08-2第八章 房地产价格与估价

举例：

举例1
对于交易税费非正常负担的修正：



正常成交价格—应由卖方负担的税费=卖方实际得 到的价格 应由卖方负担的税费=正常交易价格×应由卖方缴 纳的税费比率 举例：买方给卖方支付房款10万元，并约定买方和 卖方的税费均由买方支付，买方税为3％，卖方税 为5％，则，该房地产的正常价格是多少？ P－P×5％＝10
举例2



正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际得 到的价格 应由买方负担的税费=正常交易价格×应由买方缴 纳的税费比率 举例：买方给卖方支付房款10万元，并约定买方和 卖方的税费均由卖方支付，买方税为3％，卖方税 为5％，则，该房地产的正常价格是多少？ P＋P×3％＝10
第五步、交易日期修正

可比实例的价格÷可比实例的得分＝估价对象÷估价对象的 得分（100）
举例：可比实例相对于估价对象的得分为120分，可 比实例的成交价格为3600元，则估价对象的 价格为; 3600÷120＝P÷100 P＝3600×100÷120＝3000元

以某个固定的时期作为基期，来确定其他年份的价格指数， 比如以1990年作为基期，将其他年份的 价格水平与基期的 价 格进行比较而得 可比实例在成交日期时的价格*（估价时点的价格指数/成交 日期的价格指数）=在估价时点时的价格
修正计算公式：

举例：


某个可比实例房地产项目在2002年的成交价格为4500元， 待评估房地产的的评估时点为2004年，2002年价格指数为 150，2004的价格指数为200，求待评估房地产的价格： P=4500×（200÷150） 或者P÷200＝4500÷150
第六步、房地产状况修正
含义
可比实例与估价对象房地产本身之间有 差异——进行房地产状况修正
房地产状况修正内容包括：
（1）区位状况修正：


将可比实例的区位价格调整为估价对象房地产区位 状况下的价格 内容：繁华程度、交通、环境景观、公共设施完备 程度、临路状况、楼层、朝向 内容：土地使用年限、城市规划限制条件 内容：土 地：面积大小、形状、基础设施完备程 度、土地平整程度、地势、地质水文状况 建筑物：新旧程度、建筑规模、结构、设备、装修、 平面布置、工程质量
比较法适用对象和条件
适用对象：本身具有交易性质的房 地产，不适用很少发生交易或者交 易数量比较少的房地产 适用条件：同一供求范围内存在较 多的类似房地产的交易 修正的内容：交易情况、交易日期、 房地产状况（区位、权益、实物）
比较法评估房地产项目步骤
第一步、搜集交易实例
1、 搜集交易实例的途径
价格指数的类型及修正计算公式2-2
环比价格指数：


以上一个时期作为基期的，计算而得得 本期得价格 水平 修正计算公式
可比实例在成交日期的价格*成交日期的下一个时期的价
格指数*再下一个时期的价格指数*……*估价时点的价格 指数=在估价时点时的价格

举例：
某个房地产可比实例得 成交日期为2003年12月，成交价
房地产状况修正系数=1/（1±R%）=100/
（100±R）
举例
某个可比实例为一旧的房地产项目，而 待评估对象房地产是一个新的房地产项 目，考虑到新旧程度的不同，可比实例 比待评估对象价格低10％，可比实例的 成交价格为3000员，则待评估对象房地 产的评估价格为; P=3000×(1＋10％）
差额法
（2）统一采用单价（根据估价对象的不同， 单位面积的选取可以不一致）

不采用总价进行比较 比如2000元/平方米建筑面积，或者2500元/平方 米使用面积
建立价格可比基础包括五个方面5 －2、3
（3）统一币种（可比实例成交价格对应 日期的市场汇价）和货币单位（元）


统一的货币单位表示方法
比如：

建立价格可比基础包括五个方面5 －5
（5）统一面积单位
表示商品房单价的面积单位应该一致 比如：

40万元/100平方米与4000元/平方米
举例
第四步、交易情况修正
交易情况修正的含义
房地产的价格受特殊因素的影响， 可比实例的成交价格偏离正常的市 场价格——对其进行修正为正常价 格
交易情况中的特殊因素（2－1）
2、选取的数量：

第三步、建立价格可比基础
建立价格可比基础的含义
对可比实例的成交价格进行换算处 理，统一到需要求取的估价对象的 价格单位上；
建立价格可比基础包括五个方面 1\2
（1）统一的付款方式（付款的期限）



包括分期付款和一次付款等不同的付款方式 统一方法：采用货币时间价值的方法 ，将其换算到 同一时间点进行比较 举例：一次付款20万元，10年中每年分期付款2万 元的区别？
交易日期修正的含义
成交时点与估价时点不同，房地产 市场的状况可能发生变化——成交 日期的价格修正为估价时点的价 格——市场状况修正
房地产价格的变化：
平稳（不修正） 上涨和下跌（修正）
修正方法——百分率法
（1）计算公式 可比实例的在成交日期的价格*（1±T%）=在
估价时点时的价格

可比实例的在成交日期的价格*（100±T） /100=在估价时点时的价格
第五章 房地产价格与估价
第二部分 比较法 2008年春季
基本要求
了解比较法的基本含义； 使用比较法进行简单的分析；
比较法的含义
含义：

将估价对象与估价时点的近期有过交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的成 交价格进行适当的修正，以此估算估价对象 的客观合理价格或价值的方法
估价对象房地产与估价时点近期有交易 的类似房地产——比较——对类似房地 产价格进行修正——估算房地产价格 理论依据：房地产价格形成的替代原理
1000美元/平方米＝8270元人民币/平方米
（4）统一面积内涵（建筑面积、使用面 积、套内面积）

价格的表示单位是建筑面积还是其他的面积 单位
比如，某商品房的建筑面积为100平方米，每平方米建筑面 积的 单价为1万元，该商品房的 使用面积为70平方米，则其 用使用面积表示的单价为：100万元÷70平方米＝14286元 /平方米
2、 搜集交易实例时，需要搜集 的内容：
（1）交易双方的基本情况和交易目的 （2）交易实例房地产的状况：地段、环 境 （3）成交日期 （4）成交价格 （5）付款方式 （6）交易情况：税费的负担方式以及其 他的特殊交易情况
第二步、选取可比实例
选取可比实例的要求与数量
1、选取可比实例的要求：

（1）与估价对象的类似的房地产，类似表 现为：区位、权益、实物 （2）交易的类型与估价的目的吻合 （3）成交日期与估价时点接近 （4）成交价格为正常价格或可修正为正常 价格 一般要求3个以上（含3个），10个以下 （包含10个）
P=4000×（1＋5％）5
价格变动率的类型及计算公式(2-2)
期内平均上升或下降的价格变动率 计算公式： 可比实例在成交日期的价格*（1±价格变动率*期数） =在估价时点时的价格 举例： 上海房地产市场价格每个月比上个月平均递增5％， 则可比实例在2003年12月的价格为4000元，则， 2004年5月，某个待评估的房地产项目的评估价格 为
（2）权益状况修正

（3）实物状况修正


房地产状况修正思路
（1）列出对估价对象这类房地产的价格 有影响的房地产状况的因素 （2）判定估价对象和可比实例在这些因 素方面的状况 （3）在这些因素方面的状况进行逐项比 较，找出这些差异造成的价格差异程度 （4）根据价格差异对可比实例的价格进 行调整
房地产状况修正方法
（2）交易日修正系数——以成交日期时的价 格为基准来确定，即从成交日到估价时点，可 比实例的价格上涨为+T%，下跌为—T% （1±T%）或（100±T）/100是交易日 修正系数 （3）修正的具体方法——通过价格指数或价 格变动率，或者时间序列进行分析
价格指数的类型及修正计算公式2-1
定基价格指数：

每一时期得价格比上一时期价格增加或减少一个百 分比 可比实例在成交日期的价格*（1±价格变动率）期 数=在估价时点时的价格
上海房地产市场平均价格每个月比上个月递增5％， 则可比实例在2003年12月的价格为4000元，则， 2004年5月，某个待评估的房地产项目的评估价格 为
计算公式：


举例：


修正的方法
百分比法 差额法
1、百分比法
（1）计算公式：

可比实例的成交价格*交易情况修正系数= 正常价格
（2）交易情况修正系数以正常价格为基 准来确定

（即，可比实例的成交价格比其正常价格高 或低±S%）：交易情况修正系数=1/ （1±S%）=100/（100±S）
举例 P85—85
某待评估房地产项目评估时，选择的可比实例 的交易价格为100万元，交易双方由于具有亲 属关系，因此可比实例的交易价格比正常价格 低10％，则待评估房地产的评估价格为多少？
% 查阅政府有关部门的房地产交易等资料。 % 查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、 信息等资料。 % 参加房地产交易会，了解房地产价格行情， 搜集齐类信息，索取有关资料。 % 向交易当事人、四邻、经纪人、房地产臀记 代理人、金融机构、司法机关等调查了解有关 房地产交易情况。 %装成房地产购买者，与房地产出售者，如开 发商、代理商等洽谈，取得真实的价格资料。 % 同行之间相互提供

P=4000×（1＋5％×5）
可选用的价格指数与价格变动率
1、一般物价指数； 2、建筑造价； 3、建筑材料价格； 4、建筑人工费； 5、房地产价格