上海1-8月份高档住宅市场分析案例
高档物业，作为房产市场消费群体塔尖的一种住宅形式，有其自身显著的特点，突出表现在高规范的规划、高品质的设施、高金额的房价、高质量的物管等几方面。随着楼市的升温，市场上高档楼盘层出不穷，根据上海房地产交易中心统计的资料显示，今年1-9月份售价每平方M在7000元以上的楼盘成交量已占到市场10.2%的份额，而该价格段占市场成交金额的比重更是高达20.3%。而且，每平方M7000元以上价位的楼盘开发量呈不断扩大的趋势。那么，究竟这些楼盘销售情况怎样？都有些什么特点？在本期的“上海（1-8月份）高档住宅市场分析”中，我们将此次调查的结果提供给读者以供参考。
上海（1-8月份）高档住宅市场分析
调查对象：全市今年开盘价在每平方M8000元以上的高档楼盘（不含别墅物业）
调查目的：把握高档楼盘的发展状况及其特点
一、市场概论以及区域概述
市场概论
高档住宅在90年代初期的房地产市场中由外销房和侨汇房一统天下，内外销房并轨后，本文所指的高档住宅从价格上划分即指单价为每平方M8000元以上的住宅。从2000年开始，上海高档物业的推盘速度明显加快，其中最为人所熟知的要数“世茂滨江花园”，其占据地段、区位、环境、规划等多处优势，挟风雷之势，推动了沪市高档住宅的进程，拉开了浦江沿线高档楼盘开发的序
幕。自去年下半
年以
来，
城
区旧改力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市趋向火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境日益趋向成熟。进入2002年，高档住宅概念不断被炒作，频频露脸于各家媒体，“尊园”、“国际丽都城”等高档楼盘迅速地广为人知，针对高档住宅的愈演愈烈之势，我们作了此次调查，其目的就是让读者能进一步对上海目前的高档住宅市场有比较深入的了解。
从上图可以看出，今年1—8月份，上海新盘的推案量为237个，其中开盘价为每平方M8000元及其以上的新盘共计15个，每平方M8000元以下的中低档楼盘有222个。从今年一季度数据看，与去年相比，均价在每平方M15000元左右的高档住宅供应更是出现强势增长，从而推动一季度新盘均价上攻至每平方M11470元的高位，由此可见高档楼盘发展势头之强劲。同时数据也表明，高价位的楼盘占楼盘总量的比例仍比较小，后市还有一定的发展空间。目前，市场比较集中的仍是中档以及中高档楼盘，并且此类楼盘的开发力度远大于高档楼盘。
区域概述
在今年新开的高档楼盘中，浦东共有6个，徐汇为3个，静安、
长宁各2个，卢湾和虹口各1个。下图显示的是今年高档楼盘的区域分布情况以及市场占有率情况，从中可以看出在徐汇、静安、长宁等市中心和次中心城区的高档楼盘占据了上海高档住宅市场60%的份额，这主要因为：一方面上述地区是上海传统的高档住宅集中地区，无论是环境还是设施配套都比较完善；另一个原因则是上述地区旧改力度的不断加大以及市政的日益完善。而浦东新区，则是高档楼盘发展最快的区域，在列入统计的10个区中独占鳌头，占据了市场份额的30%。随着大量外资企业及驻华机构不断地涌入，浦东已成为众多大集团、大公司入驻的首选之地。数据表明，每年有超过3万的净人口迁入浦东，在浦东工作和居住的外籍人士更是超过了2万人，每天进出浦东的各类外籍商务人员估计有2-3万人次。这些外籍商务人员的大幅度增加，在一定程度上推动了浦东高档住宅的发展，从而使得上海高档住宅的市场份额逐步东移，而传统高档住宅区的静安、长宁、徐汇等区的客户也渐渐将目光瞄向了浦东。据不完全统计，在每平方M7000元以上的中高档楼盘中，浦东新区已占到近7成，专家也预计，今年浦东在商品住宅需求方面将是个“火红之年”。
1—9月份高档住宅市场各区分布比例
二、热点区域分析
此次统计我们列入了10个区，其中高档住宅主要分布于浦东以及徐汇、静安、长宁等市中心城区。今年头五个月，长宁、徐汇、浦东等地区高档住宅上市量已达百万平方M左右，与去年年中时的水平基本相近。据了解，上海部分中心地区每平方M商品房中分摊的土地成本已达3000元以上，而从合理的成本与收益关系考虑，房价约为土地成本的3倍比较合理。目前，我们统计的楼盘价位大多在每平方M8000—12000元之间，基本符合“价有所值”的审视规范。
浦东地区
作为上海楼市投资的热点区域，浦东的房地产发展一直走在全市的前列，无论是房价走势、销售排名、广告投放、新盘推量都呈现较强劲的发展态势。此次统计中，今年新开盘的高档住宅有4个：分别是“国际金融家”均价12000元/平方M；“金色维也纳”售价8500—17600元/平方M（含别墅部分价格）；“水清木华公寓”均价8500元/平方M；“仁恒滨江园”均价12000元/平方M左右，而浦东今年全年新盘总量为37个，高档楼盘占总量的10%。
目前浦东房地产开发出现了五大热点区域，即陆家嘴金融贸易区、张杨路沿线、浦东南路上南路板块、世纪公园板块、黄浦江东岸沿江板块。目前，除上南板块外，其他四大板块已成为浦东中高档楼盘开发比较集中的区域，尤其是世纪公园附近，随着“香
梅花园”、“金色维也纳”的开盘，更使这一地区成为了浦东高价位住宅开发的一个极具代表性的区域。作为上海楼市最为活跃的一个地区，无论是新开盘的品质，或是后续盘的内涵，都彰显出浦东高档楼市多元化的发展方向以及多层次的发展思路，随着浦东政策面利好消息的不断出台，在促进房产开发的力度上，浦东地区将会进一步有所表现。在此机遇下，浦东高档楼盘的开发潜力较大。
静安区
静安区是传统的市中心高档住宅集中区域，区域内洋房林立，更有时尚的南京西路和静安寺等多处商业、贸易中心，其得天独厚的区位优势以及与之密切相关的完善的配套生活设施都为高档物业的开发提供了地段、区位、配套、人文、景观等多方面的综合优势。但同时静安也是因为区位、地段的原因，在旧城改造和大规模的社区建设方面表现一般。今年1—8月份，静安高档楼盘开盘数仅有2个，分别是“上海壹街区”，每平方M均价为8500元；“国际丽都城”，每平方M均价为11000元左右。而今年全年的新盘总量也只有4个，高价盘占到市场份额的50%，是全市高档楼盘推量比例最高的区域。同时这一数据也说明，静安依然是上海高档楼盘的热点区域，在高档住宅市场上仍占有举足轻重的地位。
