上海某别墅地块项目定位分析
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某地产上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究33X年
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景……漫步中，人与景，已渐渐相 融。
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
浪 漫
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
地下室
一楼
二楼
夹层
三楼
滟影系列双拼别墅只有3层销售面积，却能得到最多6层变幻空间，290 ㎡的销售户型，得到近500㎡的室内空间体验；
• 由于这类客户周边生活配套要 求较高，这时要设置能够体现 城市感的的配套设施和公共空 间，如广场、开放式商业街区 等。
• 随着类别墅、公寓客户首次入 住，此时要设置能够聚集人气 的商业设施，如大卖场等大型、 集中式商业。
配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中
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旗忠项目运营模式—产品设置
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高尔夫球场
马桥旗忠森林体育 城
国际网球中心
土地属性分析
距离本案5公里
旗忠国际体育城内有： 世界知名的国际网球
中心 高尔夫球场 高档森林别墅区
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距离本案2.5公 里
旷野体育公园 （高尔夫）
100公顷
银春路站 (预设站点)
地铁一号线延伸
土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源
松江等地缘区域的外企和国内 代居，至少一个子女 与众不同的别墅产品作 格、产品品质和子
大型企业高管及私营业主
为身份标签
女教育
闵行经济技术开发区和紫竹科
类别墅
学园区外企中高级管理者和私
旗忠国际体育城、
30-45岁，以两口和三 改善生活品质，以二次
上海罗蒙集团奉化别墅项目投资分析报告地块规划_控制指标_市场分析_落地房
行销企划：宁波双赢 米
建筑面积：近 13 万平方
开盘日期：2006 年 4 层、联排，其中联排 49 套
建筑形态：多层、小高
住宅价格：联体 6000 元/㎡ 米
面积：联排 210—260 平方
销售情况：目前已经销售了 30 套
3、别墅消费客户群分析 从以上个案看出，当前奉化市场上各别墅类产品销售情况尚可，主要原因是供应量
小，且需求大量存在，主力销售面积在 200—300 平方米之间。
购买客户主要为以下几类： 客源来源以本地及宁波为主——来源区域：本地区域约占 70%—80%； 私营业主购买能力较强，消费观念前卫——职业特征：私营业主约占 50—60%；公务员、 事业单位人员占 10—15%； 购买客群年龄呈梯次减少分布，中青年客群成为主流——年龄构成：30—40 岁占 50%；40 —50 岁占 30%；50—60 岁占 10%。 4、别墅市场的发展前景
2、别墅个案情况
A、紫汀花园
项目位置：位于剡溪边，崎山下（溪口收费站往西 200M 处）
开 发 商：奉化凯利房产理：联合物业
用地面积：187000 平方米
建筑面积：69241 平方米
容 积 率：0.36
绿 化 率：71.2% 108 套、双拼 122 套)
户 数：230 户双拼和独栋(独栋
项目处在奉化市区范围内，周边的市政路网及其公共交通完善，车行 5 分钟可到达市 中心。 地块周边市政、公建、商业、居住等配套
项目紧靠城市主干道南山路，公安局、街道办、岳林寺、奉化江、阳光茗都小区等生 活、居住配套都尽在咫尺。
二、项目 SWOT 分析
项目优势(Strength) ● 地块气质较好，位置极佳，闹中取静，是市区内罕有的低容积率项目 ● 地块三面环山，为狭长谷地，景观环境优美，可利用性强 ● 地块山水齐备，是理想的风水宝地，可开发高档次的居住物业 ● 地块为净地，地上无建筑物，可马上进行开发 ● 地块周围没有高层建筑物，视野开阔 项目劣势（Weakness） ● 地块东南面有一未搬迁的食品厂，高大的烟囱对居住环境造成影响 ● 地块西面山坡上有一公安局的看守所，会对购房者产生一定的心里影响 ● 项目周边目前缺乏高档次的商业配套设施 ● 地块紧靠的山坡上目前有部分坟墓，如不搬迁，会对消费者造成不小的心理影响 项目机会(Opportunity) ● 茗山路的延伸，使得项目的交通条件更加完善 ● 当前奉化房地产市场上基本没有与本项目别墅类产品竞争的楼盘，市场压力较小 ● 罗蒙集团品牌在奉化影响力较强，良好的口碑与人脉资源，对于项目开发将会更有把
上海别墅项目案例分析
青浦徐泾 观庭
松江泗泾 银湖别墅
松江新城 泰晤士小镇
松江佘山
白马花园
松江新桥
万科红郡
三林板块
万科燕南园
闵行板块
新浦江城
浦江板块
奉贤海湾 棕榈滩
万科蓝山
维诗凯亚
金桥碧云
曹路板块
世纪公园板块
御翠园
龙东大道板块
棕榈泉花园
绿宝园
周康板块
南汇航头
两河流域
别墅的类别
独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅
营销诉求： 用数字争夺眼球 销售排行榜
价格策略 平价入市，跑量
09年6月双拼13000元/平方米
龙湖滟澜山（R=1）
双拼、联排、叠加 最优化产品
户型 叠加170平方米 联排220-256平方米 双拼290平方米
价格策略 叠加240-270万（1.5-1.6万/平方米） 联排450-600万（1.8-2万/平方米） 双拼800-900万（2.4万/ 平方米） 销量稳定，小幅涨价
90年代中后期：经济型别墅
由于中国经济抵御了亚洲金融风暴，经济一枝独秀，带动了居民收入的提高，加上日益完善的市政、 交通设施，吸引了众多国内外的投资者；锦秋加州花园为代表的联排等经济型别墅成为新的销售热点；
2002年：百花齐放
房地产市场再次迅猛发展，家用轿车普及率的提高，上海大市政建设的发展，新财富阶层、中产阶层、 白领阶层等市场的形成，别墅市场进入一个百花齐放的局面。开发规模化、开发区域范围扩大，别墅 种类增多，而中高档别墅成为开发的热点。西郊庄园、上海紫园的出现，把别墅总价从百万提升到了 千万，代表了上海在豪宅方面已经同世界同步，开始打造属于自己的富人区。
品质取胜
社区环境好 品质高
上海航头a1地块项目分析讲解
供应 去化 供求比
0 0.67 0.00
0 0.56 0.00
0 1.53 0.00
0 1.96 0.00
0 5.98 0.00
0 1.35 0.00
4.93 3.88 1.27
0 1.68 0.00
0 0.18 0.00
0 0.1 0.00
0 0.36 0.00
0.2 0.04 5.00
0.02 0
2 21
1、 航头联排别墅成交总价段分布
总价段分布 套数 面积
200万以下 49
11749.55
09年1月至今
200-300万 74
15567.33
300-400万 185
42190.58
400-500万 46
11016.79
500万以上 26
6281.71
近两年航头板块联排别墅主要的成交项目较少，主要是南郊中华园、生茂绿洲。
弥补区域内现有商业的不足
强化车型交通的便捷度和对外的连接， 辐射能力
同同策策咨咨询询 TTOOSSPPUURR
1 18
规划利好
商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇
宜居区位的规划起点
大型居住区规划
既有可借助的发展优势
商业、医疗等配套规划建设
日益提升、成熟的生活条件
轨道交通规划建设
规划时间节点
城市化进程及辐射能力的质变
同同策策咨咨询询 TTOOSSPPUURR
1 16
同同策策咨咨询询 TTOOSSPPUURR
1 17
3、航头板块总体规划
重项大目规划利好
介绍
周康航大型居住社区 （在建）
南汇区的周康航大型居住社区，位于周东路以东、A15以北、 A3以西、周祝公路以南，规划面积1.3平方公里,计划建设 150万平方米配套商品房，其中住宅138万平方米。人口容 量为56500人。规划中的周康航大型居住社区，使用航头土 地约460亩,为五灶港以南、A15以北，涉及沉香、王楼两个 村。其首批住房计划于2012年6月交付使用。
某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。
闵行马桥地块定位报告
149
370-480万
13套
240-304㎡
573
850-1300万
18套
201-249㎡
46
780-980万
2套
99㎡
426
385-455万
24套
130㎡
423
495-590万
24套
150㎡
138
600-690万
4套
量价表现(biǎoxiàn)-闵行南部下游板块
单价2.6万元/㎡左右，主力需求(xūqiú)总价400万以内，单盘流量可达60-75套
精品文档
60以下 60-100 101-150
成交面积 1626 511 238
由于单价较高，
户型(hù xínɡ)
基本以60平米以
下为主，控制总价， 目前已售罄。
商业市场(shìchǎng)小 结
销售市场：消费供应量较小，去化速度较慢， 小面积低总价产品接受度较高；
经营状况：已开业体量较小，档次偏低，生活配 套缺失严重，由于人口导入较慢，品牌商家普 遍持观望态度。
闵行马桥市场定位(dìngwèi)报告
精品文档
住宅市场(shìchǎng)概况
精品文档
区域(qūyù)竞争-闵行南
部
区域主力供应(gōngyìng)公寓，旗忠板块目前产品线都是独栋，是纯粹的别墅区
物业 类型
公寓
板块
主力均价
梅陇春申、 颛桥
4.1-4.5万
江川路、吴泾、 马桥
2.7-4万
新盘数量 11个
78/0.65
18%
经济下滑，通胀回落 货币平稳（13年M2
个税新规推动二手房交易火爆，带动新房改
上海某地块市场研究及项目定位初探1
25
价值点一：欧式古典
法式风格中，建议选取两种经典的世界主流派系：法式古堡型和巴黎学院派，来完美的诠释奢侈大宅的风范和格调。
法式古堡型
巴黎学院派
26
价值点一：欧式古典立面
1000-1500平米的独栋别墅
英式风格中，同样可选用经典的：都铎风格、乔治亚风格。
都
乔
铎
➢总体原则是以1000平米以上的 奢华大宅跳空区域市场、树立项 目形象，作为本案的精神领袖； 500平米左右的产品作为主力， 产品设计和销售价格建议贴近和 稍高于市场，以便最大程度降低 开发风险和快速回笼资金；600900平米的产品瞄准中间人群， 作为整盘的重要补充。
23
产品价值点的构筑与实现
价值点一：欧式古典立面 ——经久不衰、沉稳内敛
➢产品排布结构类似“金字塔”形状： 地块外围圈层主要规划布置500平米产品类型； 南向近中心河区域排布600-800平米的中间产品； 环岛区域主要排布1000平米左右及以上的产品； 两个小岛作为塔尖分别用来设置会所和建造楼王。
➢地块主出入口设置在浦星公路上，另外分别在芦 恒路和浦锦路上开设次入口，地块南面不设出入 口，保证社区的完整性和私密性。
←中国香港 地址：香港赤柱滩道6号 DTZ戴德梁行 公开招标 成交价：HK$5.25亿
→ 新加坡 涛源湾（Seascape） 简介：涛源湾屹立于升涛湾临海地段，濒海 而筑，自然海景尽收眼帘。总建 面157,108 sq ft，由8幢私人公寓组成，总共提供151个高尚单位。项目提供 多种单位选择予买家，单位间格由拥有三 房的2,164平方呎至9,655平方呎的 临海别墅不等。 DTZ戴德梁行 联合代理
2
世界顶级别墅项目的启示
Mount Pleasant, SC, United States
上海佳铭九亭别墅项目定位及产品价值评估提报_77页
独栋 联排 独栋
独栋 联排
复地北桥城
独栋 联排
总计
容积率 0.3 0.5 0.3 0.5 0.39 0.38 0.37 0.343 0.69
总套数 82 65 129 72 283 81 62 178 113 1065
去化套数 64 15 102 70 144 62 3 121 85 666
未来供应 18 50 27 2 139 19 59 57 28 399
• 从整体别墅市场来看，结合本项目先天条件将主力总价段放在750万— 1000万，是既能保证市场支撑以及利润最大化的。
小独栋别墅市场分析
供应
板块
徐泾
赵巷 佘山 新桥
莘闵
项目名称 沁风雅泾轩 大华云庭
物业形态 独栋 双拼 联排
独栋 联排
观庭
独栋
绿地国际山庄 佘山3号
独栋 双拼 联排 独栋
伊莎士花园 南郊别墅 圣得庄园
未开 未开 2005-4-29
未开
未来独栋供应 10 0 35 0 107 0 0 0 0 0 -
独栋比例 6% 3% 20% 100% 84% 0 0 0 0 0 较少
独栋去化速度 0
小于1 1 3.2 1 0 0 0 1.3
179
100%
-
本项目将是城市别墅范围内的绝版纯独栋别墅地块
小独栋别墅
本项目
容积率 容积率 0.48
0.4 0.52
0.3 0.7 1.3 1.5 0.90 1.5
0.3
物业形态 双拼 独栋 联排 双拼 独栋 独栋 双拼 泛独栋 独栋 公寓 联体 独栋 联排 双拼 叠加 公寓 联排 双拼 小高层 联排 叠加 小高层 联排 小高层 联排 公寓 联排 院墅
上海别墅区域市场项目定位分析
目录第一部分项目研究背景 (3)第二部分市场概况了解 (4)1、整体情况分析2、发展态势综述3、区位差异分析第三部分区域市场分析 (38)1、区域环境简介2、区域楼市分析第四部分SWOT 分析 (43)1、地块环境调研2、SWOT分析第五部分项目定位分析 (57)项目定位客源定位户型定位第六部分项目定位在规划思想中的体现 (66)第一部分、项目研究背景为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。
根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（主要为别墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：1、了解上海市别墅市场的整体状况及变动趋势；2、了解上海市别墅市场产品设计的发展趋势；3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；4、掌握海湾项目所处地块的基本特征；5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；6、明确海湾项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会；9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路;10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
! 通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实施过程和实施结!i ______________________________________________________ |第二部分、市场概况了解、整体情况分析1、上海别墅市场趋向成熟上海别墅市场起步丁80年代后期，发展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速发展，在上海出现了大批外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。
上海某别墅地块项目定位分析
上海某别墅地块项目定位分析上海某别墅地块项目定位分析上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外更多资源来上海某别墅地块项目定位分析说明项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。
一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子1、不同住宅项目所应具备的地产因子房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。
符合对小区周边市政配套要求高很高高高符合小区物业管理的要求低不高高很高可达到建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到容积率、覆盖率要求无一般低低可达到对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块.2、项目市场定位1）地产项目定位之基准地产项目的定位是基于：◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间；◆政府在城市总体规划上的限制。
2）项目定位从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现：◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤,建筑密度≤？%◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子；◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后，正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。
上海某别墅地块SWOT分析
上海某别墅地块SWOT分析上海某别墅地块SwoT分析提要：地块地产因子分析所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定来自上海某别墅地块SwoT分析一、地块环境调研1、项目土地性质调查位置：奉贤海湾旅游度假区，东临莘奉公路，南沿规划中的海滨广场，西近海湾寝园，北为规划路。
占地面积：500多亩地质地貌状况：地形：呈不规则梯型地块，东西向有一条河滨贯穿其中地质：属填海建筑用地地貌：土地尚未进行平整，目前地块上尚有一些当地养殖场所。
七通一平现状：七通一平尚未完成.2、地块周边环境调查1）地块周围景观:A、自然景观东面与地块隔路相望的是规划占地千亩的海湾世纪林公园，往难越过海湾龙腾阁即为壮观的东海，北面为休闲度假用地，往西与海湾寝园之间有300米左右的绿化带，周边视野开阔，远景喜人。
地块现状，东侧建筑为养鸡场地块内部的河浜，水质清澈，稍加治理即可成为项目内部的一大景观。
距地块西面约300米为海湾寝园，清明等时间往来人员较为嘈杂，对本案临近部分产生一定的影响。
莘奉公路B、人文、历史景观本项目往北约1公里为占地1200亩的上海师范大学奉贤校区，在校生达4000余人；另有奉贤少年军校、前线国防教育地、东海盘陀寺等，有较好的人文、历史景观，区域文化教育氛围浓郁。
，c、环境、污染情况水、空气、土地污染情况本项目地块位于上海郊县，总体污染状况较轻。
由于项目周边存在众多在建项目，其建筑期间堆放的大量土堆，将对项目近距离环境造成暂时的较大污染。
噪音污染地块东临莘奉公路，由于正处于施工期间，会造成一定的噪音污染，未来噪音污染状况较轻。
社会治安状况整体治安状况良好。
3．地块交通条件调查1）地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划主要的交通主干道A．南北干道：莘奉公路莘奉公路纵贯整个奉贤，北至闵行，连接东西要道南奉公路。
B．东西干道：奉拓公路西至拓林镇，东至奉城镇，是奉新镇连接周边城镇的主要干道。
上海别墅区规划cad设计总图（含指标）
0.51.1.1.51.59.14.1-16000M20400M32400M-58800M49000M数量金桂苑内环线西块二、三街坊规划方案2F2F2F张路2F2F沿江绿化带沿江绿化带2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F世2F甸小区车行出入口2F入口广场2F2F芳2F2F湖面湖面近水平台2F2F2F林荫大道2F2F2F2F2F2F休闲广场2F2F2F2F活动中心雕塑近水平台小区公园人行出入口林荫大道2F2F2F2F2F2F2F2F2F2FN联洋新社区春夏秋冬别墅区2F2F沿江绿化带2F2F家2F沿江绿化带公建面积综合容积率小高层住宅面积多层住宅面积总建筑面积独立式别墅面积其中项目总用地面积三街坊主要经济指标V11F2F2F2F2F2F2F湖面水池林荫步道曲径通幽儿童游戏场2F2F2F2F2F2F曲径通幽2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F城市绿化隔离带2F2F2F2F2F湖面2F2F2F水池2F2F2F2F2F2F2F2F林荫步道8F水泵房地下车库出入口近水平台湖面休闲广场10F林荫步道城市绿化隔离带9F行步网球场幼儿园出入口2F1F1F2F2F2F沿江绿化带沿江绿化带3F幼儿园6F6F入口广场小区次出入口街商场11F10F小区车行出入口行街商场9F9F林荫步道中央公园过街楼街9F欧洲小会所植草砖停车6F浜6F6F近水平台湖面水池中央公园6植草砖停车66F6F中央公园林荫步道66F1小区人行出入口人行出入口11F步商场11F网球场6666216666线及站点轻轨B1519人总人口1.22 集中绿化率2 2 2 停车位总户数绿化率2 项目覆盖率50%150辆434户15%25%数量路688山88罗11F11F10F10F11F数量191000M85900M41900M38000M-6000M综合容积率独立式别墅面积多层住宅面积小高层住宅面积公建面积其中总用地面积数总人口停车位432户1728人350辆21%2 2 覆盖率绿化率项目26%55%数量锦 绣 路2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F纪公园小区主出入口会所8F9FG1002050100M网球场8F9F9F8F9F中国专业人士的网络家园；因为专业，所以完美市场部：ivpmarket@ 技术部：ivptech@网易 NetEase电气在线 编辑部：ivpinfo@==中国专业人士的网络家园；因为专业，所以完美市场部：ivpmarket@ 技术部：ivptech@网易电气在线电气设计信息网 编辑部：ivpinfo@==中国专业人士的网络家园；因为专业，所以完美市场部：ivpmarket@ 技术部：ivptech@网易土木在线电气设计信息网 编辑部：ivpinfo@==中国电气行业网络家园；因为专业，所以完美市场部：ivpmarket@ 技术部：ivptech@网易 NETEASE 网易－电气 编辑部：ivpinfo@==中国电气行业网络家园；因为专业，所以完美市场部：ivpmarket@ 技术部：ivptech@网易 NETEASE 网易－电气 编辑部：ivpinfo@==编辑部：ivpinfo@本图纸由浩辰ICAD软件提供技术支持网易 电气 中国电气行业网络家园；因为专业，所以完美网易 NETEASE ==编辑部：ivpinfo@本图纸由浩辰ICAD软件提供技术支持中国建筑行业网络家园；因为专业，所以完美网易 建筑 网易 NETEASE ==
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上海某别墅地块项目定位分析
上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外
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上海某别墅地块项目定位分析
说明
项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。
一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子
1、不同住宅项目所应具备的地产因子
房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：
地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况
对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合
对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。
符合
对小区周边市政配套要求高很高高高
符合
小区物业管理的要求低不高高很高
可达到
建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到
容积率、覆盖率要求无一般低低
可达到
对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到
景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合
以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块.
2、项目市场定位
1）地产项目定位之基准
地产项目的定位是基于：
◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；
◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间；
◆政府在城市总体规划上的限制。
2）项目定位
从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现：
◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤,建筑密度≤？%
◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子；
◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后，
正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。
◆针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外，使市场购买力随之日趋健旺，类似本案这样的住宅小区将是他们的首选。
因此，本项目地块具备定位为”纯高尚独立别墅的品质生活园区”的充要条件。
该项目将定位于以下概念：
◆上海市海湾旅游度假区的高尚生活圈概念；
◆上海市郊大型别墅群概念；
◆成功人士”5+2”崭新生活模式的概念；
◆利用地块内的水景资源及地势的起伏和结构的处理，做出傲视上海的海景住宅和生态住宅的概念；
◆低容积率、低建筑密度、高绿化率塑造出真正高品质的别墅群的概念；
◆纯正美式乡村别墅建筑风格的概念。
◆以上概念成为上海市其他小区模仿的样板概念。
二、主力客户群定位
根据项目的市场定位，本项目之主要客户群应包括：
主力客户群体职业特征家庭结构可能购楼类型
私营企业主各行业满巢阶段或空巢阶段，一般有保姆处理家务。
追求人生功成名就后的高品质生活享受。
成熟型及豪华型
企业高级管理人员外企、合资企业及效益较好的国内企业初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。
经济型及实用型
个体工商户以商贸为主初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。
实用型及成熟型
灰色收入者行政单位满巢阶段或空巢阶段。
成熟型及豪华型
律师、会计师事务所等部分高收入者有名气的律师、会计师等初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。
经济型及实用型
证券投资行业及部分自由职业者工作场所、时间相对自由初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。
经济型及实用型
文艺界知名人士歌、画、文等文艺娱乐界初巢、满巢和空巢阶段，需要家庭工作空间，追求品位和格调。
豪华型及成熟型
衣锦还乡人士在沿海城市或海外有较高收入者多为家人购置。
实用型及成熟型
三、户型比定位
1、经济型
l户型：4房×2厅×3卫×1厨
l面积：230－250平米
l比例：占10％。
2、实用型
l户型：4房×2厅×3卫×1工×1厨
l面积：250－280平米
l比例：占20％。
3、成熟型
户型：A）4房×2厅（客厅挑高）×3卫×1工×1厨，B）4房、5房×3厅（或2厅客厅挑高）×3卫×1工×1厨
上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”
生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外
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面积：A）280－320平米，B）320－350平米
比例：A）30％，
B）30％；
4、豪华型
户型：5房×3厅（或2厅客厅挑高）×4卫×1工×1厨
面积：350平米以上。
比例：10％。
考虑到本项目体量较大，实行分期开发，一期户型比须兼顾以下几个因素：
A、首期单位的市场反应对后期信心的影响；
B、首期户型对整体户型比的包容性；
c、首期组团在规划和环艺实现上同整体规划和环艺效果的差异；
D、突出同附近楼盘的差异，体现本楼盘的品质感。
◆实用型和成熟型户型为楼盘整体定位及与周边楼盘差异型之集中体现，同时其合理的户型面积易形成销售热点，建议
首期户型比加大此两种户型比例，亦可随未来市场情况的变化而相应作出及时调整。
◆建议物业形态以2层建筑为主，客厅尽量采用挑高设计。
三、项目定位在规划思想中的体现
本部份将依据项目的市场定位，提出我们对本项目规划设计上的一些倾向性建议，以供参考。
1)可持续的居住（Sustainablehousing）理念
可持续居住概念的核心是强调生态化生存，它追求居住环境的健康价值，人与环境间的协调和交流价值，它能满足、更能兼顾后代人的福利。
2）居住空间私密性
适当围合的半私密空间，有利于产生归属和领域感。
3)组团中介空间的营造
所谓中介空间，是一种介于室内与室外的第三种空间，籍由这种空间，人们得以享受室内与室外双重空间的特质。
4）亲水环境--柔性空间
利用小区内部的河浜，采用滨河景观廊带构成居住区的一条柔性”边界”，可接近的亲水空间沿此边界生长的”指状绿地”深入到小区内部，使河面景观向小区每一幢楼敞开。
未来的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影声色，能真正倾听自然的声音，呼吸自然的气息。
居住区西北缘圈合形成尽端空间，东南向海面敝开，符合生态设计的”微气候”原理，亦与中国风水理论相合，西北缘封闭有利于冬季挡风，东南向敞开，有利于引入东南风，此格局能有效调节环境的微气候。
5）空间的可识别性和文化性
组团以梅、兰、竹、桃、樱、银杏……主题设定，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。
6）环艺设计细部
小区内道路可分为几种不同主次的道路，如小区主干道、次干道、门口小道、散步道、庭园小径等，把它们用不同的材料与色彩加以区分，同时区间所有的硬道路都做色彩处理，
同外部城市道路有明显的区分，使小区空间有明显的归属感，同时也丰富了小区的道路网。
散步道上可布置、摆放一些原创性的主题园艺小品，可提高小区的艺术内涵。
功能艺术小品的导示牌、垃圾桶、座椅等的独立设计、精心选材。
照明的道路主灯、草地灯、泛光灯、节日的装饰灯、庆典用灯等，营造多层次的光环境。