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什么是售后返租,售后返租是⾮法集资吗“售后返租”存在较⼤风险，在于⼀旦这个商业项⽬不成功，这⽚商铺就会成为商业圈⼦⾥所说的“死盘”，那么，什么是售后返租，售后返租是⾮法集资吗?店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
什么是售后返租,售后返租是⾮法集资吗1、所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的⼀定期限内，由卖⽅企业以代理出租的⽅式包租或直接承租经营。
2、法律层⾯也早已对“售后返租”(集资)⾏为给出明晰的界定。
根据《最⾼⼈民法院关于审理⾮法集资刑事案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼆条规定：实施下列⾏为之⼀，符合本解释第⼀条第⼀款规定的条件的，应当依照刑法第⼀百七⼗六条的规定，以⾮法吸收公众存款罪定罪处罚：(⼀)不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要⽬的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等⽅式⾮法吸收资⾦的;(⼆)以转让林权并代为管护等⽅式⾮法吸收资⾦的;(三)以代种植(养殖)、租种植(养殖)、联合种植(养殖)等⽅式⾮法吸收资⾦的;(四)不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要⽬的，以商品回购、寄存代售等⽅式⾮法吸收资⾦的;(五)不具有发⾏股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等⽅式⾮法吸收资⾦的;(六)不具有募集基⾦的真实内容，以假借境外基⾦、发售虚构基⾦等⽅式⾮法吸收资⾦的;(七)不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等⽅式⾮法吸收资⾦的;(⼋)以投资⼊股的⽅式⾮法吸收资⾦的;(九)以委托理财的⽅式⾮法吸收资⾦的;(⼗)利⽤民间“会”、“社”等组织⾮法吸收资⾦的;(⼗⼀)其他⾮法吸收资⾦的⾏为。
《中华⼈民共和国刑法》第⼀百七⼗六条规定：⾮法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱⾦融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处⼆万元以上⼆⼗万元以下罚⾦;数额巨⼤或者有其他严重情节的，处三年以上⼗年以下有期徒刑，并处五万元以上五⼗万元以下罚⾦。
房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
第1篇一、案情简介原告某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）系一家从事房地产开发、销售的企业。
2010年，开发商在其开发的某住宅小区内推出了一项名为“售后返租”的销售模式。
该模式的具体内容为：购房者购买住宅后，开发商承诺在购房者入住前，将其购买的住宅租赁给开发商，租赁期限为5年，租赁期间，开发商按月支付给购房者固定租金，租赁期满后，购房者有权以原价购买回该住宅。
被告张先生在2010年购买了开发商开发的住宅一套，并与开发商签订了《售后返租协议》。
协议约定，张先生购买该住宅的价格为100万元，开发商在张先生入住前将其租赁给开发商，租赁期限为5年，租赁期间每月支付租金1万元，租赁期满后，张先生有权以100万元的价格购买回该住宅。
然而，在租赁期满后，开发商未按照协议约定将住宅返还给张先生，也未支付约定的租金。
张先生多次与开发商协商无果，遂将开发商诉至法院，请求法院判决开发商履行《售后返租协议》，将住宅返还给张先生，并支付约定的租金。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 《售后返租协议》的法律效力；2. 开发商是否应当履行协议约定的返还住宅义务；3. 开发商是否应当支付约定的租金。
三、法院判决法院经审理后认为，本案的争议焦点在于《售后返租协议》的法律效力。
以下是法院对各个争议焦点的分析及判决：1. 《售后返租协议》的法律效力法院认为，《售后返租协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，因此，该协议合法有效。
2. 开发商是否应当履行协议约定的返还住宅义务法院认为，根据《售后返租协议》的约定，开发商在租赁期满后应将住宅返还给张先生。
开发商未履行该义务，构成违约。
因此，法院判决开发商应当履行协议约定的返还住宅义务。
3. 开发商是否应当支付约定的租金法院认为，根据《售后返租协议》的约定，开发商在租赁期间应按月支付租金。
开发商未履行该义务，同样构成违约。
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》《房屋租赁合同》中会有，这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是 5%，城市维护建设税是营业税的 7%，教育费附加是营业税的 3%，地方教育费附加是营业税的 1%或者 2%，按 1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是 5%，城市维护建设税是营业税的 7%，教育费附加是营业税的 3%，地方教育费附加是营业税的 1%或者 2%，个人出租商铺按 12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按 1‰交纳租赁业印花税，按 20% 交纳“财产租赁所得”个人所得税。
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。
房地产售后返租的税务处理和筹划分析随着房地产市场的不断发展，房地产售后返租成为一种常见的投资方式。
在这种模式下，投资者将房产出售给租赁公司或经纪人，并与其签订租赁合同，成为租户继续居住的租赁人。
与传统的购房模式相比，房地产售后返租在税务处理和筹划上有一些特殊的考虑因素。
本文将对房地产售后返租的税务处理和筹划进行分析，并提供一些参考意见。
首先，房地产售后返租涉及的税务问题主要包括增值税、个人所得税和房产税。
在增值税方面，根据《中华人民共和国增值税法》，售后返租属于税务上的转让出租无形资产，因此需要缴纳增值税。
在房地产售后返租的模式中，原房产所有者作为出售方，将出售权转让给租赁公司作为承租方，因此需要收取增值税。
增值税的税率根据具体情况而定，投资者需要与租赁公司或经纪人协商确定具体税率。
在个人所得税方面，投资者需要根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，按照不同的情况进行税款的申报和缴纳。
如果房产出售期限超过5年，投资者可以享受长期资产所得税减免政策，减少个人所得税的负担。
然而，如果房产出售期限不足5年，则需要按照短期资产所得税的税率进行缴纳。
在房产税方面，根据《中华人民共和国房产税法实施条例》，房地产售后返租模式下的房产仍然需要缴纳房产税。
房产税的税率根据房产的市场价值和所在地区的政策而定。
投资者应该根据具体情况，咨询相关税务机构或专业人士，确保按时申报和缴纳正确的房产税金额。
此外，房地产售后返租的税务处理还需要考虑到税务规划方面的问题。
首先，投资者可以考虑将房地产售后返租纳入公司的经营范围，以公司名义购买和出租房产。
通过这种方式，投资者可以利用公司的税务优惠政策，减少个人所得税和其他税务的负担。
其次，投资者可以根据税务规划的需要，调整房产出售和租赁的时间节点。
例如，将房产出售时间延后，以享受长期资产所得税减免政策，或者将租赁时长安排到下一个计税年度，以减少个人所得税的负担。
此外，投资者还可以考虑通过物业管理费、租金调整和抵扣等方式来进行税务规划。
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，售后返租作为一种新型销售模式逐渐兴起。
售后返租是指开发商将已售出的房屋在一定期限内返租给购房者，购房者支付一定租金，期满后购房者可自由选择购买或继续租赁。
然而，在实际操作过程中，售后返租模式存在诸多法律风险，引发了众多纠纷。
本文将以某售后返租法律案件为例，对售后返租法律问题进行分析。
二、案件简介某市某房地产开发公司（以下简称“开发商”）在市区某处开发了一处住宅项目，项目开盘后，开发商推出了一种售后返租模式。
具体来说，购房者购买房屋后，开发商承诺在购房者入住前将其房屋返租给购房者，每月支付一定租金，租赁期限为5年。
期满后，购房者可自由选择购买或继续租赁。
然而，在执行过程中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，导致购房者利益受损，引发了一系列纠纷。
三、案件分析1. 售后返租合同的效力根据《合同法》的规定，售后返租合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同应认定为有效。
然而，在司法实践中，部分售后返租合同因存在欺诈、胁迫等情形，被认定为无效。
因此，在签订售后返租合同时，购房者应仔细审查合同条款，确保合同内容的合法性和有效性。
2. 开发商违约责任在本案中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，构成违约。
根据《合同法》的规定，违约方应承担违约责任。
具体包括：（1）继续履行：开发商应继续履行返租承诺，每月支付购房者租金。
（2）赔偿损失：因开发商违约，导致购房者遭受损失的，开发商应赔偿损失。
损失包括直接损失和间接损失。
（3）支付违约金：合同中约定违约金的，开发商应按照约定支付违约金。
3. 购房者权益保护本案中，购房者因开发商违约而遭受损失，购房者权益受到侵害。
为保护购房者权益，可以从以下方面入手：（1）要求开发商继续履行返租承诺，每月支付租金。
（2）要求开发商赔偿损失，包括直接损失和间接损失。
（3）要求开发商支付违约金。
商铺售后返租的税务处理事务所-——王售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商.售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。
房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。
目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多,税务机关对税法理解有各异，很难统一。
一、售后返租主要的税收难点（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》(苏地税函［2008]135号）规定,房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额(或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
房地产“售后返租”的财税处理房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。
是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。
这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。
在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。
经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。
而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。
（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关办理开票。
（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。
1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。
房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
房地产的开发和销售需要大量的资金，从事房地产行业的企业理应具有相当的实力。
天上不会掉下馅饼，一些实力不足的开发商试图涉足售后返租，必将会和案例中的凤凰实业一样，一遇到资金链断裂，则履约能力出现问题，不能按时付租，导致买受人的利益受损，整个项目宣告失败。
而实力强、资金雄厚、知名度高的企业，为了维护企业的形象和后续项目的进行，即使这一环节的资金出现问题，也会想法设法从别处调取资金，从而切实保障合同的履行。
另一方面，市场经济下，开发商应当讲究诚信，诚信是企业的立足之本。
言必行、行必果，一言九鼎、一诺千金。
对于签订的合同应当切实履行，不可因为有利可图就将合同的履行置之脑后。
只有守合同重信用的企业才能赢得客户的认同，并在激烈的竞争中立于不败之地。
那些不讲诚信、不认真履行合同的开发商，他们的出发点就不是将售后返租做好，而是将大量的资金圈进来，事后是否归还成为未知数。
长此以往，项目的返租难以持续，买受人无法按时获得回报，双方矛盾激化，开发的项目必然无法维持长久。
前面的案例中，开发商不讲诚信，不仅没有保证按时付租，“每年30天凤凰旗下四星酒店免费住”的承诺也没有切实履行。
可想而知，这样的项目必然面临失败。
通过前面的案例，我们对售后返租有初步的了解，并且知道售后返租在高回报的同时面临高风险。
那么售后返租是什么？实践中是如何操作的？采取售后返租方式又将面临怎样的法律风险？接下来我们将逐步揭开售后返租的面纱，了解售后返租的现状，并进一步探讨售后返租操作中的风险。
一、售后返租的界定（一）售后返租的由来“售后返租”是一种舶来品，自国外兴起，经香港传入，传入之初就在国内产生巨大的影响。
上世纪90年代的疯炒楼花令许多人至今仍印象深刻，由于理论研究的欠缺和实践经验的不足，疯炒楼花如昙花一现，出现得快，消失得也快。
但其造成的影响却是极为深远的，许多人为此倾家荡产，以至于政府不久就将其明令禁止，有些地区的烂尾楼至今仍然存在。
（二）售后返租的界定目前，尚无法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关规定有原建设部《商品房销售管理办法》、银监会《金融租赁公司管理办法》、国家税务总局《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》及财政部《企业会计准则——租赁》。
依据相关规定，（房地产）售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
售后返租依据销售模式的不同分为融资性售后返租和经营性的售后返租。
融资性的售后返租，是指开发商与融资租赁企业双方签订融资租赁合同，将房产销售给融资租赁企业，再向融资租赁企业承租该房产，租期届满后双方协商房产所有权的归属。
这是一种特殊的融资租赁形式。
经营性的售后返租，是指开发商将房产销售给买受人，再向买受人承租或代为出租的行为。
本文主要探讨经营性售后返租及其相关问题，对融资性售后返租不做过多介绍。
二、售后返租的操作模式（一）售后返租的模式一般来说，经营性售后返租的发展模式主要有三种：（1）开发商将房屋卖给业主，经开发商介绍，业主与管理公司签订租赁合同，管理公司承租业主所购的房屋，开发商不参与房产后期的管理；（2）业主向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同；（3）业主向开发商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的同时签订物业委托合同，由业主委托开发商代为出租所购买的房屋，开发商间接参与后期房产的管理。
（二）对三种发展模式的评价1．第一种模式严格地讲，第一种模式不是经营性售后返租，开发商与业主之间仅存在商品房买卖的法律关系，管理公司与业主之间存在房屋租赁的法律关系。
开发商在将房屋卖给业主之后就退出房地产后期的经营管理，房地产后期的经营管理由管理公司完成。
管理公司负责定期向业主给付租金。
对开发商来说，有利的是，房产销售完成之后就无须管理，完成项目销售即可转战下一个项目。
弊端是，房产的销售与管理公司的实力有关，经营性售后返租的业主往往基于投资的目的，这些业主对投资的收益、回报极为敏感。
管理公司对房产的营运能力也自然成为业主的主要关注点之一。
在销售方面，寻找合适的管理公司成为一个重要的问题。
此外，后期的对房产的经营管理存在不小的利润，放弃后期的管理意味着利润空间的相应减小。
2．第二种模式第二种模式是纯正的售后返租，业主向开发商购买房产，开发商向业主承租该房产，再由开发商转租给管理公司或者商户。
开发商既是该房产的出卖人，也是该房产的承租人，还是该房产的“二房东”。
此种模式下，与开发商有关的有三个法律关系：第一，开发商与业主之间的商品房买卖关系；第二，开发商与业主之间的房屋租赁关系；第三，开发商与管理公司或者商户之间的房屋转租关系。
对开发商来说，有利的是，经营性售后返租的每个环节都牢牢地掌握在自己手中，开发商可以利用缔约的强势地位将自己置于最有利的一边。
不利的是，法律关系越多意味着后期的争议越复杂，相应的法律风险也越多，对开发商掌控局势的能力要求较高；另外，获得收益的同时还必须考虑税收的问题，在销售和转租两个环节，开发商都有收益，每个环节都必须纳税，税收成本不小。
3．第三种模式第三种模式是售后返租的另一种形态，是第一种模式和第二种模式的融合。
此种模式下，开发商受业主的委托，代为出租业主所购买的房产，业主与管理公司或者商户之间存在一个租赁法律关系，业主与开发商之间仅存在一个委托租赁的法律关系。
对开发商来说，有利的是，房产的销售和管理同样被自己掌控。
销售自不必说，至于管理，因为开发商受业主的委托与管理公司进行接触，房产租赁事宜自然与开发商密切相关。
开发商完全可以凭借自己的优势地位在委托合同中约定委托费用和代为收租等有利条款。
在房产租赁发生纠纷时，开发商帮助业主与承租人协商解决，或者退到一边，由业主与承租人自行解决。
开发商仅对委托租赁事宜承担责任。
另一方面，在房屋租赁中，开发商无须为租金交纳税费，仅就委托费用交纳税费，税费负担大大减轻。
需要注意的是，业主与开发商之间存在委托租赁的法律关系，开发商从事的是房地产经纪活动，适用房地产经纪领域的法律及相关规定。
《城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》对房地产经纪机构的设立条件与房地产经纪人员的资格有一定的要求，开发商和委托租赁事宜的从业人员应当符合这些条件，在从事委托租赁事宜的过程中也必须符合相关的规定，受到有关部门的监管。
三、售后返租的风险在售后返租的实际操作过程中，可能面临诸多风险，随着时间的推移和项目的进展，一些问题渐渐浮出水面，对合同的履行造成障碍，严重的将很可能导致整个项目的失败。
这里提到的风险，主要有以下几个方面：（1）经营管理公司经营管理不善，承租方履约能力欠缺，造成后期的回报不确定，严重的，如前面的案例，项目易主；（2）产权因种种原因无法过户，一旦购房者无法取得房产的产权，租赁业务就无法开展；（3）经营管理公司操作不慎，或者项目出现严重瑕疵，违反相关规定，被有关部门认定为非法集资，严重的，将面临刑事处罚。
（一）经营管理公司履约能力不足的风险如前面的案例，凤凰实业在开始时尚能按期付租，但随着时间的推移，一些问题逐渐暴露，影响了合同的履行。
不仅仅是杭州，凤凰实业在国内其他一些地区的售后返租也宣告失败。
经营管理公司在实际操作过程中必须时刻注意售后返租的租金较高，一旦资金周转出现问题，可能面临整个项目的失败。
对买受人来说，投资售后返租的主要目的是看中了投资回报，如果经营管理公司履约能力不足，导致无法定期返租，买受人的投资回报无法保障。
由于针对的是不特定的公众，产生的社会影响也较大，最终可能导致项目失败，经营管理公司破产。
（二）产权无法过户的风险售后返租主要分为两个阶段：销售的阶段和租赁的阶段。
完整的房产销售必然包括房产的过户，即出卖人和买受人办理房屋变更登记手续。
一旦房产延迟过户或者无法过户，买受人未取得房屋的所有权，买受人就不是房屋的所有权人，后期的返租事宜就无法进行。
此时，根据具体的情形，由出卖人或者买受人承担相应的责任。
出卖人构成逾期办证的，应承担逾期办证的责任，因买受人自身原因无法办证的，由买受人自行承担相应的损失，包括后期租金延迟支付的损失。
但是，如果房产有严重瑕疵，如出卖人在房产销售前就知道房产无法过户，办理产权证，在销售过程中对外宣传可以办理产权证或者直接以无产权房售后返租的，很可能被认定为非法集资。
（三）售后返租与非法集资的界限为保障金融秩序，国家对非法集资的打击非常严厉。
经营性售后返租面向的是社会公众，尤其是不特定的买受人，稍有不慎，将可能面临非法集资的风险。
