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房地产企业预售模式下的财务和税务工作随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场也日益繁荣。
房地产预售模式作为房地产企业常用的销售模式之一，已经在我国得到了广泛的应用。
在这种模式下，房地产企业在开发房地产项目之前，就开始向购房者销售房屋并收取预付款，然后再进行开发建设。
这种模式的优势在于可以缓解企业资金压力，快速获取资金，降低企业运营风险。
预售模式下的财务和税务工作也面临着一系列的挑战和风险。
预售模式下的财务工作需要注意合理使用资金。
房地产企业一般在取得预售许可证后，就可以开始推售未竣工房屋，并收取购房者的预付款。
企业需要妥善安排预收款项的使用，并合理配置资金，以确保企业的正常经营和开发建设项目的顺利进行。
企业还需要加强对资金的监管和管理，避免出现资金挪用和滞留等问题。
预售模式下的税务工作也需要引起足够的重视。
房地产企业在预售房屋并收取预付款后，需要注意税务风险的管控和税收政策的合规性。
在税务方面，企业需要了解并遵守相关的税收法规和政策，如增值税、企业所得税、土地增值税等，确保预售款的合规纳税。
与此企业还需要谨慎处理预售款的进项税、销售税与实际开发建设支出之间的关系，并合理规划税务筹划，以降低税收成本。
预售模式下的财务和税务工作还需要关注资金使用效率和成本控制。
房地产企业在预售模式下，通常需要先行取得土地使用权，进行规划设计、招标施工等工作，并支付相应的费用和成本。
企业需要加强对预售款的使用控制，确保资金的高效使用和成本的有效控制，以提高企业的盈利能力和竞争力。
预售模式下的财务和税务工作还需要关注风险防范和应急应对。
房地产企业在预售模式下，由于提前收取大量的预付款，存在着一定程度的市场销售风险和资金回笼风险。
企业需要建立完善的风险防范机制和应急管理体系，加强市场调研和销售风险评估，确保企业在面对市场波动和不确定性时能够有效化解风险，保障企业的经营稳健。
房地产企业在预售模式下的财务和税务工作面临着许多挑战和风险。
房地产企业预售模式下的财务和税务工作随着中国房地产市场的不断发展，房地产企业逐渐采用了预售模式来推动项目的销售和资金的周转。
在预售模式下，房地产企业需要更加关注财务和税务工作，以确保项目顺利推进，同时合规缴纳税费。
本文将从财务和税务两个方面，探讨房地产企业在预售模式下的管理与应对策略。
一、财务工作在预售模式下，房地产企业需要对项目的资金流动进行精准管理，确保项目的正常推进和运营。
财务工作是预售模式下的关键环节之一，主要包括资金管理、成本控制、资金结构优化等方面。
1. 资金管理预售模式下，房地产企业需要对项目的资金流动进行有效管理，确保资金的到位和使用。
资金管理包括项目资金的筹集、使用和结余等环节，企业需要建立完善的资金管理制度，制定资金使用计划，确保项目的正常运转。
企业还需要严格控制成本，提高资金利用效率，降低资金成本，确保项目的盈利。
2. 成本控制在预售模式下，房地产企业需要对项目的成本进行精准控制，确保项目的盈利。
成本控制包括项目的开发成本、销售成本、管理费用等方面，企业需要建立成本控制制度，严格执行成本预算，在项目实施过程中及时调整成本计划，防止成本超支，影响项目盈利。
3. 资金结构优化预售模式下，房地产企业需要对资金结构进行优化，提高资金利用效率。
资金结构优化包括资金来源的多元化、资金运作的灵活性、资金成本的降低等方面，企业需要综合考虑资金的来源和使用，合理调配资金，降低资金成本，提高资金利用效率。
在预售模式下，房地产企业还需要关注税务工作，确保税收的合规缴纳，避免税务风险。
税务工作是预售模式下的另一个重要环节，主要包括税收筹划、税收申报、税务风险防范等方面。
1. 税收筹划在预售模式下，房地产企业需要进行税收筹划，合理规划税负，降低税收成本。
税收筹划包括税务政策优惠、税负分析、税务组织结构调整等方面，企业需要通过合理的税收筹划，降低税收负担，提高企业盈利。
2. 税收申报预售模式下，房地产企业需要按照税法规定及时、准确地进行税收申报。
房地产企业预售模式下的财务和税务工作房地产开发企业在预售模式下进行财务和税务工作是一个复杂而又重要的工作。
预售模式是指房地产开发企业在房屋项目尚未竣工前，就可以按照一定价格进行销售，这种模式在中国的房地产市场中非常普遍。
在预售模式下，房地产企业需要面对诸多财务和税务问题，合理的财务和税务工作对于企业的健康发展非常关键。
本文将详细介绍房地产企业预售模式下的财务和税务工作。
一、预售模式下的财务工作1. 预售款管理房地产企业在预售模式下需要管理大量的预售款，在销售房屋之前就收取了购房者的预付款或订金。
企业需要建立健全的预售款管理制度，包括预售款的收取、使用、监管、返还等各个环节。
企业需要将预售款与实际销售相结合，精确控制资金的使用和流动。
2. 成本管理预售模式下，企业需要对项目成本进行严格管理，包括土地成本、开发建设成本、销售和营销成本等。
企业需要确保成本控制和利润预测的准确性，以便提高项目的盈利能力和经营效益。
3. 风险管理在预售模式下，企业需要面对各种风险，包括市场风险、政策风险、资金风险等。
企业需要建立完善的风险管理体系，包括市场调研、政策分析、资金预警等，以保障企业在激烈的市场竞争中稳健发展。
4. 资金管理预售模式下，企业的资金流动性会受到较大的影响，需要合理规划资金运作，确保项目的正常进行和企业的经营稳健。
企业需要综合考虑项目的融资、投资和资金运作，做好资金的筹措和运作安排，以满足项目建设和销售的资金需求。
二、预售模式下的税务工作1. 增值税在预售模式下，房地产企业需要关注增值税的征收和管理。
企业需要合理设计销售方案和房地产交易结构，最大限度地减少增值税负担。
企业需要严格遵守相关税收法规，规范纳税行为，避免发生税收风险，维护企业的正常经营。
2. 土地增值税在房地产预售模式下，企业需要关注土地增值税的管理和计算。
企业需要对土地收购成本、开发建设成本等进行准确核算，合理计算土地增值税，避免因不当计算而导致的税收争议。
房地产企业预售模式下的财务和税务工作
预售模式下的财务工作主要包括资金预测和管理、资金利用和回笼、资金账务核对等方面。
资金预测和管理是指根据房地产开发项目的预售计划和资金需求，对未来一段时间内企业资金流动状况进行预测和规划。
这包括预测企业的资金收入和支出，制定合理的资金使用计划，确保项目的顺利进行。
资金利用和回笼是指对企业已经收到的预售款项进行合理利用和回笼。
房地产预售模式下，企业提前通过销售预售商品来获得资金，但这些资金不能全部用于企业的运作和开发项目，必须合理利用和回笼。
资金账务核对是指对企业资金账务进行核对和管理。
预售模式下，企业需要保证预售款项的准确记账和及时回笼，同时要遵循相关的财务和税务政策。
在预售模式下的税务工作中，主要涉及预售商品的增值税、印花税、企业所得税等方面。
增值税是指在商品生产和销售过程中产生的增值部分需要缴纳的税款。
房地产企业预售商品时，需要根据相关规定计算和缴纳增值税。
企业所得税是指企业根据其利润额缴纳的税款。
预售模式下的房地产企业需要根据相关规定计算和缴纳企业所得税。
还需注意资金的使用和利润的分配等方面的税务问题。
房地产企业预售模式下的财务和税务工作非常复杂，需要企业具备专业的财务和税务知识，同时要遵循相关的法律法规和政策规定，确保企业的财务和税务工作顺利进行。
房地产企业预缴税款的帐务处理.doc 财务精英俱乐部更多资料免费下载房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)这几年房地产市场成为大家关注的热点，为了配合国家宏观调控加强税收征管，国家也先后出台了一系列的单项税种管理措施，加强房地产企业营业税、土地增值税、企业所得税的征管政策先后出台，主要采取核定预征率、预计营业利润率获毛利率加强事前预征管理，但预缴税款如何进行帐务处理，并由此引起的不同处理对企业利润、所得税影响，房地产企业和税务机关认识不仅相同，也成为税务机关帐务检查中和纳税人发生争议的焦点，笔者就此谈谈自己的看法。
一、目前房地产企业预缴的税种(一)根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。
其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”，规定房地产企业在收到预收款的当天，营业税的纳税义务就发生了，就应该缴纳营业税。
其实这不是严格意义上的预缴，应为法律已经规定了在预收的当天就应该缴纳营业税了，而不是在纳税义务发生前缴纳，之所以还在这里说营业税的预征，是因为这个时间企业属于预收款，从会计配比的角度理解营业税款也就相应的为预征了。
(二)对于土地增值税就是名正言顺的预征了，根据《土地增值税暂行条例》第十条“纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
”授权税务机关核定税款的缴纳期限。
财法字【1995】6号《关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知》“(二)纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
房地产预售收入预征税金账务处理房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和的一次性和收入来源的分散性等特征。
房地产销售更是有取得预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节；尤其是预售制度导致了销售资金回流与收入确认时点之间的时间差异。
《企业会计准则第14号-收入》（简称《收入准则》）要求以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志；《房地产开发企业会计制度》（简称行业会计制度）以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据。
以上会计的确认收入标准，往往是长时间陆续销售回款，在一个时间节点一次性确认销售收入，导致销售收入在各会计期间分布不均，不具有可比性。
税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡，尽可能不要大起大落。
为保证财政收入的相对稳定性，政府对商品房预售收入实行预征制，其中主要包括营业税、城建税、教育附加、土地增值税和企业所得税等税种。
《营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）中关于未完工开发产品的税务处理进行了规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
房地产企业预售模式下的财务和税务工作房地产企业在预售模式下的财务和税务工作对于企业的经营和发展非常重要。
在预售模式下，房地产企业通过预售房产项目来获得资金，因此需要进行相关的财务和税务工作来确保企业的稳定经营和合规运营。
以下是关于房地产企业预售模式下的财务和税务工作的一些重要内容。
财务工作：1. 预售款项管理：房地产企业在预售模式下需要管理预售款项的收入和支出。
预售款项的收入需要及时确认并记录，确保资金的准确计算和使用。
还需要进行预售款项的支出管理，包括支付施工费用、购买材料和设备等，需要对支出进行详细的记录和管理。
3. 资金计划和风险控制：在房地产企业预售模式下，资金的管理和使用非常重要。
企业需要进行资金计划，包括预测、分析和控制预售项目的资金流动情况，确保资金的稳定和合理使用。
还需要进行风险控制，及时发现和解决预售项目中可能出现的财务风险。
4. 财务报表和审核：房地产企业在预售模式下需要编制和报送财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
这些报表对于企业的经营情况和财务状况具有重要的参考价值。
还需要进行财务审计，确保企业的财务报表真实、准确和合规。
1. 税收政策遵守：房地产企业在预售模式下需要遵守相关的税收政策和法规，确保纳税义务的履行和税收合规。
具体包括房地产税、企业所得税、增值税等各类税种的纳税申报和缴纳。
2. 税务筹划：房地产企业在预售模式下可以进行一些合规的税务筹划，以降低税负和优化企业的财务状况。
通过合理安排资金流动，降低企业的纳税基础，减少税款的支付金额。
3. 税务风险管理：房地产企业需要识别和管理可能存在的税务风险，以防止潜在的税务问题对企业的经营和发展造成不利影响。
及时了解和适用最新的税收政策和法规，避免因为政策变化而产生的税务风险。
4. 税务报告和申报：房地产企业需要及时准确地进行税务报告和申报，确保按时、合规地向税务机关提交相关的税务信息和申报表。
这些报告和申报对于企业的税务合规和税收管理具有重要的作用。
房地产企业预售模式下的财务和税务工作在房地产企业的预售模式下，财务和税务工作是非常重要的，它们对企业的经营和发展起着关键性的作用。
本文将从财务和税务两个方面分析房地产企业预售模式下的相关工作。
一、财务工作：1. 预算管理：房地产企业在预售模式下，必须对项目进行详细的预算管理，包括预计销售收入、成本支出、资金需求等方面的预估，以便能够合理安排资金，并预防风险。
2. 资金管理：由于预售模式下的房地产企业需要提前投入大量资金进行项目建设，因此资金管理至关重要。
财务部门需要及时进行资金调度，确保项目的资金供应和项目进展的需要。
3. 成本控制：财务部门需要对企业在项目建设中的各项支出进行监控和控制，确保成本在合理范围内，并且与预算相符。
4. 利润分析：预售模式下的房地产企业通常会在项目售完后进行利润分成。
财务部门需要对项目的销售收入和成本进行综合分析，计算出项目的实际利润，并根据合同规定进行收入分成。
5. 融资工作：预售模式下的房地产企业通常需要通过融资来支持项目建设。
财务部门需要与银行和其他金融机构进行洽谈，并协助完成融资手续。
二、税务工作：1. 税收筹划：财务部门需要在税务政策的框架下，对企业进行税收的合理规划，以减少企业的税负。
这包括选择适当的税务方案，合理安排企业的收入和成本等。
2. 税费核算：财务部门需要负责对企业在预售模式下的销售收入、土地使用税、增值税等各项税费进行核算和申报，确保企业遵守相关税法法规，及时缴纳税金。
3. 税务合规：财务部门需要密切关注税务政策的变动，并及时了解相关政策的具体要求，确保企业在预售模式下的税务合规。
4. 税务风险防控：财务部门需要评估企业在预售模式下可能面临的税务风险，并采取相应的措施进行防控。
财务部门需要加强对企业内部的税务培训和教育，提高员工的税务意识和税法遵从性。
房地产企业在预售模式下的财务和税务工作是非常重要的。
财务部门需要对企业的资金管理、成本控制、利润分析等方面进行综合管理，而税务部门则需要进行税收筹划、核算申报、合规管理和风险防控等工作。
房地产企业预售模式下的财务和税务工作1. 引言1.1 研究背景房地产企业预售模式下的财务和税务工作是当前房地产行业中一个备受关注的话题。
随着国家政策的不断调整和市场环境的变化，房地产企业在销售房产时常常采用预售模式，即在房屋建设还未完成前就开始销售房产。
这种预售模式一方面可以帮助企业提前收回投资，减少资金周转压力，另一方面也给购房者提供了更多选择和便利。
预售模式下的财务和税务工作面临着诸多挑战和难题，如如何正确处理预售款项、如何规避税务风险等。
对于房地产企业而言，如何有效地进行财务和税务管理，是保障企业长期稳健发展的关键。
本文将结合实际案例和理论分析，探讨房地产预售模式下财务和税务工作的重要性、挑战与解决策略，并展望未来的发展趋势。
通过深入探讨，可以为房地产企业提供更加全面和有效的财务和税务管理建议，促进行业健康持续发展。
1.2 研究目的房地产企业预售模式下的财务和税务工作是一个重要的研究课题。
本文旨在探讨在预售模式下，财务和税务工作对房地产企业的影响和作用，分析财务和税务管理在预售模式中的重要性，并提出相应的应对策略。
研究目的包括深入了解房地产预售模式的特点和运作机制，探讨财务管理在预售模式中的作用，研究税务管理对预售模式的影响，分析预售模式下财务和税务工作的挑战和难点，为房地产企业提供有效的财务和税务管理方案，以保障企业的可持续发展。
通过本研究，可以进一步认识到预售模式下财务和税务管理在房地产企业经营中的重要性，为企业提供更加专业和精准的财务和税务服务，促进房地产行业的健康发展。
1.3 研究意义本文旨在探讨房地产企业预售模式下的财务和税务工作，着重分析财务管理和税务管理在预售模式中的作用。
对于房地产企业而言，财务和税务工作是至关重要的，直接影响企业的经营和发展。
本文旨在通过研究财务和税务工作在预售模式下的应用，探讨如何优化企业的财务和税务管理，解决面临的挑战并提出有效的应对策略。
研究的意义在于，深入探讨房地产企业在预售模式下的财务和税务管理，不仅可以帮助企业更好地规划和管理财务和税务工作，提高经营效率和盈利能力，还可以为业内相关从业人员提供参考和借鉴。
房地产企业预售模式下的财务和税务工作一、预售模式概述在房地产开发过程中，预售模式是指开发商在未完成商品房项目前即开始销售商品房，并与购房人签订《商品房买卖合同》，收取一定的首付款后再按约定的时间交付商品房。
预售模式相对于现售模式，开发商可以在募集资金、规避市场风险等方面获得更大的灵活性。
对于资金需求较大的房地产企业而言，采用预售模式可以加快资金回笼，降低资金压力。
预售模式下的财务和税务问题也相对较为复杂。
在财务方面，企业需要合理安排资金的使用和回笼，保证项目的顺利进行。
在税务方面，预售模式下的税务处理也需要根据相关法规进行合理规划，避免税务风险。
二、预售模式下的财务工作1. 资金管理在预售模式下，企业需要合理安排资金的使用和回笼，以保证项目的正常进行。
企业需要根据项目的特点和资金需求进行资金的募集，可以通过银行贷款、股权融资等方式获取资金。
在资金使用方面，企业需要对项目的进度、成本等进行合理安排，避免出现资金短缺或滞留的情况。
在资金回笼方面，企业需要按合同约定的时间点收取预售款，并合理使用回笼的资金，以保证项目的顺利进行。
2. 成本控制在预售模式下，企业需要对项目的成本进行合理控制，以确保项目的盈利。
企业需要对项目的开发成本、销售成本等进行详细的预算和控制，避免因成本超支导致项目盈利减少。
企业还需要对项目的进度、质量等进行监控，确保项目按时完工、质量达标，以减少项目的额外成本。
在销售环节，企业还需要合理安排销售策略、提高销售效率，以增加项目的销售收入。
3. 支出和收入核算1. 税收风险在预售模式下，企业面临着复杂的税收风险。
企业需要合理处理预售款的税务结算，包括预售款的确认、计税基数的确定等问题。
在资金的使用和回笼方面，企业还需要注意资金的流动和税收的处理，以避免出现税务风险。
企业还需要注意房地产税、土地增值税等方面的税务政策，保证企业的税务合规。
2. 税务筹划3. 税务合规在预售模式下，企业需要保证税务合规，以避免税务风险。
第一部分：开发商未取得预售许可证，已交了首付及配套费等，可以要求退房并索赔。
•建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
•《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
第二部分：房地产开发公司预收的房款会计分录1、借：银行存款贷：预收账款-房款-***2、房地产企业收取预售房款，因不符合收入确认条件（风险报酬没有转移）会计不确认收入，但税法将该种行为作为视同销售，征收营业税和预收企业所得税。
因此房地产预收销售房款就应按会计、税法的规定进行会计处理：房地产企业收取预售房款（这时可以给客户开具收据）：借：银行存款贷：预收账款期末计算交税：借：应交税费—应交营业税等贷：银行存款当收取客户全部房款，会计确认收入（这时可以给客户开具发票）借：银行存款借：预收账款借：营业税金及附加贷：主营业务收入贷：应交税费—应交营业税等（这时税金冲平）同时接转成本借：主营业务成本贷：开发产品会计收入确认不是以开发票为标准，税务局不应管会计确认的时间、方法，只应负责企业是否按照税法要求有足额按时交税第三部分：房地产企业预售房款如何进行纳税调整•2015-10-23 07:07:03来源：高金平作者：【大中小】添加收藏•房地产企业主营业务收入确认条件以《企业会计准则-收入》为依据，而企业所得税计税收入确认的条件以国税发【2009】31号文件为依据。
会计处理方法与税法执行口径的差异会导致纳税调整方法不同。
现结合会计处理说明房地产企业预售房款的纳税调整方法。
•一、房地产公司会计核算1.领取预售房许可证之后至开发产品交付之前收到的款项，全部作“预收账款”处理。
• 2.所有主营业务收入均通过预收账款科目结转。
即使是一次性收款同时交房结算方式，也先借记“银行存款”，贷记“预收账款”，同时借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”。
• 3.预收账款缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、预缴的土地增值税，各月末借记“预付账款-预交营业税及附加”，贷记“应交税费-应交营业税”等科目，次月申报缴纳时，借记“应交税费——应交营业税”等科目，贷记“银行存款”科目。
待“预收账款”结转收入时，按照结转收入数与营业税及附加(含土地增值税)的综合征收率的乘积，借记“营业税金及附加”科目，贷记“预付账款-预交营业税及附加”科目。
• 4.开发产品交付之日由预收账款结转至主营业务收入，同时结转主营业务成本。
•结转主营业务成本=(预算开发总成本/总可售建筑面积)×交付的建筑面积借：主营业务成本•贷：开发产品•二、税收政策依据1.未完工产品预收账款的税务处理国税发【2009】31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
•在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
•国税发【2009】31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
• 2.完工产品预收账款的税务处理国税发【2009】31号第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。
•国税发【2009】31号第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得完工产品的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：•(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
•(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
•(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
•三、纳税调整方法及计算公式1.纳税调整方法国税发【2009】31号文件规定，房地产企业未完工产品取得的预收款必须首先按照主管税务机关规定的计税毛利率计算预计利润并入当期应纳税所得总额征税。
在计算预计利润时，与预收账款一并缴纳的营业税及附加(指营业税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加、地方教育费附加，下同)允许同时扣除。
房地产完工后无论是否交付，已经取得的预售房款均必须确认计税收入，同时按照配比原则扣除相应的计税成本和营业税及附加，相应地，未完工前已确认的预计毛利额必须作纳税调减处理。
根据《企业会计准则第14号——收入》的相关规定，开发产品销售收入必须在商品房实际交付时确认主营业务收入，同时结转成本、营业税及附加。
由于开发产品是完工在前，交付在后，而且完工与交付可能跨年度发生，完工时已按计税利润确认所得，会计上核算的主营业务利润(主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加)必须作纳税调减处理，否则会导致重复征税。
此外，由于房地产开发企业通常采取滚动开发，同一年度往往同时存在“未完工产品”、“已完工未交付产品”、“已完工已交付产品”，在进行纳税调整时必须综合考虑。
• 2.企业所得税计算公式•企业所得税汇算清缴应纳税额=【会计利润预收账款纳税调整其他纳税调整-弥补以前年度亏损】×税率上式中，预收账款纳税调整额应区别情况处理：•由于：•(1)半成品预计毛利=半成品本期新增预收款×(计税毛利率-营业税及附加征收率)(2)产成品计税利润=产成品计税收入-产成品计税成本-产成品计税收入×营业税及附加征收率其中，产成品计税收入=产成品预收款；•产成品计税成本=产成品总计税成本×(产成品预收款/产成品合同总价)因此：•(1)未完工年度预收款纳税调整额=半成品本期新增预收账款×(计税毛利率-营业税及附加征收率)(2)完工年度预收款纳税调整额=半成品预收款计税毛利(产成品计税利润-产成品以前年度已调增的预计毛利)-主营业务利润=当年半成品新增预收款×(计税毛利率-营业税及附加征收率)【截至当年末产成品累计预收款-产成品总计税成本×(截至当年末产成品累计预收款/产成品合同总价)-截至上年度末产成品累计预收款×(计税毛利率-营业税及附加征收率)】-(主营业务收入-主营业务成本-营业税及附加)(3)完工次年及以后年度预收款纳税调整额=半成品预收款计税毛利(产成品计税利润-产成品以前年度已调增的预计利润)-主营业务利润=当年半成品新增预收款×(计税毛利率-营业税及附加征收率)【当年产成品新增预收款-产成品总计税成本×(当年产成品新增预收款/产成品合同总价)-当年产成品新增预收款×(计税毛利率-营业税及附加征收率】-(主营业务收入-主营业务成本-营业税及附加)注：上式中，半成品即未完工产品；产成品即完工产品。
•由此可见，上述纳税调整方法计算过程非常复杂，如果再考虑成本中未按规定取得合法凭据金额的调整，其难度可想而知。
实际工作中，基层税务机关并没有严格执行国税发【2009】31号文有关收入确认的规定，而是采取简化处理方法，即无论是完工产品，还是未完工产品，凡预收款均按照计税毛利率计算预计利润并入当期所得按季预缴、年终汇算清缴。
待开发产品交付时结转收入(计税收入与会计收入结转时间相同)时，前期调增所得作纳税调减处理，简化后的计算公式如下：•年终汇算清缴应纳所得税=【全年经审计后的会计利润(年末预收账款余额-年初预收账款余额)×(计税毛利率-营业税及附加综合征收率)其他纳税调整-弥补以前年度亏损】×25%-本年度已预缴税款四、案例分析某房地产企业开发“南山国际”住宅项目，2006年初动工，当年取得预售房许可证，并取得未完工产品预收账款1000万元。
2007年7月20日项目完工，2007年1月1日至7月20日取得未完工产品预收账款1500万元，7月21日至12月31日取得完工产品预收账款600万元，当年交付产品结转主营业务收入500万元。
2008年取得完工产品预收账款2000万元，当年交付产品结转收入1400万元。
2009年产品全部交付，剩余预收账款3200万元全部结转收入。
各年期间费用均为100万元。
计税毛利(实际毛利)按25%计算，营业税及附加综合征收率为6.5%,计税利润率(实际利润率)为18.5%(25%-6.5%)。
主管税务机关规定的预计毛利率为15%，预计利润率为8.5%(15%-6.5%)。
不考虑其他纳税调整项目，应纳税所得额计算过程如下表所示：•单位：万元••注：由于06年亏损额已在07年弥补，故应纳税所得额合计数为07至09年合计数。
•通过比较不难发现，如果不考虑其他纳税调整因素，无论是按照会计利润计算所得税，还是按照简化前的应纳税所得额A，或者是简化后的应纳税所得额B，其应纳税所得总额是相等的。
•由于计税收入与会计收入确认时点不同，两者产生暂时性差异，现以产品完工确认收入为例，说明上述业务所得税会计处理。
•12006年预收账款调增应纳税所得额85万元，作：借：递延所得税资产——预售房款212500(850000×25%)贷：所得税费用——递延所得税费用212500(850000×25%)22007年预收账款调增应纳税所得额396万元，作：借：递延所得税资产——预售房款990000(3960000×25%)贷：所得税费用——递延所得税费用990000(3960000×25%)应纳所得税额=373.5×25%=93.375(万元)，作：•借：所得税费用——当期所得税费用933750•贷：应交税费——应交所得税933750•32008年预收账款调增应纳税所得额111万元，作：借：递延所得税资产——预售房款277500(1110000×25%)贷：所得税费用——递延所得税费用277500(1110000×25%)应纳所得税额=270×25%=67.5(万元)，作：•借：所得税费用——当期所得税费用675000•贷：应交税费——应交所得税675000•42009年预收账款调减应纳税所得额592万元，作：借：所得税费用——递延所得税费用1480000(5920000×25%)贷：递延所得税资产——预售房款1480000(5920000×25%)至此，递延所得税资产全部转回。
