北京广渠金茂府投标营销策划案。

北京某房地产整体广告策划方案(ppt 2个,doc 8个)5P1P2（序）“人是万物的尺度”，普罗塔哥拉如是说。

于是，评品居住环境是否方便、舒适、宜人、温馨的基本标准就是——“城市人性尺度”。

今天，人们对城市的发展心余力绌：生活空间质量赶不上心灵的需求，建筑与人不再亲密，都市丛林里，人得不到应有尊重。

在一个标榜“倍速”的社会，为理想人们奋斗、付出；可你是否常忘了：工作就是工作，生活就是生活？想想，有多久没有陪家人在花园散散步，上一次在咖啡馆儿聊天是几时，手捧书卷听老歌流转成了愿望，一周有几次开怀大笑……我们热爱纯然的生活，有阳光、树林、鸟语虫吟、清甜空气，也有如咖啡般闲淡心情，和优雅的人文氛围，而独独没有压力——东润枫景，发现居住的真意。

P3P4（规划篇）引文：有根的稳固着无根的流浪着标题：在燕莎东边，也有一片枫丹白露林正文：如果你喜欢现代生活，又对清新空气、阳光、青草、泥土和优雅有份殷殷地眷念，那你真该来东润枫景走走。

在燕莎商城东边2500米，东四桥与亮马桥交汇处，有一片被生态学家称之为“都市林荫”（urban shadow）的地方，那就是东润枫景。

她建筑面积35万平方米，十多幢北美式小高层板式结构建筑，专为CBD白领而建；弥漫闲淡写意氛围，又洋溢现代气息的社区，是加拿大B+H设计公司的国际设计师沤心之作。

东润枫景——新经济和新生活的平衡点。

她位于中央商务区和燕莎商圈东部，沐国际氛围的滋润；又西傍朝阳公园，南连城市绿化区，一条三百米绿化带婆娑在社区和东四环之间，还有北京最大的十八洞高尔夫球场作芳邻。

这是一片有艺术、有美、有情趣，独独没有压力的理想居停。

P5P6（交通和物业价值）引文：也许，没有不堵车的大城市，但却有不堵车的城区。

这里的生活也因此多了份悠闲。

标题：工作和生活距离——15分钟正文：对居住而言，最理想的是省下尽量多的时间，用在生活的享受上——东润枫景是这样认识距离和交通的意义。

东润枫景北距四元桥2公里，西临东四环，和首都机场高速路及燕莎城均2.5公里，是市区里距首都机场最近的社区。

北京永利多房地产有限公司蓝胄●国际场（最终建议名）（2003年3—6月 / 产品前期—开盘阶段）刘旭涛2003-4目录第一部分市场定位序●雍和大厦地块四方四正，毗邻北二环环线地铁及即将通车的地铁5号线，是一块市中心次热点区域可塑性较强的土地；●雍和大厦中途易手，大开挖业已就绪，五证俱全，是一个具备内部认购先机，规划设计再进行细部斟酌的时机性楼盘；●速战速决的有利工期，中小规模的建筑体量，为短平快的营销推广塑造了可遇不可得的先决条件；●广东开发商良好的信誉背景，市场部与建筑设计院一对一的交流平台，为项目随之成为区域亮点、获得相对理想的综合收益、并缔造优秀的项目品牌及公司品牌，打下难得的根基；●打造成什么样的产品能够达到预期效果？制定什么样的价格取向在规避风险的同时完满售罄？我们已经发现的是，在2003年，在这两个最为核心的问题背后，需要用非常规的全盘操作策略，方能赢得满堂红；●此方案既有别于代理商所谓的“进场型全程策划报告”，摈弃了一般的模式化策划泡沫；又有别于开发商的“市场分析、市场定位、产品分析、产品定位”之常规策划书，强调每一步实操的同时，同样讲求之前严谨的论证，之中求实的运作和之后公正的评估。

但必须确保运行推广的每一步都必须叫响——非同凡响。

一、市场环境及区域价值1、市场综合走势◇04、05两年是北京房地产市场的供应高峰期，大盘化整为零，中小楼盘做成精品以对抗供量风险；房价稳中趋降，性价比全面提升；◇5000-6000元/平米的城市住宅需求成为主流，商住公寓逐渐被新商务公寓所取代，投资型楼盘继续面临现房低租市场，甲级写字楼与高档公寓租金售价普遍下跌；◇13号线、地铁5号线、开至通州的1号线、朝阳北路等城市交通格局的变化直接带动房地产市场格局大变化，多热点项目频出，竞争进入白热化；◇40万平米以上的大盘项目首先进入品牌化提升时代，房产消费的理性化发展拉低投资开发利润；综合素质成为项目竞争关键；◇泛CBD进入实质性拼杀阶段，客户游移现象明显；亚运村交通瓶颈短期内不会改观，相对制约亚运板块房市售价；中关村甲级写字楼集体出现泡沫，空置率大幅提高；◇10余平米至40余平米的超小户型将被市场无情淘汰，50余平米至130平米的中小户型持续热销；两室两厅两卫的户型较难被市场接受；写字楼与公寓、住宅大户型空置率普遍增高；◇社区商业街与社区商业继续火爆，成为一些项目带动楼盘整体销售的法宝。

金茂再呈封疆京北Only Immortal Side SpreadJust Only One——望京·金茂府2012全年推广执行策略——推广核心任务望京豪宅盛世作品< 稀世登临>望京居住品质升级金茂府系作品升级建立望京·金茂府的市场影响力，完成2012年的销售任务，并为来年的溢价奠定基石种子客源的挖掘金茂府西山一号院老业主行业内客户地缘型客户资源导入型客户金茂府西山一号院老业主有效口碑传播，提升美誉度实现老带新的客户拓展做法：以老业主活动为平台，挖掘新客源项目推介会酒会私宴名媛会利用广渠·金茂府现场及其他高端场所，举办高端的业主活动，以老带新，积累种子客源。

行业内客户利用业内人士的参考与建议能力增进业内口碑与关注做法：借助业内媒体渠道的推介与专家言论导向发布业内专刊网络媒体炒作平面媒体报道>>>>>>>>>地缘型客户以望京区域为核心区域覆盖全区的客源搜索做法：区域内媒体的选择与覆盖全区内写字楼框架媒体高端酒店的专场推介会高尔夫活动做望京专场望京内高端客源数据库>>>>>>>>>>>>推广执行要求推广造势前置价值逐层分解渠道精准铺设>>>>>>>>>>>> 望京·金茂府豪宅价值全体验6月7月8月9月10月11月售楼处揭幕样板区开放线上全面铺开集中亮相开盘年底答谢活动以话题炒作或事件营销形式进行大型全城预热活动12月第一次市场高潮第二次市场高潮“开盘即售罄”的火爆效果，市场热度持续不断[ 推广节奏波谷图]预埋期开盘期强销期6月11月9月8月10月7月12月不为人知的金茂府金茂府系作品升级亮相样板展示区开放前开放至开盘开盘热销阶段金茂不仅是住宅，更是资源平台主题：[ 推广主题及各阶段渠道铺设]线上：网络软文业内专刊精神堡垒围挡户外微博线下：产品推介会奔驰跨界活动物料：邀请函手提袋礼品袋名片物料：邀请函折页、楼书户型册媒体楼书VCR 展示区内部展板线上：项目网站网络广告业内专刊杂志软文围挡户外微博线下：样板区开放活动珠宝品鉴会客户参观线上：网络详情页网络广告业内专刊围挡户外软文微博线下：客户答谢会金茂荟金茂府向北PART1预埋期>>>阶段主题：（6月中上旬-6月底）金茂府向北（7月初——8月底）不为人知的金茂府推广总纲：以线下事件及话题为核心进行全程预热与造势推广手段：手段一：借势金茂府的资源与市场影响——聚拢业内关注手段二：新闻热点策划，彰显品牌亮点——引领事件炒作手段三：公众焦点把握，成就不凡地位——人物领袖炒作6月预埋期：（6月10日-6月30日）1.阶段主题：A占位层面：金茂府向北2.推广手段：A爆点——品牌活动：以方兴地产&融创地产双品牌发布会为起点，金茂府正式起航北上3.渠道配合：A户外、围挡悬念入市B业内杂志软文广告宣讲C微博启动与i楼市深度合作6月释放的产品端价值第一步：双品牌价值的输出{ 北京高端住宅的双王联合，共筑北部顶级豪宅代表作}一个是北京西部的豪宅代言，一个是北京东部的豪宅代言，两个销冠合作下的望京金茂府，高端气韵显而易见。

北广项目市场推广策划方案前言上市公司阳光股份的北广项目是我司在新世纪外拓市场之北京攻略的一个重头戏，运作之初便引起了决策层的高度重视，同时也产生了莫大的兴趣。

现项目已全面启动。

其实，三方人员要在相对短的时间做出一系列推广策略与设计成果，时间紧，任务重，技术要求高是我们大家所面临的共同课题。

而异地操作的协调难度和沟通障碍、方案成果务必具有全面性、统一性、针对性和实效性等，更是不容置疑地摆在了我们大家面前。

我司员工上下一致对此深有感触，因此公司组织精英强将成立了具有实力阵容的专题项目小组，重兵投入，力求以优质、高效的服务全情提供客户所需。

鉴于整个北广项目在前期已委托伟业顾问作过相关的市场调研和定位分析，而项目本身的行销策划、推广代理又全权委托给金网络公司，因此，整个项目推广策略的制定及如何实施整合行销便以北京金网络公司为主导。

作为负责终端表现推广的专业广告公司，我们定当大力协助金网络，在整体推广策略的统筹指引下，全力以赴配合好、做好一切本职工作，出色地完成项目的整体推广与营运——这也我们的义务与责任。

此案是在赴京与发展商和代理商共同就项目本身作广泛深入研讨后，结合我方对相关可类比楼盘的现场踏斟结果，同时也深入研究了京城地产广告的表现方式与风格之后所作，侧重于广告的策略、定位、风格与表现以及项目本身的卖点整合等几方面，对项目的所在区域也一并作了相对深入的历史价值、文化价值、商业价值挖掘，对其赋予了较为厚重的文化内涵，最终提炼出项目的纯住文化主题，并加以演绎阐释和推广应用。

而对社区规划、园艺设计、建筑立面风格、物业管理、会所以及销售的流程和行销的策略与控制等几方面的一些内容，则是站在广告公司的角度上以提建议性意见为主，不作具体的文字诠释。

——诚挚为客户所想，全心全意做有思想的实效地产广告是我们一贯的追求，我们有信心把北广项目做得更好。

项目概况本项目（为沟通方便，内部叫北广项目）位于北京西城区北三环中路马甸桥东南角，紧靠京城南北龙脉行径、风水极旺、以故宫为中心的中轴线，处于现宜家家居正对面，属原北京广播器材厂厂区，西侧仅一条小巷与福利特家具城、中国茶城等、观赏鱼市场等相隔，南即黄寺大街（将拓宽改造）。