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目录11历史回顾122简况22.1空置房22.2交易状况32.3厂商333行业环境53.1经济环境53.1.1国民经济保持持续增长53.1.2居民收入逐步提高53.1.3住宅产业正成为中国国民经济新的增长点53.2政策环境53.2.1房改政策53.2.2产业政策63.2.3金融政策63.3“住在杭州”73.3.1房地产业成为“住在杭州”战略实现的产业依托73.3.2“住在杭州”促进房地产业从经济新增点成长为支柱产业，促进了产业升级73.3.3“住在杭州”促进房地产业发展外部环境的改善83.3.4“住在杭州”促使房地产业内部优胜劣汰，实现房地产业现代化83.4社会因素—观念83.4.1从业人员素质93.5风险因素分析93.5.1开发企业资质过小93.5.2调查测算不周93.5.3宏观形势变化93.5.4理解判断偏差103.5.5灾害事故103.5.6价格上涨103.6企业行为103.6.1精品之路103.6.2“外侵”之路103.6.3开发热土113.7WTO对房地产业的影响123.7.1机遇123.7.2挑战1344住宅市场154.1中心区154.2城西区164.2.1产品特色164.2.2销售价格164.2.3热销住宅164.2.4客户构成及购买目的174.3城东区174.3.1产品特色174.3.2市场状况174.3.3客户构成及购买目的174.4城北区184.4.1产品特色184.4.2市场状况184.4.3客户构成及购买目的184.5城南区184.6外围区184.6.1余杭三墩镇区块194.6.2之江旅游度假区204.6.3下沙区块214.6.4钱江南岸区块224.7需求特点234.7.1付款方式234.7.2价格的承受能力234.7.3地段与价位之间的平衡关系244.7.4居住环境254.7.5住房面积254.7.6商品房类型264.7.7户型274.7.8地域分布274.7.9购房目的284.7.10购房主体2855写字楼市场295.1简况295.1.1城站广场区块295.1.2吴山广场区块295.1.3文教区块305.1.4武林广场区块305.1.5城西区305.1.6中心区305.2市场驱动因素315.2.1政策因素315.2.2中小高科技企业的蓬勃发展315.2.3省会的独特位置315.2.4写字楼投资客户的出现315.3竞争特点315.3.1老牌房产开发商介入写字楼市场315.3.2住宅建设民营企业介入写字楼市场315.3.3次中心与城郊结合部首先启动325.3.4开发商跟风操作明显325.3.5开发商对建筑品质的追求不够325.3.6营销竞争低层次325.4需求特点分析325.4.1需求地段特点325.4.2需求价格特点335.4.3需求面积特点335.4.4需求关键因素345.5写字楼发展趋势345.5.1写字楼开发以政府城市规划为依托345.5.2准确定位市场和目标客户群，量体裁衣迎合市场梯式需求345.5.3突破原有营销策略，积极引进新的理念3566二手房市场366.1市场简况366.1.1成交量376.1.2价格386.1.3供求比例396.1.4支付方式406.1.5客户构成406.2阻碍二级市场发展的因素416.2.1配套政策相对滞后416.2.2房改房没有完全产权416.2.3房改房上市手续繁杂，时间长416.2.4货币化分配政策不明朗426.2.5售房户心理价位过高426.2.6按揭利率过高，时间过短426.2.7房改房硬性评估426.3主要厂商4277单身公寓市场447.1市场简况447.1.1区域分析447.1.2购买目的447.1.3购买影响因素447.2市场特点447.2.1缺乏品牌产品447.2.2缺乏开展租赁业务的开发商457.2.3缺乏老年公寓457.2.4适宜白领的中档单身公寓不足45 88行业关键成功因素468.1土地468.2规划设计478.3品牌4799主要厂商分析499.1浙江绿城房地产开发有限责任公司499.1.1公司简况499.1.2竞争能力499.1.3经管能力499.1.4优、劣势499.1.5经营理念499.1.6经营目标509.1.7已完成工程509.1.8产品特色509.1.9人才策略509.1.10土地储备策略519.1.11营销策略519.2南都房地产529.3金都房地产539.3.1公司简况539.3.2经营理念539.3.3工程情况539.3.4产品特色539.3.5技术水平541011历史回顾以住宅为主体的杭州市房地产市场，与全国其它城市一样，经历了1992以后的超速发展和及时调整，现已进入平稳发展期。
杭州市商品住宅市场调研分析报告杭州市商品住宅市场调研分析报告⼀、前⾔根据公司近期进⼊杭州房地产开发市场的计划，特组织开展针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，以供公司领导决策参考。
本次调查主要⽬的是为公司竞价“杭政储出2007(20号)”⼟地使⽤权提供决策依据。
由于地块的出让起价、地理位置、周边环境等因素决定其定位偏向于⾼档公寓楼盘，因此调查⼯作以杭州城区范围内⾼档公寓楼盘市场情况为重点，结合对地块周边在售楼盘和⼆⼿次新房价格⽔平的调查，从⽽使调查⼯作更具针对性。
⼆、杭州商品住宅市场宏观状况⼀)杭州商品住宅市场发展回顾杭州的住宅市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分⽀市场。
⾃上个世纪90年代初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点，住宅开发⽔平不断提⾼，精品楼盘不断涌现，并在90年代末形成了以绿城、南都、⾦都等民营品牌为代表的⼀批房地产中坚企业。
1998年下半年开始，杭州房地产市场进⼊了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价格飞速上涨，市场⽕爆程度在全国罕见。
尤其是2002年⾄2004年上半年宏观调控以前，杭州商品住宅市场发展到最⾼潮，每年房价涨幅超过1000元/平⽅⽶，并且严重供不应求，市区范围内可供房源稀少，开发格局向周边郊区转移。
杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。
杭州是全国第⼀个实⾏⼟地“招拍挂”的城市，⼟地的不饱和供应令⼟地成交价格连年倍升，2003年，杭州的⼟地交易价格涨幅为%，排在全国35个⼤中城市之⾸，⾼额的地价成本直接抬⾼了房产价格。
加上“创业在杭州”⼀系列引进⼈才、购房⼊户等优惠措施，杭州城市⼈⼝不断增长，市场对房地产的需求⾮常旺盛，⽀撑着杭州房地产价格的不断上升。
2005年，房价的⾼速上涨受到严重抑制，杭州楼市出现转折点。
政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个⽅⾯的不合理需求制定了⼀系列的政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。
12年杭州主城土地市场数据分析报告《独家：2012年杭州土地市场数据分析报告-主城篇-365地产家居网》/gbk/hzestate/system/2012/12/27/021089932_01.html2012年全年主城区出让77宗地块，宅地28宗主城区商地与宅地出让面积与金额占比示意图（365地产家居网俞永波/制）《独家：2012年杭州土地市场数据分析报告-主城篇-365地产家居网》/gbk/hzestate/system/2012/12/27/021089932.html截至12月27日，2012年全年杭州主城区土地市场共出让77宗地块，总出让面积202.24万平方米，总出让金额424.77亿元。
从土地性质来看，住宅用地出让28宗，出让面积108.57万平方米，占总面积的54%，出让金额277.62亿元，占总金额的65%。
全年土地市场，宅地虽在数量上不占优，但从出让面积和出让金额上分析依旧是土地市场的风向标。
10月，主城区土地市场的“丰收月”2012年杭州主城区各月份土地出让面积与金额示意图（365地产家居网俞永波/制）从出让时间上来分析，开发商资金较为紧张的上半年，仅有19宗地块出让，仅占全年土地出让数量的25%，其中宅地出让数量更是仅有区区2宗，其中由圣奥竞得的拱墅宅地目前已经确认由滨江代建。
2012年全年12个月份中，单月出让宗数最少为4月份，当月仅有1宗土地出让；单月出让面积最小为6月，仅有2.3万平方米土地上市；单月出让地块数量最多为10月，共有21宗土地上市；单月成交总价最高也为10月，当月主城区共吸金140.12亿元。
江干、西湖，土地市场最炙手可热的区域2012年杭州主城区各区域土地出让面积与成交金额示意图（365地产家居网俞永波/制）2012年杭州主城区各区域卖地面积最多的为西湖区，共出让68.5万平方米土地；寸土寸金的上城区土地出让面积最少，仅有8.7万平方米土地推向市场，仅占西湖区的13%；吸金最多的区域为江干区，共有145.8亿元入账。
尽职调查报告精选15篇尽职调查报告1按照部党组的统一部署，我们先后对天津、河北、江苏、浙江、广东等五省市的城乡结合部土地市场问题进行了深入调研，同时委托中国土地勘测规划院赴江苏、浙江两省进行了重点调研，调研工作重点围绕城乡结合部土地利用和土地市场现状、存在问题、原因及对策进行了分析，现将调研情况汇报如下：一、城乡结合部土地市场现状与问题城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。
具体表现在：城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控，各类用地交错、市场交易主体复杂，隐形交易突出、交易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。
(一)城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控城乡结合部是城市建设快速扩张的重点地区，该区域土地利用结构中农用土地急剧减少，建设用地快速膨胀，建设用地已经成为城乡结合部的主要地类。
杭州市城乡结合部约有70%的土地被农户个人建房占用，其中滨江区13平方公里的土地只剩1平方公里可用，而这1平方公里土地需安置农民建房的就占了近65%.温州市欧海区仅1998年，非农建设占用耕地就达5937亩，其中大部分为集体建设用地。
苏州市城乡结合部耕地全部转为建设用地的"无地队"达58个，加上下属县市，"无地队"多达200多个。
佛山市城区总面积为77.8公里，城乡结合部农村集体建设用地占近20平方公里，其中，顺德市大良镇城区总面积12.7平方公里，"城中村"占地就达4.3平方公里。
(二)各类用地交错、市场交易主体复杂一是多头供地。
土地供应的主体既有城市政府，也有乡(镇)、村、村民小组，甚至农民个人。
二是土地利用状况复杂：国有土地、集体土地混杂，不同主体的集体所有土地(村集体、乡镇集体、村民小组)交错，农用地和建设用地插花，工业生产用地和居住用地互相渗透。
城乡结合部土地使用者和土地利用结构变化速度快，杭州市近十年来，城乡结合部许多农户已经不止一次地经历征地拆迁，搬了建，建了搬，拆迁成本越来越高，政府、开发商和农户投入也越来越高。
2016-2020年杭州房地产市场投资分析及前景预测报告编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司报告目录内容概述第一章房地产行业相关概述1.1房地产概念阐释1.1.1房地产的定义1.1.2房地产的特征1.1.3房地产的自然形态1.1.4房地产的类别1.2房地产行业概述1.2.1房地产行业的定义1.2.2房地产行业的主要领域1.2.3房地产行业的特点1.2.4房地产行业的地位1.3房地产市场分析的内容和特点1.3.1房地产市场分析的层次1.3.2房地产市场分析的内容1.3.3房产地市场分析的特点1.3.4提高房地产市场分析有效性的途径第二章2013-2015年中国房地产行业市场的发展----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------2.1中国房地产行业发展综述2.1.1发展状况回顾2.1.2呈现短周期化特征2.1.3行业整体利润率超过30%2.1.4行业泡沫浅析2.22013年中国房地产行业发展回顾2.2.1开发状况2.2.2行业运行2.2.3发展特征2.2.4热点分析2.32014年中国房地产行业发展分析2.3.1开发状况2.3.2行业运行2.3.3发展特征2.3.4热点分析2.42015年中国房地产行业发展分析2.4.1开发状况2.4.2行业运行2.4.3发展特征2.4.4热点分析2.5中国房地产行业面临的问题及考验2.5.1当前需注意的问题----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------2.5.2行业面临的考验2.5.3市场供需结构失衡2.5.4市场监管乏力2.6中国房地产行业的对策及建议2.6.1主要对策分析2.6.2市场调控应走法制化道路2.6.3制度改革和市场发展对策2.6.4规范税收管理的对策第三章2013-2015年杭州市房地产的发展环境分析3.1杭州市宏观环境概况3.1.1行政区划3.1.2交通环境3.1.3潜力行业3.2杭州市经济状况3.2.1经济运行现状3.2.2经济效益分析3.2.3经济发展环境3.2.4社会民生保障3.3杭州城市建设规划3.3.1城市总体规划修订现状3.3.2智慧城市建设总体规划第四章2013-2015年杭州房地产市场运行总体分析----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------4.12013年杭州房地产市场发展回顾4.1.1市场总体运行4.1.2市场供需走势4.1.3市场供需对比4.1.4成交价格走势4.22014年杭州房地产市场发展分析4.2.1市场总体运行4.2.2房价运行分析4.2.3企业效益情况4.2.4与本省城市比较4.32015年杭州房地产市场发展分析4.3.1市场运行状况4.3.2价格走势情况4.3.3区、县（市）情况4.3.4与全国及本省比较4.4杭州房地产市场的存在问题及建议4.4.1杭州房地产市场的主要问题4.4.2杭州房地产市场的发展建议4.4.3杭州房地产企业的发展建议第五章2013-2015年杭州土地市场分析5.1土地市场的相关概念5.1.1城市土地市场供应的概念与特点----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------5.1.2土地市场的特殊性5.1.3房价与土地成本5.1.4房价与地价5.1.5地价与土地供应5.22013-2015年中国土地市场状况5.2.1中国土地市场整体状况5.2.2中国土地市场供需状况5.2.3中国土地市场价格状况5.2.4房地产土地购置状况5.32013-2015年杭州土地市场状况5.3.1市场成交规模5.3.2市场分布状况5.3.3市场成交价格5.3.4区域成交状况5.3.5开发商拿地状况5.4中国土地政策及其对房地产市场的影响5.4.1我国土地调控政策的演变分析5.4.2中国土地供应政策目的及特点5.4.32014年我国土地政策总结5.4.42015年中国土地政策动态5.4.5土地供应政策对房地产市场的影响5.4.6土地改革对房地产市场的影响----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------第六章2013-2015年杭州住宅市场分析6.1杭州住宅市场概况6.1.1杭州住宅限购政策动态6.1.2杭州住房公积金贷款政策6.1.3杭州住宅市场库存状况6.1.4杭州住宅市场价格波动6.1.5杭州微型住宅市场分析6.22013年杭州住宅市场分析6.2.1整体状况分析6.2.2市场表现特征6.2.3市场供应状况6.2.4市场销售状况6.2.5市场价格走势6.2.6区域市场分析6.2.7主要楼盘交易状况6.32014-2015年杭州住宅市场现状分析6.3.1市场供需规模6.3.2市场价格走势6.3.3区域市场分析6.3.4市场库存状况6.4杭州高档住宅市场发展分析6.4.1杭州豪宅市场的发展----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------6.4.2杭州高端住宅市场发展态势6.4.3杭州高端住宅市场发展特点6.4.4杭州高端住宅市场价格动态第七章2013-2015年杭州别墅市场发展分析7.1别墅的相关概述7.1.1别墅的定义7.1.2别墅的分类7.1.3别墅的特点7.1.4影响别墅品质的因素7.2别墅市场需求特征分析7.2.1别墅认知分析7.2.2调查对象背景情况分析7.2.3需求特征小结7.32013-2015年杭州别墅市场概况7.3.1杭州典型别墅介绍7.3.2杭州别墅市场发展变化状况7.3.3杭州别墅面临去库存挑战7.42014-2015年杭州别墅市场发展分析7.4.1成交数量7.4.2成交价格7.4.3成交分布7.4.4市场交易特点----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------7.5杭州别墅排屋的主要板块简析7.5.1闲林板块7.5.2西溪板块7.5.3之江/转塘7.5.4青山湖板块7.5.5银湖板块第八章2013-2015年杭州商业地产市场分析8.1中国商业地产行业运行状况8.1.1基本概念界定8.1.2行业规模分析8.1.3行业运行现状8.1.4行业主流趋向8.1.5行业竞争态势8.1.6未来前景展望8.2杭州商业地产市场发展综况8.2.1市场发展历程8.2.2市场运行现状8.2.3市场趋势分析8.2.4行业政策动态8.32014-2015年杭州市商业地产市场分析8.3.1市场价格行情8.3.2市场供需状况----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------8.3.4新建项目态势8.4杭州市商业地产运营模式分析8.4.1产权出售模式8.4.2租售并举模式8.4.3只租不售模式8.4.4三大模式比较8.5杭州商业地产投资及发展趋势分析8.5.1市场投资需求8.5.2市场投资风险8.5.3未来前景分析第九章2013-2015年杭州写字楼市场分析9.12013年杭州写字楼市场分析9.1.1市场成交情况9.1.2市场价格行情9.1.3租金水平分析9.1.4区域供需格局9.1.5二手市场分析9.22014年杭州写字楼市场分析9.2.1市场供应状况9.2.2市场成交情况9.2.3楼盘成交格局----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------9.2.5区域需求格局9.32015年杭州写字楼市场分析9.3.1市场格局分析9.3.2区域态势分析9.3.3价格行情分析9.3.4甲级写字楼租金水平9.4杭州写字楼市场投资分析及展望9.4.1市场投资价值9.4.2市场投资机会9.4.3未来供需前景9.4.4未来走势预测第十章2013-2015年杭州商铺地产市场分析10.1商铺概述10.1.1商铺的定义10.1.2市场类商铺的概念10.1.3商业街商铺的概念10.2商铺投资10.2.1商铺投资的概述10.2.2商铺投资的种类10.2.3商铺投资与其他投资的区别10.2.4商铺投资的特点----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------10.2.5投资商铺评估很重要10.32013-2014年杭州商铺市场发展状况10.3.12013年杭州市商铺市场成交情况10.3.22014年杭州市商铺市场成交情况10.3.32014年杭州市商铺项目成交格局10.3.42014年杭州市商铺市场价格行情10.42015年杭州商铺市场运行分析10.4.12015年杭州商铺市场总体分析10.4.22015年杭州商铺市场发展特点10.4.32015年杭州市商铺市场整体格局10.52013-2015年杭州各种类型商铺市场分析10.5.1社区商铺10.5.2专业市场商铺10.5.3综合体商铺10.5.4地铁沿线商铺10.5.5O2O产权商铺10.6杭州商铺投资分析10.6.1投资潜力分析10.6.2投资经营法则10.6.3投资风险分析10.6.4投资注意事项第十一章2013-2015年杭州二手房市场分析----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------11.1二手房概述11.1.1二手房的概念及种类11.1.2二手房专有名词的概念11.1.3二手房市场优势11.22013年杭州二手房市场的发展11.2.1成交规模11.2.2区域分布11.2.3户型结构11.2.4购房人群11.32014年杭州二手房市场分析11.3.1整体状况11.3.2区域分布11.3.3户型结构11.3.4购房人群11.42015年杭州二手房市场现状11.4.1成交规模11.4.2价格分析11.4.3区域分布11.4.4趋势分析第十二章2013-2015年杭州房地产重点企业发展分析12.1绿城房地产集团有限公司12.1.1企业发展概况----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------12.1.2业务发展状况12.1.3品牌发展分析12.1.4未来前景展望12.2杭州滨江房产集团股份有限公司12.2.1企业发展概况12.2.2经营效益分析12.2.3业务经营分析12.2.4财务状况分析12.2.5未来前景展望12.3金都房产集团有限公司12.3.1企业发展概况12.3.2企业经营状况12.3.3业务发展特色12.3.4企业发展战略12.4新湖中宝股份有限公司12.4.1企业发展概况12.4.2经营效益分析12.4.3业务经营分析12.4.4财务状况分析12.4.5未来前景展望12.5众安房产有限公司12.5.1企业发展概况----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------12.5.2经营效益分析12.5.3业务经营分析12.5.4企业战略动向12.5.5未来前景展望12.6金成房地产集团有限公司12.6.1企业发展概况12.6.2企业经营状况12.6.3企业战略动向12.6.4未来前景展望12.7莱茵达置业股份有限公司12.7.1企业发展概况12.7.2经营效益分析12.7.3业务经营分析12.7.4财务状况分析12.7.5未来前景展望12.8其他重点企业发展概况12.8.1浙江建工房地产开发集团有限公司12.8.2浙江昆仑置业集团12.8.3德信地产集团有限公司12.8.4天阳置业有限公司12.8.5浙江中天房地产集团有限公司12.8.6野风集团房地产股份有限公司----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------第十三章2013-2015年杭州房地产行业营销分析13.1房地产市场销售渠道13.1.1传统销售渠道13.1.2新型销售模式13.1.3渠道选择的要素考虑13.22013-2015年中国房地产行业营销分析13.2.1房地产新媒体数字营销分析13.2.2中国房地产营销的创新思考13.2.3中国房地产营销存在的问题13.2.4中国房地产营销的发展趋势13.3房地产行业网络营销分析13.3.1房企开展网络营销的优势13.3.2房企开展网络营销的问题13.3.3房企开展网络营销的主要策略13.3.4房地产网络营销模式的主要创新13.3.5房地产网络营销的发展方向13.3.6房地产营销网站的设计与开发思路13.4房地产企业的绿色营销分析13.4.1房地产绿色营销的概述13.4.2房企实施绿色营销的必要性13.4.3房地产绿色营销中存在的问题13.4.4房企实施绿色营销的销售途径----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------13.5房地产行业整合营销分析13.5.1整合营销概述13.5.2房地产整合营销的内涵13.5.3中国房企市场营销的问题13.5.4整合营销战略的实施步骤第十四章2013-2015年杭州房地产市场投资分析14.12013-2015年中国房地产行业投资现状分析14.1.1投资规模及增长14.1.2投资结构分析14.1.3资金到位情况14.1.4影响投资的因素14.22013-2014年杭州房地产市场投资状况分析14.2.1投资规模及增势14.2.2投资结构分析14.2.3区域投资情况14.2.4住宅投资特点14.2.5投资增长依赖土地14.2.6企业资金到位情况14.2.7与本省城市的比较14.32015年杭州房地产市场投资状况分析14.3.1投资规模及结构14.3.2住宅投资特点----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------14.3.3民间投资提升14.3.4区域投资情况14.3.5与全国及本省比较14.4房地产行业的投资风险分析14.4.1经济波动风险14.4.2投资经营风险14.4.3开发法律风险14.4.4其他相关风险14.5房地产投资风险的防范策略14.5.1投资分散策略14.5.2投资组合策略14.5.3保险策略14.5.4法律风险防范第十五章2013-2015年房地产行业融资分析15.1中国房地产融资渠道的选择15.1.1银行贷款15.1.2房地产信托15.1.3股权融资15.1.4债券融资15.1.5房地产股权私募基金15.1.6其他方式15.2中国房地产行业融资状况----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------15.2.12013年行业融资状况15.2.22014年行业融资状况15.2.32015年行业融资现状15.3房地产信托投资基金拓宽融资渠道15.3.1相关概述15.3.2发展现状15.3.3面临的问题15.3.4对策建议15.4房地产企业融资能力探析15.4.1影响因素分析15.4.2融资能力影响因素的体系构建15.4.3提升融资能力的对策建议15.5中国房地产行业融资风险成因分析15.5.1融资结构单一15.5.2政策对企业融资的影响15.5.3缺乏多层次房地产金融体系15.5.4缺乏科学理性的融资决策15.5.5权益融资与债务融资的比例失衡15.6中国房地产行业融资风险的防范15.6.1制定正确融资政策15.6.2发展多元化直接融资15.6.3探索多元化组合融资模式----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------15.6.4推进间接融资形式多样化15.6.5控制融资质量15.6.6监控融资过程15.6.7合理安排还款计划第十六章杭州房地产市场前景及趋势预测16.1中国房地产前景趋势分析16.1.1市场走势预测分析16.1.2仍处于黄金发展期16.1.3行业未来前景乐观16.1.4仍有较大上升空间16.2杭州房地产业发展展望16.2.1市场发展形势分析16.2.2市场发展趋势判断16.2.3企业发展方向分析16.3“十二五”杭州房地产业发展规划16.3.1发展面临的形势16.3.2发展思路与原则16.3.3保障与发展目标16.3.4主要任务与措施第十七章2013-2015年杭州房地产市场政策背景分析17.12013年中国房地产行业政策分析17.1.1中央调控思路转变----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------17.1.2地方调控转向差别化17.1.3推进长效机制建设17.1.4加快配套政策改革17.22014年中国房地产行业政策分析17.2.1中央调控注重稳定17.2.2限购政策基本放开17.2.3长效机制突破前行17.2.4相关财税政策分析17.32015年中国房地产行业政策分析17.3.1确立政策利好基调17.3.2不动产登记工作推进17.3.3相关财税政策分析17.42013-2015年杭州房地产市场政策分析17.4.12013年杭州继续加强市场调控17.4.22013年杭州促进市场平稳发展17.4.32014年杭州全面放开限购政策17.4.42014年杭州发布八条房产新政17.4.52015年杭州房地产业政策动态17.5中国房地产政策法规介绍17.5.1中华人民共和国土地管理法17.5.2中华人民共和国城市房地产管理法17.5.3招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------17.5.4房地产开发经营业务企业所得税处理办法17.6杭州市政策法规介绍17.6.1杭州市城市房地产开发经营管理若干规定17.6.2杭州市国有土地使用权招标拍卖管理办法17.6.3杭州市房屋权属登记信息查询实施细则17.6.4杭州市房屋租赁管理规定17.6.5杭州市建筑市场管理若干规定17.6.6关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知（2013）17.6.7关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的通知（2014）图表目录图表2012-2013年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况图表2012-2013年全国商品房销售面积及销售额增速图表2013年东中西部地区房地产销售情况图表2013年全国房地产开发和销售情况图表2013-2014年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况图表2013-2014年全国商品房销售面积及销售额增速图表2014年东中西部地区房地产销售情况图表2014年全国房地产开发和销售情况图表2014-2015年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况图表2014-2015年全国房地产开发企业到位资金增速情况图表2014-2015年全国商品房销售面积及销售额增速图表2015年东中西部地区房地产销售情况----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------图表2015年全国房地产开发和销售情况图表2013年末杭州市个区、县（市）土地面积图表杭州地铁建设运营状况图表2013年浙江省11个城市商品房销售情况图表2014年杭州市市区及五县（市）商品房销售情况图表2014年浙江省11个城市商品房销售情况图表2013-2014年我国土地成交分类分布图表2013-2014年我国土地供应分类分布图表2009-2013年全国主要城市监测地价环比增长率情况图表2009-2013年杭州市区土地成交金额对比图表2013年杭州住宅地、商业地成交情况对比图表2013年杭州市区各月土地成交金额走势图表2013年杭州市区各月土地成交面积走势图表2014年杭州市区土地出让情况表图表2014年杭州市区土地成交走势图图表2013年杭州各区土地成交情况图表2013年杭州市区各区土地成交面积占比图表2013年杭州市区各区土地成交金额占比图表2013年杭州各区域土地供应情况图表2014年杭州主城区/余杭区/萧山区土地成交金额走势图表2007-2013年杭州主城区宅地楼面均价走势图表2013年杭州主城区各板块宅地成交楼面价对比----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------图表2013年杭州主城区各板块土地成交总可建面积排行图表2013年余杭土地成交总可建面积分布情况表图表2013年杭州市区房企拿地金额前十图表2014年杭州主城区住宅项目销售套数前十排行图表2014年杭州主城区住宅项目销售金额前十排行图表2009-2014年杭州八区部分板块商品住宅存货量图表2013年杭州不同性质房源一览表图表2013年杭州住宅月度成交表现图图表2008-2013年杭州住宅供应房源情况表图表2008-2013年杭州主城区住宅存量房情况图表2012-2013年杭州主厂区新房月度供应表现图图表2013年杭州主城区住宅新房供应板块表现图图表2013年杭州新上市房源个盘面积供应排行前十名图表2013年杭州上市新房源销售情况一览表图表2008-2013年杭州楼市年度成交均价对比一览表图表2012-2013年杭州住宅月底成交价格表现图图表2007-2013年杭州主城区住宅成交表现图表2011-2013年杭州板块住宅价格变化趋势图图表别墅必备的条件图表别墅各要素认知比例图图表选择或不选择别墅原因分析图表选择别墅的意向----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------图表看好或不看好别墅对比图图表看好或不看好的原因表图表别墅喜好风格对比图图表被访者个人背景图图表被访者从业情况图图表被访者个人资产情况比例图图表被访者个人收入情况图图表被访者私车情况分布比例图图表2013年杭州别墅成交面积段划分图表2014年杭州别墅成交套数图表2014年杭州别墅成交均价图表2014年杭州别墅成交套数分布图表2013年全国商业地产开发和销售情况图表2014年全国商业地产开发和销售情况图表2015年全国商业地产开发和销售情况图表商业地产三大运营模式优劣势分析图表杭州办公与住宅销售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三一文库（）〔杭州市房地产市场运行情况调研报告10200字〕近一个时期以来，在房地产热的讨论中，"浙江现象"、"杭州现象"引起社会各界的高度重视。
有人认为，杭州房价的持续上升是土地收购储备、招标拍卖造成的，杭州楼市存在着结构性泡沫问题，银行信贷的风险在增加。
也有人认为，杭州的房价是正常的，是市场供求关系的结果，不存在过热的问题。
一时间，杭州成为房地产是否过热争议的焦点之一。
如何正确看待杭州的房地产市场问题，对于正确分析全国的房地产市场形势，加强土地和贷款管理，及时引导和调控房地产市场，防止楼市动荡造成金融风险，具有重要意义。
这篇调研报告，是国土资源部土地利用司调研组根据有关领导批示，对杭州市房地产市场运行情况深入调研、细致分析的结果。
报告用大量数据，回答了有关问题，客观评价了杭州市的房地产市场：杭州市房地产市场总体看是健康的，在态势上存在着趋热的苗头，老市区基本正常，周边地区不同程度地存在着过热的现象。
针对这一情况，报告提出了防止楼市动荡的可行措施。
我国已进入全国建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新阶段，房地产市场仍有巨大发展潜力，目前的问题只是发展中、阶段性和局部性的，问题要解决，方法要稳妥，一切措施都要从实际出发，从稳定大局的需要出发，从珍惜房地产市场来之不易的繁荣局面出发。
只有如此，才能稳定楼市，化解风险。
为落实国务院领导批示精神，根据部领导指示，我们对浙江杭州市房地产市场运行情况进行了调研，并与当地有关部门探讨了落实国务院领导批示，及时引导和调控房地产市场，加强土地管理，防止楼市动荡，防范金融风险的措施。
调研组20xx年1月16日抵杭后，连续开了六个座谈会，分别与市国土资源局，信誉、业绩较好的12家房地产开发企业，浙江大学6位房地产研究专家、教授，杭州市10个房地产市场管理有关部门，余杭区国土资源等5个部门，下城区潮鸣街道小天竺社区的10户中低收入家庭进行了座谈；走访了有关专家，并实地踏勘了余杭天都城大型房地产项目。
杭州市国土资源局关于建立土地变更调查成果汇交制度的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 杭州市国土资源局关于建立土地变更调查成果汇交制度的通知各市、县（市、区）国土资源局：为健全和完善土地变更调查制度，保持土地更新调查成果的现势性，实现土地利用现状数据库的动态更新，根据《土地管理法》、省政府办公厅《关于开展土地更新调查工作的通知》（浙政办发〔2003〕18号）和国土资源部关于开展土地变更调查的有关规定，经研究决定，土地更新调查成果已经通过验收的县（市、区）从今年起建立土地变更调查成果汇交制度。
现将有关事项通知如下：一、充分认识建立土地变更调查成果汇交制度的重要性《土地管理法》第二十七条明确规定：“国家建立土地调查制度”。
开展土地变更调查是法律赋予我们的职责。
2004年国家统计局在年度国民经济和社会发展统计公报中，第一次采用了土地变更调查数据，土地变更调查数据已经成为国家的法定数据，土地变更调查成果又是检验耕地占补平衡的重要依据，也是严格土地管理和运用土地政策参与宏观调控的重要基础。
建立土地变更调查成果汇交制度，是保持土地更新调查成果现势性的重要举措，也是建立“以图管地”的土地资源管理新机制的重要基础。
为此，各地要充分认识建立土地变更调查成果汇交制度的重要性，切实加强领导，认真做好土地变更调查成果汇交工作。
二、土地变更调查成果汇交的技术依据（一）《浙江省土地利用现状更新调查技术规范》（浙江省国土资源厅，2003年）（二）《浙江省1：1000、1：2000土地利用现状调查技术规范》（浙江省国土资源厅，2005年）（三）《浙江省土地利用数据库建设技术规定（试行）》（浙江省国土资源厅，2002年）（四）《土地利用现状更新调查图式、图例色标（试行）》（国土资源部，2005年）（五）其他相关技术规定。
一、总体情况分析杭州市位于中国东部沿海地区，是浙江省的省会城市，也是长三角地区的重要城市之一、近年来，杭州市的经济发展迅速，城市建设不断提升，吸引了大量人口涌入，使得对土地市场的需求量持续增加。
二、土地供应情况根据统计数据显示，杭州市年度土地供应总量为XXX平方公里。
其中，住宅用地供应量占比最大，为XXX平方公里；商业用地供应量为XXX平方公里；工业用地供应量为XXX平方公里；公共设施用地供应量为XXX平方公里。
总体来看，杭州市的土地供应量相对紧张。
三、土地成交情况今年杭州市的土地成交量为XXX平方公里，同比去年增长了XX%。
其中，住宅用地成交量占比最大，为XXX平方公里；商业用地成交量为XXX平方公里；工业用地成交量为XXX平方公里；公共设施用地成交量为XXX平方公里。
可以看出，住宅用地的成交量相对较高，反映了市民对住房需求的增加。
四、土地成交价格杭州市的土地成交价格呈上涨趋势。
根据数据显示，今年杭州市的土地成交均价为XXX元/平方米，较去年上涨了XX%。
其中，住宅用地的成交均价为XXX元/平方米；商业用地的成交均价为XXX元/平方米；工业用地的成交均价为XXX元/平方米；公共设施用地的成交均价为XXX元/平方米。
五、土地利用情况杭州市的土地利用率不断提高。
根据数据显示，今年杭州市的土地利用率为XXX%，较去年提高了XX个百分点。
其中，住宅用地的利用率为XXX%；商业用地的利用率为XXX%；工业用地的利用率为XXX%；公共设施用地的利用率为XXX%。
可以看出，杭州市的土地利用效率较高。
六、土地政策支持为了促进土地市场的健康发展，杭州市出台了一系列的土地政策支持措施。
其中包括优惠土地供应政策、土地利用规划和管理政策、土地出让金政策等。
这些政策的出台有助于吸引更多的投资者和开发商，推动土地市场的繁荣。
七、未来发展趋势预计未来一段时间内，杭州市的土地市场将继续保持稳定增长的态势。
随着城市的不断发展和人口的增加，土地市场的需求将不断提高。
2008年杭州市土地市场分析报告1傅楠，田传浩浙江大学房地产研究中心“如果冬天已经来临，春天还会远吗？”——雪莱走进上仓桥路，杭城冬日久违的阳光透过法国梧桐稀疏的枝条，投影到一块尚有建筑废墟的平地上。
这块占地面积四十余亩的土地刚刚在上年末换了东家。
2008年12月30日，万钧置业以5.22亿竞拍下这块原属杭州市东南化工厂厂区的土地。
拍卖锤敲定的一记闷响，除了昭告交易成功，也同时意味着杭州市2008年土地市场正式落下帷幕。
2008年杭州市土地市场没有继承丝毫上一年的激情和狂欢，44宗经营性房地产土地的低交易量没能上交一份令人满意的案卷。
而同样令人黯然神伤的事物在过去的一年之中又何其多。
从雪灾到地震，从三鹿奶粉到企业裁员，国人体会的是我国处于社会转型时期的剧烈疼痛。
天安门前久久无法平静的高呼让亿万泪水汹涌流下，这泪眼艰涩但却充满了倔强。
苦其心智而达其境界。
2008年杭州土地市场也经历了属于它自己的阵痛期。
其实缩量并不可畏，疲软并不可怕；挑战是契机，行业整理同样可以带来合理的产业升级。
回顾2008，我们和行业一同走过。
心中的桃花源，其实从没有离开过。
1本文土地出让数据来自杭州市国土资源经管局、住在杭州网，金融和股市方面数据来自国家统计局、wind 咨询。
一. 2008年度杭州市土地市场简况（一）市场简况：成交量减半，市场收缩明显43宗出让，1宗租赁——这个来自杭州市公共资源交易中心数据让人真实感受到了今年杭州市土地市场的惨淡经营。
共44宗的交易量仅是2007年的一半，2008年杭州市土地市场明显萎缩。
统计数据显示，2008年全年杭州市共成交经营性房地产土地44宗，其中土地出让43宗，土地租赁1宗。
完成交易金额220.83亿元，总成交面积为160.74万平方M。
土地均价为13739万/平方M。
和去年相比，数量减少50%，成交土地面积减少60.74%，成交金额更是降了69.47%。
虽然全年交易收缩已成定局，但是全年交易趋势却是由少到多。
上半年只有15宗地完成交易，而下半年有29宗。
特别是第二季度到第三季度的大幅跳跃，让人看到上半年市场的低迷观望情绪有一定缓解，经过市场整理和行业洗牌，以及杭州市政府推出的《读地手册》的前期试探，下半年政府决定推出更多的地块，以期望市场复苏。
虽然冷清局势最终没能完全改变，但下半年土地成交数量还是有很大回升，当然期间的地产行业格局已悄然发生变化，这也必将影响2009年杭州土地市场。
从土地用途上看，纯住宅用地占了13宗，占29.55%；商住综合用地有9宗，占20.45%；商业用地成交最多，为22宗，占了50%。
而去年同期，杭城共出让的88宗地块中，住宅用地成交最多，成交了45宗，占总成交数的51.14%左右；商业用地次之，成交了35宗，占39.77%；商住综合用地最少，仅成交了8宗。
表1 杭州市2007-2008年土地交易情况住宅用地的减少也可从杭城商品房销售存量上看出端倪。
根据住在杭州网统计数据显示，2008年杭州市主城区共成交了23202套房子，与去年同期相比减少了41%。
住宅的积压使得住宅用地出让收到一定影响。
图1 2006～2008上半年杭州市经营性用地成交季度数据（二）地价分析：竞价乏力，重点地块存在战略性竞争回顾2007年杭州土地市场，从年初便一路高歌，成交价超过出让总价的就有37宗，占出让宗地总数的42%。
“天价”、“地王”这些字眼频频出现在拍卖现场头条报道之中，似乎不谓高价就不合常理。
各开发商也力争上游，拍卖会现场气氛热烈，竞价一轮高比一轮。
但到了2008年情况突然发生了改变。
2008年第一季度成交的8宗土地中，成交加价平均增幅仅6.15%。
再如第三季度，在推地数量上相较第一、二季度大幅提高，但是出让价格更趋清冷。
18宗土地的成交价和出让价差值，成交价高于出让价不足1%的高达13宗。
如08年9号地块位于九堡，与万科魅力之城仅隔一路。
但是只有浙江西子房产集团1家公司参与报价，以36536万元成交，成交价只比出让起价高出20万元，楼面地价仅为5003元/平方M。
2007年百家齐鸣，由于消费市场的兴起，企业拿地冲动十分显著，往往是政府推出一块开发商就争抢一块。
很多开发商围绕土地部署公司的战略发展。
然而2008年开发商更多以战略目标来竞购土地。
由于资金紧张，国家紧缩的信贷等产生的经营压力，盲目拿地将极有可能另企业深陷困境。
因此，地块优秀、资金充裕、企业有战略发展要求，只有满足这三个条件的开发商才会在拍卖会上竞相加价。
另一方面拿下这些地，也是企业未来的战略发展所在。
如杭州地产大户绿城集团在5月6日竞拍下了08年1号、08年2号两个蒋村地块。
这两宗土地的最后加价分别达到88.67%和106.34%，绿城共为其支付21亿元。
蒋村地块为住宅用地，住宅的楼面价也因地价的高昂而达到了11142元/平方M和10188/平方M。
绿城高价拿下地块情有可缘，一方面，绿城在主城区在售工程5个，销售业绩良好，回款24亿元，资金充裕。
另外蒋村新区地块地理位置极佳，北临西溪国家湿地公园，南接浙江大学紫金港校区，宜居宜学，对企业极有战略吸引力，绿城的“西城情节”得以继续延续。
在第二期《读地手册》受到重点关注的4宗“老厂房地块”分别位于下城区和拱墅区。
这些地块都是少有的大地块，位于城中，交通便利，基础设施齐全，于居于商都很适宜，在以往必定造成“地王”轰动。
但是因其体量较大，对企业的资金总量要求很高。
显然，只有符合战略规划又资金充裕的企业才会前来竞购。
滨江集团便一举拿下其中之一的原杭州重机厂地块，占地272亩，建筑面积约50万平方M的土地，滨江集团只花了24.6亿元，综合楼面地价仅约4932元/平方M，以期待市场回暖的时候，这一大片土地上的房子又会十分畅销。
（三）区块分布：滨江下城为供地主力，老城区厂房地块发力2008年杭州市经营性土地总成交面积为160.74万平方M，主城7个区域都有分布。
面积最大的为滨江区，达到43.73万平方M，占26%，其次是下城区交易37.83万平方M，占24%，西湖区供应量也很大，为36.62万平方M，占23%。
其他江干区、下沙区也有一定表现。
而统计表中令钱江新城占主城区一席之地的地块是11月11日出让的杭政储08年30号动漫广场一期地块。
它以24388万元的总价，被77号竞买单位杭州市居住区发展中心有限公司竞得，楼面均价约7878元/平方M。
图2 2008年杭州市各城区土地出让面积（单位：平方M）在交易金额上，2008年共完成交易金额220.83亿元，比去年下降69.47%。
其中，下城区成交金额最大，为54.14亿元，占总数的24%；西湖区和滨江区数额相当，分别为47.5亿元和48.62亿元，各为总量的22%左右；江干区39.63亿元位列第四，其余各区均不到总数的10%。
滨江区以交易面积和交易金额名列所有城区第一。
在它所有的7宗地中，有3宗是位于钱塘江畔闻涛路的绝版江景地块，分别被德圣房地产、海墅投资经管(杭州)有限公司，以及中海和世茂的联手注册子公司“兴贵投资有限公司”联袂取得。
特别是1月11日，兴贵投资有限公司拿下的07年75号闻涛路地块，占地193525平方M，花费了该公司30.73亿元，面积大、金额大，可谓今年的大手笔之一。
值得一提的是，今年推出了一批老厂房地块，使得沉寂已久的老城区板块重回人们目光，也引发老城区的楼市升温。
这些老工厂多为上个世纪中期建立的国有老工厂。
比如杭州重机厂、杭州东南化工厂等，这些工厂曾为杭州的建设、人民的生活立下汗马功劳。
随着旧城改造的深入，这些工厂也将完成历史使命，或是置换，或是改制，将最后的土地贡献给城市建设。
2006年9月，滨江与绿城联手以36.3亿元拿下西湖文化广场对面的原杭汽发地块。
该地块规划为住宅、办公宾馆和幼儿园。
2007年有原金松洗衣机厂地块、原杭一棉地块、原东南面粉厂地块3个老厂房完成土地出让。
2008年9月，滨江集团以24.6亿元竞得东新路上的原杭州重机厂部分地块，占地约272亩，可建建筑面积约50万平方M，综合楼面地价约4932元/平方M。
2008年10月，新湖房产以9.2亿元竞得环城北路167号原杭州汽轮动力集团地块，占地约39亩，可建建筑面积达84019平方M，规划为住宅用地，楼面地价约1.1万元/平方M。
2008年12月30日，作为杭城土地收官之作的08年37号地块也是这样一个老厂房地块——原东南化工厂地块。
经过91轮激烈竞价，该占地2.75万平方M的土地终被浙江万均置业有限公司以5.22亿元竞得，作为商住用地，折合楼面价9833元/平方M。
被再次发掘的老城区给了“老城情节”的人们很多期待，而杭州老城区还有不少地段十分珍贵的工厂用地静待推出，比如秋涛路的杭州味精厂、东新路上的杭州制氧机集团以及环城北路上的杭州喜得宝集团等等，都将是后市关注的热点。
图3 2008年1-6月杭州市各城区土地出让金额（单位：亿元）二. 2008年杭州市土地市场解读2008年杭州市土地市场整体收缩，无论政府供地还是开发商拿地都处于观望的状态，加上年初从紧的货币政策力量逐步显现，美国华尔街金融风暴波及中国进出口贸易，经济衰退，国内需求降低等诸多方面的原因，全国的土地市场都发生了收缩的现象，一些地区还出现了土地流拍等状况。
据国家统计局数据显示，今年1至11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方M，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方M，同比下降2.7%。
11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。
（一）政府态度：前期控制试探，后期鼓励明朗2007年中国经济运行到了历史的致高位，出现过热的危险迹象。
中央政府为了防止经济过快过热，将“两防”作为2008年年初政府工作的重点。
然而华尔街金融风暴不期而遇，国内经济形势进入下行。
在前期宏观调控显效和内需减少的两方夹击下，中国房地产市场和土地市场出现了必然的拐点。
2008年下半年国内经济下行加剧，为了扩大内需，终于促使中央开始向已现低迷的房地产行业打强心剂。
尽管此前已有开发商呼吁政府救市，但救市政策的出台在今年的后半年。
10月22日，国务院下发了五大类十四项房地产“救市”政策，其中包括相关住房税费方面的减免，个人首次购买普通住房的金融支持等，并提出地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。
在中央政策出台前后，各地方政府纷纷出台相关政策。
杭州市政府于2008年10月13日将《杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定发展》挂在了杭州网上，随后这个被业界称作杭州房地产“二十四条”的救市意见立即被推向了风口浪尖。
该条例分为四大部分：创造良好的住房消费环境，鼓励推行房屋拆迁货币化安置，进一步优化房地产业投资发展环境，以及营造房地产业发展的良好社会氛围。
