房地产交易市场-PPT精品文档

• 点评：当你帮助别人获得成功之后，自 然会在助人为乐之余得到回馈。营销， 就应该是这样一种既帮助了别人，又帮 助了自己的快乐事业。
（二）市场营销管理哲学
• 所谓市场营销哲学，又称市场营销观念，或企 业经营思想，是指企业在市场营销管理过程中， 在处理企业、顾客和社会三者利益关系方面所 持的基本观念或指导思想。
第三章 房地产市场营销环境
• 学习目标： 1．理解影响房地产市场营销的宏观环境因素和 微观环境因素； 2．熟悉房地产市场营销环境的SWOT分析法。 • 技能要求： 1．能够区分不同类型的竞争者； 2．善于运用所学方法对房地产市场营销环境进 行分析。
房地产市场营销环境的概念
• 房地产市场营销环境是指影响房地产企 业生存和发展的各种内部条件和外在因 素的总和。房地产企业的营销环境由宏 观环境和微观环境构成。
第一章 房地产市场与市场营销
• 学习目标： 1.理解房地产及房地产市场营销策划的概 念； 2.掌握市场供求机制、价格机制和竞争机 制及其相互关系； 3.掌握房地产市场运行一般规律；
第一节
一、市场的概念
房地产市场
何谓市场？
（一）从经济学的角度分析 （二）从营销学的角度分析
对市场的理解
从经济学角度理解的市场： 从企业家（营销学）角度 理解的市场 交换的场所 购买者 交换关系的总和 交换 购买力 市场
提供市场机会
市场营销环境的作用方式?
带来环境威胁
第一节
房地产市场营销微观环境分析
一、公司内部环境 • 包括市场营销管理部门、其他职能部门 和企业最高管理层。
产权 分工 信用
购买动机
市场=人口+欲望+支付能力
二、市场需求 （微观经济学） （一）需求的概念 在一定时期内，在各种可能的价格水 平，人们愿意并且能够购买的商品量。 （二）需求函数 商品需求数量和各种影响因素间的相互关 系。 影响需求数量的各个因素是自变量，需求 数量是因变量

优化房地产资源的配置
通过价格机制到达优化房地产资源的配置
金融业和商业级差效益比工业用地和住宅用地要 高得多，这样金融业和商业向市中心转移，而传统工 业向郊区转移。
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2.信息传递 房地产市场是联接房地产开发和需求的纽带，也是联
接社会总供给和总需求的桥梁。 房地产市场信息是在频繁的交易过程中形成
消费需求〔住宅等消费品〕
品〕
投资(tóu zī)需求〔商业、工业用房等投资(tóu zī)
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(5) 可替代性 房地产商品在一定程度上可以互相(hù xiāng)替代； 房地产的租赁和买卖可以替换；
从投资的角度，房地产和其他商品可替代。
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二、房地产市场的供给(gōngjǐ)分析 供给分析包括影响因素分析和供给的弹性
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2.房地产供给(gōngjǐ)
房地产供给的概念： 从微观上 是指生产者在某一个特定的时期，在每一个价格水
平上愿意(yuàn yì)而且能够提供房地产商品或劳务的数 量。
从宏观上
即某一时期，全社会房地产供给的总量，既包括以公 顷、幢、平方米等为单位的房地产实物总量，也包括以万 元等为单位的房地产价值总量。
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一、房地产市场(shìchǎng)的概念
房地产市场:
狭义的房地产市场是指房地产交易的专门 场所(chǎnɡ suǒ)，如房地产交易所。
广义的房地产市场是指房地产交易的总和或房地产商 品流通中所有交换关系的总和。
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房地产市场体系的划分：
按照市场运行层次划分：
房地产一级市场：
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价格水平
房地产供给影响因素
投资目标
生产要素 价格
开发建设 能力
ห้องสมุดไป่ตู้资金来源 数量
宏观调控 政策
投资预期
建筑技术 水平
原有房地 产数量质
量
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （二）房地产供给分析 3.房地产供给弹性 ➢价格弹性 ➢要素成本弹性
4.房地产供给曲线
第一节 房地产市场相关问题
第二章 房地产市场
➢房地产市场相关问题 ➢房地产市场分析：
市场调查、市场细分、目标市场选择 ➢房地产市场预测
第一节 房地产市场相关问题
一、房地产市场 （一）概念 1.市场 ➢存在着可供交换的产品 ➢存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主 ➢具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件
➢市场=人口+购买力+购买动机
第一节 房地产市场相关问题
2.房地产市场
➢狭义：房地产交易所 ➢广义：经济关系的总和、买卖双方相互作用的一种机制
第一节 房地产市场相关问题
（二）主体和客体 1.主体 ➢需求主体 政府、房地产商、企事业单位、居民 ➢供给主体 居民、房地产商、政府和企事业单位、涉外房地产需求者 ➢房地产中介 咨询机构、价格评估机构、经纪机构 ➢房地产市场管理者 房地产行政主管部门、财政部、物价局、工商部门、税务局
二、房地产市场的供求分析 （三）房地产均衡分析
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （一）房地产市场与社会经济环境 1.影响房地产市场发展的社会经济因素 ➢社会因素 ➢经济因素 ➢政策因素
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （一）房地产市场与社会经济环境 2.影响房地产市场结构变化的社会经济力量 ➢金融业的发展 ➢信息、通信技术水平的提高和交通条件的根本改善 ➢生产方式和工作方式的改变 ➢人文环境的变化 ➢自然环境的变化 ➢政治制度的变迁

• 2.项目SWOT分析
– 2.1项目优势分析 – 2.2项目劣势分析 – 2.3项目机会分析 – 2.4项目威胁分析
• 3.项目定位方案
– 3.1项目产品方案 – 3.2主要功能建筑规模 – 3.3主要技术经济指标
• 市场细分
幻灯片 6
市场细分
• 以消费者为核心,以消费者的表象需求和潜 在需求为导向
• 2）品质定位
– 一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道 热水与你的楼盘的品质是否相匹配？
– 高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？
– 目前市场上，一些品质适中的楼盘在市场上取 得了比高档接盘更好的销售业绩
• 一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品 质的高低，而在于其品质档次能否适合市 场的实际需求
市场分析
• 政策分析研究 • 供给分析 • 需求分析 • 消费者研究 • 竞争对手研究 • 对未来市场的预测
目标市场确定、产品定位
1、市场细分，确定子市场（一个或若干个）
细分的依据主要有:购买决策和购买过程的参与者特 点、供应商与客户的关系方面的特征等
2、项目定位 3、产品规划设计 4、销售推广方案
• 8、家庭成员
– 1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。
• 9、家庭生命循环
– 可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下， 年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以 下小孩，年老单身……等。
• 10、职业
策略B：根据地理因素细分定位
• 3.市场价格
– 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 – 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
市场研究
• 4.市场预测