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如何在房地产市场中脱颖而出房地产市场竞争激烈，众多开发商和经纪人都在争夺有限的客源和项目资源。
要在这个竞争激烈的行业中脱颖而出，需要一些巧妙的策略和具体的实践方法。
本文将介绍一些提升房地产行业竞争力的关键要素，希望能给各位房地产从业者提供一些启示。
1. 了解市场需求在房地产市场中，了解并满足客户需求是至关重要的。
要做到这点，首先要从研究市场入手。
跟踪市场趋势、了解房地产项目需求和受欢迎的地区，以及深入了解目标客户的需求和偏好，有助于开发出更有吸引力的房地产产品。
2. 定位特色和差异化作为房地产从业者，区分自己的产品和服务是至关重要的。
要在竞争激烈的市场中脱颖而出，要考虑如何在产品设计、营销策略、服务质量等方面与竞争对手有所区别。
可以通过创新设计、独特的营销手法、提供个性化服务等方式来建立差异化竞争优势。
3. 投资品质和可持续发展市场对高品质和可持续发展的需求不断增长。
投资品质成为房地产项目的核心竞争要素之一。
开发商应注重设计质量、施工质量和居住环境质量，确保产品的竞争力和销售能力。
同时，在推广自己的产品时要强调绿色建筑、生态设计和环保意识，以便满足日益增长的可持续发展需求。
4. 建立良好的品牌声誉在房地产市场中建立和维护良好的品牌声誉对于脱颖而出至关重要。
品牌声誉是消费者对开发商或经纪人的信任和认可，是长期发展的基础。
通过提供优质的产品和服务、积极参与社区活动以及与客户建立良好的互动关系等方式来树立良好的品牌形象。
5. 加强市场推广要在房地产市场中脱颖而出，需要积极加强市场推广。
这包括运用各种传统和数字化渠道，比如广告、社交媒体、网站、地产展览等，来宣传自己的产品和服务。
同时，要善于利用口碑营销和客户推荐，通过满意客户的口碑传播来吸引更多的潜在客户。
6. 建立良好的合作关系建立良好的合作关系能够为房地产从业者带来更多的商机和资源。
与其他开发商、经纪人、物业管理公司等建立互利共赢的合作关系，有助于共同开拓市场、提升效益和竞争力。
浅谈如何走出房地产困局房地产行业一直都是国民经济的重要组成部分，是我国经济发展的重要支柱之一，但自2019年以来，房地产市场急剧下跌，一度陷入了严重的困境。
售楼处冷清，价格下跌，开发商疲于求房。
那么如何才能走出房地产困局，让这个行业重新活跃起来呢？一、制定市场准入机制当前房地产市场的核心问题在于供应侧改革不彻底，房地产企业数量过多，企业之间的竞争加剧，造成了楼市疯狂冲高，并加速了房价的上涨。
如何制定一个明确的市场准入机制，防止开发商和投资商的过度投机，是当前房地产市场亟需解决的问题。
二、建立健全的税收政策对于经济发展来说，稳定的税收收入是非常重要的。
制定一个良好的税收政策，可以使房地产市场更加稳定。
政府可以优先考虑减少财政税收，降低房地产开发企业的负担，增加开发商和投资商的信心。
另外，对长期持有房产的税收优惠政策，可以吸引更多的投资者进入市场，增加市场活力。
三、加强政府规划的引领作用现代城市建设离不开政府的规划引导。
政府应该充分考虑市场需求，加强建筑垃圾清理和环保工作，加强楼盘质量监管以及房屋产权登记等各种规定，提高房地产市场整体质量。
四、控制银行信贷规模银行信贷是任何一个行业发展的基础，但过度放松信贷政策，会对房地产市场产生很大的影响。
当前房地产市场过度升值，是由于银行信贷放松不当所导致的。
所以，应该控制银行贷款的额度，引导一部分的投资者走入股市或基金类等其他投资领域，将房地产市场与金融领域有机结合起来，达到相对稳定的资产投资配置。
综上所述，房地产市场需要政府和各相关方逐渐健康发展。
相关机制的制定，税收政策的制定和执行，政策的调节和引导，以及商品房市场的价格监管等等因素都可能会对房地产市场产生深远的影响。
在未来的发展中，要坚持从长远的角度考虑问题，注重创新服务思路，推动市场规范化、科学化发展，才能真正走出房地产困局。
城市郊区房地产发展的机会与挑战分析随着人口不断增加和城市化进程的加速，城市郊区房地产市场成为各界关注的焦点。
城市郊区房地产的发展既带来了机会，也面临着挑战。
本文将分析城市郊区房地产发展的机会和挑战，并探讨如何有效应对。
一、机会分析1. 城市发展的扩展：随着城市化不断推进，城市中心地段的房地产供应已经相对饱和。
郊区作为城市发展的自然延伸，具有较大的发展潜力。
郊区环境良好、空气清新，吸引了越来越多的人前往定居。
因此，郊区房地产市场依然存在较大的市场空间。
2. 基础设施的改善：随着省级政府对郊区发展的重视，基础设施的改善也成为了一个重要的机遇。
郊区道路交通、公共服务设施、教育医疗资源等的不断提升，为郊区房地产的发展提供了有力支撑。
3. 人口流动与社会变迁：近年来，随着互联网和信息技术的普及，越来越多的人可以在城市郊区工作，并通过通勤方式解决居住问题。
尤其是疫情期间，在线办公的模式进一步推动了人口流动，使得郊区房地产市场有了更大的发展空间。
二、挑战分析1. 土地供应不足：城市郊区土地开发受到限制，土地供应不足是制约城市郊区房地产发展的主要挑战之一。
由于土地供应不足，很多房地产项目难以实施，进而导致房屋供应量不足，价格上涨。
2. 城乡差距和配套设施：城市郊区的发展相对滞后，与城市中心的配套设施差距较大。
学校、医院、商店等基础设施的不完善，给郊区居民的生活带来不便。
这也成为了人们在选择居住地点时的一大考量因素。
3. 城市扩张与生态环境保护的平衡：城市郊区的房地产开发与生态环境保护之间往往存在矛盾。
大规模的房地产开发会对周边自然生态环境造成破坏，进而影响城市的宜居性。
如何在发展与保护之间找到平衡，是城市郊区房地产发展面临的重要挑战。
三、应对策略1. 加强土地供应管理：政府可以通过制定合理的土地政策，增加城市郊区的土地供应量。
同时，还需要加强土地的规划和利用管理，合理开发土地资源，提高土地的利用效率。
2. 完善基础设施建设：政府应加大投资力度，加快城市郊区基础设施的建设，提升郊区的吸引力。
远郊盘是指位于城市远郊地区的房地产项目。
由于地理位置较远、交通不便等因素，远郊盘的销售策略需要特别注意。
以下是一些远郊盘的营销策略建议：
1. 定位清晰：明确远郊盘的定位，强调其独特的卖点和优势。
例如，可以突出远郊盘的绿化环境、宽敞的房屋、相对较低的价格等。
2. 交通便捷性：尽可能提供便捷的交通方案，例如与公共交通站点的接驳、设置免费班车等。
同时，突出远郊盘的交通优势，如离高速公路出口近、未来规划的轨道交通线路等。
3. 配套设施：强调远郊盘周边的生活配套设施，如商业中心、学校、医疗机构等。
如果有相关的规划和建设计划，可以提前进行宣传，吸引购房者。
4. 价值回报：强调远郊盘相对较低的价格，并突出投资回报的潜力。
例如，可以提醒购房者远郊地区的房价上涨空间，以及未来的发展潜力。
5. 举办活动：组织各类宣传活动，例如开放日、品鉴会、户外运动等，吸引购房者前往远郊盘参观和体验。
同时，可以结合当地的特色文化和活动，增加吸引力。
6. 灵活销售策略：针对远郊盘的特点，可以采取一些灵活的销售策略，如提供分期付款、购房补贴、优惠折扣等，以吸引购房者的兴趣。
7. 线上推广：利用互联网和社交媒体等渠道进行线上推广，通过精准的定向广告和内容营销，将远郊盘的信息传达给潜在购房者。
8. 口碑营销：注重口碑传播，提供良好的售后服务和居住环境，让购房者成为远郊盘的忠实粉丝，并通过他们的口碑推荐吸引更多购房者。
需要注意的是，远郊盘的销售策略要根据具体情况进行调整，考虑目标购房者的需求和关切点，并与开发商、销售团队等相关方进行良好的沟通和协作。
如何在房地产行业中取得突破性的成就在房地产行业中取得突破性的成就房地产行业一直以来都是一个充满激烈竞争与巨大机遇的领域。
要在这个行业中取得突破性的成就，需要一定的技巧和智慧。
在本文中，我将分享一些关键的策略，帮助您在房地产行业中脱颖而出。
一、洞察市场要在房地产行业中取得成功，首先需要对市场有深刻的洞察力。
这包括了解当前的市场趋势、需求和竞争对手情况。
通过对市场的精确洞察，您可以发现并把握机会，制定相应的战略。
同时，透彻了解竞争对手的策略，可以帮助您更好地定位和区分自己的产品或服务。
二、建立优质的人际关系在房地产行业中，人际关系的重要性不言而喻。
建立稳固的人际网络可以为您带来更多的机会和资源。
积极参加行业相关的活动，扩大社交圈子，与业内专业人士建立联系，并保持良好的合作关系。
这将有助于您获得更多的合作机会、行业信息和资源支持，从而提高成功的机会。
三、注重品牌塑造在房地产行业中，品牌的重要性无法忽视。
通过打造具有独特特色和高度认可度的品牌，您可以在众多竞争对手中脱颖而出。
注重品牌形象的塑造，包括标识设计、口碑营销和服务质量的提升。
这样，您能够树立起良好的企业形象，提高用户对您的信任度和忠诚度。
四、持续学习和创新房地产行业是一个不断变化和发展的行业，要在这个行业中取得突破性的成就，必须不断学习和保持创新。
积极参加相关行业培训和研讨会，关注行业最新动态，了解最新的技术和趋势。
通过不断学习和创新，您可以不断提升自己的专业知识和技能，适应市场的变化并找到新的机会。
五、建立良好的团队合作成功的房地产业务离不开团队合作。
建立一个专业、高效和协作的团队是取得突破性成就的关键。
通过有效的沟通、角色明确和资源整合，团队可以更好地共同努力，应对挑战并实现目标。
同时，激励团队成员的积极性和创造力，让他们在工作中发挥才华，也是取得突破性成就的必要条件。
总结在房地产行业中取得突破性的成就并非易事，但通过洞察市场、建立优质的人际关系、注重品牌塑造、持续学习和创新，以及建立良好的团队合作，您将提高成功的机会。
未来10年我国房地产企业转型和突围方向李宇嘉2013-04-12 11:14:10 来源：《中国房地产》2013年第02期一、未来我国房地产发展面临的宏观经济大环境自2003年国发18号文确立房地产国民经济支柱产业地位后，我国房地产市场真正进入了市场化大发展的时期。
过去10年（2003-2012），“土地+银行信贷”投入的房地产开发投资和基建投资是全社会固定资产投资的发动机，也是驱动过去10年国民经济增长能够维持在10%的最重要的引擎。
过去10年间，我国房地产销售年均增长20%，新建商品住房价格自房改以来连续14年上涨（1998-2011），房地产开发投资从1998年的3579亿元增长至2011年的61700亿元，13年间增长了16倍，年均复合增长率高达24.5%，土地购置面积年均增长16.4%。
但是，2008年国际金融危机爆发以后，西方国家将经历长周期的结构性的债务紧缩，我国以前靠出口和投资“双轮驱动”的经济增长模式转变为基本靠投资（基建和制造业）“一条腿走路”的跛脚状态。
但是，基建投资不仅面临投资空间有限（1996年亚洲金融危机爆发后一直在利用基建投资缓冲经济下滑）的窘境，而且加剧土地财政依赖和银行信贷风险，因为基建投资的资金来源于土地出让金收入和银行信贷投入。
进而，地方政府对于房地产的依赖越来越深，土地对于城市的“补贴”（低价征收后市场化出让的溢价）就无法退出，去地产依赖（防范产业空心化和促进产业升级），向构建公共财政和向消费为主的内需转变的经济增长模式也将渐行渐远。
在外部将长期不振，而现有内需提升难有很大空间，在未来内需最大化潜力（城镇化）还有待推进的情况下，制造业重复投资将进一步加剧已经呈现出的严重的产能泡沫。
新一届政府提出“更加注重经济增长的质量和效益”，奠定了未来10年我国向消费型内需为主的经济增长模式转变的基调，而“城镇化是我国最大内需”、“新型城镇化”、“农业产业化和现代化”（中央1号文件）的提出则是实现这种转变的切入点。
城市郊区房地产市场的机遇与挑战随着城市化进程的加速，城市郊区房地产市场成为了当前房地产行业的热点之一。
郊区地区相较于市中心地段，拥有更多的土地资源和发展潜力，同时也面临着自身的机遇与挑战。
本文将就城市郊区房地产市场的机遇与挑战进行探讨。
一、机遇1. 土地资源丰富城市郊区相较于市中心，拥有大量未开发的土地资源，这为房地产开发商提供了更多的发展机会。
通过土地购置、规划建设等方式，可以快速推动郊区房地产市场的发展，满足不断增长的住房需求。
2. 人口流入增加近年来，不少人选择在城市郊区定居，主要原因是房价相对低廉、生活环境宜居等。
人口流入的增加为郊区房地产市场带来了巨大的机遇，投资商可以通过提供多样化的房产选择，满足不同群体的需求，实现市场的快速增长。
3. 城市规划新机遇城市郊区发展迅速，政府也为其进行了全新的城市规划。
新规划旨在提升郊区的基础设施建设、公共服务等，吸引更多人才和企业前往。
这也为房地产开发商提供了全新的机遇，可以开发具有高附加值的房产项目，并与城市规划相协调，为城市郊区注入新动力。
二、挑战1. 市场竞争加剧随着郊区房地产市场的发展，市场竞争也日益激烈。
越来越多的开发商投身于郊区房地产市场，导致供给量过剩。
因此，开发商需要通过优质房源的开发、独特的销售策略等方式来应对市场的竞争，保持竞争优势。
2. 交通压力增大郊区的交通基础设施相对较弱，而人口流入的增加使得交通压力急剧增大。
这给郊区房地产市场带来了挑战。
投资商应该关注解决交通问题，提供便利的交通方式，以吸引更多购房者。
3. 配套设施滞后郊区房地产市场不仅要求良好的住房质量，也需要完善的配套设施。
然而，由于市中心优先发展等原因，郊区的配套设施滞后于市中心地区。
这也是郊区房地产市场发展的一个挑战。
通过与政府合作、引入社会资本等方式，可以加速郊区配套设施的建设进程。
总结：城市郊区房地产市场既面临着机遇，又面临着挑战。
土地资源丰富、人口流入增加以及城市规划新机遇，为投资商带来了发展的机会。
如何在房地产市场中获得成功在房地产市场中获得成功，是许多人的梦想和目标。
然而，这个行业竞争激烈，成功并不容易实现。
本文将分享一些在房地产市场中获得成功的关键要素和策略。
1. 了解市场和趋势要在房地产市场中取得成功，首先需要对市场进行深入了解。
这包括了解当地的经济状况、人口增长趋势、政府政策和规划以及其他与房地产市场相关的因素。
通过收集和分析准确的市场数据和信息，可以预测市场趋势并做出明智的决策。
2. 建立强大的网络在房地产市场中，拥有强大的人际网络是非常重要的。
建立良好的业务关系，与中介、开发商、投资者以及其他专业人士保持密切联系。
通过参加行业会议、活动和社交聚会等方式，扩大社交圈子，并建立长期可靠的商业合作伙伴关系。
3. 投资于教育和学习房地产市场不断发展和变化，因此持续的教育和学习是非常重要的。
了解新的市场趋势、投资策略、技术和法规等方面的知识。
参加专业研讨会、课程和工作坊，与行业专家和从业人员交流经验和见解。
不断学习并持续提升自己的专业知识，可以帮助您在市场竞争中保持竞争力和领先地位。
4. 精通市场营销在房地产市场中，市场营销是成功的关键之一。
开展有效的市场营销活动，以提高知名度和品牌形象。
利用各种渠道和媒体，包括互联网、社交媒体、广告和宣传等，向客户传达有吸引力的信息和优势。
同时，建立良好的口碑和客户关系，以获得更多的业务机会和推荐。
5. 精细的财务管理房地产市场涉及大量资金和复杂的财务交易。
要取得成功，需要建立并实施有效的财务管理策略。
制定预算、控制成本和风险，并进行详细的市场分析和投资评估。
同时，与专业的财务团队合作，确保财务记录和报表的准确性和及时性。
6. 与专业团队合作在房地产市场中，与专业团队合作是关键。
这包括律师、会计师、房地产经纪人、建筑师和工程师等各种专业人士。
他们的专业知识和经验可以帮助您规划和执行成功的房地产项目。
与可信赖的专业团队建立合作关系，确保项目的顺利进行和成功实施。
那是一个点石成金的卖方市场时代，开发商无须多想，有多少卖多少并且还能令房价步步走高。
供需比例悬殊的畸型消费需求足以掩盖远郊地产楼盘的尴尬。
仅仅在10年前，如果有谁认为在广州城南华南板块“八大金刚”的房子是城市中心区楼盘，一定会被嘲笑为“痴人说梦”。
就好像1 0年后的今天，如果有谁还固执地认为华南板块的楼盘是远郊大盘、远郊的房子，同样会被大家奚落一番。
这不仅仅是因为当初交通配套居住便利度的原因人为扯远了楼盘与这座城市的心理和物理距离，也不仅仅是因为当年的荒芜之地已经被迟到的政府规划出一个漂亮的城市副中心和一个体量超过10个天河城的万博商圈来。
十年磨砺，沧桑巨变。
房地产行业发展周期规律的“10年现象”已经受到越来越多业界同仁的关注。
不过，公众关注的层面大抵止于房价的涨涨跌跌与房企的顺流逆流，对于已经到来的第二个10年周期从拿地到开发到营销到运营到服务诸环节所呈现出新趋势的研究却不够精细。
我们会发现，在快速推进的城市化进程中，地产商拿地与开发的方向从城市的中心区，到城市的近郊，再到城市的远郊，这似乎已经成为一种默认的路径选择。
何为远郊？其实并没有一个准确的定义。
或者说，这是一个随着城市的不断生长和交通出行方式乃至生活方式的变化在不断变化着的动态的概念。
站在某一座具体的城市的角度看，有城市中心区，就有近郊，就有远郊。
以城市默认的地标和最具代表性的原点为圆心，配以不同参数的半径，可以划出若干个同心圆来。
在城市的规划与发展中，一般也是按照这样的思路去规划和建设内环、二环、三环、四环，甚至五环、六环来。
除此之外，连接和激活这座城市的还有放射状辐射的交通路网线路图，一条一条笔直地伸向城市的远方。
通常我们会从处于N环的地理方位，再假以其他商贸配套产业布局等指标，就能初步判断出楼盘距离城市的距离、这个地段的核心价值和您所拥有的房子的身价。
地铁公交城轨轻轨等等日益发达的交通工具选择和城市圈、城市群概念的重金包装，可以将远郊变成近郊，近郊变成城市副中心，但新的远郊又将依次诞生。
鉴于行业里对远郊地产以及诸如旅游地产、休闲地产、度假地产、养老地产、养生地产等等概念的理解偏差甚大，在此讨论远郊地产的话题，还是需要将远郊的概念稍稍做一界定。
2012年1月10日，著名城市与房地产战略咨询专家、至道地产执行董事云亮先生在南方都市报发表的一篇文章，对远郊大盘概念有精辟的论述。
他在这篇题目为《远郊大盘的命运》的文章中说：曾经受邀考察某名企开发的远郊大盘———我指的是那种距离都市百里之外，高峰期进城车程在一个半小时以上，规模往往数以千亩计的大盘———令我瞪目结舌的是：已经精装交楼近一年的联排别墅区，可谓美轮美奂;但两百多套房子里，只住了一位老太太。
二十多位保安和物管人员日夜守护着她。
我斗胆问了一句：“老人家，您这么大年纪，在这儿怎么过日子……？”老人一笑：“我就喜欢一个人呆着！他们闲着没事，有什么就找他们帮忙呗。
”无独有偶，另一名企老总告诉我：他们的同类楼盘，三年统计下来，所有出售交楼的物业中只有20%多的业主节假日来住住，常住的只有10%，其他业主，一年间最多能来个三五次而已。
一位2007年买了花都山前大道某大盘的朋友数着手指头告诉我：收楼以来，去了不超过十次———“去那儿能干嘛？总不能来来去去老在一个场上打高尔夫，没完没了总在一个会所里吃饭吧？”持续多年的房价上涨，导致了人们置业冲动的盲目性———房价反正会涨，买了再说。
这又进一步影响了开发商远郊拿地的盲目性———地价超便宜，拿了再说;更可怕的是建设的盲目性———远郊大盘只需要把城区的房子搬过来，户型面积缩小，建筑密度降低就行了，最多加上“三菜一汤”的配套———高尔夫、星级酒店、会所，加上一个湖就好了。
房子总能卖出去？这种简单化的思维模式，其结果只能是营造了一个个低入住率的“鬼城”———业主等商家开店才入住、商家等业主入住再开店的恶性循环由此而生。
置业者的使用需求无法满足，楼市一旦波动，这些物业的价格往往腰斩。
2008年危机中，这样的例子并不鲜见。
而发展商的窘境在于，这类项目一拿地就是数千亩甚至上万亩，前期基础建设和配套设施投资巨大，所销售的部分产品盈利有限，而今已经充分显示出缺乏持续发展动力的尴尬局面。
纵观房地产开发的发展历程，对于早期的开发商来说，从拿地角度看，大概还是一个带有很大的偶然性和盲目性的比较随意的动作。
土地就是他们资源、经验、专业技术和财富的磨刀石、试金石。
不同土地属性的楼盘项目开发多了，便形成了自己的开发商业模式。
有些擅长在城市中心区拿地，参与政府旧城改造项目，做一个赚一个;有些擅长在城市的郊区拿地，甚至能够先知先觉地踏准城市拓展的方向和节拍，比如像合生。
我们认为，不同的地块是有不同的土地属性的。
拿城市中心区和远郊土地相比，最基本的差异是前者的楼盘社区无需花重金建足够多的配套，周边成熟的交通商业教育医疗等公共配套服务可以让开发商信手拈来加以包装，成为有效提升楼盘品位价值最好的卖点。
而郊区楼盘，往往在初期开发阶段荒芜人烟，前面所说的那些必要的配套服务基本为零，开发商几乎仿佛是在一片沙漠之中建造一座绿洲小城来，一开始即替代了城市规划的功能，即使从楼盘营销的角度考量也要为自己的社区建造足够的配套以吸引买家，这也可以理解为对低地价拿地所缴的学费。
而这些配套建设上的阶段性巨量投入随着楼盘社区的成熟亦带来不菲的回报，换言之，土地价值的暴增已经让开发商在后期的开发中赚足了几十倍的钱。
如前所述，10年来广州华南板块的崛起，让我们看到了一幅从“北大荒”到“北大仓”式蝶变。
在当时看起来偏远冷清的地方，在短短的十多年时间里，一个个仿佛孤岛的楼盘社区由点及线，由线及面，靠超前的配套，吸引几十万新广州人入住，倒逼政府在中长期战略规划中拉出一个副城市中心的概念来。
但这不妨碍我们十分肯定地判断是，华南板块的房企大鳄们在苦心经营这些楼盘时，一开始是不可能将所有的问题都想清楚的。
因为那是一个中国房地产快速发展的黄金时代，生机勃勃的刚需和投资投机改善性需求支撑着楼盘的热销，房产倍增的财富示范效应亦反复教育着不够成熟的投资者。
那是一个点石成金的卖方市场时代，开发商无须多想，有多少卖多少并且还能令房价步步走高。
供需比例悬殊的畸型消费需求足以掩盖远郊地产楼盘的尴尬。
怎样确定土地属性？怎样确定开发模式？怎样整合项目周边资源？怎样做定位策划？怎样做产品设计？怎样做配套做服务？怎样营销？怎样运营？怎样做市场细分？怎样做需求分析？许许多多的困惑从拿地那一刻即产生。
可是，现在不同了。
情况发生了巨大的变化。
以前不成问题的问题，现在现实地摆在了开发商的面前。
这个变化的起因就是中国房地产黄金十年的结束。
对这个时间节点比较客观的判断是，与其说持续不断的宏观调控为开发商的转型以强大的助推外力，倒不如说当下的市场突变已经使大大小小的开发商们认识到现在是不得不变的最后时刻。
新的地产特征是什么？至道地产认为，是卖家时代的结束和用家时代的到来。
换言之，以前买房是为了简单地满足居住需求，或者是为了投资保值增值，房子在购房者手中是一种回报率颇高且稳赚不赔的优质投资品种，他们关注财产的升值更多于关注产品本身。
现在不同，不断丰富的物质财富的增长催生了无限种可能性的丰富多彩的对房子的需求。
这种市场细分时代的到来，加上宏观调控的屡屡加码，最直接的是体现在远郊地产项目上。
让开发商倍感苦恼的是，以往拿块靓地，做好前期定位策划，然后盖房子，卖房子，快速销售，资金回笼，高周转高回报，玩的是资本的游戏，战略扩张马不停蹄。
于是，万科中海恒大保利这些房地产大佬们“发明”的高周转模式成为大家争相借鉴模仿的游戏杀手锏。
而现在，招拍挂拿到一块土地之后，如果想不好要做什么，就很有可能砸在自己手里。
以往是卖了房子万事大吉，现在是卖了房还得担忧有没有人入住，有没有人气。
在推崇分期开发的郊区大盘里，没人入住所带来的恶性循环严重影响到接下来的开发与销售。
没人住就无法建配套，没有配套就更加没有人住，形成恶性循环。
这样的楼盘开发，很难说是成功的。
带给开发商的窘困还不止这些。
常规住宅产品市场遭遇限购限贷限价政策的打压以及同质化恶性竞争的影响，逼迫着开始研究消费者的居住需求。
从常规住宅产品开发中走出来，一窝蜂扎进商业地产、旅游地产、休闲地产、产业地产、文化地产和养老地产里，研究产品，研究配套，研究服务，试图激活楼盘。
擅长常规住宅开发的开发商，在进入商业地产等新地产领域之后，从自己熟悉的领域进入了陌生的领域，本身就是一个艰难的选择和挑战。
怎样确定土地属性？怎样确定开发模式？怎样整合项目周边资源？怎样做定位策划？怎样做产品设计？怎样做配套做服务？怎样营销？怎样运营？怎样做市场细分？怎样做需求分析？许许多多的困惑从拿地那一刻即产生。
我们会发现，远郊地产开发远比城市中心区楼盘要复杂得多。
这个似乎与市场的旺市淡市已经没有直接的关系，因为远郊大盘的核心矛盾已经从传统意义上的销售（卖房子）变成卖完房子之后的运营管理服务，即卖完房子后让你的楼盘社区活起来！开发商久经市场历练，营销套路已经做到炉火纯青，远郊地产大盘从销售的角度来讲，失败的概率相对较小。
但在销售成功和风光的背后，又有多少人知道入住之后的尴尬与艰难？开发商在运营问题上的认知也有一个渐进的过程。
要运营，首先就要保证入住率，和人气。
在调查研究的过程中我们会发现许多典型的案例。
珠三角有一个知名地产商开发的楼盘，以吸引深圳客群为主。
这个中式大盘在建筑设计、销售策略和终端执行上是没有问题的，一开盘卖了一二十个亿，大获成功。
但在销售后期尴尬的事情发生了。
走进这个社区，呈现在眼前的苑如一幅无限浪漫写意的江南水乡风情画，但里面就住着一位老太太。
无独有偶，这家知名开发商在广州北还有一个美国加州风情大盘，同样销售做得十分成功，但里面就住着一位老大爷！你想，这样的楼盘如何做配套？那不得赶上帝王级的待遇？类似的“独客盘”虽属极端，但发人深思。
这位老太太正是云亮老师在《远郊大盘的命运》一文中开头描述的那位。
云亮老师还喜欢在许多场合给我们讲另外一个小故事。
那是前年海南调研休闲养老市场时在一个社区里看到的一幕场景：“两位老太太住在同一层楼的斜对面，那天刚巧经过，看见倚着各自的门口聊着大天儿。
后来办完事再经过，俩老太太还在那儿起劲地聊！这不由得引起我的注意。
看起来她们之间的关系介乎于路人甲与路人乙、不太熟又不太生的状态。
似乎都非常渴望交流，但又保持着适当的矜持。
或者说想有点矜持又舍不得放弃当时场景下制造出来的聊天机会。
这说明什么呢？说明开发商在产品设计的时候就没有为业主考虑过公共社交空间问题。
海南买房的都是些什么人呢？休闲的、度假的、养老的，东北的、山西的、华东的，退了休的、身体还健健康康的、老人们。
他们在海南闲住着，一不上班，二不经商，不就是图个气候适宜、生活舒适、精神愉悦？如果开发商在小区里有这样的交往服务空间，俩老太太还会这样不尴不尬地站着聊大半天？”，云亮老师接着说道，“还是在海南调研时，有一次我走进一户人家，主人向我展示着他们房间里的‘钢丝床阵’。
