下载文档原格式
第一章房地产经纪概述一、房地产经纪（一）经纪与房地产经纪1、经纪:指自然人、法人、或者其他经济组织以收取佣金为目的,为促成委托人与他人交易而从事的居间、代理、行纪等有偿服务活动，它是社会经济活动中的一种中介服务行为.特点：范围的广泛性、内容的服务性、主体的多样性、主体的专业性、地位的居间性、目的的有偿性。
2、房地产经纪：指房地产经纪机构和房地产经纪从业人员根据委托人的委托，以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事的居间、代理的等活动的经营行为.必要性原因:房地产商品的特殊性、房地产交易的复杂性、房地产市场信息的不完全性。
基本类型：(1）居间：为交易双方提供交易信息、机会、条件，从中撮合双方交易成功的商业行为.特点：a服务对象和范围广泛。
b只以自己的名义替交易双方媒介交易,并不具体代表其中任何一方,因此，一般没有代为订约的权利。
c介入交易双方的交易活动的程度较浅，范围较窄，服务内容较为简单，与服务对象的关系多以媒介的具体交易行为为限，时间一般比较短暂，经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系（2）行纪:是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的商业行为。
特点a行纪属于自为营业主体,但为委托方的利益而进行活动b服务对象和范围较广,服务内容和参与程度较深c以自己的名义进行活动，行纪活动中的权利与责任归行纪人自己等方面的特点(3）代理:是指经纪人在受委托权限内,以被代理人名义与第三方进行交易,并由被代理人直接承担相应的法律责任的商业行为特点：a为特定的对象服务,关系比较稳定，具有一定的连续性b参与服务的程度较深，涉及的服务内容较多，并拥有较大权限，一般能够代表被代理人签订合同c代理人所进行的代理行为的法律后果直接由被代理人承担（二）房地产经纪的特性1。
房地产经纪的服务性2。
房地产经纪的专业性（1）房地产经纪机构必须具备专业资质（2)房地产经纪人员必须具备专业资格(3)活动地位具有居间性（4）活动目的具有有偿性（5）活动范围具有地域性（三)房地产经纪的作用1、传播市场信息，提高交易效率2、降低交易成本,优化资源配置3、规范交易秩序，保障交易安全（四)房地产经纪业务的分类：1、按服务方式分：居间、代理2、按标的物分：新建商品房经纪业务、存量房地产经纪业务3、按交易方式分：房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务4、按标的物的使用性质分：住宅经纪业务、非住宅经纪业务5、按服务内容分：经纪基本业务、经纪延伸业务二、房地产经纪行业（一）房地产经纪行业的产生和发展（二）中国房地产经纪行业的发展现状及面临的主要问题:1、法律法规不健全、上位法缺失2、管理体制不完善，行业自律管理缺乏力度3、房地产经纪人员总体素质偏低,管理方式落后4、无序竞争、经纪行为不规范（三）中国房地产经纪行业的进一步规范与完善：1、完善房地产经纪相关法律法规建设2、实行严格的市场准入制度3、建立科学的行业管理机制第二章房地产经纪人员一、房地产经纪人员职业资格(一）房地产经纪人1、定义：指在房屋、土地的买卖、租赁、转让等交易活动当中充当媒介作用，接受委托,撮合、促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。
房地产经纪人考试辅导：经纪概论第一章第一章房地产经纪概述第一节经纪与经纪人一、经纪的内涵二、经纪的作用三、经纪的活动特点四、经纪活动的方式五、经纪收入六、经纪人的基本涵义七、经纪人的特点八、经纪人的权利和义务第二节房地产经纪与房地产经纪人一、发展房地产经纪的必要性二、房地产经纪的服务性三、房地产经纪活动的基本类型四、房地产经纪人第三节房地产经纪行业的发展及其意义1、经纪：促成市场交易的有偿中介服务行为。
2、经纪的作用：①传播经济信息②加速商品流通③优化资源配置④推动市场规范完善⑤促进社会经济发展。
3、经纪最基本的作用是：沟通供需双方，发挥信息传播作用。
4、推动市场规范完善：①经纪业务的展开和发展，有助于专业市场发展。
②经纪业务的展开和发展，推动了市场硬件和软件的现代化。
③经纪人可以积累大量的交易经验，能够把握交易的规律性特点，通过企业的委托业务，影响企业在竞争中的行为从不规范转向规范。
5、经纪活动的特点：①活动范围的广泛性①活动内容的服务性③活动地位的属向性④活动目的的有偿性⑤活动责任的确定性⑥活动的非继续性。
6、经纪公司的自营买卖不属于经纪行为。
7、第三主体是经纪活动中发生委托行为的必要前提。
接受不存在第三主体的委托事项不属经纪服务。
8、佣金是经纪人应得的合法收入，它是交易的达成为前提的。
9、大多数经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系。
10、经纪活动最主要的方式是：居间、代理、行纪。
11、居间：是最基本的经纪行为。
通过订立合同、撮合交易、吸取报酬（可从双方收取）。
经纪人与委托人之间没有长期固定的合作关系。
12、代理：以委托人的名义与第三方进行交易，委托人承担相应的法律责任。
经纪人只收取委托人的拥金。
经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。
13、行纪：以自己的名义与第三方交易，承担规定的法律责任。
经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。
14、佣金是经纪收入的基本来源。
其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。
第一节房地产经纪的含义及分类经纪：居间、代理、行纪居间：经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功病向委托人收取佣金等经济费用的经济行为。
（居间活动中，经纪人不作为任何一方的代理人）代理：经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。
（代理活动中的权利和责任由委托人承担）行纪：经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。
（经纪人自己可以作为买受人或卖出人）中介机构：是指依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务性等中介服务的机构。
中介机构根据其发挥作用的方向和途径：1、提供交易标的信息（解决交易标的不易识别的问题）2、提供关于买卖双方信息（解决交易对象不易集中、不易被发现的问题）3、直接代理交易的一方完成交易具体程序（解决交易程序相对复杂的问题）佣金是经纪收入的基本来源。
：法定佣金、自由佣金。
（经纪人可以再签订经纪合同时预收部分佣金和费用）判断经纪还是行销：所获得报酬的形式房地产居间：房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间房地产居间可以接受一方或相对两方委托人提供居间服务，房地产代理只能接受一方委托人的委托代理服务。
房地产市场：一级市场为土地市场、二级市场为新建商品房市场、三级市场为存量房市场第二节房地产经纪的特性经纪的特性：1、活动主体的专业性2、活动地位的中介性3、活动内容的服务性房地产经济的特性：1、活动范围的地域性2、活动后果的社会性第三节房地产经纪的作用房地产经纪的必要性：房地产的特殊性、交易的复杂性、房地产信息不对称性决定房地产经纪的作用：1、降低交易成本、提高市场效率2、规范交易行为、保障交易安全3、促进交易公平、维护合法权益我国大陆房地产经纪行业的发展：1949年~1978年：福利分房，房地产经纪活动基本消失1978年至今：1、萌芽阶段：20世纪80年代到90年代初1988年12月，全国第一家专业从事房地产经纪业务的机构：深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。
第一章房地产经纪概述[掌握]1.房地产经纪的概念:是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间,代理等经纪业务的经济活动.①居间:向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取佣金的行为.②代理:以委托人名义,在授权范围内,为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务,并收取委托人佣金的行为.③佣金:房地产经纪机构完成受委托事项后,由委托人向其支付的报酬.2.房地长经纪的基本类型:①经济活动的方式划分:房地产代理和房地产居间.②经济活动所涉及的房地产类型划分:(1)根据标的房地产的用途类型:住宅房地产经纪商业房地产经纪工业房地产经纪(2)根据标的房地产的物质状态类型:土地经纪房屋经纪(3)根据标的房地产所处的市场类型:土地经纪新建商品房经纪二手房经纪③经济活动所促成的交易类型划分:房地产转让经纪房地产租赁经纪房地产抵押经纪④居间分为:房地产转让居间房地产租赁居间房地产抵押居间上海:房地产买卖居间和房地产租赁居间⑤房地产代理根据交易标的房地产的类型:商品房销售代理房屋出租代理二手房出售代理3.有关概念的区别①居间业务中,房地产经纪人和经纪机构是中间人,既不能以一方的名义,也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人.②目前在我国市场上,房地产经纪机构所开展的业务以房地产居间业务为主.③房地产经纪人只能向房地产交易相对双方中的一方提供代理服务.代理在经济发达国家和地区为最基本甚至唯一的房地产经纪业务类型.4.房地产经纪行业管理的内容①注册登记和备案(书第11页下半部分至第12页全部)※不得在二个以上房地产经纪机构同时注册登记※注销注册的情况:5条※房地产经纪机构必须向工商行政管理部门申请登记,核发营业执照,并报房地产经纪主管部门备案登记②执法检查"第一第二第三"(书第13页第一段)③收费管理是否符合收费标准/是否明码标价两方面④信用管理※房地产信用档案的监理范围是房地产开发企业,房地产中介服务机构,物业管理企业和房地产估价师,房地产经纪人,房地产经纪人协理的从业人员.※房地产信用档案的内容:基本情况,业绩及良好行为,不良行为等※建设部组织建立全国资质一级房地产企业及执业人员信用档案系统,资质二级及以下的房地产企业和执(从)业人员的信用档案系统由地方建设(房地产)行政主管部门组织建立.[熟悉]1.房地产经纪特点①服务性②专业性③地域性①服务性※服务具有三个本质特点①非实物性②生产与消费的同时性③不可储存性※狭义的房地产中介:房地产经纪业估价业咨询业※广义的房地产中介:经纪估价咨询培训软件网络②专业性※"首先其次第三第四"(书第4页下半部分)③地域性※房地产的空间固定性决定了房地产经纪人的地域性.2.房地产经纪的作用:①传播经纪信息②加速商品流通③优化资源配置④规范和完善房地产市场3.房地产经纪业的特性①中介性②信用性③专业性①中介性※在全部交易过程中,经纪人不拥有房地产商品的所有权,是房地产交易中介人,而非当事人.※房地产经纪服务的中介属性,体现了房地产经纪业存在的根本理由.※房地产经纪行业的中介性是经纪业所具有的基本特点,是经纪业在房地产业这一领域的特殊表现.②信用性※培植,维护信用性是房地产经纪业健康发展的重中之重.③专业性※房地产经纪也是以专业性为功能基础的服务行业.4.我国对房地产经纪行业管理的基本形式:①由政府主管部门实施的行政管理②由行业协会实施的自律性管理※管理手段①法律②行政③经济④舆论※目前房地产经纪行业管理已开始逐步走向由政府主管部门和行业协会共同管理,以法律手段为主伴随行政手段和经济手段的综合管理模式5.房地产经纪行业协会的性质,组织形式及其宗旨和管理职能①房地产经纪行业协会是房地产经纪机构和经纪人的自律性组织,是社团法人※房地产经纪行业协会不是行政机构,它的设立主要遵循按需设立的原则.※房地产经纪行业协会的章程对参加协会的经纪机构,经纪人具有强制约束力②宗旨和管理职责(书第14-15页,共8条)※制定自律性的行业规则是房地产经纪行业协会实施行业管理的重要手段.※法律条件是一种他律行为,道德调节时一种自律行为.※对房地产经纪人提出职业道德的要求是行业规则的一个显著特点.[知道]发展房地产经纪行业的意义①有助于房地产市场的活跃和兴旺②有助于住房制度改革的继续深化③有利于房地产行业的稳定持续发展④有利于促进人们居住生活水平的提高⑤适应在房地产经济领域建立市场经济体制。
第一章房地产经纪概述第一节经纪与房地产经纪一经纪的概念及其起源（一）经纪是一种经济活动，是经济活动中的一种中介服务行为，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动；经济活动均包含下列两层基本含义：其一，经纪活动是一种中介服务活动，主要是通过提供信息和专业服务来促成他人交易；其二，经纪机构提供中介服务是以营利为目的，通过收取佣金的方式取得其服务报酬（二）经济的特点1、活动范围广泛性：一般来说，有多少黄总商品就有多少种经纪活动，不仅包括有形商品，还包括无形商品；2、活动内容的服务性：经纪主体只提供服务，不直接从事经营；经纪机构对其所中介的商品没有所有权，使用权，抵押权等，不存在买卖行为；3、活动主体的专业性：也即一个经纪人一般总是专注于一类商品和某一种市场；4、活动地位的居间性：经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，也即委托人进行交易的对手；5、活动目的的有偿性：经纪机构提供的服务是一种服务商品，不仅具有使用价值，还具有交换价值，因此，提供服务的经纪机构有权向享受服务的委托人收取合理佣金；6、活动责任的确定性：经纪机构与委托人通过签订经济合同，明确各自权利与义务，在不同经纪方式下经纪人员承担不同法律责任和义务。
（三）经纪收入佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入、风险收入的综合体，是对经纪机构开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报；佣金可分为法定佣金和自由佣金两种；在经济活动中，有一种类似与佣金貌似相同的东西，那就是回扣。
收取回扣属于违法行为；信息费也是一种易与佣金混淆的概念，但一、两者性质不同，信息费是出卖信息商品的销售收入，从属于信息咨询业，佣金是对经纪机构提供服务的报酬，这种服务是经纪机构为了满足委托人的某种商业目的而付出的，提供的信息往往只是这种服务活动中的部分内容，委托人与经纪机构之间是一种雇与佣的关系；二、作用的效果不同，支付信息费满足了买方的信息要求，卖方只要保证信息准确及时就可以达到加速信息传递的效果，而支付佣金是为了实现委托人进行交易的具体目的，只有当目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，他最终的效果应该是商品交易成功，而不仅仅是提供信息四经纪的起源经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物，以商品生产和商品交换为产生和发展的前提；在中国古代，从事经纪活动的人叫“牙人”“牙朗”“牙侩”“牙子”；二房地产经纪的内涵和必要性（一）房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。
第一章房地产经纪概述大纲：1、掌握房地产经纪的含义和分类；2、熟悉经纪的特性和房地产经纪的特性3、掌握房地产经纪的必要性和作用;4、了解房地产经纪的产生与发展第一节房地产经纪的含义及分类一、房地产经纪的含义（一）经纪的含义经纪是经济活动中的一种中介服务活动,具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易,并向委托人收取佣金的经济活动。
（二）房地产经纪的含义房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经纪活动。
+二、房地产经纪的分类（一）房地产居间与房地产代理就房地产经纪而言,如按服务方式分类,主要分为房地产居间与房地产代理两大类。
1、房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。
2、房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义,在委托协议约定的范围内,代表委托人与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。
其中,新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。
3、房地产居间与房地产代理的区别是两种不同的房地产经纪服务方式，在法律性质上有明显的差异:在房地产居间业务中,房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。
而在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。
房地产拍卖也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。
但目前在我国，房地产拍卖必须由拍卖公司进行,并不属于房地产经纪业的业务范围。
（二）新建商品房经纪与存量房经纪根据房地产经纪活动所在市场不同,可将房地产经纪分为新建商品房经纪与存量房经纪两大类。
2023房地产经纪概论第一章房地产经纪概论经纪内涵:1经纪活动是一种中介活动, 重要是提供信息和专业知识服务来进行牵线说合, 促成交易；2经纪人提供中介服务, 是以获利为目旳, 通过佣金方式获得劳动服务旳酬劳。
经纪作用:经纪在多种社会经济活动中旳沟通和中介作用, 即沟通市场供应与需求, 提供说合买卖旳中介服务。
经纪旳含义:经纪是商品经济发展到一定阶段而出现旳增进商品交易旳中介服务活动, 这种中介服务活动可以提高交易效益、减少交易成本, 是一种有偿旳经济活动。
纪旳定义:1、经纪是经济活动中旳一种中介服务活动, 详细是指自然人, 法人和其他经济组织通过1.居间2.代理3.行纪等服务方式, 促成委托人与他人旳交易, 并向委托人收取佣金旳经济活动。
2、经纪服务最重要旳方式:居间：经纪人向委托人汇报签订协议旳机会或者提供签订协议旳媒介服务, 撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用旳经济行为。
（居间是最重要旳经纪服务方式）3、代理: 经纪人在委托权限内, 以委托人旳名义与第三方进行交易, 并由委托人承担对应法律责任旳经济行为。
行纪：经纪人受委托人旳委托, 以自己旳名义与第三方进行交易, 并承担规定旳法律责任旳经济行为。
（介于经纪活动和经销活动之间）★行纪两个特性:第一: 经纪人可以以低于（或高于）委托人指定旳价格买进（或卖出）第二：除非委托人不一样意, 对具有市场定价旳商品, 经纪人可以自己作为买受人或卖出人从形式上看, 行纪与自营很相似, 不过除经纪人自己买受委托物旳状况外, 大多数状况下经纪人都并未获得交易商品旳所有权, 它是根据委托人旳委托而进行活动。
虽然经纪人在行纪业务钟可以介入买卖, 但也应以完毕任务为主, 不应介入买卖而变化中介本质。
房地产经纪活动旳主体: 特指经工商部门注册并在房地产管理部门立案旳房地产经纪机构和获得房地产经纪职业资格证并注册旳房地产经纪人员。
房地产经纪旳重要方式是: 1.居间 2.代理 3.拍卖中介机构是指依法通过专业知识和技术服务, 向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务性等中介服务旳机构。
第一章房地产经纪概述（4学时）1、教学内容本章简要介绍房地产经纪的概念及房地产经纪的特征及其存在的社会意义。
2、教学要求理解房地产经纪的概念，了解房地产经纪的特征和房地产经纪开展的社会意义。
3、教学重点：房地产经纪的概念。
教学难点：结合实际理解房居间和房地产业务的区别。
第一、二节：房地产经纪的概念、类型、特点及其存在的社会意义课程导入：大家初次看到这本书上所写的“经纪”两个字，是不是有点疑惑是不是书的作者把字写错了？是不是应该写成“经济”两个字（边说的时候再副板上分别写下这两个字）。
其实，在我看来，这两个字没有错，房地产是有经济，但是“此经纪非彼经济”。
这本书用这个字，那是因为整本书都在讲房地产中介服务活动这件事情。
（板书）。
那么具体内容究竟是如何展开的呢？都讲述了哪些知识呢？这些知识点会在以后的哪些工作中用到呢？我们先来学习第一章的第一节第一章房地产经纪概述第一节房地产经纪的概念和类型首先来看，和房地产经纪相关的一些概念：1.经纪（1）当我们把经纪这个词输入到中译英软件中，会出现以下几个释义：（1）商人；做生意；买卖双方的中间人；……（2）牙商与经纪“牙商”，即“牙行”的商人。
它是撮合货物销售的中间人。
那为什么会称“牙”？原来古代时“牙”是“互”字的俗字。
“牙市”亦即“互市”，“牙人”即“互人”，意思是互通有无货物的人。
它最早出现在一千多年前的唐代。
中国旧时城乡市场中为买卖双方说合交易并抽收佣金的居间商人。
源于汉，到明清时又有官牙、私牙之别。
官牙由政府指定，私牙也需政府批准并取得印信文薄后始得营业。
牙商须领牙帖，按期交纳牙税，并负有代官征税的责任。
经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织以收取佣金为目的，通过居间、代理、行纪等服务方式，促成他人交易的经济活动。
2.经纪人经纪人,按我国"辞海"说法，是买卖双方介绍交易以获取佣金的中间商人。
1995年10月26日国家工商行政管理局颁布《经纪人管理办法》指出: "本办法所称经纪人，是指依照本办法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间（居间服务即中介服务）或者代理等经纪业务的公民，法人和其他经济组织。
一般的讲：经纪人系指为促成他人商品交易，在委托方和合同他方订立合同时充当订约居间人，为委托方提供订立合同的信息、机会、条件，或者在隐名交易中代表委托方与合同方签定合同的经纪行为而获取佣金的依法设立的经纪组织和个人。
经纪人是如何工作的？经纪人最基本的工作就是通过中介业务来促成交易。
那么他们是如何工作的呢？首先：对委托方的业务进行有效的、正确的评估。
通常委托方在出售一项业务时，对业务的定价都会有一定的情绪化，而不能真正的反映出该项业务的实际价值和价格。
而经纪人都是某一行业的专家，他们能够理性的评估一项业务。
第二：与委托方签定经纪人合同，确立双方的权利和义务。
第三：根据委托方的具体要求，以及合同规定，为委托方寻找买家。
第四：促成双方交易的成功。
第五：获得佣金。
通过刚才的学习，我们已经很清楚的学习到了，经纪就是一种中介经济活动，只是经济活动中的一个内容而已。
那么房地产经纪究竟是怎么一回事呢？我们再通过回顾我们已经学过的一些房地产类的专业术语，来理解“房地产经纪”。
（1）房产，房产是房屋及其权利的总称，；（2）地产，地产是土地及其权利的总称（3）房地产，房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。
(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用、经营用、行政用(50年)。
在理解了上述概念后，我们来学习新的房地产经纪类的概念，应该会轻松很多。
一、房地产经纪的有关概念（一）房地产中介服务的概念广义：房地产中介服务涵盖房地产商品的生产、流通、消费各个环节，包括了土地投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中涉及的各项服务经营活动的总称。
狭义：房地产经纪、房地产估价（是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
）和房地产咨询（房地产咨询，主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求，就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。
房地产咨询是对知识的“扩大再生产”，是情报和信息的交流。
凭借掌握的理论知识、信息和实践经验，对房地产投资决策、风险规避、市场现状及其发展趋势预测等提出较为权威性和指导性的意见，可帮助房地产商尽快完成投资，收回成本）。
综合来讲，房地产中介服务是指房地产中介企业在房地产投资、土地开发、项目建设、租赁、售后服务等环节中向委托人提供的房地产经纪、房地产咨询、房地产估价等各项服务经营活动（将上述广义、狭义概念的关键词写到黑板上，在综合讲概念是，就将这些词链接到一起，串给学生讲出来）（二）房地产经纪的概念在我们学习了房产、地产、房地产和经纪等的概念后，一起来看书上对房地产经纪的概念是怎么拿捏的？板书：房地产经纪，是指房地产经纪机构和经纪人员已收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业性服务的行为。
1.佣金，即报酬、酬金。
2.居间，顾名思义，就是居于两者之间，即在双方之间。
经纪机构和经纪人员向委托人报告定力合同的机会或者提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的行为。
特点：经纪机构以自己的名义进行；服务对象广泛；经纪机构与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。
3.代理，根据《民法通则》规定：“代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任”。
代理关系的主体包括：代理人（受托人）、被代理人（委托方）第三方（相对人）。
特点：经纪机构以委托人的名义开展活动，活动中所产生的权利和责任归委托人，经纪机构只收取委托人的佣金；经纪机构与委托人之间有较长期未定的合作关系。
二、房地产经纪服务的类型（一）房地产居间房地产居间是指房地产经纪机构或房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。
随着房地产市场的发展，房地产居间业务量不断提高，为了适应这种市场需求，不同内容的房地产居间活动也逐渐发展起来并成为专业化操作的相对独立的工作领域。
如：房地产买卖居间（协议）；房地产租赁居间；房地产抵押居间；房地产投资居间。
（二）房地产代理房地产代理是指房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。
商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房项目的市场推广和具体销售工作。
这一类代理中，常常有衍生出了其他的代理活动，如代理购房者申请个人住房抵押贷款；代理买卖双方办理产权登记等。
此外，随着房地产产业的发展和房地产市场的成熟，房地产代理业务也会随之扩大。
一些房地产经纪机构开始全程参与房地产项目开发过程，代理筛选和聘请从设计师到物业管理公司等各类专业机构的活动。
（三）房地产居间与房地产代理的区别第一，从交易的名义来看，房地产居间是房地产经纪机构和经纪人员以自己的名义向其他人提供交易信息的机会；房地产代理是房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义与第三方洽谈。
第二，从交易活动的法律责任来看，房地产居间是买卖双方、中介方格子承担相应的法律责任；房地产代理是由委托人承担法律责任。
第三，从经纪机构与委托人的关系上来看，在房地产居间活动中，经纪机构与委托人相互之间是非连续性关系；在房地产代理活动中，经纪机构与委托人相互之间有较长期的合作关系。
房地产拍卖房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。
房地产拍卖流程：产权人或有权机关委托——勘测评估——与拍卖公司签署委托合同——公告拍卖信息——拍卖登记——交纳保证金，取得竞拍人资格——参加拍卖——成交——支付房款——办理产权证——交房第二节：房地产经济的特点及其存在的社会意义1.房地产经纪的特点（1）房地产经纪的服务性；（2）房地产经纪的专业性；（3）房地产经纪的地域性；（4）房地产经纪的委托性；（5）房地产经纪的有偿性；（6）房地产经纪的特定性。
2.房地产经纪存在的社会意义：正确认识房地产业在经济发展中的地位和作用中国社会科学院财贸所研究员刘维新发布时间:2010-02-22在美国次贷危机，逐步扩展，并引发全球金融危机，消费萎缩，经济增长速度下滑，不少国家的实体经济受到严重影响，我国经济也不例外，受到一定的冲击。
在此背景下，国务院提出以4万亿的规模投入拉动经济增长，并把十大产业列入重点扶持振兴规划，房地产业落选，由此引发了争议。
其实，这说明不少人对房地产的性质和作用，还缺乏正确的理解和认识。
本文就此谈一些观点与大家共同讨论。
一、房地产业的基本性质概念。
房地产是房产和地产的总称。
房依地建，房地不可分；有单独存在的土地，而没有不含地的单独存在的房产。
房地产经济是指作为财产的房屋与土地的生产、流通、消费再生产过程中经济活动的总称。
房地产的基本属性是指事物本身固有的性质，房地产的属性是房地产所具有的特殊性，房地产属性有自然属性、经济属性与社会属性。
1.自然属性。
房地产的自然属性包括：一是房地相对不可分性；二是不可移动性，即固定性与区域性；三是经久性，即建设的周期长，使用期的长久性；四是土地的不可再生性与稀缺性。
2.经济属性。
经济属性包括：一是商品性，城市土地依据现有法律规定：城市土地使用权具有商品属性；二是已开发的建筑地段，在土地自然资源上投入了大量劳动，具有价值和使用价值的商品的二重性；三是土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性。
房屋建成后，建筑地段和建筑物一起成为土地投资产品，交换时，房地产即成为具有偶性的商品，即成为房地产产品。
3.社会属性。
房地产的社会属性包括：一是公平性、福利性和社会保障性，即“居者有其屋”，低收入者，无力购、租商品房的人们，通过国家的基本职能--社会保障体系来实现，他们的住房具有社会保障性质，享受国家给予的优惠，体现着社会公平；二是建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性。
