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土地一级开发相关问题的思考与建议
土地一级开发是指对一定区域内的土地进行综合开发，包括土地平整、基础设施建设等，使其达到可供建设使用的条件。
这一过程对于城市的发展和土地资源的合理利用至关重要，但也存在一些问题需要思考和解决。
1. 土地规划问题
土地一级开发应与城市总体规划相衔接，确保开发的土地符合城市发展的战略方向。
同时，要充分考虑生态环境保护，避免过度开发导致生态破坏。
2. 融资问题
土地一级开发需要大量的资金投入，如何确保融资的可持续性是一个重要问题。
政府可以通过引入社会资本、设立土地开发基金等方式，拓宽融资渠道，降低财政压力。
3. 公众参与问题
土地一级开发涉及到广大民众的利益，因此公众参与至关重要。
在开发过程中，应充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。
4. 监管问题
为了防止土地一级开发中的腐败和违规行为，需要建立健全的监管机制。
政府应加强对开发过程的监管，确保合规运作。
针对以上问题，提出以下建议：
1. 加强规划引导：政府应加强对土地一级开发的规划引导，确保开发活动符合城市发展战略和生态环境保护要求。
2. 创新融资模式：政府可以尝试引入公私合作伙伴关系（PPP）模式，吸引社会资本参与土地一级开发。
3. 强化公众参与：建立健全公众参与机制，充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。
4. 完善监管体系：加强对土地一级开发的监管，建立严格的项目审批和资金使用制度，防止腐败和违规行为。
通过对土地一级开发相关问题的思考与建议，我们可以更好地解决开发过程中的问题，实现土地资源的有效利用和城市的可持续发展。
三亚市人民政府办公室关于印发加强土地一级开发项目管理
的通知
【法规类别】土地利用和治理
【发文字号】三府办[2014]339号
【发布部门】三亚市政府
【发布日期】2014.12.26
【实施日期】2014.12.26
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
三亚市人民政府办公室关于印发加强土地一级开发项目管理的通知
（三府办〔2014〕339号）
各区筹备组，各管委会，市政府直属各单位：
自2003年3月以来，我市先后与海南三亚湾新城开发有限公司、首都机场地产集团有限公司等6家企业签署了土地一级开发协议。
十多年来，通过引进企业参与土地一级开发，有效弥补了政府资金不足，加快了三亚经济社会发展，但在土地一级开发中，还存在协议履行不到位、开发期限过长、进展普遍缓慢等问题。
为进一步规范企业参与土地一级开发行为，加快土地一级开发项目建设，现就加强土地一级开发项目管理的有关事项通知如下：
一、禁止参与土地一级开发的企业转让项目。
参与土地一级开发的企业不得私自转让或变相转让项目。
如确需转让项目的，需征得市政府同意。
二、认真履行协议，加快推进项目建设。
（一）优先。
三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告咨询机构：海南正理土地评估有限公司项目负责人：刘海涛（中国注册土地估价师）项目参加人：王云松（中国注册土地估价师）目录第一章项目总说明 (2)第一节项目背景 (2)第二节项目预测的基准日 (2)第三节项目委托单位 (2)第四节项目咨询目的 (3)第五节报告编制依据 (3)第六节报告编制说明 (4)第七节项目咨询结论 (4)第二章项目规模 (4)第三章投资环境研究 (5)第一节三亚市总体社会经济情况 (5)第二节三亚市房地产市场状况 (7)第三节区域环境研究 (8)第四章项目开发现状 (10)第五章现状土地转让价格估算 (10)第六章项目经济效益分析 (12)第七章不确定性分析 (13)第八章附件 (13)第一章项目总说明第一节项目背景2005年7月13日，海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取得位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，并办理了《土地房屋权证》（三土房（2005）字第2206号、2207号、2208号、2209号、2210号、2211号、2212号），其中包括五个原生态椰子岛，。
由于三亚市政府对海棠湾进行了整体规划设计，于2006年12月23日通过了中国城市规划设计研究院编制的《海棠湾分区规划及城市设计》，根据该规划，海棠湾规划总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，规划居住人口为25万人。
依此规划，海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区，其职能是世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。
由于规划的变更，海南建丰旅业开发有限公司所取得的土地中五个原生态椰子岛将建成椰子洲国家海岸湿地公园，其余地块将建成椰子洲度假酒店，所以该公司取得的土地无法按原规划进行开发建设，因此，海南建丰旅业开发有限公司拟将土地进行转让，委托咨询机构按现状条件下估算土地的转让价格。
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
一、海南土地一级开发情况1、海南的一级土地开发政策土地一级开发是指按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发（单纯房屋开发）商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
地产行业内，一直有“卖房不如卖地”的说法，而土地一级开发商，甚至被视为捧着“金饭碗”吃饭。
显然，土地一级开发在技术含量以及资金投入相对少的情况下，可以获得稳定的开发收益。
越来越多的地产界人士注意到了土地一级开发独一无二的“优势”，拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势，进而轻松享受一二级市场的双重收益，更重要的是，在收入以及净利润的确认环节将拥有更大的“操作空间”。
一般来说，土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对城市国有土地或乡村集体土地，即俗称的毛地或生地，进行统一征地、拆迁、安置、补偿并进行适当的市政配套设施建设，使土地达到“三通一平、五通一平或七通一平”的建设条件，即大家所说的“熟地”，再对“熟地”进行出让。
土地一级开发企业的类型：按项目来源渠道，可将土地一级开发企业分为三类：第一类是国有土地一级开发企业;第二类是由政府授权获得土地一级开发权的企业，第三类是在土地储备中心以竞标方式在土地一级开发项目招投标中胜出的企业。
2、海南的一级土地开发商大的国有土地一级开发企业在海口市承担了一些政府职能，实施的项目多为本地区重要的商业中心区、科技园区、各类开发区等的大面积的成片土地一级开发。
土地一级开发及其模式土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。
土地一级开发的模式包括：(一)以政府为主的模式组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非营利性公营事业机构。
公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保(可发行土地开发债券)，统一征地、统一开发。
1．将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。
2．政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。
3。
城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限^，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。
投资者在±地开发过程中分期缴纳地价款。
政府收取地价的一定比例，专项用于项目用地范围内大市政条件的改善；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本。
上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式。
(二)以民间为主，政府辅助支持的模式了：，组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。
政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。
土地一级开发一、何谓土地一级开发？1、基本概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域X围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域X围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
2、延伸理解从空间上来讲，土地一级开发可分为成片开发与分片开发两类。
当然，这只是业内约定俗成的说法，并非法律层面的明确界定；从时间上来讲，一种是先一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含于二级开发的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造与退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，一些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些则规划区以外单独立项基建类项目。
二、土地一级开发常见操作模式1、区域土地开发模式的转变当前，区域土地开发中呈现三个方面的转变：•粗放开发方式向集约开发方式的转变坚持科学发展观，严格按照规划进行控制和开发，确保土地资源的集约高效利用，尤其在地下空间，社区公建配套、社区教育配套等方面，探索高度集约化的土地使用方式。
•房地合一方式向房地分离方式的转变充分发挥政府、一级开发企业、二级房产开发企业各自的优势和作用，形成土地开发商、房地产开发商、销售商各司其职的房地产开发链。
•生地开发方式向熟地开发方式的转变以统一规划、统一配套为原则，通过超前的市政基础设施开发，生态环境系统的构建，交通、商业、文体设施配套，为进驻的房产开发企业创造良好的房产开发基础条件。
2、土地一级开发常见模式从实施主体的角度看，土地一级开发主要分为政府主导和企业主导两种模式，两者有着显著的差异。
•政府主导模式政府主导模式下，政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作，一级开发的资金主要来自政府财政专项拨款。
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%勺利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为？曲线拿地？的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益？, 但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
