房产开发企业土地增值税预缴与清算方法

土地增值税未达85%清算比例计算摘要：一、土地增值税清算条件及流程二、土地增值税未达85%清算比例计算方法三、具体计算步骤四、案例解析正文：土地增值税作为我国房地产行业的一项重要税收政策，对于调控房地产市场、促进土地资源的合理利用具有重要意义。

在土地增值税清算过程中，未达到85%的清算比例该如何计算呢？本文将为您详细解析。

一、土地增值税清算条件及流程根据国家税务总局的规定，房地产开发企业符合以下情形之一时，应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；在项目竣工并销售完毕后，企业需进行土地增值税清算。

清算过程中，应按照税收政策规定，计算应纳税额并缴纳税款。

二、土地增值税未达85%清算比例计算方法在计算土地增值税时，应税收入是一个关键指标。

根据规定，土地增值税应税收入分为两种情况：1.一般计税项目：土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

我们可以根据计算公式推导出应税收入，即不含税销售收入加上当期允许扣除的土地价款。

2.简易计税项目：土地增值税应税收入不含增值税额。

计算方法同样为不含税销售收入加上当期允许扣除的土地价款。

三、具体计算步骤1.确定土地增值税清算对象，如房地产开发项目、整体转让等。

2.收集相关资料，如项目审批文件、销售合同、土地使用权证书等。

3.计算应税收入，根据项目类型选择适用的计算方法。

4.计算扣除项目金额，包括土地使用权价款、房地产开发成本、费用等。

5.计算增值额，即应税收入减去扣除项目金额。

6.计算增值率，即增值额除以扣除项目金额。

7.根据增值率和适用的税率，计算土地增值税税额。

四、案例解析某房地产开发企业2014年1月开始开发某项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕。

2016年12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元。

假设该项目为一般计税项目，未达85%的清算比例该如何计算？1.收集项目相关资料，如销售合同、土地使用权证书等。

⼟地增值税清算条件和计算⽅法有哪些房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要是⼟地增值税和企业所得税。

为了加强管理，国家税务总局分别制定了《⼟地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)。

下⾯，让...想要了解更多关于⼟地增值税清算条件和计算⽅法有哪些的知识，跟着店铺⼩编⼀起看看吧。

⼀、⼟地增值税清算条件⼟地增值税清算的条件分为两类：⼀是纳税⼈应该进⾏清算的条件：(⼀)房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的;(⼆)整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的;(三)直接转让⼟地使⽤权的。

⼆是主管税务机关可以要求纳税⼈进⾏清算的条件：(⼀)已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的;(⼆)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的;(四)省(⾃治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

房地产开发企业的⼟地增值税与企业所得税虽然都是按所得额(增值额)计算征税，也都要汇算或清算，但是在汇(清)算时间上，却存在着明显的差异。

企业所得税是以⼀个会计年度为周期进⾏汇算清缴，时间是固定的。

不论房地产开发项⽬是否完⼯，都要按期预缴，年终汇算清缴，多退少补。

⼟地增值税却是以房地产开发项⽬为单位进⾏清算，对于分期开发的项⽬，以分期项⽬为单位清算，开发项⽬中，同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别计算增值额。

清算期间具有不确定性，可以长于⼀个会计年度，也可以短于⼀个会计年度。

清算之前按期预缴，达到清算时限条件时，则必须按规定进⾏清算，多退少补。

⼆、⼟地增值税税率和税额的计算⽅法计算⼟地增值税税额，可采⽤增值额乘以适⽤的税率减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⼟地增值税计算⽅法，⼟地增值税计算公式如下：(⼀)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%⼟地增值税税额=增值额×30%(⼆)增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%(三)增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%(四)增值额超过扣除项⽬⾦额200%⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%⼟地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

房地产企业销售开发产品如何预缴和清算税款本文主要分析深圳市房地产企业销售开发产品时，采用一般计税方法情形下如何预缴和清算各种税款。

一、预缴税款环节1、预缴增值税（1）预缴时间、地点《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第十二条规定：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

其中主管国税机关是指项目所在地的主管国税机关。

（2）预征率和计算《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第十一条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

2、预征土地增值税（1）预征时间《深圳市地方税务局关于修订<土地增值税征管工作规程（试行）>的公告》（深圳市地方税务局公告[2016]7号）：一、将第十二条修订为：纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税的计征依据＝预收款－应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳，未按规定缴纳的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从规定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。

（2）预征率《关于调整我市土地增值税预征率的公告》（深地税告[2010]6号）明确，普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。

（3）计算《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（公告[2016]70号）第一条规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土增税的预缴与清算方法
一、土地增值税的预缴
土地增值税的预缴是指在土地转让合同签订后，转让人需要预先缴纳一定比例的税款。

预缴税款的计算方法如下：
1.预征税额计算公式：
预征税额=(成交价格-购买价格)×40%
其中，成交价格为土地转让合同约定的转让价格；购买价格为转让人购买土地时支付的价格。

2.预征税款计算公式：
预征税款=预征税额×适用税率
3.预缴比例
二、土地增值税的清算
土地增值税的清算是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一次性缴纳剩余的70%的税款。

具体的清算方法如下：
1.清算时限
2.清算税款计算公式
清算税款=预征税额×适用税率-预征税款×30%
其中，适用税率在预缴阶段已经确定，预征税款为土地转让合同签订后预缴的税款。

3.缴纳税款
清算税款需要在规定的清算期限内一次性缴纳，可以通过银行转账、
现金等方式进行缴纳，并及时办理税款缴纳证明。

总结起来，土地增值税的预缴和清算方法基本分为两个环节。

预缴是
指在土地转让合同签订后，转让人需要根据预征税额计算出的预征税款的30%进行预缴；清算则是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一
次性缴纳剩余的70%的税款。

预缴和清算的税款计算公式相同，只是预缴
时按照30%的比例进行计算，清算时将减去预缴的税款金额。

以上为土地增值税的预缴和清算方法的介绍，希望能够对您有所帮助。

土增税的预缴与清算方法土地增值税是指在土地转让或者房屋出售时，根据房屋或土地的增值，按照一定比例向卖方征收的一种税收。

为了确保税收的及时收取和税款的准确性，土地增值税采取了预缴和清算两种方法。

预缴土地增值税是指在土地转让或房屋出售合同签订之日起，买受人在支付房款的同时，需要根据合同约定按照房款金额的一定比例预缴土地增值税给税务机关。

预缴税款的比例一般为房款总额的5-10%。

预缴税款的数额根据预缴比例和房款金额来计算，而且该数额会作为合同标的的一部分，需要在签订合同时一同付款给卖方。

预缴土地增值税的预缴比例和付款方式一般由国家税务机关规定，并在土地转让或房屋出售合同中明确约定。

税务机关会根据双方签订的合同或者价款支付凭证，按照约定的预缴比例来核定预缴税款的数额。

预缴的税款在交易完成后，会由卖方或者卖方的代理人向税务机关缴纳。

清算土地增值税是指在土地转让或房屋出售交易完成后，根据实际交易额和房地产市场的评估数据，计算房屋或土地增值的部分，并按照约定的税率扣除已预缴的税款，将剩余的税款清算给卖方。

清算土地增值税的计算方法包括两种：差额和实际增值。

差额法是指在房屋或土地转让完成后，根据交易的实际金额与合同约定的价款之间的差额，将差额视为增值的部分，并按照约定的税率计算增值税。

例如，合同约定房屋价款为100万元，实际交易价格为120万元，那么增值部分为20万元，根据约定的税率计算出应纳增值税。

实际增值法是指根据土地增值的实际情况，通过评估、市场调查等方法来确定增值部分，并按照约定的税率计算增值税。

一般情况下，市场调查员会根据当地的土地市场情况，参考相似房屋的转让价格和评估结果，来确定土地增值的实际情况。

清算时，根据土地增值部分并按照约定的税率计算出应纳增值税。

预缴和清算土地增值税的准确性和公正性对于政府的税收征收和纳税人的合法权益保护来说至关重要。

因此，税务机关会密切监控土地转让和房屋出售的实际情况，对于异常数据进行审查和核实，确保税款的及时收取和纳税人的公平待遇。

土地增值税清算（营改增后)的关键问题一, 清算（结算）条件《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第九条规定,纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算.(一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上,或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的.例:某房开公司2009年立项开发某住宅项目,2010年取得预售许可证并开始预售，2011年6月工程竣工并备案,2012年9月12日已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达85%以上，2013年1月6日，所有开发产品销售完毕。

上例中,该公司应在完工年度即2011年12月31日前确定该项目的计税成本核算终止日,于2012年5月31日前完成该项目的企业所得税计税成本结算。

2012年9月12日以后,若主管税务机关要求该公司进行该项目土地增值税清算,该公司应于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

若主管税务机关未要求该公司清算，该公司应当在所有开发产品销售完毕之日即2013年1月6日起90日内办理清算手续.土地增值税依据放开项目的销售情况来确定是否清算或可清算,各分公司需要定时评估手头项目,及时做好清算，以避免税务风险.二，清算（结算）对象《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算.如，某房开公司开发的某项目共12栋楼，其中商业2栋,住宅10栋.国家有关部门审批12栋楼为一个开发项目.该公司出于经营管理和核算需要,将该项目的12栋楼按分类归集的原则确定为商业和住宅两个计税成本对象.上例中，该公司该项目土地增值税清算应以全部12栋楼为一个清算对象，企业所得税应分为商业和住宅两个成本计算对象结算计税成本。

房地产行业土地增值税清算流程及风险控制近年来，我国房地产行业发展迅猛，投资规模不断扩大，土地增值税也成为了一个重要的财政收入来源。

土地增值税清算流程及风险控制成为了房地产企业必须要掌握的重要知识。

一、土地增值税清算流程1.确定用地性质和用途土地增值税清算前，需要先确定土地的用地性质和用途，如果需要转让，则需要申请转让许可并进行备案。

同时，还需要在政府部门备案，进行用途规划和审批。

2.确定土地增值税计算基础土地增值税计算基础是指土地的评估值和增值率。

评估值需要根据土地所处地区、土地性质、用途等因素进行评估；增值率的计算需要按照当地税务部门颁布的相关政策进行计算，通常是根据土地增值额和土地持有期长短进行不同的计算方法。

3.计算土地增值税根据上述计算基础，可以计算出土地增值税。

需要注意的是，如果土地持有期不足两年，则还需要支付营业税、个人所得税等其他税种。

4.申报纳税土地增值税计算出来后，需要在规定时间内进行申报和缴纳。

如果未在规定时间内完成申报和缴纳，则需要支付罚款和利息。

二、风险控制1.合规经营房地产企业需要合规经营，遵守相关法律法规，不得以违法手段获取不当收益。

另外，土地转让价格的高低也需要遵守市场价格规律，避免走偏。

2. 跟进政策变化土地增值税的计算方法和政策在不同地区会有所不同，房地产企业需要及时跟进政策变化并作出相应调整，以避免因政策变化升高税负。

3.规划低税负结构在土地的规划和开发过程中，需要合理规划低税负结构，尽可能减少土地增值税的负担。

比如，可以引入合作开发等模式，将土地的开发和建设分开，减少土地增值税的负担。

总之，房地产行业土地增值税清算流程及风险控制需要考虑细致全面，从评估土地价值到计算税率，再到申报缴纳等环节，都需要严格遵守相关规定，降低风险，保障企业的稳定发展。

房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法.第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。

第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。

第二章清算条件第五条符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目.（二）整体转让未竣工的房地产开发项目.（三）直接转让土地使用权的项目。

（四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目.第六条符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。

（二)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目.第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

第三章清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2)，经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续.对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

土地增值税预缴与清算第一篇：土地增值税预缴与清算通过学习本课程，你将能够：● 了解土地增值税的预缴流程；● 掌握土地增值税清算的范围；● 明确土地增值税清算的程序。

土地增值税预缴与清算一、土地增值税的预缴1.需要预缴土地增值税的情况房地产开发企业在房产销售过程中，通常采用预售方式转让房地产，在办理结算和转交手续前就取得房屋的预售收入，从而尽快回笼资金。

我国现行税收政策规定，在办理结算和转交手续前就取得的收入，主管税务机关可以预征土地增值税。

在清算的时候，要根据最后应缴的土地增值税数额，减掉预缴的税额，多退少补。

比如，宏达房地产公司在前期的预售阶段预缴了30万土地增值税，在清算时需要把预缴的30万扣除掉。

2.预征土地增值税税额的计算公式预征土地增值税税额的计算公式为：预征土地增值税税额﹦出售不同类型商品房所取得的收入×不同预征率3.预缴土地增值税的规定房地产开发企业应按照主管税务机关有关土地增值税预征管理的规定，在限定的期限内办理土地增值税预缴的申报及缴纳。

如果房地产开发企业未按预征规定的期限预缴税款的，根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳期限届满的次日起，由税务机关加收滞纳金。

因此，房地产企业在取得预售房款收入后，要及时办理土地增值税的预缴、申报，以免受到加收税收滞纳金的处罚。

二、土地增值税的清算1.土地增值税的清算范围凡从事房地产开发的企业、开发的商品房项目，包括未列入土地增值税征税范围的房地产开发项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续。

2.土地增值税清算的条件纳税人应进行土地增值税清算的条件符合下列条件之一的，纳税人应该到主管税务机关办理土地增值税清算手续：第一，全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；第二，整体转让未竣工的房地产开发项目；第三，直接转让土地使用权的项目；第四，纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：第一，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；第二，取得预售许可证、满三年仍未销售完毕的房地产开发项目；第三，经主管地方税务机关纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法房地产开发企业在进行土地开发项目时，会涉及到土地增值税的预缴和清算。

土地增值税是指房地产企业在出售土地或者利用土地进行开发获得收益时，需要缴纳的税款。

下面将从预缴和清算两个方面详细介绍土地增值税的处理方法。

一、土地增值税的预缴方法1.确定预缴税额房地产开发企业在取得土地使用权证后，应向国地税部门报送土地出让合同、计划实施建筑面积及价格等相关材料，由税务部门核定土地增值税预缴税额。

预缴税额是根据土地出让合同成交价与土地取得成本的差额计算。

2.预缴税款的时间房地产开发企业在取得土地使用权证后的一个月内，需要将土地增值税的预缴税款缴至税务部门。

3.预缴税款的计算方式土地增值税的计算公式为：土地增值额×税率=应缴税款。

其中，土地增值额是指土地出让合同成交价与土地取得成本之间的差额。

4.预缴税款的缴纳房地产开发企业可以选择一次性缴纳预缴税款，也可以根据合同约定的分期付款方式进行预缴。

二、土地增值税的清算方法1.确定土地增值税土地增值税的计算是在房地产开发企业取得销售收入后进行的。

企业需要将项目实际销售收入与成本进行对比，计算出土地增值额。

然后按照土地增值税的税率计算出应缴税款。

2.确定减免政策在土地增值税的清算过程中，企业可以根据国家相关政策获得减免税款的权益。

例如，对首次购买住房的个人可以享受免征税收政策。

企业需要进行相关申请，并按照相关规定享受相应的减免税款。

3.缴纳土地增值税企业在确定土地增值税金额后，需要向税务部门申报并缴纳土地增值税款。

根据税务部门的规定和要求，企业可以选择线上或线下缴纳税款。

总结：土地增值税的预缴和清算是房地产开发企业在进行土地开发项目时必须面对的问题。

在预缴阶段，企业需要提前向税务部门报送相关材料，核定预缴税额，并按时缴纳税款。

在清算阶段，企业需要计算土地增值额，并确定是否可以享受减免税款的政策，在完成相关申报程序后缴纳税款。

准确、及时地处理土地增值税问题，对于房地产开发企业的经营和财务管理至关重要。

房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

”我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。

但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考：一、预征的方法。

预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。

假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋，2016年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2016年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%,则应预缴的土地增值税为10000>2%=200万元。

二、汇算清缴的方法。

土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未由售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。

清算时间的确定。

土地增值税的清算时间根据以下情况确定：1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经由租或自用的。

取得销售许可证满三年仍未销售完毕的。

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

省税务机关规定的其他情况。

收入的确认。

房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入,在确认时应注意五点：1、已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税的清算工作，确保税收法规的严格执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关法律法规，制定本办法。

第二条本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发的企业（以下简称“企业”）在土地转让、开发、销售等环节产生的土地增值税的清算。

第三条企业应当按照本办法的规定，及时、准确、完整地进行土地增值税的申报和清算。

第二章清算条件与程序第四条企业在以下情形之一时，应当进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工并销售完毕；（二）企业解散、破产或者因其他原因终止；（三）税务机关依法要求企业进行清算。

第五条企业进行土地增值税清算时，应当向所在地税务机关提交以下资料：（一）土地增值税清算申请书；（二）土地使用权证书、土地转让合同、房地产开发合同等相关资料；（三）项目竣工验收报告和销售明细表；（四）税务机关要求的其他相关资料。

第六条税务机关应当自收到企业清算申请之日起30个工作日内完成审核，并通知企业清算结果。

第三章清算计算第七条土地增值税的计算应当遵循以下原则：（一）合法性原则：企业应当提供合法、有效的凭证和资料；（二）真实性原则：企业申报的收入和成本应当真实、准确；（三）一致性原则：企业计算土地增值税的方法和程序应当与税务机关的规定保持一致。

第八条土地增值税的计算公式为：应纳税额 = （转让房地产收入 - 扣除项目金额）× 适用税率 - 速算扣除数第九条扣除项目包括但不限于：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）房地产开发成本；（三）房地产开发费用；（四）与转让房地产有关的税金；（五）其他按规定可以扣除的项目。

第四章法律责任第十条企业未按照本办法规定进行土地增值税清算的，税务机关可以依法追缴应纳税款，并处以罚款。

第十一条企业通过提供虚假资料、隐瞒收入等手段逃避土地增值税清算的，税务机关将依法追究其法律责任。

土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的计算程序1.确定计税依据：土地增值税的计税依据是土地使用权转让收入减去土地取得成本、相关费用和适用税率后的金额。

土地使用权转让收入包括转让款、附带物价款、所得税和其他经济利益。

2.计算应纳税额：按照国家有关规定确定适用的税率，将计税依据与税率进行相乘，得出应纳税额。

3.缴纳税款：纳税人应当依法办理土地增值税的申报和缴纳手续。

税款应在土地使用权转让登记之日起三十日内，到国家税务机关申报和缴纳。

4.全额计算和分期计算：土地增值税可以选择全额计算或者分期计算。

全额计算是指一次性把土地增值税全部缴纳。

分期计算是指将土地增值税分期缴纳，分为首期缴款和后续每年缴款两种方式。

二、土地增值税的清算方法1.增值差额法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，计算出土地增值差额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。

2.增减值法：按照土地使用权转让时的成本和土地增值额的大小，确定土地增值额的计算方法，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。

3.单独法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和适用税率，单独计算出土地增值部分的税款。

4.减值法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，确定减值幅度和减值后的土地增值额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。

在进行土地增值税清算时，需要根据具体的法律规定和政策要求，选择适当的计算程序和清算方法，确保土地增值税的合法缴纳和清算准确无误。

同时，纳税人还应及时了解最新的税收政策，遵守税法法规，准确申报并缴纳土地增值税。

房地产开发企业土地增值税清算及预缴解决方案案例：甲房地产开发公司自行开发了商品房地产项目，2019年4月取得《商品房预售许可证》，2019年5月签订商品房预售合同总额2180万元，其中收取首付款1090万元，剩余款项2019年7月收取。

甲房地产开发公司按照增值税一般计税方法计税。

假设当地该类型房产土地增值税预征率为5%。

一、土地增值税预征规定《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

财税(2006)021号文要求，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。

工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款这里“可”是不是意味着纳税人可以根据自己需要随意选择土地增值税计税依据？有观点认为，此处的“可”已经是宽松的口径，纳税人不得自行选择更为宽松的口径。

如本文案例中，甲公司在预售收到预收款时，并未结转收入，此时的预收款并不应作为土地增值税的销售收入处理，只是为了土地增值税税收收入的均衡入库，要求纳税人先行预缴。

因此，土地增值税预缴的的计税依据与土地增值税应税收入存在客观不一致，纳税人要么选择按预收账款的全额预缴土地增值税，要么按照 70 号公告的口径预缴土地增值税，不得直接参照增值税的预缴口径。

土地增值税清算的方法土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

而土地增值税清算则是确定纳税人应纳税额的重要环节。

接下来，咱们就详细说一说土地增值税清算的方法。

首先，咱们得搞清楚土地增值税清算的条件。

一般来说，有两种情况需要进行清算。

一种是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；另一种是整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

此外，如果是直接转让土地使用权的，也得进行清算。

那怎么确定清算单位呢？这通常是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

如果是普通标准住宅和其他房产要分别核算增值额的，那就要分别确定清算单位。

在清算时，收入的确认可是个关键。

转让房地产的全部价款及有关的经济收益都要计入收入。

包括货币收入、实物收入和其他收入。

如果是代收的一些费用，比如市政公用基础设施配套费、拆迁补偿费等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应确认收入。

扣除项目的确定也很重要。

取得土地使用权所支付的金额，这包括地价款和相关税费。

开发土地和新建房及配套设施的成本，像土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

开发土地和新建房及配套设施的费用，这得注意，财务费用中的利息支出，如果能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的 5%以内计算扣除。

如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的 10%以内计算扣除。

与转让房地产有关的税金，比如营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

还有加计扣除，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计 20%扣除。