衢州花园258青年公寓大楼概念性规划方案
（初稿）
2016.6.12
一、项目背景
行业现状——据统计计目前国内房屋租赁的交易额大致在8000 亿左右，闲置房屋超7300 万
套，我们测算，国内青年租房的市场规模已达到
近8000 亿元，每年新增的应届生租房规模达600
亿元。“交易环节、房屋品质、租后服务市场改善
空间极大”是租房市场的营销痛点。
目前市场上具有代表性的三类业态的公寓企业分别为：爱屋吉屋（房屋中介），YOU+公寓（集
中式），上海寓见（分布式），部分企业突破地域
限制开始了跨城市的全面布局。
政策导向——2015 年1 月14 日，住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市
场的指导意见》,提出了要大力发展住房租赁经营
机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社
会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)
试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。
“群租房”的“N+1 模式”的共识成立，未来随
着各区各地方的执行政策和行业规范的出台，公
寓管理市场会健康有序发展。
2014 年11 月，雷军投资广州YOU+公寓，公寓成为网络热词，资本市场的活跃和移动互联网
推动着公寓市场的发展，但目前在中国公寓行业有规模（营业额过亿元）的企业不超过5 家，能实现盈利的就更少、公寓行业仍处在利润低、投入大的阶段。
●区位介绍：
项目位于衢州花园258创意园区内，园区坐落于南孔圣地衢州西区城市核心，前身是衢州市棉纺厂。园区通过引入“互联网+”思维和园区4.0运营理念，使老棉纺厂得以重生，打造一座花园梦工场。目前园区已完成开园仪式，招商服务工作紧锣密鼓地进行中。
项目技术指标
用地面积：xxxxx
总建筑面积：xxxxx
建筑密度：xx
容积率：xx
绿化率：xx
停车场：xx
●基础配套
园区位于衢州市新区，交通便利，周边辐射基础规划配套较为齐全。园区内拥有电子商务、文化创意、基金金融和综合配套四大功能，环境优
美，极富设计感，吸引度较强。
SWOT分析：
优势——市场逐步趋向于理念设计，功能配套较完善的中高档住宅小区，将有一个持续成长
的市场空间。园区平台概念独特，配套服务成熟；
劣势——新品上市，需要市场熟悉认知的过程、项目尚未全面完成；
机遇——产品可塑性强，满足人们高品质要求，“体验式”消费的适时正确导入刺激消费者购
买冲动
威胁——品牌认知初步建立，缺乏一定的影响力。
二、概念定义
公寓基本定位：青年公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，
具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然
是公寓。青年公寓既吸收了星级酒店的服务功能和
管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，应当
拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、
翻译等商务服务。
本项目概念：U+聚友——“自由、共享、家”
U+：游子在外，归心常伴，花园258青年公寓
将为在外拼搏的精英人士提供优质的服务，享受
自由不羁的家庭舒适感。
聚友：有朋自远方来，不亦说乎；相逢便是缘分，打造最大的生活交互式平台，将园区社交理
念充分予以体现。
整体包装形象定位：
1、小资人群聚所新标签——国际品质礼遇；
2、热地精英生活特区——稀缺身份象征
整体定位在青年公寓基本形象理念上融入花园258的家庭、交友的和谐理念。
三、功能定位
“人园融合、创意生活、云服务、空中花园”四
大功能相辅相成，创意设计生活提升公寓品质服务、云数据服务平台支撑整体业务、人园共流形成良性
的内循环系统、空中花园点亮绿色生活新体感。四、营销模式
市场上普遍采用集中式和分布式两种营销模式，其中集中式的特点在于：以独栋商业楼宇为运
作标的，包租后进行改造。如You+公寓，但商业改
造由于多为一次性投入，企业会比分布式较晚进入
物业管理及运营。集中式公寓由于受制于市区黄金
地段的高租金以及房源紧俏，多分布在近郊等位置。
集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发。分布式则是通过从分布的房东收取房源，通过房屋
包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产
管理解决方案。
本案模式将采用集中式方式运营管理，即酒店式
公寓+创业租客（商务缺），通过半承包半营销的方
式引入具有时代品牌特色的酒店品牌，如You+公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方等，目标为降低项目
资金风险，同时提升品牌可塑性和灵活性。
物管诉求：一般来讲，消费者对物业管理方面不
外乎以下几点基本要求：保安、清洁、房屋维修、
园林绿化及一些特色服务；
软性诉求：家庭结构进入初中期，人口简单，对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高具有生活品味，对住宅要求在中高档次，崇尚“物有所值”的消费
观点，希望通过外在的居住环境体现自己的文化内涵；
客户解码：目标客户最关心的问题总结为地段、交通、建筑、配置、公共空间、物业管理、投资回
报率；
企业端产业链式发展合作：企业端合作也是规模
化的公寓企业未来的亮点，如与院线的合作，团购
模式，干洗，生鲜配送，各类银行金融服务，智能
家电的切入，这都是人流转现金流的方式。
五、配套宣传
宣传思路：主线+节点
推广目的：实现项目营销的“三性”——展示性、
昭示性、进入性；
推荐模式——“自媒体+明星+活动”三合一开展，
灵活运用互联网开展热点互动话题营销并结合年轻
网红代言人进驻急速提升项目关注度，最后通过线
上线下周期性活动巩固品牌形象，赢得市场口碑。
六、推进策略
引导试销期
该项目重在树形象，在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势，针对目标消费者给出足够的信息，通过强势的宣传吸引消费者的注意力。在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选，争取达到最好的效果；同时也要对目标市场及产品进行严格的调查和细分，从而给楼盘准确地定位，也更准确地锁定目标消费群体。
公开强销期
媒体宣传继续造势，巩固前期宣传结果；
适时宣传销售成果，刺激消费者；
充分利用媒体资源，进一步挖掘潜在客户；
