑管理部门、配套部门对扩初方案的审查修改意见是否都在施工图上得到了落实。

4. 装饰材料的选用是否适当，是否符合开放商设定装饰标准，其成本取值是否存在超越甲方限定成本。

5. 特殊的结构或装饰构造是否有成熟的施工技术来实施，大幅度增加的成本值得不值得。

6. 是否采用虽未淘汰但已明显过时落后的工艺，材料和设备。

7. 是否存在因结构布局的原因，导致使用舒适度的恶化，如梁、柱位置严重影响

2 室内空间利用；楼梯碰头等。

8. 各种标识及尺寸标准是否统一，标注是否对应准确。

装饰施工图纸内审要点（图纸部分）：

审查设计施工图纸时，重点应该注意下面要点：

审查设计图纸应从大处着想，细处着手，总体与细部相结合，深入推敲，局部与整体协调统一，结合设计师的解释说明，对整套图纸做全面的理解，对所设计的物体要看尺寸是否合理、详细，是否有错误。

1．看图纸比例是否合理 ：

2．看详细尺寸是否规范 ：

4. 商业综合体施工图设计管控要点——暖通专业

4. 商业综合体施工图设计管控要点——暖通专业

交底确认签字

（设计单位、项目公司、规划院） 设计自检签字 项目公司审核

规划副总签字 规划院审核

专项负责人签字

注：□中请打“√”、“/”“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“/”表示此条不适用；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求

1

附件4-4

___________商业综合体项目施工图设计管控要点——暖通专业

（安全类管控要点）

管控

分项 序号 管控要点 交底确认 设计自检 项目公司审核 规划院审核

总体要求 1 步行街顶部设机械排烟，同时设自然排风窗，过渡季节时采用自然通风。在机械排烟时，平时用于自然通风的开启窗，应能自动关闭，并与火灾报警系统联动。 □ □ □ □

保温材料 2 风管保温应采用燃烧性能等级不燃A级的保温材料离心玻璃棉。 □ □ □ □

步行街消防排烟 3 室内步行街公共区域应采用机械排烟方式，其排烟口宜均匀布置在采光窗侧面，排烟口应设置手动和自动开启装置。室内步行街的排烟量应按该区域体积换气次数不小于6次/h确定，排烟风机应与火灾报警信号联动。当排烟风机启动时，应自动关闭采光顶通风排烟窗。 □ □ □ □

4 室内步行街两侧的商铺内应设置机械排烟系统，其排烟量不应小于72m3/m2·h。 □ □ □ □

消防补风 5 消防补风需设专用风机，不得由空调机组、新风机组兼用；消防补风系统风道上不得有BA系统控制的电动风阀。 □ □ □ □

事故通风 6 设置在地下室、半地下室或地上密闭房间内使用燃气的厨房及其他有爆炸危险气体的房间，应设事故通风。且排风口与进风口的水平距离不应低于20m，当水平距离不足20m时，排风口必须高于进风口6m。事故通风的风机，应分别在室内、室外便于操作的地点设置电器开关。事故通风的换气量不应小于12次/小时。 □ □ □ □

气体灭火

通风 7 设有气体灭火系统的房间，应设事故后通风，事故通风量≥5次/时。送风管及排风管均设电动风阀，并与对应的风机连锁。灭火剂时电动阀及风机均关闭，火灾结束后电动阀及风机均开启排除房间的灭火剂;事故后通风风机在房间外便于操作处应设有电器开关。 □ □ □ □

1. 商业综合体施工图设计管控要点——建筑专业

1. 商业综合体施工图设计管控要点——建筑专业

交底确认签字

（设计单位、项目公司、规划院） 设计自检签字 项目公司审核

规划副总签字 规划院审核

专项负责人签字

注：□中请打“√”、“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求

1 附件4-1

______________商业综合体项目施工图设计管控要点——建筑专业

管控

分项 序号 管控要点 交底确认 设计自检 项目公司审核 规划院审核

（一）消防及安全管控要点

总体

要求 1 应按模板要求编制完成《消防及安全设计专篇》 □ □ □ □

2 总平面图应明确表示消防通道、消防救援场地及相关消防设施。 □ □ □ □

消防

疏散

平面

布置 3 疏散宽度是否符合规范要求，并提供疏散宽度计算表。 □ □ □ □

4 每个观众厅的人员疏散出口不应少于2个，当观众厅面积大于400㎡时，不应少于3个 □ □ □ □

5 购物中心上部塔楼的疏散楼梯应独立设置。 □ □ □ □

6 购物中心的员工宿舍，应布置在商管用房内，不允许放于地下建筑内。 □ □ □ □

7 购物中心消防控制室应布置在首层或地下一层。 □ □ □ □

8 防火分区的划分、防火门的位置及做法应得到规划院的确认 □ □ □ □

消防

构造

平面

布置

9 步行街两侧建筑的商铺，其面向步行街一侧的围护构件的耐火极限不应低于1.00h,并宜采用实体墙，其门、窗应采用乙级防火门、窗；当采用防火玻璃墙（包括门、窗）时，其耐火隔热性和耐火完整性不应低于1.00h;采用耐火完整性不低于1.00h的非隔热性防火玻璃墙（包括门、窗）时，应设置闭式自动喷水灭火系统进行保护。相邻商铺之间面向步行街一侧应设置宽度不小于1.0m、耐火极限不低于1.00h的实体墙。 □ □ □ □

10 次主力店应采用3.00h的墙体与相邻商铺分隔，面向步行街一侧应采用耐火极限2.00h的分隔物进行分隔；当面向步行街一侧采用钢化玻璃时，应设置自动喷水冷却系统保护，且设计喷水时间大于2.0h. □ □ □ □

商业综合体审图要点解析

商业综合体审图要点解析

A

A 商业综合体筹备期审图关注要点

商管公司作为商业产品的使用者和管理者，前期参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，这将对项目的规划和商业品质提升起到重要作用。

一、商业项目设计研讨阶段的图纸重要关注点

1、商业项目设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。

2、审图关注的事项：交通、停车位、管理用房、消防疏散通道、变形缝。

1、审图关注要点（交通）

（1）大型商业综合体应结合城市主要交通道路设置，结合步行街入口设置。

（2）在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计。

（3）重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，不致形成交通拥堵； 同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑。

2、审图关注要点（停车） A

A 根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。

3、审图关注要点（管理用房）

根据综合体的特点及管理模式，管理用房包括大商业管理用房和销售型物业的管理用房，还有食堂等辅助用房。大商业用房面积应达到1000平方米左右；销售型物业（含大商业塔楼）的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为3‰-5‰）；管用房位置应设置在地上区域。大商业部分和销售物业部分位置应各自独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。