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房地产开发经营的程序房地产开发经营的程序是指，在房地产开发经营过程中，经过一系列的规划、设计、准备、开发、销售等步骤，最终将房地产项目推向市场的整个过程。
它是开发商和房地产公司获取经济利益的关键环节，成功的房地产开发经营程序能够使企业获得丰厚的回报，同时也能够满足市场对房地产需求的需求。
一、规划规划是房地产开发的第一步，也是最重要的一步。
规划阶段的主要任务是确定一个具有开发潜力的地段，并对该地段进行详细的研究和分析，确定项目可行性和需求情况，作出可行的规划设计方案，并与政府、环保、规划等有关部门进行沟通协商和审批。
规划阶段的主要工作包括：1.地段评估和选址：通过对市场需求、资金、政策、人口、交通、地貌、水文、气候、环保等因素的综合分析，确定一个具有开发潜力的地段。
2.可行性研究：对所选地段进行详细的技术、经济、社会、环保等方面的研究和分析，确定项目的可行性和发展方向。
3.规划设计：根据对所选地段的研究和分析结果，制定出可行的规划方案。
规划方案包括土地利用、建筑规划、绿化建设、交通布局等方面。
4.审批：制定出规划方案后，需要向政府和有关部门递交审批申请，并进行审批。
二、设计准备设计准备阶段是指在获得了规划审批后，准备进行详细设计和各种准备工作的阶段。
设计准备阶段的主要任务是：1.设计招标：通过公开招标的方式，选择合适的设计机构，根据规划方案进行详细设计。
2.设计：对规划方案进行详细设计，包括建筑设计、装修设计、景观设计等方面的设计。
3.施工准备：准备施工所需材料和设备，确定施工进度和工期。
4.预算制定：根据设计方案和施工进度确定工程预算，为后续的投资和融资工作做好准备。
三、开发建设开发建设阶段是指在完成设计准备工作后，开始进行房地产项目的建设和开发工作的阶段。
开发建设阶段的主要任务是：1.建设: 在施工前，按照平面布局、建筑设计图纸等相关文件和标准进行施工建设。
2.部分竣工验收和预售许可证: 即按政府要求的部分竣工验收程序，并取得预售许可证。
经营开发情况汇报
尊敬的领导：
我谨向您汇报我所负责的经营开发情况。
在过去的一段时间里，我
们团队在经营开发方面取得了一些进展，但也面临一些挑战和问题。
以下是我对经营开发情况的汇报：
首先，我们团队在市场调研方面取得了一些成果。
我们对目标市场
进行了深入的调查和分析，了解了竞争对手的情况和消费者的需求。
通过市场调研，我们成功地确定了产品定位和推广策略，为未来的
经营开发奠定了基础。
其次，我们在产品开发方面取得了一些进展。
我们团队不断优化产
品设计，提高产品质量，确保产品能够满足消费者的需求。
同时，
我们也在不断引进新的技术和创新，以提高产品的竞争力和市场占
有率。
另外，在销售渠道拓展方面，我们也做了一些工作。
我们积极开拓
线上线下销售渠道，与各大渠道商建立合作关系，以扩大产品的销
售范围，并提高产品的知名度和美誉度。
然而，我们也面临一些挑战和问题。
首先，市场竞争激烈，我们需
要不断提高产品质量和服务水平，以吸引更多的消费者。
其次，销售渠道拓展需要更多的资源和时间投入，我们需要加强与渠道商的合作，以提高产品的销售效率。
总的来说，我们团队在经营开发方面取得了一些成绩，但也面临一些挑战和问题。
我们将继续努力，不断改进和完善，以实现更好的经营开发业绩。
谢谢您对我们工作的支持和关注。
此致
敬礼。
房地产开发与经营的区别房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。
从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的,进行改造加工,对地上进行房屋设施的建筑安装活动,以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。
狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。
房地产经营也有广义和狭义之分,广义上讲,它是房地产企业对经营目标进行科学决策,并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。
狭义上讲,房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。
上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。
根据划分标准的不同,房地产开发具有多种形式。
1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：(1)综合开发。
是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。
这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。
（2）土地开发.是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。
它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后,按照当时的市场价格,通过拍卖、招标的方式,把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设,并按规定收取土地开发费.(3）房屋开发．是在土地开发的基础上，获得土地使用权后,按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程.2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式:(1)独自开发。
即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。
(２）委托开发。
即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计,拆迁安置,组织施工,直到建成后交付委托单位。
房地产开发经营包括()。
以房地产开发经营包括哪些内容？房地产开发经营是指通过购置土地、规划设计、建设施工、销售租赁等一系列活动，将土地转化为房地产产品并实现盈利的过程。
房地产开发经营涉及的内容非常广泛，下面我们来详细了解一下。
一、土地购置房地产开发经营的第一步是购置土地。
土地购置是指开发商通过拍卖、招标、协议等方式，取得土地使用权的过程。
在土地购置过程中，开发商需要考虑土地的位置、规划、用途、价格等因素，以确保后续的开发经营能够顺利进行。
二、规划设计规划设计是房地产开发经营的重要环节。
在规划设计阶段，开发商需要根据土地的用途和市场需求，制定出合理的建筑规划和设计方案。
规划设计需要考虑到建筑的功能、造型、结构、材料等因素，以确保后续的建设施工能够按照规划设计方案进行。
三、建设施工建设施工是房地产开发经营的核心环节。
在建设施工阶段，开发商需要组织施工队伍，采购建筑材料和设备，按照规划设计方案进行建设施工。
建设施工需要考虑到工程质量、工期、成本等因素，以确保后续的销售租赁能够顺利进行。
四、销售租赁销售租赁是房地产开发经营的最终目的。
在销售租赁阶段，开发商需要制定出合理的销售租赁策略，进行市场推广和销售租赁活动。
销售租赁需要考虑到市场需求、价格、销售租赁方式等因素，以确保房地产产品能够顺利销售租赁。
五、物业管理物业管理是房地产开发经营的后续环节。
在物业管理阶段，开发商需要组织物业管理团队，对房地产产品进行维护、保养、管理和服务。
物业管理需要考虑到物业服务质量、物业费用、物业管理制度等因素，以确保房地产产品能够保持良好的使用价值和投资价值。
六、金融投资金融投资是房地产开发经营的重要支撑。
在金融投资阶段，开发商需要通过银行贷款、股权融资、债券发行等方式，筹集资金支持房地产开发经营。
金融投资需要考虑到资金成本、资金来源、资金用途等因素，以确保房地产开发经营能够顺利进行。
房地产开发经营包括土地购置、规划设计、建设施工、销售租赁、物业管理和金融投资等内容。
经营开发部部门职责经营开发部部门职责随着现代经济的高速发展，各企业面临着更为复杂的市场环境和更加激烈的市场竞争。
为了在市场中立足并取得更大的发展，各企业需要拥有一支卓越的经营开发部门。
本文将介绍经营开发部门的职责和作用，以及如何提高经营开发部门的绩效。
一、经营开发部门职责经营开发部门是企业中极为重要的一个部门。
它负责企业投资、资产经营及新业务的开发、策划和执行。
经营开发部门的职责包括了如下几个方面：1.制定公司的发展战略经营开发部门需要跟踪市场动态，了解行业发展趋势，提供决策性建议并组织实施公司的发展战略。
他们需要对公司的战略、人才、技术、市场、产品、资本等方面进行有效管理，确保公司的健康发展。
2.开发新业务经营开发部门需要开发与公司主营业务相关或对公司有帮助的新业务。
他们需要对市场需求进行研究，寻找市场空白点和新趋势，并根据公司的战略规划，开拓新的业务领域，为公司带来新的增长点。
3.资产管理经营开发部门负责公司的资产管理和资本运营，他们需要制定和执行有效的资产管理计划，控制风险，优化资产结构，提高资产运营效益。
4.投资运营经营开发部门负责公司的投资动态管理和投资运营管理，他们需要根据公司的战略规划和市场趋势，选择优质的投资项目，进行投资风险评估，并对投资项目进行有效管理，确保公司收益增长。
5.招商引资经营开发部门需要寻找合适的投资机会和招商项目，并对招商项目进行评估和筛选，协助公司招商引资，提高公司的品牌影响力和市场竞争力。
二、提高经营开发部门的绩效想要提高经营开发部门的绩效，必须从以下几个方面入手：1.加强人才管理建设高效的经营开发部门，关键在于人才。
企业需要建立科学的招聘机制，吸引有经验的人才加盟，同时注重人才培养和职业发展路径，提高员工的专业素养和管理能力，为企业的长远发展奠定良好的人才基础。
2.建立科学的考核机制建立科学的绩效考核机制是提高经营开发部门绩效的关键。
企业要根据经营开发部门的职责和工作目标，将考核指标制定得具体、公平、可操作性强。
开发经营部岗位职责一、岗位背景介绍开发经营部作为企业的重要部门之一，主要负责公司产品或服务的开发、销售和经营管理等相关工作。
该部门的岗位职责涉及市场调研、销售策划、客户拓展以及团队管理等方面，是公司发展的关键支撑。
二、岗位职责1. 市场调研开发经营部的市场调研是指通过各种途径，获取市场信息并进行分析，为公司产品或服务的开发和销售提供数据支持。
具体职责包括：- 收集和整理市场信息，进行市场竞争分析和行业趋势分析；- 研究目标客户群体的需求和购买行为，为产品或服务定位和销售策略提供依据；- 跟踪竞争对手的动态，分析竞争环境，制定相应的应对策略。
2. 销售策划与执行开发经营部的销售策划与执行是指根据市场调研的结果，制定销售计划和策略，并组织实施销售方案。
具体职责包括：- 制定销售目标，拟定销售计划和策略，确保实现销售业绩目标；- 组织并指导销售团队进行产品或服务的推广和销售工作；- 定期跟进销售进展，及时调整销售策略，解决销售中的问题。
3. 客户拓展与维护开发经营部的客户拓展与维护是指通过开展各种业务活动，不断扩大客户基础并保持与现有客户的良好关系，以实现销售目标和提高客户满意度。
具体职责包括：- 开拓新客户，寻找潜在的销售机会，建立并维护客户关系；- 与现有客户保持良好的沟通和合作，解决客户问题，并提供优质的售后服务；- 定期进行客户满意度调查和市场反馈，根据结果改进公司产品或服务的质量。
4. 团队管理与协调开发经营部的团队管理与协调是指对部门内的员工进行管理和协调，确保团队的协同合作，提高工作效率。
具体职责包括： - 制定团队的工作计划和目标，协调资源配备，推动团队工作的顺利进行；- 招聘、培训和管理团队成员，激励员工的工作积极性和创造性；- 促进团队内部的沟通和合作，解决团队工作中的问题和冲突。
5. 报告撰写与汇总开发经营部的报告撰写与汇总是指对部门的工作进展和成果进行记录和总结，向公司领导层汇报部门的运营状况。
如何做好市场开发经营工作市场开发经营工作是企业实现销售目标和业绩增长的重要环节。
下文将以1200字以上的篇幅，介绍如何做好市场开发经营工作。
一、市场开发1.熟悉市场情况：了解市场需求、竞争对手、消费者行为等信息，通过市场调研和分析确定目标市场。
2.制定市场开发策略：根据市场情况制定市场开发计划，确定目标客户、分析竞争对手、制定产品定位和市场定位等策略。
3.拓展销售渠道：与合适的渠道合作伙伴建立合作关系，通过自有渠道和代理商渠道等方式，拓展销售网络，提高产品的覆盖面和销售能力。
4.建立品牌形象：通过广告、促销等方式，提高品牌知名度和认可度，建立良好的品牌形象，增强产品竞争力。
5.培养客户关系：与现有客户保持良好的沟通和合作关系，提供优质的售后服务，建立长期稳定的客户关系，增加客户忠诚度。
二、市场经营1.市场调整与优化：密切关注市场变化，及时调整和优化产品定位、市场策略和销售渠道等，确保企业在激烈的市场竞争中保持竞争优势。
2.管理销售团队：建立高效的销售团队，设定明确的销售目标和绩效指标，进行销售培训和激励，提高销售人员的专业素质和工作效率。
3.监控销售绩效：建立科学的销售绩效评估体系，定期对销售业绩进行分析和评估，及时发现问题和做出调整，提高销售业绩和市场占有率。
4.合理控制成本：通过合理控制市场开发和销售成本，提高企业的盈利能力，保证市场开发经营工作的可持续发展。
5.创新营销方式：积极探索和应用新的营销方式和工具，如互联网营销、社交媒体运营等，提高市场开发经营工作的效果和效率。
6.加强市场监测：随时跟踪和监测市场动态和竞争对手的活动，及时调整市场策略和销售方案，提高市场份额和市场占有率。
7.重视客户体验：通过优质的产品质量、及时的售后服务和个性化的客户关怀，提升客户的满意度和忠诚度，获得更多的重复购买和口碑传播。
总结起来，要做好市场开发经营工作，我们需要熟悉市场情况、制定市场开发策略、拓展销售渠道、建立品牌形象和培养客户关系等。
房地产开发经营合同5篇篇1甲方（投资方）：___________________乙方（开发商）：___________________鉴于甲方具有投资房地产开发的意向和能力，乙方拥有合法注册的房地产开发企业资质，双方经过友好协商，在平等互利的基础上，就共同进行房地产开发经营事宜达成如下协议：一、合作事项1. 项目名称：___________________2. 项目地点：___________________3. 项目规模：___________________4. 合作方式：甲方投资，乙方开发经营。
二、投资金额及支付方式1. 投资总额：人民币______元。
2. 支付方式：（1）合同签订后______日内，甲方支付乙方首期款项，人民币______元。
（2）项目开工后______个月内，甲方支付乙方第二期款项，人民币______元。
（3）项目竣工并完成销售面积的______%后，甲方支付乙方尾款，人民币______元。
三、项目开发经营1. 乙方负责项目的规划、设计、建设、销售等具体工作。
2. 甲方有权对项目的重大决策进行决策，包括但不限于项目定位、规划设计、销售策略等。
3. 项目的日常运营费用由乙方承担，但甲方有权对项目预算进行审核和调整。
4. 项目的利润按照甲方投资比例进行分配。
四、项目风险及处置1. 双方应共同承担项目风险，包括但不限于市场风险、政策风险、财务风险等。
2. 如因乙方原因导致项目无法按时完成或造成损失，乙方应承担相应责任并赔偿甲方损失。
3. 若因政府政策调整或其他不可抗力因素导致项目无法继续，双方应协商解决。
五、保密条款1. 双方应对涉及本合同的商业秘密进行保密，未经对方许可，不得向第三方泄露。
2. 保密信息的范围包括但不限于项目信息、财务数据、客户信息等。
六、违约责任1. 若甲方未按约定时间支付投资款项，应按日向乙方支付逾期付款违约金，标准为未付款项的______%。
2. 若乙方未按约定完成项目开发经营工作，应按日向甲方支付违约金，标准为项目总投资的______%。
经营开发部岗位职责岗位概述经营开发部作为企业中重要的职能部门之一，负责开拓和维护公司的业务拓展与合作伙伴关系。
经营开发部门的员工承担着寻找新客户、开展市场调研、制定拓展策略等任务，以促进公司的持续增长和发展。
本文将详细介绍经营开发部门的岗位职责及相关要求。
主要职责1. 寻找新客户经营开发部的首要职责是寻找潜在的新客户。
这包括但不限于参加行业展览、会议等活动，通过电话、邮件等方式主动与潜在客户联系，了解他们的需求并推销公司的产品或服务。
同时，还需要通过市场调研等方法收集客户信息，建立有效的潜在客户数据库。
2. 建立与维护合作伙伴关系除了直接寻找新客户，经营开发部还负责建立与维护与其他公司或组织的合作伙伴关系。
这些合作伙伴可能是供应商、分销商、代理商等，通过与他们合作，可以共同开拓市场，推广产品或服务。
岗位人员需要与合作伙伴保持良好的沟通和合作，解决问题并维持长期关系。
3. 制定拓展策略为实现公司的业务拓展目标，经营开发部需要制定拓展策略。
岗位人员需要具备良好的市场分析能力，了解行业趋势和竞争对手情况，并基于这些信息制定相应的拓展计划。
拓展策略可能包括产品定位、市场定位、渠道策略等，以帮助公司在市场中获得竞争优势。
4. 协调内外部资源在开展业务拓展过程中，经营开发部需要协调内外部资源。
岗位人员需要与销售、市场等部门保持紧密合作，充分利用公司内部资源，共同完成业务目标。
同时，还需要与外部合作伙伴进行沟通和协调，确保双方达成合作共识并顺利推进项目。
5. 分析业务数据岗位人员需要定期分析和评估业务数据，包括但不限于销售额、市场份额等指标。
通过对数据的分析，可以评估经营开发部的工作效果，并及时调整策略以提升业绩。
同时，还可以通过数据分析发现潜在的市场机会，为业务拓展提供决策支持。
相关要求为胜任经营开发部的岗位，以下是一些相关的要求：1. 良好的沟通能力经营开发部门与内外部各部门的合作密切，岗位人员需要具备良好的沟通能力。
房地产开发商是如何运转及经营的1.市场调研和土地购置：市场调研是房地产开发商经营的首要步骤。
开发商需要了解当地房地产市场的供需情况、市场定位和潜在消费者需求。
在进行市场调研的基础上，开发商会寻找并购买合适的土地用于房地产项目的开发。
2.规划与设计：一旦开发商购买了土地，他们会与建筑师、设计师和工程师等专业人员合作，制定房地产项目的规划和设计方案。
这涉及到不同类型的建筑物、住宅和商业空间的布局，以及配套设施的设计。
3.融资：4.建设与施工：一旦开发商获得了融资，他们将开始进行建设和施工。
这包括选择建筑公司、监督工程进度和质量，以确保项目按时交付，并符合相关法规和标准。
5.销售与市场营销：开发商在项目完成之前就需要开始市场推广和销售的活动，以确保项目竣工后能够尽快售出或出租。
营销活动通常包括广告宣传、开展楼盘的销售、与中介和经纪人合作，以及参与各种房地产展览会等。
6.租赁和管理：一旦项目建设完成，部分房地产开发商会将其转变为租赁物业，以产生持续的现金流。
其它开发商可能选择自行管理和运营物业，包括招租、维修和管理租户。
7.项目运营和维护：一旦项目交付，开发商负责确保房地产项目的正常运作和维护。
这可能包括提供维修和保养服务，解决租户的问题和投诉，并与当局合作确保配套设施的正常运作。
8.风险管理：总之，一个房地产开发商的运转和经营涉及到市场调研、土地购置、规划与设计、融资、建设与施工、销售与市场营销、租赁和管理以及项目运营和维护等多个环节。
通过有效的风险管理和市场策略，开发商能够成功地开发和运营房地产项目。
第一章房地产投资于投资风险1. 投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
2. 投资的分类（1）按投资期限或投资回收期长段分：短期投资和长期投资（2）按投资人能否直接控制其投资资金，可以将投资分为直接投资和间接投资（3）按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资（前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。
）（4）按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
3．投资的特性：（1）投资是一种经济行为（2）投资具有时间性（3）投资目的是获取收益（4）投资具有风险性4．投资的作用：（1）投资是一个国家经济增长的基本推动力（2）投资与企业发展密切相关（3）投资可以促进人民生活水平提高（4）投资有利于国家的社会稳定和国际交往5．房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
6.房地产投资分类：（1）按投资主体划分：政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。
（2）按经济活动类型划分：土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资（3）按物业类型划分居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
7．房地产投资特性（1）区位选择异常重要（2）适于进行长期投资（3）需要适时的更新改造投资（4）投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（5）变现性差（6）易受政策影响（7）依赖专业管理（8）存在效益外溢和转移8.房地产投资的作用：从社会角度、投资者角度分析9.房地产直接投资：是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式，10.房地产开发投资：是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成开业满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。
11.房地产置业投资：是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。
12．房地产置业投资的目的：自住和出租获得稳定收益13.缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，倾向于购买黄金地段的成熟物业；具备房地产投资管理经验的机构投资者，倾向于购买出于优良区位的新竣工或未竣工物业。
14.房地产间接投资：是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。
15.房地产间接投资：（1）投资房地产企业股票或债券（2）投资房地产投资信托基金（REITS）：收益相对稳定；投资流动性好；市场价值稳定；高现金回报；有效分散投资风险；抵御通货膨胀。
REITS根据投资业务分为：权益型、抵押型、混合型REITS根据信托性质分类：伞型合伙、多重合伙REITS根据组织形式分类：契约型、公司型（3）购买住房抵押支持证券（兴起于20世纪70年代）住房抵押贷款证券化：是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
16．房地产投资的好处：（1）相对较高的收益水平（2）易于获得金融机构的支持（3）能抵消通货膨胀的影响（通货膨胀分为：预期通货膨胀和非预期通货膨胀）（4）提高投资者的资信等级17.房地产投资的坏处:（1）投资数额巨大（2）投资回收期较长（3）需要专门的知识和经验18.风险的定义：为未获得预期收益可能性的大小，当时机收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益，而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。
19.估计投资收益的方法：（1）小中取大法：即对未来持悲观的看法，认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最小收益；（2）大中取大法：即对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最大收益。
（3）最小最大后悔值法，即如何使选定决策方案后可能出现的后悔最小。
20.系统风险：称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
（1）通货膨胀风险（2）市场供求风险（3）周期风险（4）变现风险（5）利率风险（6）政策风险（7）政治风险（8）或然损失风险21.个别风险（1）收益现金流风险：是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险（2）未来运营费用风险：是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。
（3）资本价值风险：资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。
（4）机会成本风险：又称为比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。
（5）时间风险：是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。
（6）持有期风险：指与房地产投资持有时间相关的风险。
22.风险对房地产投资决策的影响第一个影响：是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平：收益型（房租）、收益加增值型（购新房）、机会型（开发）第二个影响：是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。
投资的成功与否在很大程度上依赖于投资者认识风险和管理风险的能力。
23.投资组合理论：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。
基金会的资金使用方式最能体会这种投资组合理论，因为基金投资的首要前提是基金的安全性和收益的稳定性，满足了这两个前提，才会有收益最大化的目标。
24.一个投资项目在某一个时间段上的渔区收益率=市场上无风险投资项目的收益率+这个项目的系统性市场风险系数*（该项目的市场整体评价收益率-无风险投资项目收益率之差）25.投资者所期望的收益率=机会成本+该项目的风险报酬第二章房地产市场与市场运行1.房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境、国际环境。
2.影响房地产市场转变的社会经济力量：（1）金融业的发展（2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善（3）生产和工作方式的转变（4）人文环境的变化（5）自然环境的变化（6）政治制度的变迁3.房地产市场的参与者：（1）土地所有者或当前的土地使用者（2）开发商（3）政府及政府机构（4）金融机构（5）建筑承包商（6）专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师、经济师、房地产估价师、房地产经纪人。
（7）消费者、买家4.房地产市场结构：（1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。
（2）区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
（3）产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
（4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场法中的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
（5）投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。
（6）租买结构：租买结构是当前使用中的房地产空间中，租住空间和购买自住空间的比例关系。
5.房地产市场细分：（1）按地域范围细分：按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。
（2）按房地产用途划分：居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场（3）按增量存量划分：A、一级市场（土地使用权出让市场）B、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）C、三级市场（存量房地产交易市场）（4）按交易方式细分：房地产交易包括房地产转让、房地产租赁、房地产抵押（5）按目标市场细分6.房地产市场指标:包括供给指标、需求指标、市场交易指标供给指标：新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。
需求指标：国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。
市场交易指标：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数7.市场监测与预警指标：（1）土地转化率：是指档期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。
（2）开发强度系数：是指房地产开发投资于GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况（3）开发投资杠杆率：是指房地产开发投资中房地产开发商投入的自由资金或权益资本所占的比例，反映房地产开发投资的风险。
（4）住房可支付性指数：是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限于该城市实际住房中位数价格之比。
（5）住房价格合理性指数：是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了十几住房价格与城市基本面指标的协调关系。
（6）房价租金比：是指房地产价格与租金的比值，是考察房地产价格是否过度偏离其使用价值的指标。
（7）量价弹性：是指过去6个月房地产交易量变化率与过去6个月房地产价格变化率之比，是反映房地产市场所处周期阶段和发展趋势的市场景气指标。
（8）个人住房抵押贷款还款收入比：是指住房抵押贷款月还款额占月家庭收入的比例，反映个人住房抵押贷款违约风险水平（9）住房市场指数，是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。
（10）消费者信心指数，是指消费者近期的购房意愿。
8.房地产市场特性：（1）市场供给的垄断性：市场供给具有异质性、有限性、不可再生性、土地所有权的排他性。
开发企业会倾向于使用减少供给而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视，这将总体上造成社会福利的损失。
（2）市场需求的广泛性和多样性（3）市场交易的复杂性（4）房地产价格与位置密切相关（5）存在广泛的经济外部性：是指以个经济主体的活动对另一个主题的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。
