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做账实操-预缴税款的会计处理分录
预缴税款时,会计分录通常包括以下内容:
1、一般纳税人:借方应记入"应交税费-应交增值税(已交税金)",贷方应记入"银行存款".月末时,应将预缴的增值税结转至"应交税费-未交增值税",借方应记入"应交税费-未交增值税",贷方应记入"应交税费-预交增值税".
2、小规模纳税人:借方应记入"应交税费-应交增值税",贷方应记入"银行存款".月末时,同样需要将预缴的增值税结转至"应交税费-未交增值税",借方应记入"应交税费-未交增值税",贷方应记入"应交税费-预交增值税".
此外,根据不同税种,可能还需要进行其他会计分录,例如预缴
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跨区预缴全套流程一、啥是跨区预缴呀？宝子们，跨区预缴呢，就是当咱们企业跑到自己注册地以外的地区提供建筑服务或者销售不动产啥的，就得在那个服务发生地预先交一部分税款啦。
这就好比你去别人家做客，在人家地盘上赚钱了，就得先给人家交点“保护费”（开玩笑啦，就是税款啦）。
这个税款主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加啥的。
二、为啥要跨区预缴呢？这是国家规定的哦。
因为你在人家的地盘上有经营活动了，当地的基础设施、公共服务啥的也为你的经营提供了条件，所以你得交点税给当地，这样当地政府才能有资金去更好地建设、维护当地啦。
就像你在外地租房子住，也得给当地交点水电费啥的，一个道理嘛。
三、跨区预缴前的准备。
1. 合同一定要准备好哦。
这可是关键的证据，证明你在那个地方有业务往来。
合同里要写清楚服务内容、金额、双方的权利义务啥的。
要是没有合同，人家都不知道你在干啥业务，怎么能让你预缴税款呢，对吧？2. 企业的营业执照副本也得带上。
这就像是企业的身份证，证明你的身份合法合规呀。
没有这个，人家怎么知道你是个正经企业，而不是来捣乱的呢？3. 外出经营活动税收管理证明。
这个证明也很重要呢，它能说明你是从自己注册地出来到别的地方经营的。
不过现在有的地方可能是电子的了，要提前了解清楚哦。
四、怎么去预缴呢？1. 找到当地的税务局。
这可不能找错地方哦，要去服务发生地的税务局。
到了税务局之后呢，就去找办税服务厅的工作人员。
宝子们可别害羞，有啥不懂的就问。
2. 填写预缴税款的申请表。
这个申请表上的内容要仔细填写，像企业名称、纳税人识别号、经营项目、金额啥的，可不能填错啦。
要是填错了，可能就会导致预缴的税款不对，到时候还得重新弄，多麻烦呀。
3. 计算预缴税款的金额。
这个就有点复杂啦，不同的税种计算方法不一样。
比如说增值税，一般是按照一定的预征率来计算的。
如果是建筑服务，预征率可能是2%或者3%啥的。
这得根据具体的业务和当地的规定来确定。
城市维护建设税呢，是根据增值税的金额乘以相应的税率，教育费附加也是类似的计算方法。
房屋出租中的合法税务处理与申报在房屋出租领域中，税务处理与申报是房东应该重视的一个方面。
了解相关法规和政策，正确处理税务事务，不仅能保证自己的合法权益，还能避免不必要的纠纷和罚款。
本文将围绕房屋出租中的合法税务处理与申报展开论述。
一、税务登记与纳税义务在房屋出租过程中，房东需要先进行税务登记，纳税义务由房东承担。
税务登记可以通过向当地税务局申请办理，需提供相应证明材料，如身份证明、房屋租赁合同等。
税务登记后，房东便成为纳税人，有义务按时缴纳相关税款。
二、相关税种及税率房屋出租涉及的主要税种包括房产税和所得税。
房产税是指房东按照房屋的评估价值缴纳的税款，税率根据当地政府规定而定。
所得税是指房东根据出租所得缴纳的税款，税率也根据当地政府规定而定。
房屋出租的所得税一般采用分类计征的方式，即房东根据出租所得金额按不同的税率进行缴纳。
三、税务申报与缴纳房东应按照规定的时间周期进行税务申报与缴纳。
一般来说，房东可以选择按月或按季度申报与缴纳税款，具体选择根据个人情况和政策规定来定。
申报与缴纳税款可以通过税务局指定的线上或线下方式进行，房东需要及时了解并遵守相关规定。
四、可抵扣的费用和优惠政策在房屋出租的过程中，房东可以合理抵扣一些与房屋出租直接相关的费用，如维修费用、物业费用、租赁中介费用等。
同时，根据当地相关政策，部分地区也会给予房东一定的税收优惠政策，如减免税款、降低税率等。
房东可以根据自己的实际情况查询了解相关政策，并合理利用以减轻税务负担。
五、合规经营与风险防范房东应该进行合规经营，积极履行纳税义务，并遵守相关法律法规。
同时，应保留好相关税务证明文件和房屋出租相关合同等证据，以备日后申报和备案使用。
此外，房东还应注意避免逃避税款等违法行为，以免引发严重的法律风险。
六、税务咨询与专业辅导对于不了解税法的房东来说，可以寻求税务咨询和专业辅导的帮助。
税务专业人士可以根据房东的情况和需求提供合理的税务规划建议，帮助房东合法降低税务负担，确保税务处理的合规与准确。
预缴增值税时间与地点以及不预缴的后果一、预缴的时点分析根据财税[2016]36号文及国家税务总局2016年第14、16、17、18号公告的规定,纳税人转让异地不动产、异地提供不动产经营租赁服务、异地提供建筑服务、以预收款方式销售房地产等四种情形,需要按照规定的方法在经营地预缴增值税,同时根据财税[2016]74号文的规定,纳税人应以预缴的增值税税额为计税依据,按照经营地的税率和征收率就地计算缴纳附加税费.预缴税款的计算、预缴税款表的填报相关规定比较明确,多数纳税人可以准确掌握,政策规定比较模糊的是预缴的时点,也就是,具体应该在什么时候预缴,相关规定不一:税总2016年第18号公告明确规定,房地产开发企业以预收款方式销售房地产项目,「应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款」;此外的三种情形,相关文件只是笼统的规定,纳税人转让异地不动产、异地提供不动产经营租赁服务、异地提供建筑服务,纳税义务发生时,向经营地主管地税或国税机关预缴税款.根据以上规定分析,房地产开发企业纳税申报期内收到多笔预收款的,可以在次月申报期内合并一次预缴税款;其他企业应在纳税义务发生后逐笔预缴税款.二、房地产企业预缴地点的分析值得注意的是,关于房地产企业预缴增值税的地点,除财税[2016]36号文附件二第一条第(十)款第2项规定「一般纳税人销售房地产老项目,适用一般计税方法的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报」外,18号公告关于房地产开发企业预缴的地点均明确为「主管国税机关」. 这个光秃秃的「主管国税机关」前面没有任何前缀,到底是房地产项目所在地的「主管国税机关」?还是房地产开发企业的「主管国税机关」?从房地产开发企业的经营模式上看,大体上有两种,一是项目公司模式,也就是在项目所在地成立独立的项目公司,由项目公司承担房地产项目的开发;二是项目部模式,即房地产开发公司成立相应的项目部,负责具体的项目开发业务,但相关手续及涉税事务均由总公司承担.项目公司模式下,项目公司机构所在地与房地产项目地在同一县市区,「主管国税机关」不存在歧义,应为项目公司机构所在地主管国税机关.项目部模式下,房地产开发公司机构所在地与房地产项目有可能不在同一县市区,「主管国税机关」就存在歧义了.就在笔者百思不得其解之际,看到了江西省国税局2016年8月18日的营改增问题解答(九),按照总局有关会议精神,「主管国税机关」为房地产项目的主管国税机关.那好吧,希望各地都照此口径执行.三、另一种税负「营改增」全面推开百日来,取得的成绩是有目共睹的,可以说全面贯彻落实了总理的承诺,确保所有行业的税负只减不增已初步并将进一步体现!对此要深刻认识,充分肯定!笔者认为税负是一个广义的概念,不仅仅是应纳税额与收入的比例,由于税制设置不当,大量引入税款预缴环节,导致纳税人其他方面的负担上升,算不算税负上升?四种预缴情形,不动产出租和转让属于纳税人较少发生的业务,偶尔为之,尚可接受;房开企业一月或一季度预缴一次,亦可接受;建筑业企业,异地项目收款一次,预缴一次,不仅要跑国税,还要跑地税!你们受得了吗?于是,出现了两种极端.一种是,我不去异地预缴,就在机构所在地缴,反正我也没少交税,你能把我怎么样?同志哥,哪儿交不是交,为什么不预缴呢?我公司规模不大人手少,项目早都完工就剩尾款,一个项目几十万,甲方一次付款几万,我就得派人跑一趟,差旅费好几千,受不了.另一种是,我想提前一次把税全部在当地预缴,可以吗?理由:同样是人少项目多,怕跑腿,差旅费高昂,想减少预缴的次数,降低预缴成本.问题是,这种「促使」纳税人提前交税的税制,是政策制定者的初衷吗?四、未按规定预缴的的法律责任税总关于预缴税款的系列公告,无一例外的都规定,纳税人应预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的,或者未按照规定预缴税款的,由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理. 《中华人民共和国税收征收管理法》关于「纳税人未按期进行纳税申报和缴纳税款」的规定:第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金.第四十条从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款,纳税担保人未按照规定的期限缴纳所担保的税款,由税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,经县以上税务局(分局)局长批准,税务机关可以采取下列强制执行措施:(一)书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款;(二)扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产,以拍卖或者变卖所得抵缴税款. 税务机关采取强制执行措施时,对前款所列纳税人、扣缴义务人、纳税担保人未缴纳的滞纳金同时强制执行.个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品,不在强制执行措施的范围之内.第六十四条纳税人不进行纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款.第六十八条纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款,经税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外,可以处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款.税款预缴、交通拥堵与税妈的烦恼为了顺利推开营改增,税妈和财姨这段时间可没少操心,既要保证老爷子「确保所有行业税负只减不增」的重要指示,又得考虑各地封疆大吏的地方利益,还得顾忌纳税人的反映和情绪.毕竟,设置异地税款预缴环节,尽管能保证各地财政收入基本稳定,但从运行的这两个月来看,显然这个事儿是有损于纳税人利益的,可这事儿能怪税妈吗?税妈和财姨共同撰写的36号文,关于预缴一共规定了四种情形,异地租房、异地售房、异地施工和房地产企业以预收款方式销售房地产项目,最后一种奇葩规定暂且不表.单说三种异地预缴.这三种异地预缴情形,都与不动产有关,而不动产的最大特点是不可移动性,此山是我开,此树是我栽,要从此路过,留下买路财.自古而然,税妈深谙此中道理.随后税妈又连发三个公告(14号、16号、17号)分别对转让不动产、出租不动产以及异地提供建筑服务如何预缴做了具体而详实的规定.在出租不动产和异地施工的预缴问题上,税妈各「多说」了一句话:「纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县(市、区)的,由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款.」「纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县(市、区)提供建筑服务的,由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法.」我为什么说税妈「多说」了一句话呢?因为她说了等于不说,有一句俗语把这种情况描述为嘴上抹石灰—白说.我天朝上国,疆域宽广,地大物博,共有直辖市四枚,曰北京、上海、天津、重庆,计划单列市五枚,曰深圳、青岛、大连、厦门、宁波.姑且称之为税妈的九朵金花.九朵金花都是大城市,都有相当于省级国税机关的管辖权限,税妈在两个公告里面,有意无意的暗示:预缴税款很麻烦,你们哥几个就别折腾了,干脆统一规定在机构所在地申报缴纳税款吧!4月22日,帝都北京2016年第7号公告,首先响应老妈号召,规定本市纳税人跨区提供不动产经营租赁服务不分区预缴. 3日后(这三天发生了什么?),北京发布8号公告,规定建筑服务要分区预缴.4月25日,西部山城辣妹子重庆2016年第7号公告,分区预缴. 4月30日,天津2016年第6号公告,分区预缴.4月30日,上海2016年第3号公告,分区预缴.深圳、厦门、大连、青岛、宁波五小妹或以公告形式,或以热点解答形式,相继规定,分区预缴!于是,九大城市内本已车水马龙,实行预缴后顿时热闹了起来. 国税所前的停车场,横七竖八停泊着工地里出来的小轿车,车里装的是交税用的现金,把车身压得很低.停车场边上是仅容两三个人并排走的街道.国税所就在街道的那一边.朝晨的太阳光从破了的明瓦天棚斜射下来,光柱子落在柜台外面晃动者的几顶安全帽上.那些戴安全帽的大清早摇船出来,到了门口,气也不透一口,便来到取号机前面占卜他们的命运.「上午号已取完,请下午再来」,所里的税官面带歉色地回答他们.「什么!」安全帽朋友几乎不相信自己的耳朵.美满的希望突然一沉,一会儿大家都呆了.「你们不是8点半开门吗?」「六点半就有人排队了!」「请问,附加税……?」「本所只收增值税,附加请去地税交缴纳!」一批人咕噜着离开了国税所,另一批人又从车场跨上来.七月的天气,正是炎热的季节,税妈隔着窗户望了望太阳,拨通了财姨的电话.异地预缴附加税费政策及解读——财政部国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知财税〔2016〕74号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:根据全面推开”营改增”试点后增值税政策调整情况,现就纳税人异地预缴增值税涉及的城市维护建设税和教育费附加政策执行问题通知如下:一、纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的,应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时,以预缴增值税税额为计税依据,并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加.二、预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时,以其实际缴纳的增值税税额为计税依据,并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加.三、本通知自2016 年5月1 日起执行.文件解读——适用范围:纳税人跨县市区提供建筑服务、纳税人销售与机构所在地不在同一县市区的不动产、纳税人出租与机构所在地不在同一县市区的不动产,按照规定应预缴增值税的,适用本办法.特定情形:北京市纳税人跨区提供不动产租赁服务,按照北京市国税局2016年第7号公告,不需要在不动产所在地预缴,附加税费也不需要预缴.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,选用一般计税方法的,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款,不动产所在地与机构所在地不在同一县市区的,附加税费按照本办法规定预缴.异地预缴要点:时间与增值税预缴的时间相同,计税依据为预缴增值税税额,税率(征收率)为预缴增值税所在地的税率(征收率),目前我国城建税税率为市区7%、县城和镇5%、其他地区1%,教育费附加征收率为3%.预缴附加税费的税务机关为地方税务局. 申报缴纳要点:纳税申报时,计税依据为实际缴纳的增值税税额,税率(征收率)为机构所在地税率(征收率).如本期存在留抵,不需要缴纳增值税时,附加税费也不需要计算缴纳.。
137238 会计研究论文关于预缴增值税及其抵减的会计处理新解《增值税会计处理规定》（财会[20xx年9月1日自业主收取工程进度款333万元，并向其开具专用发票，金额300万元，税额33万元，9月15日向分包单位支付工程款111万元，并取得分包单位开具的专用发票，金额100万元，税额11万元。
本月甲项目应向白云区主管税务机关预缴增值税及其附加：增值税：（333-111）÷1.11×2%=4（万元）；城建税：4×5%=0.2（万元）；教育费附加：4×3%=0.12（万元）；地方教育费附加：4×2%=0.08（万元）。
预缴后账务处理：借：应交税费――预交增值税 40 000――应交城建税 2 000――应交教育费附加 1 200――应交地方教育费附加 800贷：银行存款 44 000例2：强盛房地产开发公司注册地位于广州市花都区，该公司为一般纳税人，目前共有甲乙两个开发项目，均适用一般计税方法。
甲项目位于广州市花都区，尚处在建阶段，已取得预售许可证，20xx年10月预售款收入555万元。
乙项目位于广州市黄埔区，为现房，建筑面积10万平方米，20xx年10月共销售230套，建筑面积2万平米，取得预售收入9 768万元。
甲乙项目均未成立独立的项目公司，立项等手续均由强盛公司办理。
11月申报期甲项目应向花都区主管国税机关预缴增值税：5 55÷1.11×3%=15（万元），乙项目应向黄埔区主管国税机关预缴增值税：9 768÷1.11×3%=264（万元）。
本例暂不考虑附加税费的处理。
预缴后会计分录为：借：应交税费――预交增值税 2 790 000贷：银行存款 2 790 000二、预缴增值税抵减的会计处理《规定》关于预缴增值税及其抵减的账务处理为：企业预缴增值税时，借记“应交税费――预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
单位纳税人异地出租不动产增值税预缴申报操作流程
一、跨区税源登记
（一）【功能菜单】—【管理服务】—【税务登记】—【设立税务登记】—【跨区税源登记】，点击进入跨区税源登记界面；
（二）输入纳税人识别号，点击回车；
1.本省的已在金三系统中办理税务登记的会自动带出相关信息。
点击【下一步】，对相关信息后补录后保存。
2.省外的则会提示如图：
点击【下一步】，对纳税人信息按照税务登记信息进行补录，补录完成后进入税（费）种认定模块。
二、税（费）种认定模块
进入税费种认定操作界面，纳税期限选择“次”、申报期限“期满之日起5日内”、缴款期限“申报期限后两个工作日”，预算科目和预算分配比例暂按原有口径。
三、增值税预缴申报
进入增值税预缴申报模块进行申报模块，输入纳税人识别号，系统自动带
出“建筑服务”、“出租不动产”、“销售不动产”三个预征栏目，选择“出租不动产”，填入销售额，系统自动带出税率和预征税额。
点击【保存】，系统提示如下图，点击“是”跳转到征收开票界面，点击“否”流程结束。
注册税务师税法（二）模拟题2020年(9)(总分140,考试时间150分钟)单项选择题1. 1.王某于2016年3月购买写字楼一间，支付价款210万元，当时取得了营业税发票，随即按2％的税率缴纳契税4．2万元。
2019年1月，王某将所购的写字楼以245万元的价格出售。
但因此前遭遇特殊原因，原购房发票已毁损。
王某销售写字楼增值税应纳税额( )万元。
A. 11．67B. 1．67C. 1．47D. 1．022. 2.纳税人出租不动产，按照规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过( )个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。
A. 1B. 3C. 6D. 93. 3.王某为北京市市民，2019年3月王某将其位于海淀区的一处住房对外出租，一次性取得半年含税租金4．2万元，则王某出租住房应缴纳的增值税为( )元。
A. 600B. 2000C. 0D. 6304. 4.某建筑安装公司为增值税一般纳税人，2018年7月承包本市的一项建筑服务，采用一般计税方法，该建筑安装公司收取不含税工程价款5400万元。
另外，该建筑安装公司购人建筑劳务所需的材料、设备支付不含税价款2000万元，取得对方开具的增值税专用发票。
则该建筑安装公司当月应缴纳的增值税为( )万元。
A. 195．14B. 220C. 270D. 3745. 5.下列关于跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理的规定，表述不正确的是( )。
A. 其他个人跨县(市、区)提供建筑服务，不适用跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理的规定B. 一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的征收率计算应预缴税款C. 小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3％的征收率计算应预缴税款D. 纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务，不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》6. 6.某房地产企业为增值税一般纳税人，2019年3月1日购买一地块开发房地产项目，支付地价款800万元，次年年末项目完工，当期销售其中的90％，取得含税销售收入2000万元，当期应纳增值税税额( )万元。
财税2016年74号文件原文，财税201674号文件解读财税2016年74号文件原文，异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知财政部国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据全面推开“营改增”试点后增值税政策调整情况，现就纳税人异地预缴增值税涉及的城市维护建设税和教育费附加政策执行问题通知如下：一、纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。
二、预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。
三、本通知自2016年5月1日起执行。
何广涛解读——适用范围：纳税人跨县市区提供建筑服务、纳税人销售与机构所在地不在同一县市区的不动产、纳税人出租与机构所在地不在同一县市区的不动产，按照规定应预缴增值税的，适用本办法。
特定情形：北京市纳税人跨区提供不动产租赁服务，按照北京市国税局2016年第7号公告，不需要在不动产所在地预缴，附加税费也不需要预缴。
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，选用一般计税方法的，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款，不动产所在地与机构所在地不在同一县市区的，附加税费按照本办法规定预缴。
异地预缴要点：时间与增值税预缴的时间相同，计税依据为预缴增值税税额，税率（征收率）为预缴增值税所在地的税率（征收率），目前我国城建税税率为市区7%、县城和镇5%、其他地区1%，教育费附加征收率为3%。
预缴附加税费的税务机关为地方税务局。
营改增不动产租赁行业问题解答一、不动产租赁1、什么是不动产租赁答：不动产租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2、哪些属于不动产答：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
3、不动产租赁的税率是多少答：一般纳税人出租不动产适用税率为11%，小规模纳税人出租不动产征收率为5%.二、外出经营1.纳税人出租在外地的不动产，是否需要申请《外出经营活动管理证明》（以下简称外管证）答：营改增试点后，纳税人出租其位于外县（市）（不含设区市的区）的不动产，需向其机构所在地的主管国税部门申请开具《外出经营活动税收管理证明》。
2.办理外管证需要提供哪些资料答：应提供以下资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。
（2）外出经营活动情况说明。
（3）外出经营合同原件及复印件。
3. 外管证是否需要在不动产所在地进行报验登记答：纳税人跨县（市）提供不动产租赁服务，应提供其机构所在地的主管国税部门开具的外管证到不动产所在地主管国税部门进行报验登记。
4.办理报验登记需要提供哪些资料答：办理报验登记需要提供的资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。
（2）《外出经营活动税收管理证明》。
（3）外出经营合同原件及复印件。
三、申请简易征收1、一般纳税人出租不动产哪些情况下可以申请简易征收答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可申请采用简易办法按5%的征收率计算缴纳增值税。
2、2016年4月30日前取得不动产的，取得的方式有哪些答：取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、内部划拨、承租以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
营改增后增值税除了税率和征收率，又出现一个新名词“预征率”，全面推开营改增后，增值税预缴税款涉猎的范围越来越广，加之一部分业务由地税机关委托代征，让很多财务人员措手不及。
下面将这些情况需要进行增值税预缴以及预缴税款的计算统一汇总，以备不时之需。
一、房地产开企业取得预收款需要预缴税款[政策依据]：财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
按照计税方法的选择，对取得预收款按照如下公式计算：预缴税款=预收款/(1+税率/征收率)*3%[政策依据]：税总〔2016〕18号公告第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第二十条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%二、建安业取得的预收款及异地(非同一行政区划)提供建筑服务取得收入时需要预缴税款[政策依据]：财税〔2017〕58号第三条：纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。
《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)第三条：纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务，不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。
——税总〔2016〕17号公告第四条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：(一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。
【摘要】由于不动产空间位置的不可移动性，现行增值税政策要求纳税人出租异地不动产需在不动产所在地预缴税款。
本文针对异地预缴的成因、不需要预缴的例外情形、未按规定预缴的风险、预缴的具体实操流程、会计处理等问题进行了阐述。
【关键词】不动产出租预缴增值税【中图分类号】F275F832一、为什么要预缴空间位置的不可移动性是不动产的最大特征，在营业税税制下，纳税人出租不动产，应向不动产所在地的主管地税机关申报缴纳营业税。
根据财政部和国家税务总局在营改增之初印发的《营业税改征增值税试点方案》（财税〔2016〕110号），营改增工作要坚持的一个重要原则是，“试点期间保持现行财政体制基本稳定”。
在此原则下，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文）以及《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号，以下简称16号公告）规定，单位和个体工商户出租不动产，应向不动产所在地主管国税机关预缴增值税，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
二、哪些情形不需要预缴根据36号文附件一《销售服务、无形资产、不动产注释》，不动产租赁包括不动产经营租赁和不动产融资租赁，将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租，以及纳税人提供的车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等），按照经营租赁服务缴纳增值税。
但需要注意的是，不是所有的不动产租赁业务都需要就地预缴税款，至少有以下四种情形就不需要预缴。
（一）其他个人出租不动产个体工商户以外的其他个人，属于自然人范畴，无需进行税务登记，没有“机构所在地”的概念，因此16号公告第四条规定，其他个人出租不动产，应按照规定的方法计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报缴纳增值税。
（二）不动产融资租赁36号文附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》只提及纳税人提供不动产经营租赁服务需要就地预缴税款，16号公告的适用范围也是纳税人以经营租赁方式出租其取得不动产，因此其他个人以外的纳税人开展不动产融资租赁业务不需要就地预缴，发生纳税义务直接在机构所在地主管国税机关申报纳税。
至于以不动产为标的的融资性售后回租，其本身就不属于租赁服务税目，而是属于贷款服务，就更谈不上异地预缴了。
（三）道路通行服务由于道路通行服务对应的标的资产，通常会跨若干个行政区域，其所在地的县（市、区）难以准确界定，因此16号公告第二条规定，纳税人提供的道路通行服务不适用本办法，发生纳税义务直接在机构所在地主管国税机关申报纳税。
（四）部分城市纳税人本市跨区出租不动产16号公告第五条规定，纳税人出租的不动产所纳税人出租不动产异地预缴税款的税会处理何广涛史鲁豫（北京城建集团有限责任公司山东省栖霞市财政局）在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。
换言之，注册地在北京、上海、天津、重庆以及大连、青岛、深圳、宁波厦门等九个城市的单位和个体工商户，出租坐落地与注册地同市不同县（市、区）的不动产，是否需要预缴由所在直辖市或者计划单列市国家税务局决定。
据笔者掌握的资料，北京市和青岛市国税局已明确本市跨区提供经营租赁服务不在不动产所在地预缴税款，直接向机构所在地主管国税机关申报纳税，上海、天津、重庆、大连等四个城市明确提供不动产经营租赁服务需要分区预缴，深圳、厦门、宁波等三个城市未见公开政策文件。
三、未按规定预缴有什么后果16号公告第十三条规定，纳税人出租不动产，按照该办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，或者未按照该办法规定缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、四十条、六十四条和六十八条的规定，纳税人未按期进行纳税申报和缴纳税款，将面临如下风险：其一，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，逾期仍未缴纳的，经县以上税务局(分局)局长批准，税务机关可以采取下列强制执行措施：(一)书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款。
(二)扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款。
税务机关采取强制执行措施时，对未缴纳的滞纳金同时强制执行。
其二，纳税人不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
其三，纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除采取上述强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
笔者理解，所谓的“未按规定预缴税款”，至少应包括未按规定时间预缴税款、未按规定地点预缴税款以及未按照规定计算方法预缴税款等情形。
四、怎样预缴（一）预缴的税种纳税人出租异地不动产，除需要预缴增值税外，根据附加税费相关法规以及《财政部国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税〔2016〕74号）的规定，城建税、教育费附加、地方教育费附加等附加税费以实际缴纳的增值税为计税依据，以增值税的缴纳地点为缴纳地点，因此纳税人在预缴增值税税款时，应以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。
（二）预缴的时间16号公告第六条规定，纳税人出租不动产需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
根据以上规定，一般纳税人当月取得租金的，应在次月申报期预缴税款；小规模纳税人本季度取得租金的，应在季度满次月申报期预缴税款。
需要注意的是，16号公告在界定纳税人预缴税款的时间时，是以“取得租金”为参照时点的，体现的是收付实现制概念，因此，只要没有取得租金，哪怕已经发生纳税义务，也无需预缴税款。
（三）预缴税款的计算1.增值税纳税人适用一般计税方法计税的，预缴增值税按下式计算：应预缴增值税=含税销售额÷（1+11%）×3%纳税人适用简易计税方法的，除个人出租住房外，预缴增值税按下式计算：应预缴增值税=预收款÷（1+5%）×5%个体工商户出租住房，预缴增值税按下式计算：应预缴增值税=预收款÷（1+5%）×1.5%2.附加税费纳税人应预缴的附加税费，按下式计算：应预缴城建税=缴纳的增值税×城建税税率或教育费附加征收率不动产所在地在市区的，城建税税率为7%；所在地在县城、镇的，城建税税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，城建税税率为1%。
教育费附加和地方教育费附加征收率全国统一为3%和2%。
（四）预缴的流程根据《国家税务总局关于优化<外出经营活动税收管理证明>相关制度和办理程序的意见》（税总发〔2016〕106号），异地不动产租赁业务不适用外出经营活动税收管理相关制度规定。
因此，纳税人出租异地不动产，无需办理《外管证》，在取得租金的次月，填报《增值税预缴税款表》，向不动产所在地主管国税机关预缴增值税，向主管地税机关预缴附加税费即可。
（五）已预缴税款的抵减根据16号公告相关规定，单位和个体工商户预缴的增值税税款，可以凭完税凭证在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
那么，不同计税方法、不同坐落地的不动产的预缴税款与应纳税额可以综合抵减吗？笔者认为答案是肯定的，理由有三：其一，从政策层面看，16号公告第十条明确规定纳税人预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，并未提到不同计税方法，也未提到不同地区的标的资产，法无禁止即可行。
其二，从技术层面看，已预缴税款的抵减，是通过填报增值税纳税申报表实现的。
主表第19栏“一般计税方法应纳税额”，加上第21栏“简易计税方法的应纳税额”，得出第24栏“应纳税额合计”，然后抵减第28栏“分次预缴税额”，最终确定第34栏“本期应补（退）税额”。
而“分次预缴税额”数据来源于附列资料（四）的第五行第四列，这一数据是不区分计税方法的。
其三，从理论层面看，预缴的税款是纳税人真金白银的现金流出，而且是提前流出，设置预缴环节本身已经牺牲了纳税人的利益，再规定分计税方法乃至分标的资产抵减应纳税额，于情不忍，于理不合。
因此，纳税人出租异地不动产已预缴的增值税税款，在纳税申报时可综合抵减纳税人的所有业务的应纳税额。
五、案例分析（一）案例背景A公司为一般纳税人，注册地位于北京市朝阳区，该公司在上海市静安区拥有一处不动产，该不动产系营改增试点前购置，2016年10月A公司将该不动产对外出租，选用简易计税方法计税，并已向朝阳区主管国税机关履行计税方法备案手续。
10月15日取得季付租金189万元，同日向承租方开具增值税专用发票，金额180万元，税额9万元。
不考虑该公司其他业务，以及该不动产处置业务除增值税及其附加税费之外的其他税费。
（二）税务处理1.2016年10月15日取得租金，发生纳税义务，应在11月申报期向静安区主管国税机关预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》，并取得完税凭证，不要开具《外管证》及报验登记。
应预缴增值税=189÷（1+5%）×5%=9万元应预缴城建税=9×7%=0.63万元应预缴教育费附加=9×3%=0.27万元应预缴地方教育费附加=9×2%=0.18万元2.11月申报期填报增值税申报表，附列资料（一）第9b行第1列填写189万元，第2列填写9万元；附列资料（四）的第5行第2、3、4列填写9万元；主表第5行填写180万元，第21行和第28行填写9万元；第34行自动计算为零。
（三）会计处理1.预缴增值税及其附加时，凭完税凭证等借：应交税费—预缴增值税90000—应交城建税6300—应交教育费附加2700—应交地方教育费附加1800贷：银行存款1008002.收取租金，凭入账单等原始凭证借：银行存款1890000贷：预收账款1890000 3.确认纳税义务借：应交税费—待转增值税额90000贷：应交税费—应交增值税（简易计税）90000 4.本季度各月确认收入借：预收账款630000（189万元÷3）贷：其他业务收入600000（180万元÷3）应交税费—待转增值税额30000（9万元÷3）5、月末结转应纳税额借：应交税费—应交增值税（简易计税）90000贷：应交税费—未交增值税90000 6.预缴税款抵减应纳税额借：应交税费—未交增值税90000贷：应交税费—预缴增值税900007.资产负债表日结转已交附加税借：营业税金及附加10800贷：应交税费—应交城建税6300—应交教育费附加2700—应交地方教育费附加1800通过上述税会处理，A公司纳税申报表上反映了其异地出租不动产业务10月份发生纳税义务9万元，已于当期在不动产所在地上海市静安区国税机关完税，机构所在地朝阳区国税机关应补税额为零。
