宝龙集团商业模式分享页PPT文档

“谋略中国”——宝龙商业地产的战略分析框架主要内容21. 背景概述1.1 宝龙集团当前基本情况 3. 宝龙地产的经营战略分析3.1 宝龙集团SWOT 分析表1.2 宝龙集团发展历程3.2 宝龙集团五力战略模型分析2. 宝龙地产的商业模式概要2.1 宝龙地产的商业模式22 4. 宝龙地产的未来之路4.1 行业与宝龙地产自身发展态势422.2宝龙地产的盈利模式 4.2宝龙地产战略定位分析过程4.3 对宝龙地产中长期战略规划的设想背景概述——宝龙集团当前基本情况3宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代。

许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。

90年代，许健康回内地发展，宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营。

自2006年开始在三四线城市高速扩张“宝龙城市广场”定位开始，在三四线城市高速扩张，宝龙城市广场定位购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，成为具有特色的商业地产模式。

背景概述——宝龙集团发展历程41、受经济环2003-20051、全国性扩张拿地2006-2009境影响，建设进展放缓。

2、2009年1992-19991、厦门明发2000-20031、福州宝龙城市广场2、稳步进入两2、08年年中香港IPO 通过聆讯10月IPO 成功，紧张的资金链得到缓解。

第一桶金1980-19901、澳门地产开发厦门住宅广场2、厦门宝龙酒店稳步进两个城市3计划2009年9月再次冲击香港IPO3、2010年，总部移师上海。

艰辛创业2、厦门住宅开发（20万平方米）创业期发展期扩张期与高速发展期IPO推动56宝龙地产的经营战略分析——SWOT分析表7竞争劣势(Weaknesses)•商业模式有“小万达”的称号。

竞争优势(Strengths)•商业经营能力弱，租金低、空置率高，商业模式•拿地低成本，地价分期支付•选择三四线城市的新城投资，获得政府的大力支持——土地、城建配套、税收等。

解读“宝龙模式”——盈利模式独特的商用物业运营商在金融危机肆虐的时候，宝龙集团依旧在商业地产领域逆势狂舞，复制一个又一个产品，并大张旗鼓招兵买马。

在中国商业地产难做并不是秘密，二三线城市的商业地产项目更加是一些开发商的梦魇，宝龙集团在二三线城市深耕商业项目多年，被投资界标榜为“盈利模式独特的商用物业运营商”。

在金融危机肆虐的时候，宝龙集团依旧在商业地产领域逆势狂舞，复制一个又一个产品，并大张旗鼓招兵买马。

”宝龙的速度1992年，许健康在澳门成立宝龙集团，并进军地产业。

1992年，宝龙集团投资重点转向中国大陆。

经国家工商总局批准，宝龙集团发展有限公司成立。

通过政府投标，以总价7500万元，一举获得厦门市四宗土地，震惊业界，建成了厦门标志性的高楼建筑集群。

2002年，身为全国政协委员的许健康参加全国两会，会上强调了中国要在2020年基本实现小康社会，加快推动城市化进程。

他了解到，城市化及经济快速发展，为商业地产的开发带来了前所未有的商机。

于是许健康下定了决心，宝龙将全力以赴做商业地产。

随后，宝龙拿地扩张的速度令人惊讶。

他们迅速地在5个省14个非一线城市投巨资建设了17个集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化等功能于一体的商业地产项目。

一时间，宝龙的动作让业内很有些瞠目结舌。

似乎为了给大家更大的震惊，2009年9月9日，宝龙集团再书大手笔，与湖南、湖北等七个政府代表团分别就长沙开福宝龙城市广场、武汉楚口宝龙城市广场、厦门宝龙奥特莱斯、福州晋安宝龙城市广场、上海浦东宝龙城市广场、合肥包河宝龙城市广场、青岛即墨宝龙城市广场、安溪宝龙城市广场和宝龙国际社区等新项目签订了意向协议，“宝龙城市广场”将达到24个！此外，宝龙集团还与中国工商银行厦门分行、中国建设银行厦门分行、中国银行福建省分行签订了战略合作伙伴协议。

此外，宝龙还与Tesco、世纪联华、麦当劳、中影、苏宁、味千拉面、真功夫、正品世家等15个战略合作商家签约，累计合作商家达到100个左右，这意味着新一代宝龙城市广场未开工前已经实现大部分面积的招商。

宝龙盈利模式：现金流滚资产+开发补商业经营一、简介1. 宝龙地产概况宝龙地产(HK.1238)是我国首家商业地产上市企业，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。

现有42个物业开发项目分布于天津、上海、重庆、福建、江苏、山东、河南、安徽、浙江、吉林等省(市) 24个经济增长迅速的城市，总开发面积超过1200万㎡，其中28座城市综合体。

截至2012年末，宝龙地产拥有地储备的总建筑面积约为780万平方米，其中，土地储备项目约320万平方米正在开发建设中，土地储备项目约460万平方米持有作为未来发展。

土地储备将用于发展大型商用物业，附设大型超市、百货公司、电影院、美食广场及其他消闲设施、优质住宅物业、酒店式公寓及酒店。

2. 宝龙地产业务分布图宝龙地产主打产品“宝龙城市广场”是集大型购物中心、超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场、优质住宅物业及其他休闲设施于一体的城市综合体。

根据项目地点及当地市场需求，设置由国际著名酒店管理公司管理的优质星级酒店及大型室内游乐场，积极引进沃尔玛、家乐福、乐购、大润发、华润、永辉、苏宁、国美、星美、金逸、中影、横店、喜达屋、洲际、百盛、星巴克、必胜客、肯德基、麦当劳等世界500 强企业和国内众多的著名品牌商，达成长期战略合作商家关系，借助多业态的互动经营和规模经济效应，聚集巨大的人流、物流、资金流和信息流，是所在城市的最大型综合商业地产项目之一。

二、宝龙地产发展历程宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代。

许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。

90年代，许健康回到内地发展。

宝龙集团是拥有地产、商业、酒店旅游业、信息化、工业化的多元化公司，但核心主业已经明确为商业地产开发和商业经营。

宝龙集团的发展可以概括为一下四个阶段：创业期（1980-1990）：80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业；发展期（1992-1999，2000-2003）：转入内地，在厦门投资住宅地产开发，并逐步转向商业地产。

宝龙商业地产模式立足于国内三四线城市的宝龙地产，专注开发与经营多业态综合性商业地产项目，依靠在业内的专业形象，在众多同类房企中脱颖而出。

宝龙地产的现金流滚资产商业模式、标准店、1+N产品模式和土地低价获取方式是其成功的关键因素。

布局：遍布全国23个城市，28个物业开发项目宝龙集团创始于上世纪80年代，最初在澳门经营实业，后开发房地产并进军内地。

2002年厦门明发商业广场开工，宝龙集团投资参股40%，这是宝龙集团大规模投资商业地产的开始。

2004年福州宝龙城市广场动工，成为宝龙集团自主开发商业地产的第一个项目，并且为纯商业项目。

2009年10月14日，宝龙集团地产部分在香港成功上市，成为宝龙地产控股有限公司。

截至2011年6月，宝龙地产在福建、山东、河南、安徽、江苏、天津等省市的23个城市拥有处于不同开发阶段的28个物业开发项目。

商业模式：现金流滚资产模式宝龙地产商业模式的价值核心体现在“低地价”及“高房价”，即以低于市场平均水平的价格（包含地价、付款条件、税费优惠等）购买土地，建造大体量商业物业，随后以高于市场平均水平的价格销售，取得高回报。

2009年之前是宝龙商业地产的积累期，宝龙根据资源及机会取得项目，根据地块的实际情况而进行产品定位及组合。

在项目整体开发结束之前，宝龙尽可能多地销售住宅等物业以回笼资金，而在项目开发周期结束之后持有一定体量的商业物业，但此时项目的投资都已收回并取得了一定的利润。

2009年，新一代宝龙城市广场产品——标准店研发成熟，而公司的成功上市带来了更为畅通的融资渠道，至此宝龙进一步明确了新项目的标准产品组合（包含住宅国际社区、酒店、商业街、标准店四大类产品）及盈利模式，即销售回款与整个项目的投入相平衡，项目的利润来自于持有建筑面积（包含地下）约15万平方米的标准店而获得的租金收入，这种模式被称之为现金流滚资产。

这种商业模式也被成功运用到2010年开发的第三代产品中，它的优势在于，销售利润高于单纯的住宅项目，并且能够带来持续性的商业经营收益。

宝龙地产商业模式初探公司立足于三四线城市的综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，这种模式拉动了当地的经济发展、增加税收、提升了城市形象，因而受地方政府欢迎，容易获得较好的项目资源；通过出售N 中的物业来平衡现金流，以获取商业地产价值的最大化；就盐城项目来看，回报率超100%，十分可观。

宝龙地产的开发运作模式宝龙地产主要是立足于三四线城市，从事城市综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，不但拉动了当地的经济发展，而且完善了城市的生活配套，因而容易获得较好的项目资源，提升项目盈利能力。

为什么三四线城市地方政府愿意合作？三、四线城市的地方政府对于城市综合体建设模式是比较欢迎的，主要原因是，第一，大型城市综合体的建设，不但能提升城市的形象和面貌，而且其中的商业地产经营等能带来很多就业岗位，就盐城项目而言，至少能带来5000至1万个工作岗位，有利于拉动地方经济发展；第二，这些商业地产的经营能为地方政府带来持续的税收，如商业地产出租的房产税、商家的营业税和企业所得税，以及个人的所得税等，这与住宅用地出让获得一次性土地出让金收入是不同的；第三，知名的商业地产营运商能带来更多商家的进驻。

由于这些潜在有利因素的存在，因此，有实力的商业地产公司不受到欢迎，而且能以适当优惠的土地价格获得较好地理位置的项目资源。

宝龙地产的优势何在？宝龙地产在商业地产开发方面相对其他公司具有较强的竞争优势，主要体在对商业地产开发的专业性和对经销商的控制能力及吸引力。

首先，商业地产开发不同于普通住宅物业开发，商业地产物业对项目选址、运作模式、以及产品设计（业态组合、产品的摆放）等要求较高，如主力店需要怎样的工程条件等，各种产品应该摆放在什么位置等细节问题，这些都需要经验的积累，在这方面，宝龙地产具有先入优势，商业地产经营经验丰富。

其次，宝龙地产与经销商的衔接较为畅通。

宝龙地产拥有一批与自身定位相符合的经销商，在拿地到项目建设，都会始终参与并提供建议，如宝龙地产与永辉超市的强强联合、与横店影视的合作，这部分主力店与宝龙地产都建立了长期的战略合作。