关于街道小区物业管理工作的调研报告

关于街道小区物业管理工作的调研报告

物业管理事关人民群众的安居乐业，事关和谐社会和幸福麒麟建设。随着城镇化进程的加快，近年来，物业管理工作已逐渐成为社会普遍关注的热点和焦点，也是加强城市管理的重点和难点。麒麟街道人大工委组织部分区人大代表，通过集体视察、座谈交流、听取汇报、参与物管矛盾调处、代表持证视察等形式，对街道物业管理工作进行了专题调查。现将有关情况报告如下：

一、基本情况

麒麟街道现有住宅小区22个，总建筑面积达400多万平米，其中商品房小区12个，老旧小区8个，拆迁安置房小区2个（麒麟紫荆城尚未交付）。近几年来，在社会各方的共同努力下，物业管理取得了一定的成绩，正逐步走上规范发展的路子。坚持因地制宜，物管基础较好。麒麟街道商品房小区主要采取开发商委托的方式确定物业服务，业委会成立之后，由业主大会决定续聘或重新选聘。目前12个商品房住宅小区，已全部实行市场化的物业管理。1989-2006年的老旧住宅小区，形成了有业主自治管理、原产权单位管理、街道直管或社区直管的多样管理形式，形成了以环境保洁、绿化养护和保安为基础的基本物业管理模式。2000年开始建造的悦民拆迁安置房小区，目前由街道的物业公司在进行管理。突出重点难点，持续强化保障。一是加大老旧住宅小区和安置房小区的整治改造力度。近年来，麒麟街道坚持每年实施老旧住宅小区和安置房小区的整治改造工程，安置房小区目前已经全部通天然气，扩展停车位，路灯改造。二是明确了安置房小区管理的总体要求。根据目前区住建局的要求，老旧小区和安置房小区要逐步进入市场化，实行市场化管理。此外，麒麟街道积极参加区住建局组织的安全管理员知识培训，提高了相关从业人员的素质和技能。

二、存在的问题

（一）安置房小区和老旧住宅小区物业管理的难点尚未突破。安置房小区自2000年开始建设以来，已使用十多年，由于住户缺乏物业消费意识，市场化运作不是十分理想，物业费收缴率低，大部分资金仍然依靠政府补贴和经营性用房出租来维持，为后续管理也带来了困难；老旧住宅小区由于原产权单位错综复杂，没有维修资金，房屋得不到及时维修。目前，麒麟街道安置房小区和老旧住宅小区的物业管理基本出于街道直管或社区直管模式，主要依靠街道或社区托底，长此下去，基层不堪重负。

（二）现行法律不够健全，相关条款未明确。一是公摊水电费代收代缴问题。目前最新的《江苏省管理条例》和相关的法律法规中，一直为明确物业公司代收代缴公摊水电费的责任义务，加上现在各小区普遍存在拖欠公摊水电费问题，物业公司代收代缴公摊水电费存在较大的困难，供电公司如果依法欠费停电，导致部分正常缴费的业主利益受损，出现堵街道大门、堵马路等维稳问题。二是业主委员会问题。目前的条例和相关文件中，都回避了业委会法律地位这一问题。条例中，对政府职能部分的权力义务表述过于简单，没有具体的管理细则，造成了很多小区成立业主委员会以后，不再需要政府部门参与任何监督管理。如华汇康城小区业委会成立以后，选聘了新的物业服务企业，后期运行过程中出现的意见分歧，业委会擅自同意将二三期由物业服务企业管理，一期自治管理，使得小区内部管理混乱。三是责任界定不明确。条例中对物业管理部门的责任界定也不明确，往往一个小区问题涉及规划、工商、物价、环保、住建、城管、派出所等多个部门职能交叉，在处理物业矛盾纠纷时，缺乏有力的依据和抓手，也常常出现扯皮、推诿现象。

（三）开发建设遗留的问题比较多。一是一些建设单位在开发建设过程中，没有严格按设计要求建设，致使配套设施不完备。二是产权关系不明确，哪些部位、设施、设备属业主共有，哪些维修养护费应由业主共同承担，没有明确的界定，致使后期管理过程中矛盾重重，尤其是业主委员会成立以后矛盾很大。三是在“建与管”的关系上不明确。很多物业项目的招投标流于形式，存在“老子开发，儿子管理”的现象，建设单位与前期物业服务企业“合穿一条裤子”，物业承接查验失去了应有的意义。四是街道、社区和前期物业服务企业在前期物业管理中缺乏提前介入机制，不能在建设环节提前介入，跟踪掌握情况，并提出相应的改进意见、建议。开发建设遗留的问题，已成为阻碍后续物业管理服务工作顺利开展的重要因素。如：辖区内的银河湾紫苑，由于开发商遗留的消防管道问题，造成小区内的消防管道内无水，消防系统瘫痪，给小区业主生活造成了很大的困扰；华汇康城的地下车库产权问题、麒麟锦城会所的产权问题等划分不明确，造成了在业委会成立以后，与物业公司之间的矛盾不断，无法正常开展；麒麟山庄的业主体育健身活动器材机场所配置不到位的问题，目前很多业主反映当时开发商没有按规定建造。

（四）一些制约物业管理质量提升的问题还未得到有效解决。一是有的物业服务企业，缺乏诚信意识，多收费少服务，财务不公开，忽视业主的地位与权益；少数物业公司处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度，质价不符，造成业主不满意。二是相当一部分业主不关心小区公共事务，业主委员会难以成立，筹建不积极、运作不规范；即便业委会成立以后也是无所作为或者已私为目的，有的业主只要权利而不履行自己应尽的义务，不按时交纳甚至不交物业服务费用；还有的业主不遵守业主公约，不配合物业管理区域内的管理，违章搭建、违法装修改造，乱停车、随意堵塞消防通道等，严重影响小区物业管理秩序，也给社会管理工作带来了不利影响。此外，实施物业管理工作的属地单位对业主违章、违规行为尚没有有效的快速处理机制和手段，而具有相应执法权力的相关部门又不愿意进社区执法，这更给物业管理工作增加了难度。三是物业管理各主体职责不明确。物业管理涉及开发建设单位、物业服务企业、业主、业主委员会、社区及各相关职能部门的方方面面。他们之间的诸多权利义务关系不清给物业管理造成许多困难。由于物业纠纷缺乏有效的调解机制，而司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理，致使许多物业管理中产生的矛盾纠纷得不到及时有效解决。所属地对物业服务企业和业主委员会的管理，缺乏有效的介入机制。尤其当物业服务企业与业主委员会之间出现难以协调的矛盾时，缺乏相应的监督指导机制。

除了以上共性问题，麒麟街道地区的物业管理工作中还存在一些个性问题，主要有：一是锦绣花园的业主委员会。尽管麒麟街道已经成立社区物业管理工作站，但是重心并未完全下移，一些复杂矛盾仍然由街道物管办在处理。锦绣花园小区内部的业主委员会经历了“筹备难、成立难、换届难、运作难”这一系列的问题，部分业委会成员把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害其他业主利益。当然，还存在一些小区业委会自成立之日起，就销声匿迹，处于有名无实的状态，而积压产生的大量矛盾得不到及时解决。二是悦民小区小区管理收费困难。目前悦民安置房物业管理费用基本上都由政府财政补贴，用于投入小区物业管理的人员工资、维修经费等，安置房小区物业管理存在收费难的问题。主要原因：一是拆迁户普遍存在抵触情绪，缺乏物业消费意识。二是部分安置户文化水平较低，对物业管理的认识存在一定的误区。三是前期拆迁户的安置补贴和后续的补偿存在一定的差距。三是尚未交付的麒麟紫荆城安置房小区。麒麟紫荆城安置房小区面积达150万平米，鉴于目前麒麟街道现有安置房小区的管理上所存在的问题，该小区交付后的物业管理工作可能会面临诸多困难。第一的问题便可能是物业费、公摊水电费收缴难问题。第二，安置户拆迁前居住房屋格局多为独门独院，不少村民都有随意搭建的习惯，入住安置房以后可能会在房屋外立面乱搭晒衣架和乱装太阳能。据了解，麒麟街道现已交付的安置房小区还存在将走廊通道平均分割到个人，进行违章搭建，这些都将给物业管理带来很大不便。第三，小区整体环境卫生问题。根据实地调研，已交付的安置房小区卫生环境普遍很差，垃圾乱扔，高空抛物等现象随处可见。加之小区内外来承租户较多，业主意识不强，整体素质偏差，这些将是紫荆城日后管理的一大难题。三、改进工作的几点建议：

（一）理顺关系，完善组织体系，强化责任落实。一是街道党工委、办事处要高度重视，真正把物业管理工作摆上重要位置，做到党政领导亲自抓。二是加强工作机构建设。街道作为落实“属地为主”最重要的环节，不仅要负责辖区内物业管理工作的指导协调和监督工作，还要履行辖区内安置房和老旧住宅区物业经费的筹措和“托底”的责任。社区主要负责配合和执行上级相关政策措施，督促物业企业搞好具体服务工作。街道、社区还应探索建立常态化投诉处理机制和日常物业服务维修机构。三是凝聚工作合力。相关职能部门要定期召开物业管理工作联席会议，结合各自的职能和所承担的社会管理责任，将其担负的物业管理工作职责进一步梳理、细化和明确，努力形成密切配合，齐抓共管的良好局面。四是将物业管理工作纳入年度综合目标绩效考核体系，实行目标责任制和考核评价制度。

（二）深入调查，完善法规制度，解决疑难杂症。一是公摊水电费代收代缴问题。建议在新的物业管理条例中明确规定，物业公司负责公摊水电费的代收代缴义务，或者经业委会、物业公司与全体业主平等、友好协商，将约定的预分摊比例提供给供电公司，委托供电公司按比例分摊公摊电费至各个业主的自用电表上，与业主自家用电电费一同缴纳。业主拒不缴纳分摊到户的公摊电费，供电公司视同居民欠费，按照相关电法，催缴电费，催缴无果的，供电公司有权欠费停电。二是明确业主所有权利归属和主体责任。对相关附属设施、附属设备、共用部位按区分所有权制度规定，明确住宅小区内人防车库的管理主体，坚持小区会所、车位车库等优先使用、优先停放原则，解决产权主体与使用个体的租、售和违章停放等矛盾，规范和保护业主共同权益。三是收取物业企业保证金制度。对于开发商前期聘请的物业服务企业，制定相关标准向建设单位收取保证金，在合同期内，实行每年一次考核，对于考核不合格的采取扣罚保证金制度，以提升物业服务品质，同时制约开发商在房屋保修期内出现质量问题，要按时维修。但也必须看到，仅靠立法也不能解决物业管理方面所有的问题，对于一些在立法中不便解决的问题，政府方面应通过出台实施办法等相关行政规章，进一步予以完善。

（三）分类管理，增强服务水平，提升物业品质。一是在商品房小区的管理方面：政府及有关部门应切实研究完善住宅小区设计规划标准;严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；要研究建立前期物业在交付验收前的承接查验制度，并作为交付备案的前置条件，保证建设单位对发现的问题能及时整改，减少遗留问题；例如公摊水电费问题，可以在规划的时候，将公摊水电电表纳入每家每户，由专营单位直接收取。要研究建立街道、社区在前期物业管理中提前介入机制；要进一步完善政策措施，综合运用经济的、行政的手段支持物业服务业发展，促进物业服务企业进一步做大做强。二是在安置房小区的管理方面：政府及相关部门要在进一步完善配套设施，提供相应自身造血功能的基础上，尽快研究出台安置房专项维修资金和电梯更新资金的归集政策措施，依法加强引导和规范，逐步将其纳入正规的市场化、专业化物业管理范畴。三是在老旧住宅小区的管理方面：结合旧住宅小区的改造工作，通过增加小区停车位、适当建设小区配套用房、开展广告位出租等途径和适当收取物业管理费等方式，逐渐培养居民的物业消费意识，逐步增强小区“自我造血”功能。

（四）强化意识，抓业委会规范运作，推进业委会监管。在业委会问题上，目前《条例》中除了在成立业委会的工作上给予了，对于业委会成立后，如何具体指导监督并未做明确规定。为了更好地发挥业主委员会在物业管理中的作用，政府必须加大对业委会这个自治组织进行指导监督，通过制定相关的监管制度将业主委员会成员纳入合法的管理轨道，建议可以采取党组织、业委会、物业公司三房相互监管的机制，使得业委会真正从业主的利益出发，合法合规的办事。