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第一章总则第一条为了确保小区房屋设施设备的正常运行，提高小区居民的生活质量，维护小区环境和谐稳定，特制定本制度。
第二条本制度适用于本小区所有房屋及公共设施设备的管理、维护、使用和保养。
第三条本制度由小区物业管理部门负责解释和实施。
第二章设施设备管理职责第四条物业管理部门负责小区房屋设施设备的日常管理、维护和保养工作。
第五条物业管理部门应建立健全设施设备档案，定期对设施设备进行检查、维修和保养。
第六条物业管理部门应设立专门的管理人员，负责小区房屋设施设备的日常巡查、维修和保养工作。
第三章设施设备使用与维护第七条小区居民应自觉遵守设施设备的使用规定，爱护公共设施设备，不得擅自拆卸、破坏或损坏。
第八条物业管理部门应定期对小区公共设施设备进行巡查，发现问题及时维修，确保设施设备正常运行。
第九条小区居民在使用设施设备时，应遵循以下原则：（一）合理使用，避免浪费；（二）爱护公共设施，不得恶意损坏；（三）发现设施设备故障，及时向物业管理部门报告。
第十条物业管理部门应定期对小区房屋设施设备进行保养，确保设施设备处于良好状态。
第四章维修与保养第十一条小区房屋设施设备维修分为日常维修和定期保养。
第十二条日常维修是指对设施设备出现的突发故障进行的临时性维修。
第十三条定期保养是指对设施设备进行的周期性保养，包括润滑、清洗、更换易损件等。
第十四条物业管理部门应制定设施设备维修保养计划，并严格按照计划执行。
第十五条维修保养费用由物业管理部门负责，如有特殊原因，需居民承担的部分，应提前告知居民。
第五章违规处理第十六条违反本制度，损坏小区房屋设施设备的，物业管理部门有权进行处罚。
第十七条违规行为包括：（一）擅自拆卸、破坏或损坏公共设施设备；（二）恶意损坏设施设备，造成损失的；（三）违反设施设备使用规定，造成设施设备故障的。
第十八条违规行为处罚如下：（一）警告并责令改正；（二）赔偿损失；（三）取消使用资格；（四）移交公安机关处理。
房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定第一章总则第一条为了规范房屋共用部位、设施设备的维修养护工作，提高物业管理水平，保障业主权益，制定本规定。
第二条本规定适用于所有房屋共有产权人对共用部位、设施设备进行维修养护的管理工作。
第三条房屋共用部位包括但不限于楼梯间、电梯、门禁系统、消防设施、公共照明、绿化景观等，设施设备包括但不限于电器设备、水暖设备、卫生设备等。
第四条对于共用部位、设施设备的维修养护工作，应当按照透明、公平、公正、高效的原则进行。
第五条物业管理公司应当成立维修养护小组，负责共用部位、设施设备的维修养护工作。
第二章维修养护资金第六条为了保证共用部位、设施设备的正常运行，业主每月向物业管理公司交纳维修养护费。
维修养护费应当根据共用部位、设施设备的数量和使用情况合理确定。
第七条物业管理公司应当建立维修养护资金专户，并将业主每月交纳的维修养护费存入该账户。
专户应当由物业管理公司和业主代表共同管理。
第八条物业管理公司应当每年定期对维修养护资金进行审计，并将审计报告向业主代表会议和业主大会公示。
第三章维修养护计划第九条物业管理公司应当根据共用部位、设施设备的使用情况，制定年度维修养护计划。
计划应当明确维修养护项目、时间和费用等内容，并向业主代表会议和业主大会报备。
第十条业主代表会议或业主大会应当对物业管理公司制定的维修养护计划进行审核和批准。
如有需要，可以提出修改意见，并与物业管理公司协商解决。
第十一条物业管理公司应当按照批准的维修养护计划进行维修养护工作，并及时向业主代表会议和业主大会汇报工作进展和使用情况。
第十二条物业管理公司应当根据维修养护计划，及时采购所需材料设备，保证工程及时开展。
第四章维修养护工作第十三条维修养护工作应当由专业人员进行，必要时可以委托第三方进行。
第十四条维修养护工作应当严格按照相关法律法规和技术标准进行，确保质量安全。
第十五条维修养护工作应当根据实际需要进行定期和不定期的维护，确保共用部位、设施设备的正常运行。
房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定第一章总则第一条为规范房屋共用部位、设施设备维修养护工作，保障住户的正常居住权益，根据《物权法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于共有产权住房、保障性住房等多户住宅小区的房屋共用部位、设施设备维修养护工作。
第三条房屋共用部位，指住宅小区内多户住宅房屋业主按照相对人数共同使用的建筑部分，包括但不限于门、门厅、走廊、楼梯、电梯、公共配电室、公共水泵房等。
第四条设施设备，指住宅小区内多户住宅房屋业主共同使用的设施设备，包括但不限于电梯、供水设备、供暖设备、通风系统、消防设施等。
第五条房屋共用部位、设施设备维修养护工作应当遵守法律法规、建筑标准和技术规范，并注重节约能源、保护环境。
第二章维修养护责任第六条住宅小区的房屋共用部位、设施设备的维修养护责任由物业管理单位承担。
第七条物业管理单位应当及时开展房屋共用部位、设施设备的日常维护工作，包括但不限于定期检查、保养、清洁等。
第八条物业管理单位应当按照国家和地方规定的标准，配备相应的维修养护人员，并定期对其进行培训，保证其具备相应技能和知识。
第九条物业管理单位应当建立健全维修养护工作的制度和流程，包括但不限于故障报修受理、工单管理、问题解决反馈等。
第十条房屋业主应当按照物业管理单位的要求，配合维修养护工作的开展，包括但不限于提供相关信息、协助检修等。
第三章维修养护资金第十一条住宅小区的维修养护资金由物业管理单位和房屋业主共同筹集。
第十二条物业管理单位应当按照业主大会的决定，合理确定维修养护资金的筹集标准和收取方式。
第十三条物业管理单位应当按照相关规定，将维修养护资金存入专用账户，并按照用途分类管理。
第十四条物业管理单位应当及时向房屋业主公开维修养护资金的收支情况，并提供相关账务报告。
第十五条物业管理单位应当按照业主大会的决定使用维修养护资金，保证资金用于正当的维修养护事项。
第四章维修养护工作第十六条住宅小区的房屋共用部位、设施设备的维修养护工作应当按照年度计划进行。
建筑物及公共设施的维护管第一章绪论1.1 引言维护管理是指对建筑物及公共设施进行定期检查、维护、修复和管理的工作。
合理的维护管理可以保证建筑物及公共设施的长期使用寿命，提高其功能性和安全性。
本范本旨在为建筑物及公共设施的维护管理工作提供一套完整的指导和方法。
1.2 目的本范本的目的是规范建筑物及公共设施的维护管理，确保其正常运行和安全使用。
本范本包括了建筑物及公共设施维护管理的各个方面，包括定期检查、维护计划制定、故障处理和紧急应对等。
1.3 适用范围本范本适用于各类建筑物及公共设施的维护管理工作。
建筑物包括住宅楼、商业楼、办公楼、工厂、学校等，公共设施包括电梯、供暖系统、给排水系统、消防系统等。
第二章建筑物及公共设施的定期检查2.1 定期检查的目的和重要性定期检查是维护管理的基础，通过定期检查可以及时发现和排除建筑物及公共设施的隐患和问题，确保其正常运行和安全使用。
2.2 定期检查的内容定期检查的内容包括但不限于以下几个方面：(1) 建筑物外墙和屋顶的检查(2) 建筑物结构和基础的检查(3) 公共设施的检查，包括电梯、供暖系统、给排水系统、消防系统等(4) 建筑物内部的检查，包括墙面、地板、天花板等2.3 定期检查的频率定期检查的频率根据建筑物及公共设施的不同而有所区别，一般建议每年进行一次全面检查，并根据实际情况调整检查的频率。
第三章维护计划制定3.1 维护计划的目的和重要性维护计划是指根据建筑物及公共设施的维护需求制定的一份详细计划，包括维护的内容、方法、时间和责任人等。
制定维护计划可以合理分配维护资源，提高维护工作的效率和质量。
3.2 维护计划的制定步骤(1) 收集建筑物及公共设施的信息，包括建筑物的结构、使用情况、历史维护记录等。
(2) 分析建筑物及公共设施的维护需求，包括定期维护、预防性维护和紧急维修等。
(3) 制定维护计划，包括维护内容、方法、时间和责任人等。
(4) 定期评估和更新维护计划，根据实际情况进行调整和改进。
2023年《物业管理条例》第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
《中华人民共和国物业管理条例》第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
教材物业管理实务教材电子版文件编码（TTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-0089）中国物业管理师执业资格考试参考教材第二科目物业管理实务索引目录第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征二、物业管理企业的分类三、物业管理企业的常见模式第二节物业管理企业的设立一、物业管理企业的工商注册登记二、物业管理企业的资质审批及管理第三节物业管理企业的组织形式与机构设置一、物业管理企业的组织形式二、物业管理企业组织机构设置的影响因素三、物业管理企业组织机构设置的要求四、物业管理企业的机构设置复习思考题第二章物业管理招标投标第一节物业管理招标投标的内容与形式一、物业管理招标投标的概念二、物业管理招标的类型三、物业管理招标投标的特点四、物业管理招标的方式五、物业管理招标的内容第二节物业管理招标投标的策划与实施一、物业管理招标投标的基本要求与原则二、物业管理招标的条件与程序三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧第三节物业管理方案的制订一、制订物业管理方案的一般程序二、制订物业管理方案的要求三、制订物业管理方案的要点及方法复习思考题第三章物业管理合同第一节合同的概念一、合同的要约二、合同的承诺三、合同的要件四、口头合同、书面合同、事实合同五、合同签订应遵循的基本原则第二节前期物业服务合同一、前期物业服务合同的概念二、前期物业服务合同的主要内容三、签订前期物业服务合同应注意的事项第三节物业服务合同一、物业服务合同的概念二、物业服务合同的特点三、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别四、物业服务合同的签订五、物业服务合同的终止第四节业主公约和其他物业管理合同一、业主公约二、其他物业管理合同复习思考题第四章早期介入与前期物业管理第一节早期介入一、早期介入的必要性二、早期介入的作用三、早期介入的内容第二节前期物业管理一、物业管理项目前期运作二、工程质量保修三、前期沟通协调四、前期物业管理的特点复习思考题第五章物业的承接查验第一节新建物业承接查验一、准备工作二、物业查验的主要内容与方式三、承接查验所发现问题的处理第二节物业管理机构更迭时的承接查验一、准备工作二、物业查验的内容第三节物业管理工作的移交一、新建物业的移交二、物业管理机构更迭时管理工作的移交第六章入住与装修管理第一节入住服务的内容一、入住服务的涵义二、入住的准备三、入住服务的管理第二节入住服务应注意的问题一、入住服务准备工作要充分二、入住期间需要注意的问题三、入住操作实务案例第三节装修管理一、物业装饰装修管理流程二、物业装饰装修管理内容三、在物业装饰装修中各方主体的责任四、装修管理应注意的问题第七章房屋及设施设备管理第一节房屋及设施设备管理概述一、房屋及设施设备的种类和组成部分二、房屋及设施设备管理的基本要求三、房屋及设施设备管理的内容与方法第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施一、房屋及设施设备维修养护计划的制订二、房屋及设施设备维修养护计划的实施第三节共用设施设备的运行管理一、制订合理的运行计划二、配备合格的运行管理人员三、提供良好的工作环境四、建立健全必要的规章制度五、设施设备的状态管理六、节能管理第四节房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制一、共用设施设备外包的选择二、共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制第五节几种典型设施设备的管理一、供配电系统二、给排水系统三、消防系统四、电梯系统五、空调系统复习思考题第八章物业环境管理第一节清洁卫生管理一、清洁卫生服务内容与基本方法二、清洁卫生的日常管理第二节白蚁及卫生虫害防治一、白蚁防治二、其他虫害防治第三节绿化管理一、绿化管理的内容二、绿化管理的要求三、绿化管理方法复习思考题第九章公共秩序管理服务第一节公共安全防范管理服务一、公共安全防范管理服务的内容二、安全防范服务的要求三、安全防范工作检查方法四、治安防范注意事项第二节消防管理一、义务消防队伍建设二、消防制度的制订三、物业消防安全检查内容与方法四、动火安全管理五、消防安全预案制订六、消防器材的配备、使用与维护第三节车辆停放管理服务一、车辆管理的方法与要求二、车辆管理注意事项复习思考题第十章物业管理风险防范与紧急事件第一节物业管理风险的内容及防范管理一、风险与物业管理风险的概念二、物业管理风险的内容三、物业管理风险防范的措施第二节紧急事件处理一、紧急事件二、处理紧急事件的要求三、紧急事件的处理过程四、典型紧急事件的处理复习思考题第十一章财务管理第一节物业管理企业财务管理一、物业管理企业营业收入二、物业管理企业的成本费用和税费三、物业管理企业利润第二节物业管理项目的财务管理一、物业管理项目机构财务管理概述二、物业管理项目财务管理的类型第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制一、酬金制与包干制二、物业服务费的测算编制应考虑的因素三、物业服务费成本(支出)构成四、物业服务费编制的依据五、物业服务费核算要点及方法第四节物业管理专项维修资金一、专项维修资金的概念与来源二、专项维修资金的管理复习思考题第十二章物业管理档案管理第一节物业管理档案的概念与分类一、档案的定义二、物业管理档案的内容三、物业管理档案的分类方法四、物业管理档案存放第二节物业管理档案的收集与整理一、物业承接查验期档案的收集与整理二、物业入住期档案的收集与整理三、日常物业管理期档案的收集与整理第三节物业管理档案的检索利用与保存一、物业管理档案的检索二、物业管理档案的保存与安全第四节物业管理企业信用档案一、物业管理企业信用档案二、物业管理企业信用档案的建立范围三、物业管理企业信用档案工作的目标和要求四、物业管理企业信用档案的记录内容五、信用档案记录内容的采集六、物业管理企业信用档案投诉处理复习思考题第十三章人力资源管理第一节员工的招聘与解聘一、招聘计划的制订二、招聘的组织实施三、员工的解聘第二节人员的培训及管理一、培训体系的建立二、培训的分类及内容三、年度培训计划四、培训的组织与实施第三节员工薪酬管理一、员工薪酬管理的主要内容二、薪酬体系的设计第四节员工的考核与奖惩一、考核的组织与实施二、员工的奖惩复习思考题第十四章客户管理第一节客户沟通一、客户沟通的概念与内容二、客户沟通的准备三、沟通的方法与管理四、客户沟通的注意事项第二节客户投诉的处理一、投诉的内容和方式二、正确理解投诉的意义三、物业管理投诉处理的要求四、物业管理投诉处理的程序五、物业管理投诉处理方法第三节客户满意度调查一、客户满意度二、客户满意度调查复习思考题第十五章物业管理应用文书第一节应用文书的基础知识一、正确使用汉字二、准确使用词语三、正确使用标点符号四、表达要符合规范五、表达要符合逻辑六、相关术语第二节物业管理应用文书的类型一、行政公文二、事务文书三、制度文书四、礼仪文书五、其他日常文书第三节物业管理应用文书制作及运用的要领一、行政公文与其他文书的区别二、应用文书标题的制作三、应用文书写作的行款格式规则四、应用文书的写作要领复习思考题第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案一、房屋建筑管理维护方案（一）房屋建筑物业管理内容与要求目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。
原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。
职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由工程部负责执行，填写公共设施保养记录。
工程部主任每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理公司实际情况，制定出公共设施年度保养计划。
（二）房屋建筑本体共用部位的维修管理1、标志明显（由清洁工进行日常清洁，维修班根据损坏情况进行保养）：1)在商业设施和每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志，每层楼电梯厅设防火疏散示意图（其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置），安全出口疏散指示灯；2)地下室设备房门贴设备房标志牌，各类设备应有标识牌。
3)物业的主入口处设大厦总平面图、不锈钢宣传栏(电子公告屏)。
4)警示牌，如：“设备重地非公勿入”、“机房重地闲人免入”、“高压带电打开危险”、“库房重地烟火禁入”、“线路工作请勿合闸”、“高压危险请勿靠近”、“设备故障暂停运行”、“火警无情通道禁停”、“有电危险闲人免进”、“消防通道禁止停车”、“宁静致远一鸣惊人”、“涂污毁面广告伤神”、“高空抛物人怨___”、“吐痰弃物请移玉步”、“袖手旁观风度翩翩”、“你停我停寸步难行”等。
5)为便于管理，对所有的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。
6)物业管理公司应设指示牌标识，并应在适当位置设置管理处导向牌。
7)绿化物种应有标识牌，绿化地应标有“小草休息，请勿打扰”等警示牌。
8)儿童游戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪同”的警示标志。
9)施工场地应设有“施工危险，请绕行”的警示标志。
10)自行车、摩托车库按指定位置做标识。
11)各栋楼梯走道的消防栓应注明“小心碰头”。
第3章房屋及设施设备管理房屋及设施设备管理是指物业管理企业通过掌握房屋与设施设备的质量状况和运行状况，对房屋及设施设备进行日常维修养护或维修施工，以保证房屋及设施设备的安全、正常使用。
3．1 房屋维修管理房屋维修管理是指对已建成的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合维修和日常维护保养，还包括对房屋完损等级的检查与评定、不同等级房屋功能的改善更新改造。
房屋维修管理的目的主要是为了保持、恢复或提高房屋的安全性，延长房屋的使用寿命，其次是改善或改变房屋的使用功能。
经常性及时地对房屋进行维修保养，是物业管理企业重要的基础性的工作内容之一。
房屋竣工交付使用后，由于受各种因素的影响或作用而逐渐损坏。
导致房屋损坏的原因很多，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。
自然损坏，如自然界的风、霜、雨、雪及空气中有害物质的侵蚀，虫害（如白蚁等），菌类（如霉菌）的作用均会造成房屋损坏。
自然损坏的速度，除洪水、地震、台风等情况外，一般是缓慢的。
人为损坏，如在房屋建造期间由于设计缺陷或施工质量隐患，在房屋使用期间由于违规装修、改造、搭建及不合理地改变房屋用途或维修保养不善，都会使房屋遭到损坏。
在实际中，以上因素往往是相互交叉影响或作用的，从而加剧了房屋损坏的程度和速度。
因此，为减缓房屋损耗速度、延长房屋使用年限、维持和恢复房屋原有质量和功能、保障住用安全和正常使用，以达到房屋保值、增值的目的，物业管理企业开展好房屋维修管理工作是十分必要的。
房屋维修管理由于受原有房屋条件、环境的限制，只能在原有房屋基础上进行，维修设计与施工都只能在一定范围内进行，其维修活动与新建同类房屋建筑施工过程不同，维修技术不仅包括建筑工程专业及相关专业的技术，还包括独特的设计和施工操作技能，如房屋结构部分受损后的加固补强、防水堵漏等，以及随着时间的推移，房屋的各个部分，如主体结构、外墙、楼地面、设备的零部件等都会有不同程度的损坏，需要根据损坏的程度进行小修、中修或大修。
第五章房屋及设施设备管理房屋及设备设施管理是指对物业共用设备设施和属于房屋共用部位的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。
房屋及设备设施管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。
第一节物业设施设备管理概述一、物业设施设备物业设施设备，是指房屋及附属于房屋建筑业主共用的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。
物业设施设备主要分为：房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系统等。
二、物业设施设备管理物业设施设备管理，是指物业服务企业根据物业服务合同的约定和有关规定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。
（一）物业设施设备管理的目标物业设施设备管理在整个物业管理中处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和技术基础。
1．用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标具体为：保持设施、设备完好，满足其使用功能；确保物业及使用人的安全；促进物业保值增值。
2．衡量物业设施设备管理质量的三个指标（1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。
（2）危房率，是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。
（3）设备完好率，是指完好设施设备数量占全部设施设备总数量的百分率。
3．物业设施设备完好的基本标准结构与零部件完整齐全；设施设备运转正常，满足使用功能；设施设备技术资料及管理记录齐全；设施、设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；防水、防冻、保温、防腐、安全、标识等措施完整有效。
（二）物业设备管理的意义（1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。
（2）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值、使物业保值增值的有效手段。
（3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。
（4）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健康发展。
三、物业设施设备基础管理（一）物业设施设备档案管理物业设施设备档案主要包括设备原始档案，设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备运行、维修养护、修理改造的使用管理档案。
其目的在于实现规范管理，便于事后追溯，还可以作为管理的证据。
1．物业设施设备档案的建立（1）新建物业项目设施设备基础管理档案的建立。
①设施设备原始技术档案的建立。
设施设备原始技术资料收集，主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的物业清单，物业竣工图纸、竣工资料和技术资料，设备生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等。
承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档，永久保存；按借阅制度供查阅使用。
②设备基础管理档案的建立。
设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存的。
它主要包括：《房屋清单》《共用设施清单》《设备登记卡》《设备清单》《设备台账》《设备卡》等。
其中：《房屋清单》和《共用设施清单》是按照物业承接查验时接收的清单到现场进行核对、查验确认后形成的。
《设备登记卡》是在物业承接查验时，依据设备的铭牌和装箱单的内容进行填写的，是设备的原始资料的真实反映。
而《设备清单》是根据《设备登记卡》的信息制作的，它主要用于方便设备管理，如管理人员随时查询和编制维修保养计划和机配件采购计划时应用。
《设备台账》是对于重要的一、二类设备进行动态管理，如电梯、高压配电设备、空调的制冷主机、锅炉、消防设备等。
《设备卡》挂在（粘贴在）设备上的醒目位置，一台设备一个卡。
③设备管理的相关法律、法规、规范与标准等强制性文件。
（2）设施设备使用管理档案。
①设施设备使用维护档案。
设施设备使用维护档案的保存年限一般为3～5年，可定期处理。
主要包括：设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备系统的专业安全检验报告等。
②设施设备修理、改造档案。
主要包括：设备、设施、系统的专项修理，大修、中修，改造计划，实施合同，实施报告，验收报告等。
③设施、设备报废档案。
主要包括：设施、设备的报废申请、评估、报废记录等。
2．物业设施设备档案的管理原始档案资料应统一编号，规范管理、分录类归档、严格管理，原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供应；其他要求与物业档案管理的规定一样。
设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档、更新，达到物业管理档案管理标准要求。
（二）实施标准化管理标准化管理是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则和标准，同时也是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。
主要包括：在管理中导入ISO 9001、14001、18001质量、环境、健康安全国际标准管理体系，建立和完善各类物业管理标准，制定房屋、设备完好率标准等，完善物业设施设备管理的管理制度、操作规程与作业流程。
（三）计划管理，规范的设施设备管理必须遵循PDCA循环法则，即：计划、实施、检查、总结提高。
因此，计划是保证各项工作达到标准的基础，只有科学合理的计划，才能保证管理目标的实现。
物业设施设备管理的计划内容包括：专业技术人员作业安排计划，即技术工人岗位作业安排表；各类专业设备运行计划，如投入设备台数、开机时间、运行状态参数、巡检周期等；设备维修保养计划，包括维保设备名称、项目、内容、标准、时间、资源、实施人等；设施设备大、中修，更新改造，报废计划；设备及物资采购计划、资金应用计划等。
（四）专项对外专业委托分包管理随着经济发展、科技进步，人们对生存环境的要求提高，物业项目配套的共用设施设备愈来愈全，科技含量愈来愈高，对管理者的要求亦随之提高；加上社会专业化分工越来越细，物业管理用工成本逐年提高。
为了实现高水平、最经济合理的管理目标，物业项目设施设备的专业化维修保养和大、中修改造，亦可以采用专项对外专业委托分包管理的方法，即对专项外委分包管理。
（五）施工管理物业项目在管理中不可避免地会有工程施工，而任何施工都会给业主和物业使用人带来影响与干扰，并对物业服务质量造成负面影响，因此，物业管理者要重视项目内的施工管理。
1．施工许可管理包括：任何单位需到物业项目内进行施工，必须按规定办理有关审批手续，并到物业管理处办理施工登记手续，提交相关证件和资料。
物业管理处应及时、全面地审核申请人和施工人员的证件和资料，必要时需征得相关业主或物业使用人同意，符合要求时才能办理开工手续。
双方必须签订施工管理协议，规范施工管理。
签发施工入场证，包括：施工设备、材料、人员等。
张贴施工公示，告知业主和物业使用人。
2．施工过程管理包括：严格按相关规定进行施工，认真履行管理协议，实现管理目标。
采取有效措施，确保安全。
施工区域必须封闭隔离，文明施工，尽力避免干扰。
施工现场明示施工单位、内容、时间、要求、责任人、安全人、投诉方式、管理者等，以便联系或投诉。
定期或随时进行施工监管，发现问题及时处理。
工程结束立即清理现场，恢复原状。
施工管理过程要全面记录，归档保持。
（六）安全管理物业设施设备的安全管理主要是建立健全安全管理制度，完善各类设施设备的安全操作规程和突发事件应急处理预案，强化管理及操作人员的专业培训，提高全员的安全生产意识及应变能力，有效控制和减少设施设备故障，避免各类事故的发生，确保物业与使用人和物业服务人员的安全。
安全管理主要包括：1．建立完善安全管理制度主要包括：设施设备使用管理制度，如值班制度、交接班制度、巡查制度、岗位责任制、设备机房出入管理制度、消防设备管理制度、安防设备管理制度、电梯使用管理制度、高空作业管理制度等。
2．完善落实各类设备运行、维修安全操作过程主要包括：高低压停、送电安全操作过程，高低压倒闸安全操作过程，电气设备巡检规程，电梯运行操作规程，制冷机运行操作安全过程，空调机组安全操作规程，水泵运行操作规程，消防水泵试运行操作规程，送排风风机安全操作规程，燃煤、燃气（油）、电锅炉安全操作规程等设备运行安全操作规程，以及各类设备的维修保养安全操作规程等。
3．建立完善各类设施设备突发事件的应急预案主要包括：突然停电、停水、停气（汽）、停暖应急预案，水、汽、气管道爆管泄漏应急预案，突发设备事故、人身事故应急预案，自然灾害突发应急预案，房屋安全突发应急预案等设施设备突发事件应急预案。
4．加强设备安全专业培训，提高全体设施设备管理、操作员工的安全意识和应急处理能力做到人人都是安全员，个个关注房屋设施设备安全，推动全员安全管理，确保物业安全。
5．设施设备故障处理设施设备或系统在使用过程中，因某种原因丧失了使用功能或降低了效能时的状态，称为设施设备故障。
设施设备故障管理包括：为了减少和消灭故障，必须了解、研究故障发生的宏观规律，分析故障形成的微观规律，采取有效的措施和方法，控制故障的发生。
6．设施设备事故管理（1）设施设备事故及其类别。
设施设备故障所造成的停机时间或修理费用达到规定限额者为设施设备事故。
其分类如下：一般事故，修理费用一般设备500～5000元，重要设备i000～10000元，造成停电、停水、停气、停冷（暖）10～30分时，为一般事故；重大事故，修理费用一般设备在5000元以上，重要设备10000元以上，造成停电、停水、停气、停冷（暖）30分以上时，为重大事故；特大事故，修理费用在10万元以上，或造成停电、停水、停气、停冷（暖）两天以上时，为特大事故。
（2）设施设备事故的性质。
由于人为原因造成的事故，称责任事故；因设备的设计制造、维修质量不良和安装、调试不当引起的事故，称质量事故；因各种自然灾害造成的事故，称自然事故。
（3）设施设备事故的调查分析及处理。
设施设备事故发生后，应立即切断电源、水源、气（汽）源，保护现场，逐级上报，及时进行调查、分析和处理。
事故的分析要客观、全面、实事求是。
事故的处理要遵循“三不放过”的原则，即：事故原因分析不清——不放过；事故责任者和群众未受到教育——不放过；没有防范措施——不放过。
（4）设施设备事故报告及原始资料。
发生设施设备事故的单位或部门应在三日内认真填写事故报告单，上报设施设备管理部门，并按有关规定逐级上报。
