房地产开发经营与管理公式整理

房地产开发经营与管理公式整理E(R j )=R f +βj [E(R m )－R f ]资产j 预期收益率=无风险资产收益率+资产j 系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积吸纳量=报告期销售量+报告期出租量新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值11)1(---+=t t t Q S Q αα式中t Q -本期预测值1-t S -前期实际销售量1-t Q -前期预测值α-平滑指数，01≥≥α利息与利率（一）利息F n =P+I n 式中F n -本利和；P-本金；I n -利息 （二）利率%1001⨯=PI i 式中1I -一个计息周期的利息 单利计息与复利计息（一）单利计息i n P I n ⨯⨯=N 个计息周期后的本例和)1(n i P F n ⨯+=（二）复利利息I n =P[(1+i)n －1]N 个计息周期后的复本利和为：n n i P F )1(+=名义利率与实际利率的关系式设名义利率为r ，若年初借款为P ，在一年中计算利息m 次，1)1(1-+=-⎪⎭⎫ ⎝⎛+=-=m mmr P P m r P P P F i 等额])1(11[)1(1)1(nn n i i A i i i A P +-=+-+= 1)1(F 1)1(1)1()1(A -+=-++=-++=n n n n i i i Pi Pi i i i P 等差A t =A 1+(t －1)G 等比A t =A 1(1+s)t-1注意A 1在等额、等差、等比中计算公式不同毛利率或毛利额=营业收入-营业成本营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资）营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租） 营业收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金期间费用=销售费用+管理费用+财务费用税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额税后利润或净利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）动态盈利能力指标：)(NPV 0)1()(1221110t i i NPV NPV i FIRR FIRR CO CI FNPV n t t-++==+-=∑=-财务内部收益率财务净现值投资动态回收期P b =(累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量现值实际收益率R r 、名义收益率R a 和通货膨胀率R d ：（1+R a ）=（1+R r ）（1+R d ）静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率投资利润率=项目总投资润总额年利润总额或年平均利×100％ 资本金利润率=资本金润总额年利润总额或年平均利×100％ 资本金净利润率=资本金均税后利润总额年税后利润总额或年平×100％ 税前现金回报率=资本金金流量入）减还本付息后净现年营业利润（净经营收×100％静态回收期P b '=(累计净现金流量开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量的绝对值÷当期净现金流量清偿能力指标：借款偿还期P d=(借款偿还后开始出现盈余期数－开始借款期数）+上期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额（利润、折旧、摊销等）利息备付率=税息前利润÷当期应付利息费用偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额 在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收入÷还本付息金额资产负债率=负债合计÷资产合计×100％流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100％速动比率=（流动资产总额-存货）÷流动负债总额×100％ 盈亏平衡分析盈亏平衡产量=总固定成本÷（销售单价-单位产品变动成本） 盈亏平衡价格=单位产品变动成本+（总固定成本÷产销量） 盈亏平衡单位产品变动成本=销售单价-（总固定成本÷产销量）风险分析中概率分析的期望值法各年现金流期望值∑==mi rt rt t P X NCF E 1)( 寿命期净现值期望值∑=+=m i t t i NCF E NPV E 1)1()()( 各年净现值标准差rt m i i rt rt P X X2t )(∑=-=δ 寿命期净现值标准差∑=+=n 12)1i t t i （δδ寿命期标准差系数％100)(V ⨯=NPV E δ。

1【例4-1】某房地产开发公司历年的商品房开发面积如下表所示，试用一次移动平均法（N=3，N=5）、二次移动平均法（N=3）模拟该时间序列，并预测其1995年的开发面积。

某公司商品房开发面积统计年 份 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 开发面积（万M ²） 0.792.282.598.159.795.4610.21解：设N=3 根据(1)111()tt t t N M X X X N--+=+++分别计算各周期的移动平均值：(1)3M =1/3（0.79+2.82+2.59）=2.07 (1)4M =1/3（2.82+2.59+8.15）=4.52 (1)5M =1/3（2.59+8.15+9.79）=6.84 (1)6M =1/3（8.15+9.79+5.46）=7.80 (1)7M =1/3（9.79+5.46+10.21）=8.49 据此，可预测该公司1995年的商品房开发面积为：95ˆX =8.49(万M ²) 设N=5，则各移动平均值计算如下：(1)5M =1/5（0.79+2.82+2.59+8.15+9.79）=4.83 (1)6M =1/5（2.82+2.59+8.15+9.79+5.46）=5.76 (1)7M =1/5（2.59+8.15+9.79+5.46+10.21）=7.24 95ˆX =7.24（万M ²） 答：该公司1995年的开发面积预测值为7.24（万M ²）。

解：设N=3，根据(2)(1)(1)(1)111()tt t t N M M M M N--+=+++，分别计算数列的二次移动平均值如下：(2)5M =1/3（2.07+4.52+6.48）=4.48 (2)6M =1/3（4.52+6.48+7.80）=6.39(2)7M =1/3（6.48+7.80+8.49）=7.71 求预测模型系数：根据(1)(2)2t t t a M M =- 7a =2×8.49-7.71=9.27根据(1)(2)1()1tt t b M M N =-- 7b =1/（3-1）（8.49-7.71）=0.39 由此，求得该公司商品房开发面积1995年的预测值。

一、运用因素分析法进行成本分析概念：因素分析法又称连环置换法，这种方法可用来分析各种因素对成本的影响程度。

首先假定众多因素中的一个因素发生变化，而其它因素则不变，在前一个因素变动的基础上分析第二个因素的变动，然后逐个替换，分别比较其计算结果，以确定各个因素的变化对成本的影响程度。

例：某承包企业承包一工程，计划砌砖工程量1200M3，按预算定额规定，每立方米耗用空心砖510块，每块空心砖计划价格为0.12元；而实际砌砖工程量却达到1500 M3，每立方米实耗空心砖500块，每块空心砖的实际购入价格为0.18元，试用因素分析法进行成本分析。

空心砖成本的计算公式=砌砖工程量×每立方米空心砖的消耗量×空心砖价格采用因素分析法对上述三个因素分别对空心砖成本的影响进行分析结论：由于工程量增加使成本上升18360元由于空心砖节约又使成本降低1800元由于价格提高又使成本上升45000元上述三种因素的影响使总成本上升了61560元。

二、假设开发法测算土地价格公式：地价=开发完成后的房地产价值-房屋开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润例：某房地产开发公司欲参加招投标获取一宗土地，已知该宗土地的面积为5000平方米，容积率为6，使用年限为50年，用途为商住性质，计划建16层，1—4层为商业，5—16层为住宅，总建筑面积28000平方米，其中商业面积12000平方米，预计建设期为3年，建筑成本1400元/平方米，管理费率为建筑成本的5%，假设建造完成后，商业用房可以一次性售完，住宅预计分三期卖完，盖好后卖25%，半年后卖45%，一年后卖出30%，预计商业用房价格为4800元/平方米，住宅3000元/平方米；建设期资金投入35%，第二年投入40%，第三年投入25%，均匀投入；销售费用为销售收入的2%，税金为销售收入的5%；贴现率为12%，利润率为15%。

1、用折现法测算开发完成后的房地产价值，2、用折现法测算开发成本，3、计算房地产开发公司能承受的地价和楼面地价。

房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。

包括销售收入、出租收入和自营收入。

销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。

如果NPV小于0，则项目不可接受。

(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。

(3)动态投资回收期动态投资回收期(P)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

第一章资产预期收益率＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1。

折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率第二章1报告期存量＝上期存量+报告期竣工量－报告期灭失量2空置率＝空置房屋面积/同期房屋存量面积3可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量+报告期新竣工量4房屋施工面积＝报告期新开工面积＋上期开工跨入报告期继续施工的面积＋上期已停建在报告期恢复施工的面积报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中5平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积6销售量＝现房销售面积+期房销售面积7吸纳量＝销售量+出租8吸纳率＝吸纳量/可供租售量10吸纳周期＝1/吸纳率11土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积12土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积13开发投资杠杆率＝房地产开发投资/自有资金或权益资本14住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格15住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格16量价弹性＝过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率17抵押贷款还款收入比＝抵押贷款月还款额/家庭收入第四章本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值第五章3.1 开发－销售型3.2 开发－持有出租－出售型3.3 购买－持有出租－出售型3.4 购买－更新改造－出售型3.4 购买－更新改造－出售型本利和=本金+利息利息=本利和-本金单利I n=P×i×nF n=P（1+i×m）=P+P×i×n复利F n=P（1+i）nI n=P（1+i）n-P=P[（1+i）n-1]实际利率=e名义利率-1（当计息周期数趋于无穷大时）名义利率=周期利率×每年的计算周期数1现值换算为终值P～F（一次支付终值）2终值换算为现值F～P （一次支付现值）3年值换算为终值A～F（等额序列）■公式4年值换算为终值A～F（等额序列）■公式5年值换算为现值A～P■公式6等差年值换算为现值7等差序列现值系数8等差年值换算为等额年值■等差序列年费用系数9等比年值换算为现值■等比序列现值系数10等比年值换算为等额年值■等差序列年费用系数第六章1销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用2营业收入=销售收入+出租收入+自营收入营销收入=销售房屋面积×房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报34土地增值税的税率5企业所得税■应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损■所得税应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额■房地产开发企业所得税税率为25%当期应纳税所得额×25%＝当期应纳所得税6净现值的计算公式■各年净现金流量相等时（A-P）■各年净现金流量不相等时（F-P）7判定标准■FNPV≥0，说明方案的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，项目在财务上可以接受；■FNPV＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受。

序号指标名称指标公式备注1、人均税后利润：净利润/职工总人数2、人均开发面积：在建面积/职工总人数3、人均成本管理面积：在建面积/部门总人数4、人均效能：（实际人均净利润/目标人均净利润）*20%+（目标管理费用占签约金额比率/实际比率）*20%+（目标营销费用占签约金额比率/实际比率）*20%+（实际人均开发面积/目标人均开发面积）*20%+（实际人均签约面积/目标人均签约面积）*20%5、人力投入产出率：人工成本/利润6、人均设计管理面积：全年各项目所出施工图建筑面积总和/部门员工数量7、人均招采面积：在建面积/部门总人数8、团队培训计划完成率：部门负责人每季对部门员工实际授课数/计划授课数9、骨干员工流失率：专业经理、高级经理离职数/专业经理、高级经理总数×100%10、核心员工流失率：总监级（副总监）离职数/总监级（副总监）总数×100%11、员工满意度：第三方调查12、员工敬业度：内部调查13、开发效率（从拿地到开盘）：开盘日期-土地成交确认书日期14、从开工到四证周期：施工证取得日期-土地成交确认书日期15、开发贷周期：取得第一笔开发贷日期-土地成交确认书日期16、计划完成率：节点完成实际得分和/节点标准分值和17、里程碑节点完成率：里程碑节点完成实际得分和/里程碑节点标准分值和18、标准工期达成率：例如：∑项目标准层施工天数/∑项目标准层数19、目标成本变动率：（动态成本-目标成本）/目标成本*100%20、目标成本调整幅度：[∑（项目年度最后一次调整的目标成本/项目年初目标成本）]/项目数21、项目成本利润率：Σ项目净利润/Σ项目总成本22、无效成本：无效成本/结算造价23、预算执行偏差率：1-（实际支出/资金计划支出）*100%24、可售单方土地成本：土地总成本÷总可售面积25、可售单方成本：（土地总成本+工程成本）/总可售面积26、建面单方成本：（土地总成本+工程成本）÷总建筑面积27、批量精装标准：批量精装工程成本÷精装套内面积28、精装溢价率：批量精装增加总货值÷批量精装工程成本29、前端融资成本：利率30、招标采购完成率：实际按时完成招采数/计划完成招采数*100%31、合格供应商增长率：“合格”等级以上供应商数量/入库供应商总数（工程及材料设备类）*100%32、招标周期偏差：[∑（项目某项招采任务招标实际天数/项目某项招采任务招标要求天数）]/项目数33、最低投标入围单位比例：最低价中标数/总招标数34、战略采购合同额比例：战略采购/总采购35、工程款支付及时性：考核期内实付金额/应付金额36 、人均工程建设面积（工程业务口）：年度在建面积/（工程线员工在职天数/365）37、质量通病抽检覆盖率：已抽检房屋套数/竣工交付房屋总套数38、三房检测合格率：第三方检测合格的房屋套数/检测房屋总套数39、现场签证控制率：全年工程累计签证金额/全年工程累计合同金额40、区域年终工程质量评分∑（区域每期季度质量分×区域每期季度评分面积）÷区域每期季度评分面积之和41、户均缺陷率：一次交付工程质量缺陷总数/交付总套数42、交付满意度：指交付时客户对房屋质量的满意度评分的平均值43、来访客户成交率：成交套数/到访人数44、客户成交周期：成交客户中，第一次到访至签约平均周期45、销售去化速度：签约套数/每月46、权益货值：动态总货值*股权比例47、项目总可售货值：房源货值+车位货值48、库存：已取证未售+已达售未取证49、营销费用：费率或上限，孰低原则50、销售毛利润额：主营业务收入-土地总成本-工程成本-资本化利息51、销售毛利润率：销售毛利润额÷主营业务收入52、销售净利润额：主营业务收入-项目总成本53、销售净利润率：销售净利润额÷主营业务收入54、销售回款率：已售货值回款额/已售货值55、销售达成率：绩效期限内实际销售额÷绩效期限内销售目标56、存货销售目标达成率：2019年存货销售额/2019年存货销售目标57、新供货量去化率：2019年新供货量销售额÷2019年办理预售证货量总额58、户均维修成本：交付一年内维修成本／总户数59、户均赔偿费用：赔偿费用总额／总户数60、销售退房率：退房套数/总认购套数61、产品竞争能力：同业态项目平均售价/竞品售价 or 同价格去化更快62、区域竞争能力：年销售额市场占有率63、净利润偏差率：(动态净利润/启动会净利润)×100%64、管理费用：费率或上限，孰低原则65、利润增长率：年销售净利率/上年销售净利率66、自有资金投资峰值：项目总峰值-前端融资金额67、资金利息：集团投入项目的资金计息68、成就共享基数：销售净利润额-集团投入资金计息69、成就共享比例：按成就共享制度中相应的比例规定70、年投资回报率：年度利润/投资总额71、土地储备：未开工面积or未取得施工证面积72、土地投资任务完成率：区域完成投资项目数÷区域目标投资项目数73、土地溢价率：成交楼面价与起拍楼面价相比的溢价幅度74、总资产周转率：营业收入/总资产平均余额75、总资产平均余额：（期初总资产余额+期末总资产余额）/276、投诉曝光量：报纸、电视、新媒体等针对项目工程质量、设计、销售及客服等方面投诉曝光次数77、分户验收一次合格率：分户验收一次合格数/抽查验收总数×100%78、项目工程成本：毛坯工程成本+精装工程成本79、含融资现金流回正时间：开发贷融资+销售回款=前期资金投入（含自有资金投入+前端融资）的时间80、不含融资现金流回正时间：销售回款=前期资金投入（含自有资金投入+前端融资+开发贷融资）的时间81、年自有资金投资回报率：销售净利润额÷自有资金投资峰值÷现金流回正时间（含融资）×1282、项目整体自有资金投资回报率：销售净利润额÷自有资金投资峰值83、总建筑面积：地上总建筑面积+地下总建筑面积84、总计容面积：地上总计容面积+地下总计容面积85、设计周期：拿地到方案内部评审过会86、设计费用控制率：控制率=实际完成值/预算值87、限额设计指标达成率：限额设计指标完成数/设计指标限额总数88、设计变更率设计变更金额/动态成本89、设计成本偏差率：动态成本/前期设计成本90、设计项目创新率：1-标准化产品使用率91、主营业务收入：不包括持有资产92、项目总成本：土地总成本+工程成本+三项费用+资本化利息+附加税+土增税+企业所得税93、EVA（经济增加值）：销售净利润额-集团投入资金计息+贡献集团资金计息94、ROE（净资产收益率）：销售净利润额÷（自有资金平均投入×开发周期年）95、IRR：通常不能低于12%96、ROIC（资源占用回报率）：权益净利润/占用集团资金资源97、资产负债率：资产负债率=负债总额/资产总额×100%98、投资利润率（IRO) ：息税前利润(EBIT)/总投资(TI)*100%。

《房地产开发与经营管理》公式1.E（Rj）=Rf+βj[E（Rm）-Rf]式中E（Rj）——在同一时间段内，资产j应有的预期收益率Rf ——无风险资产的收益率βj ——资产j的系统性市场风险系数E（Rm）——在同一时间段内，市场整体平均收益率2.报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NCt-δt）3.空置率=报告期末空置房屋/同期房屋存量（VRt=VCt/St）4.可供租售量=上期可供租售量-上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-Avt-1+NCt）5.平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）6.吸纳量=销售量+出租量（A Vt=HSt+HRt）7.吸纳率=吸纳量/可供租售量（ARt=A Vt/HSRt）8.吸纳周期=可供租售量/吸纳量=1/吸纳率（APt= HSRt/ Avt）9.Fn=P+In式中Fn——本利和P——本金In——利息10.i=I1/P式中i——利率I1——一个计息周期的利息11. 单利计息：In=P×n×I Fn=P×（1+i×n）12. 复利计息： In=P[（1+i）＾n-1] Fn=P×(1+i) ＾n13. 实际利率i与名义利率r的关系式：i=（F-P）/P=[P（1+r/m）＾m-P]/P=（1+r/m）＾m-114. i=(1+r)/(1+e)-1 式中 e——通货膨胀率15. 复利计算⑴常用符号P ——现值F——终值（未来值）A——连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值n——计息周期数i——每个计息周期的利率⑵公式与系数①一次支付的现值系数和终值系数F=P（1+i）＾n式中（1+i）＾n——一次支付终值系数P=F/（1+i）＾n式中 1/（1+i）＾n——一次支付现值系数②等额序列支付的现值系数和资金回收系数P=A[(1+i）＾n-1]/i（1+i）＾n=A/i[1-1/(1+i) ＾n]式中[(1+i）＾n-1]/i（1+i）＾n——等额序列支付现值系数A=P i（1+i）＾n/[(1+i）＾n-1]=Pi+Pi/[(1+i）＾n-1]式中i（1+i）＾n/[(1+i）＾n-1]——等额序列支付资金回收系数③等额序列支付的终值系数和储存基金系数A=F×i/[(1+i）＾n-1]式中i/[(1+i）＾n-1]——等额序列支付储存基金系数F=A[(1+i）＾n-1]/i式中[(1+i）＾n-1]/i——等额序列支付终值系数④等差序列的现值系数和年费用系数P=A1[(1+i）＾n-1]/i(1+i）＾n+G/i｛[(1+i）＾n-1]/i(1+i）＾n-n/(1+i）＾n｝式中1/i｛[(1+i）＾n-1]/i(1+i）＾n-n/(1+i）＾n｝——等差序列现值系数A=A1+G/｛1/i-n/[(1+i）＾n-1]｝式中1/i-n/[(1+i）＾n-1]——等差序列年费用系数⑤等比序列的现值系数和年费用系数当i≠s ，P=A1/（i-s）｛1-[（1+s）/（1+i）] ＾n｝当 i=sP=nA1/（1+i）式中1/（i-s）｛1-[（1+s）/（1+i）] ＾n｝——等比序列现值系数A=A1×i/（i-s）×｛1-[（1+s）＾n-1]/ [（1+i）＾n-1] ｝式中i/（i-s）×｛1-[（1+s）＾n-1]/ [（1+i）＾n-1] ｝——等比序列年费用系数16. 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为经营利润，利润总额（实现利润），税后利润和可分配利润四个层次。

房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(四)(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 房地产开发项目销售利润率的正确表达式是______。

A.销售利润率=销售利润/销售收入 B.销售利润率=销售利润/总开发价值 C.销售利润率=销售利润/总开发成本 D.销售利润率=销售利润/项目总投资2. 张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%、期限为10年、按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是______。

A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%3. 某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为______。

A.62.5% B.80.00% C.133.33% D.200.00%4. 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为______年。

A.37B.40C.43D.505. 某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。

该项目的财务内部收益率为______。

A.20%B.14.31%C.14.69%D.14.80%6. 某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为______。

A.5.00% B.7.50% C.18.36% D.28.85%7. 赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。