杭州市2003-2010年土地出让汇总情况表

杭州市2005年土地市场情况简析2005年杭州市的土地市场走过了四季，从年初的地价一路高走到5月份之后延续到年底的持续下滑，在国家调控政策的作用下，市场的力量在逐步的显现。

一、全年供应土地2919亩，比年初预计减少杭州市土地出让从1998年走向市场化，迄今已经有7年的时间，在土地供应规模上，从2000年和2001年土地供应规模的开始放大， 2002年全年供地上升到2800亩， 在2003年达到最高峰时的3459亩，随后2004年逐渐下降到2893亩，杭州市城市建设的快速发展与土地储备、供应量的相对不足的矛盾贯穿始终，特别是近几年来随着杭州房地产市场的快速发展，土地市场的竞争愈加激烈，土地价格也水涨船高，土地市场成交活跃，一派欣欣向荣的景象。

在2005年初，杭州计划出让土地4500亩，其中3000亩为住宅用地，1500亩为商业用地，至今年年底实际供地只有2919亩。

究其原因，一方面国家对房地产行业的调整在2005年进一步深入，杭州房地产市场热度大不如前，市场对土地的消化能力也在减弱。

另一方面杭州市土地储备不足的形势并没有得到根本改善，可供开发的土地也越来越少。

基于以上考虑，政府部门主动调整土地供应量也在情理之中。

图1 杭州市土地供应走势图2002-2005年土地供应走势图10002000300040002002200320042005二、住宅用地仍是供应重点截至2005年12月25日，杭州市共推出土地68宗（其中成交58宗，推迟2宗，公示待出让8宗），总土地面积1945804.5平方米（2919亩），根据土地用途分类，住宅用地32宗，面积1143603平方米（1715亩）；商业用地31宗，面积567214.4平方米（851亩）；综合用地3宗，面积132853平方米（199亩）；其他类型用地2宗，面积102134平方米（153亩）。

图2 杭州市土地供应按用途分类2005年供应土地按用途分类59%商业办公用地29%综合用地其他三、上下半年土地成交两重天，土地市场趋于冷清。

当 代 研 究 系 列
全球金融危机影响， 我国经济出现下滑， 地方用地需求减弱， 全年的土地出让金收入减至 1． 02 万 比 2007 年减少 16% 。2009 年， 经济出现回暖， 全国土地出让金收入再次刷新历史新高， 达到 亿， 1． 59 万亿， 比 2008 年增长了 63． 4% 。2000 － 2009 年， 土地出让金收入的平均增幅为 51． 8% ， 远
① 这是由于中西部地 政府所得到的净收益平均为 49． 62% 和 43． 55% ， 高于东部地区的 39． 69% 。
◇ 安 体 富 等 我 国 土 地 出 让 金 现 状 问 题 及 政 策 建 议
区经济欠发达， 财力不足的问题更为突出， 政府通过压低征地补偿等方面的费用支出， 扩大自身 收益比例， 增加可支配收入。 表 1 2003 － 2008 我国东、 中、 西部地区土地出让金收入情况( % )
《中国国土资源统计年鉴》 ( 中华人民共和国国土资源部编， 数据来源: 作者根据 2004 － 2009 年 北京: 地质出版社) 和 2004 － 2009 年 《中国统计年鉴》 ( 中华人民共和国国家统计局编， 北京: 中国统计出版社) 相关数据计算所得。
( 三) 土地出让金收支预算管理执行不力， 国有资产变相流失 2006 年底， 《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》 ( 以 下 简 称《通 国务院下发的 ) 规定， 知》 从 2007 年 1 月 1 日起， 土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地 “收支两条线” 。但 方国库， 支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排， 实行彻底的 《 40 个市地州 56 个县区市土地专项资金征收使用管理及土地征 是， 在 2010 年国家审计署公布的 674． 81 亿元土地出让收入管理不规范， 收出让情况审计调查结果》 中显示， 在被抽查的市县中， 、 未按规定纳入基金预算管理， 占征收总额的 20． 1% 。19． 61 亿 元土 地 出 让 收 入以“招 商 引资” “旧城改造” “国有企业改制” 和 等方式被变相减免。土地出让金收支预算管理制度落实不到位

2004年杭州楼市的回顾与反思2004，杭州楼市的“政策年”2004年初，央行出台了《贷款风险管理指引(征求意见稿)》。

一些地方的金融机构开始限制对外地人的按揭贷款，甚至停止对部分别墅、商铺项目发放按揭贷款。

各大商业银行普遍将个人按揭贷款首付比例从最低20%上调至30%。

无论是开发商还是购房者想从银行贷款都变得不那么容易了。

4月25日，人民银行将金融机构的存款准备金率上调了0.5个百分点。

4月30日国家发展和改革委员会部署了清理固定资产投资项目工作，其中多项涉及房地产，特别是土地市场。

4月底，国家决定将适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，提高房地产开发的门槛。

房地产开发固定资产投资项目资本金比例由原来的20%调高到35%！10月28日，央行宣布加息，虽然幅度很小，只上调0.27个百分点，但这是8年来连续减息后的首次加息，表明中央政府对投资过热与通货膨胀的担忧。

中国在今后若干年里很可能进入加息周期。

在杭州，多项“房产新政”陆续颁布施行。

包括：●在城市总体规划和居住区专项规划的指导下,加大市区普通居民住宅用地的供应量,规划建设若干个大型居住区、大型楼群，并尽快投放市场，加快中低档商品房的建设，经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50%；●从2004年1月1日起,对房地产交易征收20%税率的个人所得税；●建设一批大学毕业生和外来务工人员的租赁公寓；●加强对商品房开发的土地管理,遏制房地产开发商在商品房建设中的违法违规行为，对征而不用超过两年的土地,由市国土资源局按照《土地法》的规定依法予以收回；●加强房地产信息体系建设，等等。

●12月16日，杭州透明售房系统试运行。

2004，杭州房价涨势依旧银根紧缩、清理规范土地市场、透明售房……所有这些政策，目的只有一个：抑制对房地产的过度投资、限制房价过快上涨。

1—3月，在“房地产交易征收20%税率的个人所得税”政策刺激下，二手房价格直接上涨20%以上，一手商品房当然不肯落后，价格出现了跳空式、攀比性的猛涨。

高新区（滨江）经营性用地招拍挂出让走势分析杭州高新区（滨江）经营性用地招拍挂出让始于2001年，截止到2004年底，区管委会、政府共计招拍挂出让经营性用地41宗，出让面积2363.8995亩（区级储备1799.8005亩，集团总部195.225亩，旧城改造368.874亩），合同低价款为910226.0838万元（区级储备723949.1407万元，集团总部52364万元，旧城改造133912.9431万元），已入库721373.7975万元（区级储备594958.8544万元，集团总部31686万元，旧城改造94728.9431万元）2005年还应收188852.2863万元（区级储备128990.2863万元，集团总部20678万元，旧城改造39184万元）。

为进一步做好我区2005年商品性住宅用地招拍挂出让工作，我局在对商品性住宅用地招拍挂出让地价分析的基础上，提出我区2005年区政府储备商品性住宅用地招拍挂出让计划。

一、004年全市及我区住宅用地地价波动及分析2004年全市共出让26宗（含我区7宗）商品性住宅用地，为我区出让商品性住宅用地更具可比性，这里选取土地级别为5至7级的21宗商品性住宅用地进行地价分析：年初（1至3月，宏观调控前）2宗，年中（4至9月，宏观调控后至房交会）12宗，年末（10至12月，房交会后）7宗，出让地价情况见下表：2004年我区共出让7宗商品性住宅用地，分别室年初年初（1至3月，宏观调控前）2宗，年中（4至9月，宏观调控后至房交会）2宗，年末（10至12月，房交会后）3宗，出让地价情况见下表：1、在全市及我区2004年商品性住宅用地出让地价情况表中均显示出2004年年初、年中、年末三个阶段的地价呈现U字型，即两头高，中间低的地价分布：2004年年初至国家出台宏观调控政策前，其地价仍然延续了2003年的增长势头；国家出台宏观调控政策后至2004年房交会前，开发商投资信心受到影响，致使地价有较大回落；而在2004年房交会后，开发商投资信心再次受商品房市场鼓舞，依旧看好商品性住宅用地，从而使地价逐步恢复。