国内长租公寓案例及开发模式

长租公寓的运营模式分析三篇篇一：长租公寓的运营模式分析公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。

在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起：第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖。

第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。

一、长租公寓背景概述(一)我国长租公寓市场概况随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。

而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。

在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至20XX年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。

目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。

表：我国租房人口数量（单位：亿人）(二)租赁业务分析及研究方向在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。

各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。

在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。

二、长租公寓市场分析(一)长租公寓市场整体分析未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，20XX年在国仍有2亿以上的流动人口。

庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。

长租公寓运营模式及特点分析随着国家“租售并举”相关政策的发布，长租公寓市场即将迎来蓝海。

我们结合公寓的主体，将长租公寓做如下分类，并从运营模式上进行分析。

房企，从开发到运营的全周期模式虽然对于传统的房产买卖来说，长租公寓的利润并不可观，但随着房地产市场发展到后半场。

市场空间巨大和能够带来长期收益的长租公寓，对于房企来说，仍然处于战略性布局的重要方向。

1、拿地建设是开发商提供租赁房源的重要渠道随着国家大力推进住宅租赁市场建设，各类包含租赁用房的土地即将推向市场。

未来，这些地块将提供大量的可租赁房源，并且涵盖更广泛的客户群体，从青年人群到以家庭为单位，逐渐培养起用户全周期的租赁习惯、长租公寓市场规模及意义都将得到质的提升。

在这个市场领域，开发商可以做的事情将会更多。

2、从开发实力到物业设施筹备，都需要较高的门槛拥有多年开发经验的开发商对客户的居住需求有着非常深刻的理解，在此基础上打造的产品，将更容易得到用户的认可。

其次，开发商多年的开发经验，将使得其在拿地和房屋存量上，更具备优势，也更容易获取房源。

部分具有规模的集团企业，还将在融资上取得便利。

中介、房地产服务商将开启“二房东”新模式具有中介背景的长租公寓也是市场的重要参与者，房地产中介直接接触房屋和租客。

对顾客有更加深刻的了解，有助于高效获取房源和推出更加符合客户需求的产品。

有实力的企业，也可能在发展到一定阶段后逐步增加集中公寓的比重，以更好地发挥客源优势。

与社会资本相结合的独立品牌公寓，经营将更加灵活独立的品牌公寓是长租公寓市场最为活跃的组成部分，多个优质公寓品牌已获得了B轮甚至C轮融资，迅速跑马圈地，扩大规模。

虽然缺乏资源优势，但利用自身灵活的经营思路和方式，往往能够在某些细分领域做出特色，形成竞争优势。

如乐派公寓就可以为顾客提供精装修，拎包入住的租住体验。

酒店·线下运营经验丰富连锁酒店和和长租公寓在多方面都具有对标性，在存量物业获取，标准化管理和服务，品牌溢价等方面优势明显，比如喜瑞都（中国）酒店·公寓集团旗下的乐派公寓，目前已经在全国一二三线主要城市完成了布局。

天津市长租公寓经营模式研究及创新举措一、天津市长租公寓的现状长租公寓是将多个房间整合在一起，提供给租客使用，同时配备基本的家具和生活设施，让租户可以像住在家里一样方便。

在天津市，长租公寓得到了较快的发展，越来越多的人选择在长租公寓居住。

长租公寓也存在一些问题，比如租金相对较高、房屋质量参差不齐等。

二、天津市长租公寓经营模式研究1. 定位精准天津市长租公寓需要针对不同人群、不同消费能力的市民进行精准定位，可以根据不同区域、不同房型等进行合理的定价，吸引更多的租客。

可以针对不同人群的需求，提供不同类型的长租公寓服务，比如青年公寓、家庭公寓、老年公寓等。

2. 提供更多的增值服务在房租中增加一些生活服务的内容，比如家政清洁、家具家电更新、社区活动组织等，可以吸引更多的租客，提高长租公寓的竞争力。

提供更多的增值服务也可以让租客更加满意，减少因服务不到位而导致的流失。

3. 优化物业管理长租公寓需要做好物业管理工作，提供良好的环境和服务。

可以通过引入智能化管理系统，提高物业管理的效率，降低成本。

也可以加强对房屋的维护和保养，让长租公寓保持良好的状态，增加长租公寓的使用寿命。

4. 加强安全管理长租公寓的安全管理需要得到重视，可以通过安装监控设备、增加保安巡逻等方式来提高长租公寓的安全性。

也需要做好紧急救援措施，保障租客的安全。

三、天津市长租公寓的创新举措1. 联合家具家电企业可以和家具家电企业合作，提供家具家电租赁服务，让租客不用担心搬进去之后没有家具和家电的问题。

可以给予租客更多的选择，满足不同的需求。

2. 建立社区共享可以为长租公寓建立共享社区，提供更多的社交和娱乐设施，让租客可以享受到更多的便利和乐趣。

社区共享可以提高租客的黏性，减少流失率。

3. 创新支付方式可以尝试使用更加灵活的支付方式，比如按需付费、共享账单等，让租客更加便利。

也可以提供更多的租金优惠政策，吸引更多的租客。

4. 增加环保理念可以在长租公寓中加入环保理念，推广分拆式设计、智能节能设备、垃圾分类等，提高长租公寓的环保性，吸引更多有环保意识的租客。

文/李文杰 许小乐 黄卉 陆卓玉 贝壳研究院党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

当年中央经济工作会议要求，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

2021年政府工作报告提出，规范发展长租房市场。

十九大以来，在中央和地方政府的引导下，市场机构积极探索适合我国的租赁发展模式，其中有很多创新，也发现了一些困难。

系统梳理近年来长租房商业模式，能够为下一阶段发展租赁市场提供有益的帮助。

一、分散式长租房的模式探索基于我国住房发展的现状，分散式租赁是我国长租房的主流供给模式。

据估计，我国租赁房源中分散式个人、散租房源占比为90%，集中式、机构化房源约占10%。

分散式租赁占绝对多数，这决定着未来我们的租赁供给只能按照这一供应结构。

分散的私人租赁市场存在很多问题，最突出的问题是租赁市场交易不规范、租赁关系不稳定，政府监管成本高。

要构建长期稳定的租赁市场，就必须通过专业化租赁运营机构将散乱差的租赁房源整合起来。

专业机构的介入使租赁交易由分散的C2C变成了C2B2C，租赁权利义务关系从个人与个人转移到了机构和租客之间。

机构化管理是长租房的必要条件。

职业管家负责租务管理，合同签订更加规范，对租客投诉响应更为及时，减少租客之间因缴费、保洁、饲养宠物等问题产生的纠纷。

专业机构推动行业产品服务标准化，提供保洁、家具家电维修、密码锁等服务，让租客住的中国长租房商业模式梳理：三种模式探索创新及其挑战集体土地建设租赁住房已经成为我国建立租购并举住房体系的重要方式之一。

近年来，分散式住房租赁出现了一种新的模式——“租赁置换”模式。

安心。

分散式长租房能够利用已有存量资源，不需要再增加资源投入，更有利于城市职住平衡，提升城市运营效率，利于降低监管成本。

（一）分散式长租房的主要模式分散式住房租赁运营模式主要有托管模式与包租模式两种。

分散式长租公寓盈利模式分析——以蛋壳公寓为例内容摘要 本文以蛋壳为例，阐述我国分散式长租公寓的发展、机遇、挑战及现状。

分析总结目前长租公寓面临的挑战，分析应对策略，供其他长租公寓的业务转型作参考。

关键词 长租公寓;重/轻资产模式;集中式租赁;分散式租赁;存量市场中国房地产行业，尤其是四大一线重点城市已经进入存量房时代，增量发展增速放缓。

另外，2015-2017年核心一二线城市房价上涨迅猛，买房门槛日渐提高。

伴随存量时代的挖掘与探讨，长租公寓应运而生。

2015年长租公寓市场的主要运营者是以私募基金投资为依托的创业型公司为主，后续房地产中介、房地产开发商纷纷加入竞争行列中。

房地产行业下半场在存量市场方面的竞争悄然拉开序幕。

与此同时，从中央到地方利好长租公寓的政策接连不断的提出，为长租公寓的长期发展正在逐步搭建政策基础。

从萌芽到现在，长租公寓走过了五年时间，目前而言仍然处于粗狂的发展阶段。

2020年全国尤其是深圳出现了长租公寓跑路，租客惨遭业主暴力驱赶、断网、拖欠租金和工资，不少深圳长租公寓都出现闭倒的情况。

而这些负页的情况主要集中在分散式长租公寓身上，这到底是偶然还是必然？1 长租公寓的生存基础2017年，根据国家卫健委对流动人群的调研数据统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比仅有29%，7成以上的流动人口在本地居住都是租房。

若以2017年流动人口中租房人口占比计算，2020年我国有租房需求的人口将达到1.66亿人；《2020大学毕业生租住蓝皮书》显示，2020年毕业生平均月租金为1357元，据此粗略估计我国2020年的租赁市场规模达到2.7万亿元，市场有很大的发展空间。

而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。

1.1 长租公寓分类，以运营模式分有四类：第一，重资产分散式，特点前期重投入，建好后出租销量低；第二，重资产集中式，特点对外统一招租收购和/或建造整栋公寓楼房，集中装修和出租获得租金收益和资产升值收益；第三，轻资产分散式，特点是以房间为单位，零散分布在城市不同区位；第四，轻资产集中式，特点是和机构签约获得整栋房屋的租赁权，统一装修后集中出租。

中国长租公寓市场发展现状及运营模式1.从中央、政府机构的一系列出台政策来看，我们预测，长租公寓市场将会迎来爆发式的增长，给中国的房地产领域带来革命性的创新。

2.国内的住宅价格经过年初猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。

房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。

资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。

没有买房的人将越来越无法"上车"，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。

3.从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS 的试点等（虽然落实推进的情况有待商榷）。

从最近的租售同权（租售并举）等政策的发布来看，租房领域将是中国社会未来的重点转化点，而长租公寓正是其中的重中之重。

4.止矽卜，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。

5.今天的内容我们结合中融、VC SaaS、华菁证券、东方证券、戴德梁行的研报，看看中国长租公寓市场的发展现状及运营模式。

根据东方证券研究所的数据，我国租赁市场2017年的规模已达到11398亿元人民币，全国租赁人口已达到1.91亿人。

而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46% ,将近全国市场的一半。

预计在将来我国的租赁人口和租赁市场规模仍将不断扩大，有望分别突破3亿人口及50000亿元人民币。

租赁市场的GMV 由两个指标决定，一是住房自有率，二是租金开支占收入的比重6.我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内，根据国际经验，经济越发达，住房自有率越低。

随着经济的进一步发展，整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间。

长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势1. 引言1.1 长租公寓的背景介绍长租公寓是一种新型住宿方式，指的是房东或中介公司将房屋出租给租客，租期一般为一年以上，通常包含家具、家电等生活设施，同时提供一定的服务管理。

长租公寓的背景介绍可以从几个方面来分析：长租公寓的兴起源于城市化进程的加速和人口流动性增加。

随着城市人口规模的不断扩大，住房需求逐渐增加，许多人对于传统租房和购房存在诸多困扰，长租公寓应运而生，为居住者提供了更加便利和灵活的选择。

长租公寓的崛起也与年轻人和移民群体的住房需求变化有关。

随着经济发展和社会变革，越来越多的年轻人和移民群体希望在城市中找到稳定且具有品质的住所。

长租公寓的出现满足了他们对生活品质和社交环境的需求。

长租公寓在一定程度上也受到共享经济和共享社会的推动。

通过长租公寓，房源得到更好的利用，资源得到更有效的配置，同时也带动了很多相关产业的发展，促进了城市的发展和进步。

1.2 长租公寓政策环境的重要性长租公寓政策环境的重要性在长租公寓发展过程中起着至关重要的作用。

政策环境直接影响长租公寓行业的规范化和持续发展，对长租公寓企业的经营活动和发展方向具有决定性影响。

政策环境的明确性和稳定性是长租公寓发展的基础条件。

政府出台的相关政策和法规规定了长租公寓企业的经营行为和发展方向，对其提供了有力的指导和支持。

如果政策环境不清晰或频繁变动，将给长租公寓企业带来不确定性和困扰，影响其正常经营和发展。

政策环境的支持性和配套性是长租公寓发展的重要保障。

政府通过出台相关政策和提供必要支持，可以促进长租公寓行业的健康发展，优化市场环境，提升企业竞争力。

政府可以为长租公寓企业提供土地资源、税收优惠和融资支持，推动其持续创新和扩大规模。

长租公寓政策环境的重要性不容忽视。

政府应该积极出台支持长租公寓发展的政策措施，为长租公寓行业创造良好的发展环境，推动其健康、稳定和可持续发展。

只有政策环境完善，长租公寓才能为广大租房需求者提供更加优质、便捷和舒适的居住体验。

长租公寓运营模式的优化与创新第一章：引言随着城市化进程的不断推进，城市的房地产市场也在不断发展。

其中，长租公寓作为一种新兴的住房租赁方式，在城市租赁市场中逐渐崭露头角。

然而，由于长租公寓运营模式的特殊性质，许多企业在运营中遇到了许多问题。

因此，本文将结合实际案例，对长租公寓运营模式的优化与创新进行研究，以期为行业的进一步发展提供有用的思路与借鉴。

第二章：长租公寓运营模式现状分析2.1 长租公寓的定义与特点长租公寓是指由企业或个人将其拥有的房产转租给住户的一种住宅租赁方式，一般来说租期较长，通常为数月甚至数年。

长租公寓的特点是租期较长、房源稳定、价格相对低廉、服务较为周到等。

2.2 长租公寓运营模式的现状目前，长租公寓市场存在一些较为普遍的运营模式，主要包括：地产开发商运营模式、物业管理公司运营模式、互联网企业运营模式等。

其中，互联网企业运营模式是近年来的一个新兴模式，通过互联网技术将租房人与房东直接联系，实现了房间信息的全网发布和在线租房、预约、签约等服务。

但是，这些运营模式在实际应用过程中也存在各种问题，如租金问题、质量问题、管理问题等。

第三章：长租公寓运营模式优化实践案例3.1 租金问题优化实践案例租金问题是长租公寓运营过程中的一个关键问题。

过高的租金会导致租户的流失，而过低的租金又会导致企业盈利无法保障。

因此，如何寻找合适的租金定价方案是企业优化长租公寓运营的关键之一。

某长租公寓企业在租金问题上进行了一系列创新实践，包括：利用大数据、人员结构调整、优化房源配置、推出优惠政策等。

通过这些方案的实施，企业成功实现了租金与市场定价的平衡，租户的居住体验也得到了进一步提升。

3.2 质量问题优化实践案例长租公寓质量问题是业内的普遍难题。

因为房屋是长租公寓的核心资源，房屋质量的合格与否关系到租户体验和品牌形象等因素。

因此，企业应当通过多种手段来提升房屋质量，并保证租户权益。

某长租公寓企业以提升房屋质量为目标，采取了多项创新实践，包括：引进第三方检测机构、完善日常维护体系、推出质量保证政策等。

国内长租公寓案例及开发模式长租公寓是指以长期租赁为主要业务模式的公寓形式。

随着城市化进程的加快，居民对于居住环境、服务品质和租赁灵活性的需求逐渐增加，长租公寓作为一种新兴的住宅模式逐渐走红。

以下将介绍国内一些知名的长租公寓案例以及其开发模式。

1.链家公寓链家公寓是中国知名的长租公寓品牌，是链家房地产集团旗下的子公司。

其开发模式主要有两种：一是自营模式，链家公寓以购买或租赁整栋楼宇的方式，将其改造成多层次、多样式的公寓产品；二是合作模式，与房地产开发商或物业公司合作，将其空置楼宇或公寓单元进行长期租赁或转租。

2.融创公寓融创公寓是融创中国旗下的长租公寓品牌，致力于提供高品质的住宅租赁服务。

融创公寓采用了“方式一”模式，即通过购买整栋楼宇的方式进行开发，同时注重社区配套设施和服务的建设。

其打造了一系列以“极简、温馨、可持续”的业态模式，包括LOFT公寓、精装公寓等。

3.自如公寓自如公寓是中国最早的长租公寓品牌之一，以“租房就找自如”而著称。

其开发模式主要有两种：一是转租模式，自如公寓与房东签订长期租赁合同，并对房屋进行装修后再转租给租客；二是代运营模式，自如公寓与物业公司、建筑开发商合作，对整个楼宇进行长期租赁和运营管理。

开发长租公寓的模式多种多样，但一般来说，开发商需要考虑以下几个因素：1.选址：选择紧邻商圈、学校或者地铁口的地段，以满足租客的便捷需求。

2.设计与装修：打造高品质的居住空间，包括合理的户型设计、精良的装修材料、完备的家居设施等。

3.社区配套与服务：提供完备的社区配套设施，如配套商业、健身房、娱乐设施等。

并提供便捷的维修、物业管理和售后服务。

4.投资与运营：选择适宜的投资方案，提供长期稳定的租金回报。

同时，开发商还需要制定科学的运营策略，包括租房端和房屋保有端的管理，以确保项目的持续盈利。

长租公寓作为一种新兴的住宅模式，能够满足居民多样化的居住需求，也为房地产开发商提供了新的发展机会。

长租公寓的运营模式及前景分析文档一、长租公寓的运营模式长租公寓是将现有的房源整合后，提供长期租赁服务的新型住宿方式。

其运营模式可以分为以下几个方面：1.房源整合：长租公寓经营者通过与房东签订合作协议，获取房源，将其装修提升后，再进行租赁。

2.设施配置：长租公寓秉承“拎包入住”的理念，为租客提供家具、电器等基本设施配置，提供便捷舒适的居住环境。

3.租赁服务：长租公寓一般提供一年以上的租赁期限，与传统租房不同。

同时，租客可以通过线上平台直接签约、支付租金，享受全程在线服务。

4.运营管理：长租公寓经营者通过专业化运维团队，负责房源维护、卫生清洁、设施维修等工作，确保租客居住体验。

二、长租公寓的前景分析1.房地产市场需求：长租公寓满足了年轻人对便捷、高品质居住的需求，因此在房地产市场上有着巨大的发展潜力。

2.政策支持：政府出台相关政策鼓励发展共享经济，提供更多的长租公寓发展机会。

例如，一些城市已经出台了鼓励长租公寓发展的政策，给予税收减免、优惠贷款等支持。

3.人口结构变化：年轻人独立生活意识增强，房地产价格不断上涨，导致购房门槛提高。

长租公寓因其低租金、高品质的特点，受到越来越多年轻人的青睐。

4.品牌效应：一些长租公寓企业通过大规模扩张和品牌建设，形成了知名度和美誉度。

这些企业在房源获取、装修装饰、服务提供等方面拥有优势，能够吸引更多租客。

然而，长租公寓也面临一些挑战：1.资金压力：长租公寓需要大量资金投入，包括房源租赁、装修装饰、设施配置等。

此外，由于长租公寓一般提供较低租金，盈利能力相对有限，对资金的需求较为紧张。

2.管理难度：长租公寓需要建立专业化的运维团队，保证设施的正常运行和租客的满意度。

然而，管理团队的招募、培训和运行成本都相对较高，增加了运营成本和管理难度。

3.竞争压力：随着长租公寓市场的快速发展，竞争越来越激烈。

一些大型房地产公司、投资机构纷纷涉足长租公寓领域，加大了市场竞争的强度。

综上所述，长租公寓作为新型住宿方式在市场上具有广阔的发展前景。

长租公寓的运营模式及前景分析长租公寓是指以租赁为主要经营方式的住房形态。

相对于传统的长期租赁方式，长租公寓提供更加简便和灵活的租赁方案，吸引了越来越多的租房需求者。

本文将对长租公寓的运营模式及前景进行分析。

1.整租模式：长租公寓经营者整租一栋或多栋楼房，然后将其进行装修、配套设施完善，并将其拆分成多个单元出租给租房需求者。

2.分散式长租模式：长租公寓经营者与多个地产开发商合作，通过预订房源的方式，将多个分散的房源以整栋房屋或者多间连排房的形式出租给租房需求者。

3.托管模式：长租公寓经营者与房东签订合作协议，将房屋进行标准化改造并提供配套服务，然后再将房屋租给租房需求者。

1.提供更灵活的租赁方案，租户可以根据自身需要选择不同的租期，避免了传统长租的束缚。

2.提供丰富的配套设施和服务，例如24小时安保，家具、家电齐全等，提高了租户的居住体验。

3.拥有较高的租售比，对于投资者来说，长租公寓是较好的投资选择。

然而，长租公寓在运营过程中也面临一些挑战：1.竞争激烈：长租公寓市场竞争激烈，各大房产开发商纷纷进入该市场，导致租金下降，盈利压力加大。

2.管理难度大：长租公寓需要进行维修、保洁、租金收取等日常管理工作，管理难度大且成本较高。

3.法律法规不明确：目前，长租公寓市场尚未出台具体的法律法规，导致其在租赁、租金等方面存在一定的法律风险。

尽管存在一些挑战，长租公寓市场的前景仍然乐观：1.城市化进程加快：随着城市化进程的不断加快，人口流动性增强，对灵活租房需求的人口也将不断增加，为长租公寓提供了广阔的市场空间。

2.年轻一代租房人群增多：受限购政策、财务压力等影响，年轻一代更倾向于租房而非购房。

长租公寓提供了更加灵活和便利的租房方案，符合他们的需求。

3.配套设施和服务的提升：长租公寓经营者对配套设施和服务的提升可以提高租户的满意度，增强品牌竞争力。

4.投资潜力大：长租公寓市场孕育着巨大的投资机会，吸引了越来越多的投资者进入。