绍县政发〔2007〕24号绍兴县人民政府关于加强经营性用地管理的若干意见为进一步加强经营性用地管理，促进全县土地市场健康有序发展，防止国有土地资产流失，推进依法行政和廉政建设，根据国家关于土地管理的有关法律法规和国务院《关于深化改革严格土地管理的通知》（国发〔2004〕28号）、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）等文件精神，结合本县实际，就加强经营性用地管理提出如下意见。
一、充分认识加强经营性用地管理的重要意义。
经营性用地，主要是指商品住宅、商业、娱乐、旅游等类用途的土地。
加强经营性用地管理，对于建立公开、公平、公正的土地使用制度，发挥市场配置土地资源的基础性作用，规范土地市场秩序，加强国有土地资产管理、显化土地资产、推进城市化建设，促进土地资源的节约集约利用，促进经济结构调整和经济增长方式转变等具有十分重要的意义。
二、充分发挥规划的龙头作用。
进一步完善规划管理，加强规划的技术审查。
县建设行政主管部门及有关单位应依照城市规划技术规范，根据出让宗地确定的用途，科学合理地制定相应的建筑容积率、建筑密度以及绿地率等规划技术经济指标，并报经县政府批准。
批准后的规划技术经济指标，应作为地价评估的依据。
凡规划已定的用途及各项技术经济指标，原则上不得修改。
确需更改的，须重新报经县政府批准。
未经批准而擅自更改规划技术经济指标的，由有关部门依照有关法律法规及文件精神严肃查处。
三、经营性用地出让应当有计划地进行。
为合理调控经营性用地供应数量，保障土地市场的稳健运行，县国土行政主管部门应会同县建设行政等主管部门，根据绍兴县社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城镇建设规划和土地市场状况，编制经营性用地出让年度计划，报经县政府批准后，及时向社会公开发布并组织实施。
经营性用地出让年度计划包括年度土地供应总量、出让地块土地用途、面积、位置及拟出让时间等。
出让年度计划一经批准，必须严格执行。
因特殊原因需调整出让计划的，须重新报经县政府批准。
四、依法合理确定公开出让方式及起始价、底价。
经营性用地必须以公开招标、拍卖、挂牌方式出让，且原则上实行净地出让。
凡属房地产开发的商品住宅类用地、商务写字楼等商业性用地，没有特殊经营资质要求或在经营上无特别限制条件的经营性用地，以及同一项目有多个竞争意向单位（个人）的经营性用地等，以拍卖方式出让。
对金融、旅游、娱乐等经营性用地，同一项目只有个别竞争意向单位（个人）的经营性用地，在经营上有特殊资质要求或须具有特别经营条件的经营性用地（例如加油站、汽车4S店、酒店宾馆、大型批发零售业、物流、农贸市场等用地），以及政府住房解困、拆迁安置房用地等，报经县政府批准后，可以挂牌或招标方式出让。
依法合理确定公开出让起始价和底价。
县国土行政主管部门应当根据土地评估结果、产业政策及土地市场情况等综合确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价等，报县政府批准后执行，起始价原则上不得低于评估价的80%，最低不得低于评估价的70%。
确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价等，应当实行集体决策。
确定后的标底、底价，在出让活动结束前应当保密。
不设底价的起始价，在拍卖或挂牌的具体出让活动实施前不得公开。
实施具体的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让，必须发布出让公告。
出让公告应当通过中国土地市场网和县土地有形市场发布，也可同时通过报刊、电视台等媒体公开发布。
出让公告至少在招标拍卖挂牌出让活动开始前20日发布，以首次发布的时间为起始日。
出让公告可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合公告。
招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内，还应当将出让结果通过中国土地市场网及土地有形市场等指定场所向社会公布。
五、严格控制经营性用地擅自增加容积率或改变用途。
经营性项目用地，土地受让者必须严格按出让合同约定的建筑密度、容积率和用途实施开发建设。
未经批准，擅自超容积率或改变用途的，对严重影响规划的，必须依法处理直至拆除；对未严重影响规划的，必须依法严肃处理并补交土地出让金后，方可办理相关手续，否则，相关部门不得发放土地和房产权证。
建设工程竣工时的实测总建筑面积超过土地出让合同约定的建筑面积，且基本符合规划要求的，合理误差范围之内的超出面积按原出让时楼面地价补交土地出让金；超出合理误差范围的建筑面积按现时楼面市场评估确认地价双倍补交土地出让金。
总建筑面积的合理误差范围按以下规定计算：（一）总建筑面积1000平方米以内（含1000平方米）部分，合理误差为5%；（二）总建筑面积1000—5000平方米以内（含5000平方米）之间部分，合理误差为3%；（三）总建筑面积5000—10000平方米以内（含10000平方米）之间部分，合理误差为2%；（四）总建筑面积10000平方米以上部分，合理误差为1%；（五）总建筑面积误差累进计算，且合理误差总面积不得超过500平方米。
改变用途且基本符合规划要求的，项目竣工时间在2006年12月31日之前且在2007年5月31日前通过县综合复核验收的，其改变用途部分，按现时楼面市场评估确认地价的130％补交出让金；项目竣工时间在2007年1月1日以后的，按现时楼面市场评估确认地价的双倍补交出让金，签订变更协议或重新签订出让合同。
六、积极鼓励地下空间的开发和利用。
地下空间土地使用权应单独确权发证，即地上、地下分别登记发证；地下室不计入地上建筑容积率。
对层高在2.2米以上、用于经营性的地下空间，按规定核发《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，土地使用权必须实行有偿使用。
土地出让合同中已明确地下建筑物和用途的，按土地出让合同规定条件确认地下空间土地使用权；土地出让合同中未明确地下建筑物，但实际经县建设局、国土局等部门批准增加了地下建筑物或改变用途的，按以下标准补缴土地出让金：地下空间为一层的，按绍兴县基准地价的路线价或级别价相对应的用途价格（折算为楼面地价）的40%收取，用途为停车场（库）的按25%收取；地下空间为二层以上（含二层）的，按绍兴县基准地价的路线价或级别价相对应的用途价格（折算为楼面地价）的25%收取，用途为停车场（库）的按20%收取。
七、严格控制非经营性用地擅自改变用途从事经营性活动。
属规划需要，工业用地调整为经营性用地，凡在本意见下发之前已改变用途的，在符合规划的前提下，报经县政府批准，对其擅自改变用途部分的土地先处以每平方米20元以上30元以下的罚款，再按现时评估确认价的双倍补交出让金后，由国土部门予以办理用途变更手续；如不符合规划，则处以上述标准的罚款后责令恢复原用途。
凡在本意见下发之后确需改变土地用途且符合规划的，报经县政府批准，应予收回国有土地使用权而后实施公开出让，对原土地使用权人实行依法补偿。
八、建立经营性项目工程开、竣工保证金制度。
为切实保证经营性用地的工程建设进度和工程质量，严防土地闲置，对经营性用地受让人收取工程开、竣工保证金。
保证金按地价款的5%缴纳，但每宗出让土地的最低保证金不得低于100万元人民币，最高不超过500万元人民币。
保证金在《国有土地使用权出让合同》中明确，并由受让人在签订合同时一并缴清。
保证金由县商贸三产局、建管局等相关主管部门（单位）负责收取，专户储存，专项管理。
达到规定工期、质量要求的，由负责收取保证金的相关主管部门（单位）签署意见后，按保证金总额的下述比例退还：完成基础工程，并经工程质量监督部门验收合格，退还30%；完成主体结构，并经工程质量监督部门验收合格，退还30%；完成全部工程（包括场外设施配套完成），并通过综合验收合格，退还30%；竣工交付使用满一年后，无质量问题且物业管理达标的，退还10%。
涉及商贸项目另有协议约定的，从其协议约定。
九、依法严肃查处土地闲置现象。
严格按国有土地使用权出让合同约定，对经营性项目用地供而不用、有意拖延工期的，依法严肃处置：超期3个月以内的，扣除30%的保证金；超期3个月以上6个月以内的，扣除60%的保证金；超期6个月以上1年以内的，保证金全部扣除；超期1年以上2年以内不动工建设或达不到出让合同约定工程进度的，征收相当于土地出让金20%的土地闲置费；超期2年不动工建设，而业主单位又未提出延期申请的（延期时间最长不超过一年）、或虽提出延期申请而县政府未予同意的、或者经批准延期但延期期满仍未动工建设的，一律无偿收回土地使用权。
有上述行为的，不得参与其它土地的招标、拍卖、挂牌活动。
十、进一步规范土地出让金收支管理。
国有土地使用权出让总价款按省政府要求缴入财政专户，实行“收支两条线”管理。
土地出让收入由县财政局负责征收管理，县国土局负责具体征收，县国土局和财政局应督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入县级国库。
土地出让收入应首先用于支付征地、拆迁、前期土地开发的补偿费用和应由政府支付的被征地农民社会养老保障金，土地出让金净收益主要用于城市基础设施配套建设、农业土地开发资金、土地收购储备和县政府规定的其他支出，不得用于弥补经费不足、建设办公楼和平衡财政预算，更不能用于发放奖金，对外拆借和投资其他支出。
严肃查处故意拖欠土地出让金行为，出让金在约定期限内不按时足额缴纳的，按日加收违约金额1‰的违约金，同时不予核发国有土地使用权证。
延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。
欠款单位清欠前不得参与县内新的国有土地使用权招标、拍卖、挂牌活动，不得受让新的国有土地使用权。
财政、审计等部门要加强对土地出让金收缴、使用的监督与管理。
十一、日常监管和责任追究。
县政府成立经营性用地管理领导小组，负责经营性用地的日常管理，并建立每月一次经营性项目用地进展情况和闲置用地清理查处情况通报制度。
各相关部门要各司其职，积极配合，加强对经营性用地的日常监管。
国土部门应制定严格的用地出让条款，通过合同条款的约束，来执行有关法律法规和本意见。
要切实加强商贸三产项目的综合复核验收工作，项目通过综合复核验收后，国土和建管部门方可核发土地、房产权证，否则，不予颁发两证。
县有关部门、单位及人员，对规定保密的出让起始价及底价，竞买人和领取竞买资料者的单位、姓名、住址、电话号码，竞买人缴纳保证金的银行及帐户等相关信息，以及出让程序中依照规定需要保密的一切相关事项等，必须严格保密。
严格禁止竞买人相互串标，一经发现，县招标办公室有权中止本次出让活动，已发生的相关公开出让费用，由串标者承担，在竞买保证金中扣除。
竞买人如若提供虚假文件隐瞒事实，或采取行贿、恶意串通等非法手段竞得成功的，竞得结果无效，并应当依法承担赔偿责任。
