2018金茂府系产品研究

金茂府背后的神秘力量99%的人不知道，黑科技金茂府是怎样炼成的？●●●1●●●今天说说金茂和金茂产品背后不为人知的故事。

金茂这家企业，是行业内最与众不同的房企之一。

首先因为金茂是以科技住宅这个IP成为全国知名的开发商。

又因为金茂央企的身份，归属于排名世界500强88名的中化集团，金茂又拥有超低的资金成本、超强的土地储备，超强的科技研发能力和运营能力。

2009年第一座金茂府——北京广渠金茂府横空出世，开创了“科技住宅”的全新品类，并以20个月销售额达到100亿的成绩，成就了北京高端住宅市场的传奇。

自那以后，金茂在全国开疆扩土，成为行业内最大、最稳的一匹黑马。

2019年金茂实现总签约销售额约人民币1608亿元，同比增长了26%；根据亿翰研究院数据，2020年1-7月份已实现销售额超千亿。

金茂却布局了50多个城市，200多个项目，根据2019年报，金茂的销售均价大概是2.3万元/平米，这样的价格可能目前没有几个开发商能超越。

归根结底，金茂还是做对了两件事：高瞻远瞩的战略眼光，以及无可比拟的产品力。

我也一直想弄清楚金茂的核心竞争力为什么别人学不会？为什么在二手房市场一直保持高溢价？我想最核心的就是科技住宅，当然还有工程管控能力，保证品质。

●●●2●●●金茂的十二大科技系统很多人可能都知道，为什么别人学不会？也许有人会说，那些各种系统很多房企已经开始在用了。

但时至今日依然没有项目能与金茂绿金科技比较。

为什么？有些房企，装了一个分体式空调就敢说自己是温控系统，装了一个电动窗帘、几个摄像头就说自己是智慧社区系统，而金茂的系统的背后，真的是一个系统性的工程。

我第一次看到控温的大脑地源热泵系统时，还是被各种巨型的管道和设备震住了。

要知道这是十几年前开发北京广渠金茂府时产品1.0时代的设备，经过了十几年更新研发和换代，已经是更加精密复杂的新一代了。

这套系统有多复杂？一套地源热泵系统由三个循环系统构成：核心是一座位于项目地下室的约2000㎡的机房，其中布置着地源热泵主机组；机房一侧连接着深入土层的近700组地下换热管，每组换热管深入地下土壤层120m；机房另一侧则与金茂府的室内末端系统相连，作为供能出口。

创造恒温、恒湿、恒氧宜居新文明望京•金茂府以叹为观止的十二项科技成果展现，集合恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光、无尘、无污染的宜居智慧，实践了人类居住的最高理想。

一个集高舒适度、低能耗、低排放的人居样本，以时代引领者的姿态，让望京站在世界人居的前沿；一种未来人居生命力，与新都会文明碰撞，酝酿一场影响城市上层的人居革命。

1、外墙外保温系统望京金茂府产品采用呼吸式幕墙与外墙外保温项结合的方式，良好的保温效果减少了室外温度波动对室内温度的影响。

节能50%标准的住宅的外墙传热系数为1.16w/m2.k；节能65%标准的住宅的外墙传热系数为0.70w/m2.k；望京金茂府最外面是干挂石材，它是产自新疆的菊花黄石材，非常坚硬。

目前里面是增加的流动空气层，这样，阳光直射后可以有效减弱热传导，从而降低室内温度。

空气层里面是135毫米的A级防火岩棉保温层,最后才是200毫米厚混凝土层。

外墙传热系数为0.38 w/m2.k。

(传热系数越小，保温性能越好。

)住宅屋面国标节能50%保温材料为保温砂浆或保温板，传热系数为0.80 w/m2.k；而国标节能65%住宅的保温板采用符合标准的外保温材料，传热系数为0.45 w/m2.k；望京金茂府科技住宅的保温材料为传热系数为0.36 w/m2.k的国家标准的A级防火岩棉外保温材料。

普通住宅地面的传热系数为0.56 w/m2.k，望京金茂府系统地面的传热系数为0.55w/m2.k,屋顶为0.33 w/m2.k。

通过对比发现，望京金茂府地面和屋面的保温性能优良，对围护结构的保温效果显著。

屋面保温隔热与防水屋面保温隔热和防水性能直接影响到顶层住户的室内舒适度和能耗。

屋面的总传热系数应小于或等于0.33W/(㎡.K)地面保温北京市的冰冻线是0.8米，含水的土地会冻冰，但是低于0.8米之后就不会冻冰了金茂府的首层底板，即车库顶板采用了保温隔热处理，令整个建筑的保温隔热性能更加优越。

2、外窗系统望京金茂府外门窗采用断桥铝合金框与LOW-E玻璃。

2018上半年销售增长200%！跨入地产15强！金茂凭啥这么猛？2018年上半年各房企的销售业绩发布了，几家欢喜几家愁。

有人排名提升了，有人排名下降了，还有人跌出了百强。

根据克而瑞的统计，在TOP20房企中，同比增长率最高的是金茂，它的销售达到了717.6亿，与2017年上半年相比，增长率达到了惊人的197.3%，接近200%。

这个数字，远高于其他同行。

如下表所示：有人曾经猜测，金茂是不是搞“薄利多销”，才把销售业绩冲到那么高？不过，另一个统计，很快打破了这一猜测。

金茂的销售均价，非但不低，反而是TOP20房企中最高的！其均价达到了34074元，这个数字，也远高于其他同行。

如下表所示：问题来了，在很多房企面对调控手足无措的今天。

金茂的业绩为啥这么好？为了解开这个疑问，明源君最近通过特殊渠道，拿到了很多金茂内部的资料。

详细研究这些资料之后，明源君认为，金茂高速增长的秘密，可以归结为4个方面。

、1、 精准布局抗风险：金茂布局分散，选择城市精准，具有很强的抗风险能力。

2、 通过“城市运营”拿地做项目，不怕“限价”：金茂很早就通过长时间的“城市运营”，拿地做项目。

前期投入较大，但能充分享受区域发展的红利，即使有个别项目遭遇严厉“限价”，也仍然有较可观的利润。

3、 产品充分差异化：产品类型上，以“科技住宅”区分于其他品类住宅。

产品定位上，比刚需和一般改善高端，但是又不做“顶豪”，这样产品售价不错，又可以做标准化。

4、 营销策略走“真诚”路线：客户都相信“眼见为实”，金茂就在传统功法样板区基础上更进一步，把房子整个剖开，做实楼工艺样板间給大家看；别家房企经营老客户圈层都有很强的功利色彩，金茂宴请老客户搞各种活动，却都相对超脱……下面明源君详细来说。

01布局广泛，选择城市精准始终有很多项目在高位▿强调控时代，因城施策。

明源君认为，如果只在一个城市圈布局，或者只在一类城市布局，都非常危险。

而如果在多个城市圈的一二三线城市都有布局，就可以抵御周期，通过内部开发顺序的调整，来保证业绩的增长。

多人将原因归结为经济大环境，而往往忽略了自身因素。

张维迎把企业家分为套利型企业家和创新型企业家。

前者更像“做买卖”，利用地区、价格等不对称赚钱，而创新型企业靠“通过变革创造更大价值”赚钱。

越往后，越是创新型企业家的时代。

创新离不开科技，而科技已改变一切：苹果改变手机，微信改变通信，盒马鲜生改变零售……从火、轮子、蒸气、电到计算机，历史上每一次技术革新都会先引发大规模破坏，然后创造出经济与社会效益。

在即将到来的万物互联（I O T）时代，这些变化将比以往任何技术革新更快速，更具破坏力。

都知道要创新，但问题是如何创新？创新首要是需要研发，但也需要“应用”和“集成”科学技术。

苹果的创新技术并非都是其自主研发的，比如触摸屏，但它以人的需求为出发点，把最新科技集成后，革新了手机行业，改变了世界。

无论时代多么艰难，总有活得市场再艰难也有企业活得优雅又潇洒想象一下在海浪的最前端冲浪是什么感觉，一定很兴奋刺激吧；再想象一下在浪的末尾学狗刨游泳，一点意思都没有。

——沃尔特·艾萨克森 《史蒂夫·乔布斯传》世界越来越平，科技的研发与应用之间的时间越来越短，这得益于新科技传播得越来越快。

无论是自主研发，还是技术整合做得好，都可以从根本上改变企业。

苹果公司2010年6月，苹果公司在推出i p h o n e4产品前，人们在大街小巷最常听到的是诺基亚的经典铃声——Nokia tune，诺基亚和三星正以巨无霸的形势，统治着手机行业。

而苹果的“颠覆式创新”彻底改变了手机行业，比如用触控大屏改变按键和翻盖，比如实现手机上网，重新定义了手机。

乔布斯在发布第一代i Phone 时曾说：“i P h o n e是一项革命性产品，比目前所有手机都还领先5年。

”，3G网在技术创新上，苹果既是研发者，也是整合者。

优步同样是2010年6月，移动互联网刚刚兴起，各行业看似平静的外表下，暗潮涌动。

优步首先把互联网技术应用于交通领域，开始在美国旧金山提供服务。

十年历变七大金茂府系，撬动城市人居升级十年，是一个意味深长的时间。

中国房地产的黄金十年，亦是中国金茂高速发展的十年。

十年前的8月17日，中国金茂在香港联合交易所主板鸣钟上市。

▲注：含在售、未开盘和规划中项目，项目名称以最终开盘名称为准▲已经过去的2016年，中国金茂超额完成485亿的签约销售额，同比上涨61%，在百强房企销售金额排行榜中位列第24位。

自北京开山，中国金茂一直以来都专注打造城市地标和高端豪宅，金茂府是其“府、悦、墅”三大住宅产品线中最高端的一支，目前已在15个城市布局共计26座金茂府。

该产品线通常选择配套成熟且极具价值爆发潜力的核心区域，户型、总价控制在“再改”，主要面向中产群体。

强大如万科、绿城、恒大等公司，还没有一个系列的产品，能像“金茂府”这样，甚至超越房企本身，而升格为一种身份认同，或生活追随。

入一城，则造一城传奇，从传统豪宅到科技豪宅，金茂的绿色战略和绿色实践，正在让产品服务于人居，让居住回归于生活，“金茂热”背后，是匠心产品的胜利，是人居升级和消费个性化的凸显。

1、广州天河金茂府开发商：金茂集团建筑设计：HZS滙张思景观设计：林德设计室内设计：深圳市同心同盟装饰设计建成年份：2017年项目类型：住宅风格：新中式广州天河金茂府位于广州天河区的核心区域，比邻广州中心区森林公园白云山，两者相距不足1公里，环境优美。

且基地内部有大面积体育公园，本案前期做为广州天河金茂府示范区存在，后期则自然成为体育公园内的配套会所。

示范区的入场流线结合一条百米多长的城市道路设计，道路两旁乔灌杂植，曲径通幽的入场道路，正是最长的等待，最美的期待......建筑传承了岭南园林轻盈通透的特性，采用连房博厦的建筑形式，四周古树环绕，内设游廊，九宫为骨，围院筑屋，形成倒“U字形”的空间布局，建筑入口正对公园，园中有院，远山近水，相映成趣。

府前设有九龙主题铺装，门头出檐深远，府门前有南越瑞兽双象迎客。

宽阔的府门，轻盈飘于水面的地灯，喷泉水响，乐声清扬，掬一捧清水，洗去这满身风尘。

住宅⼋⼤科技系统（⾦茂府）苏州⾦淼龙安装⼯程有限公司为您呈现完美的案例：l ⽣态空调系统地源热泵与⽑细管⽹共同组成了⾦茂府的⽣态空调系统。

地源热泵系统的⼯作原理是：冬季采暖，从地下换热管中提取能量到达室内，冬季1度电能产⽣3度以上的能量；夏季制冷，将室内热量通过封闭⽔循环排放到⼟壤中，空调节能30%~~40%，并从地下换热管中提取热量加热⽣活⽤⽔，实现24⼩时热⽔提供，虽然在开发前期⼀次性投⼊较⾼，但是可以是实现住户使⽤过程中的长期经济与节能。

同时，⾦茂府拒绝使⽤空调暖⽓，⽽采⽤传热均匀、体感舒适的⽑细管⽹天棚辐射系统、⽑细管⽹和室内表⾯的装饰层相结合，节省空间的同事，就像⽪肤中的⽑细⾎管⼀样柔和的调节室内温度，它⽆噪⾳、⽆风感、温度均匀且稳定，使室内不再有异味，不再有甲醛和⼀氧化碳的污染，合理的湿度滋润您的⽪肤和呼吸系统，家具、被服、粮⾷也不再发⽣霉变和⾍咬，从⽽造就出⾼舒适的⽣态住宅。

⽆噪⾳——机器在地下室机房，远离住户⽆风感——⽑细管⽹均预埋在天棚装修⾯层中，⽆吹风感温度均匀——天棚⼤⾯积辐射，温度均匀柔和温度稳定——蓄热好，温度波动极⼩节能环保——⽑细管⽹中所需⽔温东极低、夏季⾼，提⾼了主机效率l 置换式独⽴新风系统⾦茂府从根本上解决了普通住宅制冷加热空⽓内循环带来的空⽓质量低的问题。

创新采⽤24⼩时置换式全新系统，为每户⽤户提供的新风送风量约达300m³/⼩时，远超过30m³/⼈·⼩时的国家标准新风量。

该系统将室外新鲜空⽓过滤除尘、加热降温、加温除湿后，送⼊客厅、卧室、书房和餐厅、新风徐徐上升，将⼈体汗味以及其他污浊⽓体排出到室外，保证厨房、卫⽣间排风，将室内空⽓完全置换到室外，⼤幅度提⾼空⽓质量。

新风系统还可以解决空⽓湿度问题，确保每个房间都有均匀的湿润空⽓，冬季的湿度调控不低于30%，夏季不超过70%。

l 低耗能系统太阳能照明系统环保成为21世纪的重⼤主题，⾦茂府处处以低碳低耗能为准则，⼤灶国际⽣态住宅，社区采⽤太阳能照明系统，即是其中的考虑之⼀，太阳能照明不仅避免了开沟埋线，且不消耗常规电能，⼜因不污染环境，⽽被称为绿⾊环保产品。

金茂府恒温恒湿恒氧系统说明
恒温恒湿的优点
1、舒适性更高：恒温恒氧恒湿系统具有超高的舒适度，主要体现在它更满足于人体对舒适性的要求，它将传统对流为主的传热手段改变为辐射为主的传热手段，更接近自然的传热制冷方式，更易为人体所接收，舒适度也就更高。

2、恒温恒湿：恒温恒氧恒湿系统用水做冷热媒，通过辐射末端(结构盘管、辐射板、毛细管网)的塑料管道内的流体循环，来调节机体自身的温度与周围环境的平衡，达到恒温恒湿的效果，让人体更加舒适健康。

3、超静音：普通空调的噪音源自空调主机和风口，而恒温恒氧恒湿系统是以水为冷热媒，通过辐射末端的流体循环，来调节室内的温湿度，是没有风口的，主机也放在设备间，所以不会在生活区产生噪音，更不会出现直吹风的刺激感。

4、不占用空间：恒温恒氧恒湿系统是在天花板和墙面敷设一层5-10cm厚的辐射末端，隐藏于墙面，不仅不占用空间，还缩减了室内占有率，更不会破坏室内整体的装修风格，完美的体现出“隐藏之美”，时尚美观。

5、节能省钱：恒温恒氧恒湿系统是集辐射供暖、辐射供冷、置换新风、生活热水等系统于一身，全面解决人们对居住环境的温度、湿度、洁净度、安静度、含氧量、生活用水等方面的需求。

还可防止夏季产生结露的现象，亦可有效降低建筑能耗，是舒适环保、节能省
钱的一大助手。

恒温恒氧恒湿房子的缺点
1、投资费用较高，但是运行费用比较低，同等性能的产品，比如空调，恒温恒氧恒湿系统要节能70%以上，既省电又省钱。

2、安装工艺非常高，需要专业的安装公司，这样才能保证安装的效果。